Как открыть управляющую компанию

Самые передовые ТСЖ научились зарабатывать на общей собственности многоквартирного дома: на чердачных и подвальных помещениях, фасадах и крышах домов. Еще можно так использовать энергосберегающие технологии, что экономия за отопительный сезон достигает 360 тыс. руб. А идут эти средства на нужды родного дома.

Делаем деньги на фасаде и на подвале

Зарабатывать на многоквартирном доме могут собственники как жилых, так и нежилых помещений. А ТСЖ (товарищество собственников жилья), являясь юридическим лицом, действует в этом случае в качестве представителя собственников. Но решение в любом случае остается именно за последними. «Зарабатывать можно, распоряжаясь общим имуществом многоквартирного дома. К нему (согласно ст. 36 Жилищного кодекса) относятся чердачные и подвальные помещения, крыши и фасады, придомовая территория (если она прошла процесс межевания, получила кадастровый номер и была оформлена в общую собственность)», – говорит юрисконсульт Нижегородской ассоциации ТСЖ Мария Пургина. Проще ситуация обстоит с новостройками, так как в этом случае дома чаще всего строятся на территории, которая уже имеет кадастровый номер. Тогда собственники могут сдавать данную территорию в аренду, например, под мини-маркеты и магазины «у дома». Можно размещать рекламу на фасаде или крыше. Еще одна статья заработка – ресурсосберегающие технологии.

Сэкономим на любые прихоти

Чтобы распоряжаться имуществом многоквартирного дома, требуется общее собрание не только членов ТСЖ, но и всех собственников. Мероприятие должно посетить не менее 50% собственников помещений в многоквартирном доме (напомним: жилых и нежилых). А чтобы принять окончательное решение по вопросу сдачи общего имущества в аренду, требуется 2/3 голосов всех собственников помещения. Если это продажа, отчуждение общей части имущества (например, продажа подвального помещения под офис или магазин), то нужно согласие уже всех собственников.

ТСЖ или управляющая компания имеет возможность зарабатывать, предоставляя услуги собственникам помещений. Например, тенденция последнего времени для Нижнего Новгорода – это строительство домов-отелей (такой комплекс должен вырасти с легкой руки компании «Стриот» у парка Кулибина), когда житель, позвонив по многоканальному телефону, может воспользоваться услугами прачечной, няни, уборщицы или гувернантки. «ТСЖ или управляющая компания может также предложить собственнику заменить окна, оборудование внутри квартиры, поменять розетки и т. д. На этих услугах также можно зарабатывать. Но для нашего города это скорее новшество, нежели традиция», – поясняет Пургина.

Еще одна заметная тенденция – ТСЖ активно зарабатывают на рекламе, размещенной на фасадах домов. Особенно это распространено в центре Нижнего Новгорода. Квадратный метр растяжки в Нижегородском районе (центр) стоит в среднем 800 руб. Куда же идут вырученные средства? На уставные нужды ТСЖ: это оплата ресурсоснабжающим структурам, снижение тарифов на содержание и ремонт общего имущества. Средства можно держать в уставных фондах, например, для устранения аварийных ситуаций. А еще деньги пригодятся, чтобы нанять уборщицу, которая будет следить за чистотой подъездов, или дворника, или няню, или специалиста по выгулу собак. В общем, любой каприз за ваши деньги!

360 тыс. руб. – за одну зиму

Председатель правления товарищества собственников жилья «Печеры» Виктор Горбунов продемонстрировал нам, как можно заработать приличные суммы денег и направить их на обустройство своего же жилища. «В каждом подъезде в нашем доме в спальном районе Верхние Печеры установлены не обычные светильники, а светильники в виде торшеров. Для освещения подъездов мы решили использовать небольшие оптико-акустические электронные устройства (размером с треть спичечного коробка), которые можно монтировать как на существующие светильники, так и покупать совместно с ними. При уменьшении освещенности либо при появлении любых звуков лампочка включается самостоятельно, – рассказывает Горбунов. – Их монтаж не требует большой квалификации, поэтому мы установили устройства бесплатно, прибегнув к помощи нашего электрика. После установки устройств (в июле) за август месяц мы уже ощутили весомую экономию – 2 тыс. руб. за электроэнергию в местах общего пользования». В сентябре эта сумма составила уже 2,8 тыс. руб. Всего точек по установке новых электронных устройств было порядка 120. Это технические этажи, техническое подполье, лестничные площадки четырехподъездного десятиэтажного дома.

