Принцип остаточной продуктивности

Процесс оценки имущества организации: ос­новные этапы и принципы

Имущество организации: экономическое содержа­ние, состав, классификация, основные положения оценки.

Тема 4.4. Оценка стоимости организации

Имущество организации: экономическое содержа­ние, состав, классификация, основные положения оценки. Процесс оценки имущества предприятия: ос­новные этапы и принципы. Методы оценки стоимо­сти имущества организации: затратный, сравнитель­ный, доходный.

Имущество организации — совокупность имеющихся в организации средств труда, запасов, находящихся в процессе производства, предметов труда, готовой продукции, денег, денежных документов и других ценностей. К имуществу относятся также принадлежащие организации объекты незавершенного строительства, права на пользование природными ресурсами и права на другое имущество.

Средства труда в экономике выступают как основные средства (основные фонды), а находящиеся в составе имущества данного предприятия предметы труда и готовая продукция — как оборотные средства.

Имущество организации составляет его экономическую основу. Оно создается за счет средств вкладчиков — государства, местных органов власти, различных предприятий, организаций, граждан, в том числе иностранных. Вкладчики становятся собственниками или кредиторами предприятия. Имущество, средства предприятия должны воспроизводиться и возрастать в результате его успешной производственно-хозяйственной деятельности.

Для осуществления своей деятельности организация должна располагать определенным набором экономических ресурсов (или факторов производства) — элементов, используемых для производства экономических благ. Обычно в экономической литературе все, что предприятие имеет и использует в производственной деятельности, называется имуществом предприятия.

Состав применяемых предприятием экономических ресурсов различен. Особое значение для успеха производственной деятельности имеет наличие определенного запаса ресурсов длительного пользования, или капитала.

Имущество организации — материальные и нематериальные элементы, используемые предприятием в производственной деятельности. Имущество предприятия первоначально создается за счет имущества, переданного ему учредителями в виде вкладов (взносов, паев).

Имущество организации увеличивается в процессе производственной и хозяйственной деятельности. Оно может являться объектом сделок, отчуждаться, закладываться и т.п.

Обычно имущество организации обособлено от имущества его учредителей, участников и работников. Предприятие отвечает по своим долгам принадлежащим ему имуществом, на которое могут быть обращены иски хозяйственных партнеров или кредиторов в случае невыполнения предприятием каких-либо обязательств перед ними.

При признании предприятия несостоятельным (банкротом) его имущество в соответствии с установленными законами процедурами может использоваться для удовлетворения требований кредиторов. Оставшееся после этого имущество ликвидируемого предприятия передается его учредителям (участникам), имеющим на это имущество вещные права или обязательственные права в отношении предприятия. По российскому законодательству учредители и участники предприятия имеют обязательственные права в отношении хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов. На имущество государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также дочерних обществ учредители имеют право собственности или иные вещные права.

Имущество организации включает все виды имущества, которые необходимы для осуществления хозяйственной деятельности.

Обычно в составе имущества выделяют материально-вещественные и нематериальные элементы.

К числу материально-вещественных элементов относятся земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование, сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, денежные средства.

Нематериальные элементы создаются в процессе жизнедеятельности предприятия. К ним относятся репутация фирмы и круг постоянных клиентов, название фирмы и используемые товарные знаки, навыки руководства, квалификация персонала, запатентованные способы производства, ноу-хау, авторские права, которые могут быть проданы или переданы.

Основные фонды — это материально-вещественные ценности, действующие в неизменной натуральной форме в течение длительного периода времени и утрачивающие свою стоимость по частям.

В зависимости от характера участия основных фондов в процессе расширенного воспроизводства они подразделяются на:

1. Производственные основные фонды функционируют в сфере материального производства, неоднократно участвуют в процессе производства, изнашиваются постепенно, а их стоимость переносится на производимый продукт по частям по мере использования. Пополняются они за счет капитальных вложений.

2. Непроизводственные основные фонды — жилые дома, детские и спортивные учреждения, другие объекты культурно-бытового обслуживания, которые находятся на балансе предприятия. В отличие от производственных непроизводственные фонды не участвуют в процессе производства и не переносят своей стоимости на продукт, ибо он не создается. Стоимость их исчезает в потреблении. Фонд возмещения не создается. Воспроизводятся они за счет национального дохода.

Несмотря на то что непроизводственные основные фонды не оказывают непосредственного влияния на объем производства и рост производительности труда, их постоянное увеличение неразрывно связано с улучшением благосостояния работников предприятия, с повышением материального и культурного уровня их жизни, что в конечном счете влияет на результаты деятельности предприятий.