Еще одно существенное преимущество таких устройств заключается в экономии на покупке самих лампочек. Обычные лампы накаливания приходится менять по 60 (!) штук каждый месяц. «Сейчас мы меняем порядка 6-8 лампочек в месяц. Дело в том, что при включении обычных ламп происходит мгновенная мощнейшая подача напряжения. Электронные устройства гасят этот удар и плавно включают лампу. В среднем 55 ламп в месяц по 8,7 руб. – это дополнительная экономия порядка 480 руб.», – пояснил Виктор Горбунов.

Если посмотреть квитанции за жилищно-коммунальные услуги, приходящие собственникам жилья, то можно заметить, что более 50% – это оплата за отопление. Поэтому в доме был установлен вычислитель потребления тепла. «Когда на дворе стояла теплая зима, жильцы открывали настежь форточки и даже окна. Очевидно, шел перерасход тепла. В начале мы решили уменьшить подачу теплоносителя (воды) вручную. Сантехник утром и вечером крутил в доме задвижку. На тепловычислителе мы видели разницу температур подачи воды и «обратки», – увлеченно рассказывает эксперт. – Если разница получалась небольшой: тепло не рассеивается по квартирам, а приходит к нам обратно, значит тепла излишек, и мы уменьшали его подачу. Если разница температур была не менее 20 градусов, то оставляли вентиль в покое. Только на этом за прошедший отопительный сезон мы сэкономили порядка 360 тыс. руб.». Не дожидаясь бесплатных денег от Фонда содействия реформированию ЖКХ – включения в федеральную программу по капремонту – продвинутые члены ТСЖ «Печеры» решили вложить сэкономленные деньги в капитальный ремонт четырех подъездов. Денег хватило на окраску и ремонт окон, дверей, перил, лестничных маршей, панелей потолков на площадках и т. д.

Вместо мусора – офис

У других ТСЖ свои ноу-хау в зарабатывании денег. В рабочем Автозаводском районе Нижнего жителям ТСЖ «Водный мир» удалось сдать в аренду подвальное помещение. Да к тому же заработать на размещенной на доме рекламной растяжке. А вот члены ТСЖ в Сормовском районе пошли еще дальше: они ежемесячно зарабатывают на вывеске фирмы, которая расположена на фасаде их дома. «Здесь есть одно но, – говорит Марина Пургина. – Помещения на первых этажах бывают встроенными и пристроенными. Если это пристроенное помещение (оно выдается вперед, не имеет общего с домом фасада), и на нем размещена вывеска арендатора (название фирмы или магазина), то собственники имущества в многоквартирном доме не имеют права на получение прибыли. Но если это встроенное помещение, то вывеска будет расположена на фасаде многоквартирного дома – это совсем другое дело». В этом случае требуется решение общего собрания собственников дома. Зато, если ваш дом находится в людном месте и испещрен вывесками, на этом можно серьезно заработать.

А собственники одного многоквартирного дома в Ростове-на-Дону заключают договор с арендаторами нежилых помещений только в том случае, если все вывески сделаны в едином стиле. Они и заработали на этом, и заодно облагородили фасад дома. Правда, в этом ТСЖ произошел небольшой конфликт: деньги-то заработали, но жителям первого этажа вечером и ночью вывеска мешает – подсвечивается слишком ярко.

В центре Нижнего через крышу одного дома арендаторы «тянули» антенны. Члены ТСЖ решили эту проблему просто: деньги, мол, нам не нужны, но приведите в порядок нашу придомовую территорию. Что арендаторы и сделали, а куда деваться? Или вот еще один пример: жители вышеупомянутого дома в Верхних Печерах не стали использовать ни мусоропроводы, ни мусорные площадки внутри дома. «У нас во дворе и так есть контейнеры, – поясняет Виктор Горбунов. – На месте мусоросборной площадки на первом этаже дома мы разместили офис для нашего домоуправления – удобно, близко и эффективно».

Источник публикации: Журнал «Собственник»

ООО «ГОРОД ЖИЗНИ»

Как зарабатывают председатели ТСЖ?!
Сообщение admin » 08 дек 2009 19:04
Есть один простой вопрос:
— что имеет председатель ТСЖ со своего правления?
И тут есть несколько ответов:
— Порядок в своём собственном доме.
— Возможность улучшать жизнь дома своими руками и по своему желанию.
— Зарабатывать как на обычной работе.
— Зарабатывать на махинациях и иметь доступ к финансам.
Конечно надо учитывать, что многие из председателей, абсолютно честные и порядочные люди. Мне знакомы такие, которые сделали своим талантом организаторов из дома просто «конфетку». Но сейчас хочу поговорить о менее честных людях…
И так , как же можно выжать эту финансовую мочалку под названием ТСЖ:
— Самый простой способ это откат от эксплуатационной компании
— Ещё один не плохой, это надбавка рабочим которую они никогда не получают
-Закупка материалом и расходных, а так же ремонт за баснословные цены с возвратом части в карман…
-Сдача в аренду помещений по пониженной ставке или вообще без регистрации — с функцией наличной оплаты председателю.
-Сдача в аренду рекламных мест.
-Позволение расклеивать или раскладывать рекламные объявления или рекламные стойки (неплохой доход).
-Проценты за ремонт квартир, сантехники, электрики в этом доме по «рекомендации» председателя.
-Оплата работ которые никогда не производились.
И того может накапать спокойно от 100 т.р. до 500 т.р в месяц!!!
Ну это только скромная часть того, что можно взять с ТСЖ, причём половина из данного списка — трудно проверяема и трудно доказуема.
Сами механизмы я могу Вам рассказать поподробнее, т.к. досконально их знаю.
Я все же склоняюсь к тому, что воровать и вымагать деньги больше в природе плохо воспитанного человека, чем в природе человека занимающего пост Председателя ТСЖ. И система должна помогать, организовывать и не искушать Председателя лёгкой добычей. Мы должны «убрать» неучтённые деньги, организовать грамотное движение финансов, сделать прозрачными платёжные отношения! Когда люди говорят , что это невозможно, то лучше сказать — я над этим ещё не думал! ВМЕСТЕ МЫ СМОЖЕМ ВСЁ!

Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ

Однако, не все управляющие организации берут на себя роль осуществления всех функций по обеспечению многоквартирных домов. Большинство из них в целях упрощения деятельности специализируется на чем-то одном.

Их специализация и является основным критерием подразделения управляющих предприятий на следующие виды:

1. Компания, осуществляющая посредническую функцию между жильцами и другими предприятиями, поставляющими те или иные услуги. Они лишь координируют работу, обеспечивают постоянные связи с поставщиками услуг, но сами непосредственно не участвуют в ремонте, поставке энергоресурсов.
2. Предприятия, которые все услуги предоставляют сами. У них имеются подразделения, занимающиеся текущим обслуживанием, уборкой, ремонтом и т.д. Единственно, они являются посредниками при поставке энергоресурсов, так как поставщики в основном монополизировали рынок .
3. Компании, осуществляющие управление общим имуществом жильцов многоквартирных домов. К примеру, управление гаражами, дворовыми участками, нежилыми помещениями и т.д.

В основном виды управляющих организаций ограничиваются указанными выше типами. Однако это не законное ограничение, а лишь констатация тенденций. Вновь образуемые предприятия могут расширить перечень предоставляемых услуг в зависимости от договоренностей с жильцами домов.

Бизнес план управляющей компании

Разумеется, перед началом любой коммерческой деятельности необходимо составить четко изложенный план действий и финансовых вливаний. В случае, когда создается управляющая организация, основными пунктами бизнес плана должны стать:

1. Цель управляющей компании ЖКХ.
2. Инвестиционная стоимость, стартовый капитал.
3. Затраты.
4. Возможные риски.

Каждый из данных пунктов по отдельности представляет целый комплекс мероприятий.