Основные производственные фонды — материально-техническая база общественного производства. От их объема зависят производственная мощность предприятия, уровень технической вооруженности труда. Накопление основных фондов и повышение технической вооруженности труда обогащают процесс труда, придают труду творческий характер, повышают культурно-технический уровень общества.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

— рыночная стоимость;

— инвестиционная стоимость;

— ликвидационная стоимость;

— кадастровая стоимость.

1.При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.

Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.

Процесс оценки стоимости имущества организации — это сложный трудоемкий процесс, состоящий из нескольких стадии и этапов. В зависимости от того, кто является инициатором принятия решения об оценке и юридической принадлежности привлекаемых оценщиков вся оценочная деятельность подразделяется на виды:

Внутренняя оценка – оценка, проводимая самостоятельно юридическими и физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, на основании собственного решения, без привлечения исполнителя оценки.

Независимая оценка – оценка, проводимая исполнителями оценки на основании гражданско-правовых договоров либо судебных постановлений с соблюдением требований, определенных в настоящем Положении. Зачастую независимая оценка может являться обязательной.

Обязательная оценка – оценка, обязательность проведения которой установлена законодательством.

Весь процесс оценки имущества предприятия можно разделить на семь основных стадий:

1. Определение проблемы.

2. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку.

3. Сбор и анализ данных.

4. Оценка земельного участка.

5. Применение трех подходов к оценке стоимости организации.

6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

7. Подготовка отчета и заключения об оценке.

8. Доклад об оценке.

1.1 Определение проблемы. Данная стадия оценки подразделяется на следующие этапы:

1. Идентификация предприятия.

2. Выявление предмета оценки.

3. Определение даты оценки.

4. Формулирование целей, функций оценки, определение вида стоимости.

5. Ознакомление Заказчика с ограничительными условиями.

При идентификации предприятия указывается его полное и сокращенное название, организационно-правовая форма (коммерческие организации, акционерное общество открытого или закрытого типа, хозяйственное общество с ограниченной ответственностью, государственное унитарное предприятие; некоммерческие организации, религиозные организации, и т.д.), место его регистрации, местоположение, отрасль производства, основные виды выпускаемой продукции и пр.

Если оцениваемое предприятие является дочерним или зависимым, необходимо выявить основное или преобладающее предприятие.

Выявление предмета оценки. Важнейшим этапом оценки имущества предприятия является выявление предмета оценки, то есть выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав на предприятие, права на материальные активы предприятия, права на акционерный капитал акционерного общества, доля участника в уставном капитале предприятия, права на пакет акций предприятия, или какой-либо иной интерес. Таким образом, предмет оценки — это вид имущественных прав.

Определение даты оценки. Дата оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;

Стоимость предприятий во времени изменяется, причем эти изменения даже в короткие промежутки могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата продажи предприятия, дата осмотра его, дата судебного разбирательства, связанная с разделением имущественного комплекса, и другие случаи.

Если оценка предприятия производится в связи с судебным разбирательством, например, в связи с неплатежеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд.

Формулирование цели и функций оценки. Определение цели оценки — важный этап, от которого зависит выбор методики проведения оценки. Неправильно сформулированная цель влечет за собой использование неадекватной, методики и вследствие этого ошибочный результат в оценке стоимости предприятия.

Выбор метода может также зависеть от функций оценки. Метод оценки способ расчета стоимости отдельного вида объекта оценки на дату оценки.

Стоимость объектов оценки в Республике Беларусь может определяться:

— индексным методом путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной) или остаточной стоимости имущества;

— методом балансового накопления активов на основании данных бухгалтерского учета на дату оценки;

— рыночным методом на основе:

— методом расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный метод);

— определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный метод);

— сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам с учетом его индивидуальных особенностей (сравнительный метод).

— методом пересчета валютной стоимости путем определения стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года с применением рыночного метода;

— методом кадастровой оценки с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах.

Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить. Целью оценки может быть определение рыночной стоимости предприятия, рыночной стоимости долей учредителей в уставном капитале акционерного общества, ликвидационной стоимости предприятия-банкрота и т.д.

Функция оценки — это сфера ее использования. Оценка помогает продавцу или покупателю в определении цены предприятия. Другая функция оценки состоит в определении стоимости предприятия для его кредитования или страхования.

Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. Заказчик оценки – юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, заключившее гражданско-правовой договор с исполнителем оценки на проведение независимой оценки, либо суд, принявший постановление о необходимости проведения оценки. На этой стадии оценки заказчик знакомится с основными ограничительными условиями, сопровождающими процесс оценки стоимости предприятия, которые формулируются в том числе и с целью защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика! Некоторые из этих условий при необходимости следует отражать в отчете об оценке, чтобы избежать в будущем конфликтных ситуаций между заказчиком и экспертом оценщиком.