Задачи компании

Основными задачами являются:

• получение как можно большей прибыли;
• настроить рентабельную работу предприятия на постоянной основе;
• качественное удовлетворение потребностей жителей многоквартирных домов.

Помимо указанных основных целей, учредители могут поставить и другие, социально-экономические и венчурные цели.

Инвестиционная стоимость

Размер инвестиций в бизнес в сфере ЖКХ зависит от намерений учредителей на старте предприятия. Если они хотят с нуля охватить как можно больше домов, то, скорее всего, сумма финансовых вложений будет достаточно большой. Размер минимальных инвестиций такой же, как и у любого ООО. На сегодняшний день размер уставного фонда, при учреждении ООО, должен быть не менее 10 тысяч рублей в наличной форме.

В среднем необходимый размер инвестиций для нормального функционирования компании на нескольких десятках домах составляет 15-20 миллионов рублей.

Затраты

К затратам будущей управляющей компании относятся:

• аренда помещений;
• транспортные расходы;
• покупка оборудования;
• расходный материал;
• наем штата;
• непредвиденные расходы.

В зависимости от спектра услуг, оказываемой компанией, в статьи расхода могут быть включены и иные пункты. Разумеется, на каждом пункте можно сэкономить настолько, насколько позволяет деятельность компании.

Риски

Так как создать свою управляющую компанию может быть не просто в связи с большими денежными вложениями, необходимо учесть риски, и лишь потом приступать к делу.

Основные риски связаны с:

• с низкой рентабельностью подобных предприятий в целом;
• необходимость больших финансовых вливаний;
• недостаток квалифицированных кадров;
• давление со стороны администрации населенного пункта;
• отсутствие четкого положения рынка.

Последний пункт связан с резкими изменениями положений законодательства о порядке обслуживания многоквартирных домов. Все знают, что до недавнего времени функции таких предприятий выполняли ТСЖ и жилищные (гаражные) кооперативы. Так что вполне возможно изменение политики страны в деле регулирования бизнеса в сфере ЖКХ еще не раз.

Лицензия на управляющую компанию

После принятия № 255-ФЗ и внесения соответствующих изменений в Жилищный Кодекс РФ требования к учреждению и регистрации управляющей компании в сфере ЖКХ стали намного суровее. Так, чтобы создать управляющую компанию необходимо получить специальную лицензию.

Лицензирование осуществляется:

• органом надзора за деятельностью предприятий в сфере ЖКХ соответствующего региона;
• комиссией по лицензировании деятельности компаний в сфере ЖКХ.

Именно при содействии этих двух структур предоставляется соответствующие лицензии.

Чтобы получить это разрешение на ведение деятельности необходимо подать заявление в надзорный орган соответствующего региона.

Вместе с тем, должна быть представлена следующая документация управляющей компании:

• регистрационное свидетельство ООО или ИП;
• учетные документы в налоговом органе;
• устав ООО или ИП;
• выписка из ЕГРЮЛ или ее нотариально-заверенной копии;
• учредительный договор;
• выписка про уставной фонд;
• решение о назначении директора;
• договор аренды помещения (свидетельство о собственности);
• техническая документация про имеющиеся в ведении ресурсы и оборудование;
• сертификат повышения квалификации директора.

Сертификат получается после успешной сдачи специального экзамена. Без этого регистрация УК невозможна.

Вопросы, содержащиеся на экзаменационном листе, в основном направлены на проверку знаний законодательства в сфере осуществления предпринимательской деятельности.

Создание управляющей компании ЖКХ самостоятельно пошаговая процедура

Так, как открыть управляющую компанию? Для создания с нуля и нормального функционирования предприятия необходима следующая пошаговая процедура:

1. Составить бизнес план. При этом рынок и все факторы должны быть непременно учтены. Особо дотошно необходимо отнестись к вопросам финансов и расходов.
2. Необходимо зарегистрировать ООО или ИП. Однако лучше будет оформить компанию как ООО, ведь ИП не может нанимать людей на постоянной основе, без чего нормальное функционирование предприятия не представляется возможным.
3. Получить лицензию на осуществление деятельности. А также должна быть осуществлена регистрация в надзорном органе.
4. Найти потенциальных клиентов (жильцы многоквартирных домов) и заключить с ними договора. Отличным помощником в этом нелегком деле станет реклама.