2. Предварительный осмотр организации и заключение договора на оценку

Эта стадия оценки состоит из следующих этапов:

1. Предварительный осмотр предприятия и знакомство с его администрацией.

2. Определение исходной информации и источников информации.

3. Определение состава группы экспертов-оценщиков.

4. Составление задания на оценку и составление календарного плана.

5. Подготовка и подписание договора на оценку.

Предварительный осмотр предприятия лучше провести с одним из опытных руководителей, который много лет проработал на данном предприятии, хорошо знает производство и его людей. Это позволит при осмотре основных, вспомогательных и обслуживающих производств, больше узнать о предыстории предприятия, о выпускаемой продукции о техническом состоянии оборудования, о квалификации работников и руководителях предприятия, о психологическом климате в коллективе, о перспективах развития предприятия и т.д.

После знакомства необходимо обменяться телефонами со всеми руководителями предприятия, которые могут помочь эксперту-оценщику в сборе исходных данных для проведения оценки. Все они могут участвовать в экспресс-опросе для получения информации о перспективах развития предприятия.

Определение исходной информации и ее источников. На данном этапе определяются типы данных и их источники, необходимые для оценки: сведения о рынке, на котором функционирует оцениваемое предприятие; данные о других, аналогичных предприятиях; финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия и перспектив его развития на ближайшее будущее, данные о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость предприятия.

Определив виды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы самого предприятия, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература, коллеги самого эксперта-оценщика.

При заключении договора на оценку предприятия указывается состав документов, которые администрация предприятия должна предоставить эксперту-оценщику к определенному сроку, чтобы он смог вовремя начать оценку предприятия.

Определение состава группы экспертов-оценщиков. Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить состав группы экспертов для оценки стоимости предприятия.

Оценка малого предприятия может осуществляться одним экспертом-оценщиком. Для оценки крупного предприятия (более 1000 работающих), привлекается несколько человек — экономисты, специалисты по маркетингу, экологи и т.д.

Для оценки необходимо привлекать также руководителей оцениваемого предприятия, знания и опыт которых важны для получения данных о будущих доходах предприятия, а также для того, чтобы обеспечить оперативный сбор исходных данных и приемку отчета об оценке.

Составление задания и календарного плана оценки.

Задание на оценку, как правило, составляет эксперт-оценщик. Опыт показывает, что заказчик, из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки, делает это недостаточно квалифицированно. Отсутствие четкости в формулировке целей и функций оценки является основной причиной ошибок в оценке и конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком.

Задание на оценку включает:

1. Имя заказчика.

2. Имя эксперта-оценщика.

3. Определение предмета оценки.

4. Дату оценки.

5.Цель и функцию оценки.

6. Определение вида стоимости.

7. Краткое содержание отчета об оценке.

8. Календарный план.

9. Особые условия.

В каждом отдельном случае эксперт-оценщик уточняет состав задания с учетом конкретных особенностей предмета и объекта оценки.

Задание на оценку прилагается к отчету об оценке.

Разработка и подписание Заказчиком и экспертом-оценщиком подробного календарного плана оценки — важный этап оценки, организующий стороны на целенаправленную работу. Продолжительность работ по оценке предприятий зависит от сложности и масштаба производства. В среднем продолжительность оценки предприятия составляет 3-6 месяцев. Однако при оценке очень крупных предприятий эта продолжительность значительно возрастает.

Подготовка и подписание договора на оценку.

Процесс подготовки и подписания договора на оценку имеет особенности, обусловленные предметом и объектом оценки, возможностями заказчика и квалификацией эксперта-оценщика.

Подготовив проект договора на оценку стоимости предприятия, эксперт-оценщик представляет его Заказчику для ознакомления. В качестве приложения к договору в обязательном порядке прикладывается задание на оценку (рабочая программа) и календарный план.

СТОИМОСТНОЕ ИЗМЕРЕНИЕ И ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА

Вариант № 1

1. Оценка – это способ отражения имущества в измерении:

а) натуральном;

б) денежном;

в) трудовом.

2. В основу оценки имущества организации положен принцип:

а) полноты;

б) реальности;

в) единообразия;

г) достоверности;

д) целесообразности.

3. Под реальностью оценки понимается объективное соответствие:

а) денежного выражения объектов учета их фактической величине;

б) сметной стоимости объектов учета плановым показателям;

в) исчисления себестоимости объектов учета.