Данная пошаговая инструкция универсальна, но не включает проблемные ситуации, которые могут возникнуть в ходе работы. Так, рентабельность и размер получаемой прибыли напрямую зависит от активности предприятия и от того, сколько клиентов у нее имеется, а также бюджета. По этой причине, чтобы обеспечить скорейшую окупаемость вложений и получать большие прибыли необходимо создать компанию, с как можно большими финансовыми вливаниями.

>Принципы создания управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура и рентабельность предприятия

Виды УК и законы, регламентирующие их деятельность

Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов:

• собственно управляющие (только управляют);
• эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
• гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).

Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ. К основным законодательным актам относятся следующие:

• Жилищный кодекс.
• Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление гос. комитета по строительству № 170 от 27 сентября 2003 года).
• ФЗ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года.
• ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года.
• ФЗ от 07.12.2011 N 416, регулирующий тарифы в сфере водоснабжения и водоотведения.
• ПП РФ от 22.10.2012 N 1075 о тарифах в сфере теплоснабжения.
• ФЗ № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года, ужесточивший требования к лицензированию УК.
• Гражданский кодекс.

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Чтобы организовать управляющую компанию с нуля потребуется придерживаться следующей инструкции:

• зарегистрировать юридическое лицо;
• пройти лицензирование и аттестацию;
• набрать технический персонал и оборудовать помещение;
• взять дом в управление;
• приступить к оформлению и заключению договоров и осуществлению деятельности.

Какая документация понадобится, чтобы создать УК?

Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:

• заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
• Устав;
• протокол собрания о создании управляющей компании;
• учредительный договор;
• приказ о назначении директора;
• гарантийное письмо от собственника помещения ( он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
• квитанция госпошлины.

Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:

• Устав в обновленной редакции;
• заявление о регистрации изменений — форма №Р13001 от 2002 года;
• протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.

Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.

Как оформить и зарегистрировать?

Для этого потребуется оформить юрлицо — АО, ООО и т.д.. В зависимости от типа юрлица в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.

Затем необходимо встать на учет в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и в орган статистики.

Нужно также наличие собственного юридического адреса, куда будет доставляться вся корреспонденция.

Внимание! Осторожнее с посредниками, услужливо предоставляющие адреса по первому требованию — часто оказывается, что это так называемый «массовый» адрес. В этом случае в регистрации могут отказать.

В начальном капитале нет потребности. Возможно внести только уставной — его вы можете внести в виде имущества на сумму не больше двадцати тысяч рублей.

Также потребуется выбрать банк, с которым нужно будет сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести — оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.

Лицензирование

Современное законодательство сделало этот процесс обязательным для ЖКХ. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора. При нарушении законодательства лицензии УК могут лишить.

Набор персонала и оборудование помещения

Для функционирования УК потребуются специалисты и оборудованный офис. В штат работников должны входить:

• Главный инженер и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
• Прочий персонал. Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).

Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.

Много полезной информации об УК есть в других статьях:

• отказ УК от дома;
• регистрация в ГИС;
• договор с застройщиком;
• раскрытие информации.

Что ещё нужно для открытия организации?

Потребуется разработка учетной политики, составление перечня работ и услуг. А в дальнейшем, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (о задолженности УК перед РСО, читайте ).

Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости. Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.

Как организовать принятие МКД?

Важно! Прежде всего вам придется, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.

Вопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).

Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.

Заключение договоров

В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 162 ЖК) УК обязаны заключить договор с каждым хозяином квадратных метров. На основании его возникают взаимные обязательства, также и что касается оплаты за услуги (ст. 155). Заключение такого договора обязательно и уклониться от него нельзя — ст.445 Гражданского кодекса РФ.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны: общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг с учетом инженерных коммуникаций данного здания, размер платы за содержание и ремонт (для ее расчета УК опирается на Приказ Госстроя РФ № 303 от 28 декабря 2000 года) и за коммунальные услуги, согласно статье 157 ЖК.

Рентабельно ли?

Справка! Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 по оценкам аналитиков.

Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:

• предоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
• партнерской площадки;
• привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.

На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:

Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.