4. Для определения фактической себестоимости объектов учета применяется:

а) документация;

б) инвентаризация;

в) оценка;

г) калькуляция;

д) система счетов;

е) двойная запись;

ж) бухгалтерский баланс;

з) консолидированная финансовая отчетность.

5. Что представляет собой калькуляция? Варианты ответа:

а) группировку затрат;

б) обобщение затрат;

в) подсчет затрат, выраженных в натуральной и денежной форме после исполнения конкретного экономического события;

г) способ обобщения затрат, выраженных в денежной форме, приходящихся на единицу выпущенной продукции, выполненной работы или оказанной услуги.

6. Что такое калькуляционная единица? Варианты ответа:

а) элемент метода бухгалтерского учета;

б) измеритель объекта калькулирования;

в) способ измерения отдельных расходов.

7. По отношению ко времени осуществления хозяйственного процесса различают калькуляции:

а) производственной себестоимости;

б) отчетные (фактические);

в) полной себестоимости;

г) плановые.

8. По отношению к объему затрат, включаемых в калькуляцию, различают калькуляции:

а) производственной себестоимости;

б) отчетные (фактические);

в) полной себестоимости;

г) плановые.

9. В калькуляцию производственной себестоимости включают затраты, возникшие в сфере:

а) снабжения (заготовления);

б) производства;

в) реализации (сбыта);

г) торговли.

10. На стадии процесса снабжения калькулируется:

а) заготовительная себестоимость предметов труда;

б) производственная себестоимость продукции, работ услуг;

в) полная фактическая себестоимость проданной продукции.

11. На стадии процесса производства калькулируется:

а) заготовительная себестоимость предметов труда;

б) производственная себестоимость продукции, работ услуг;

в) полная фактическая себестоимость проданной продукции.

12. На стадии процесса продажи калькулируется:

а) заготовительная себестоимость предметов труда;

б) производственная себестоимость продукции, работ услуг;

в) полная фактическая себестоимость проданной продукции.

13. Процесс снабжения – это совокупность операций по обеспечению организации:

а) необходимыми кредитными ресурсами;

б) предметами труда;

в) трудовыми ресурсами.

14. Под фактической заготовительной себестоимостью предметов труда понимается:

а) плановая себестоимость;

б) первоначальная стоимость;

в) стоимость приобретенных предметов труда и транспортно-заготовительных расходов.

15. Затраты по снабжению организации средствами труда отражаются на счете:

а) 08 «Вложения во внеоборотные активы»;

б) 10 «Материалы»;

в) 20 «Основное производство»;

г) 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

16. Затраты по снабжению организации предметами труда отражаются на счетах:

а) 08 «Вложения во внеоборотные активы»;

б) 20 «Основное производство»;

в) 15 «Заготовление и приобретение материальных ценностей»;

г) 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

17. Процесс производства – это совокупность операций, связанных:

а) с заготовлением предметов труда;

б) с производством продукции, работ, услуг;

в) продажей продукции, работ, услуг.

18. Расходы, связанные с производством продукции, работ, услуг, учитываются на счетах:

а) 20 «Основное производство»;

б) 01 «Основные средства»;

в) 44 «Расходы на продажу»;

г) 97 «Расходы будущих периодов».

19. Какой из способов оценки материалов предпочтительней использовать в период высокой инфляции? Варианты ответа:

а) по средневзвешенной себестоимости;

б) способ ФИФО;

в) способ ЛИФО;

г) по себестоимости каждой единицы;

д) по учетным (плановым) ценам.

20. Под полной фактической себестоимостью проданной продукции понимается:

а) сметная стоимость производства и продажи;

б) фактическая себестоимость производства и продажи;

в) полная плановая себестоимость.

Вариант № 2

1. Себестоимость единицы продукции определяется в результате:

а) инвентаризации;

б) оценки;

в) калькуляции;

г) двойной записи.

2. Оценка представляет собой способ:

а) контроля за денежными средствами;

б) контроля за имуществом и обязательствами;

в) перевода объектов бухгалтерского учета из натурального измерителя в денежный.

3. Оценка имущества, полученного безвозмездно, осуществляется исходя:

а) из договорной стоимости;

б) из текущей рыночной стоимости;

в) из стоимости, числящейся в учете передающей стороны.

4. Оценка имущества, приобретенного за плату, осуществляется:

а) путем суммирования фактически произведенных расходов на его покупку, доставку и иных дополнительных затрат по доведению объекта до состояния, пригодного к использованию;

б) по текущей рыночной стоимости;

в) по первоначальной стоимости за вычетом начисленной амортизации.

5. Выпущенная из производства готовая продукция в текущем бухгалтерском учете оценивается:

а) по договорной стоимости;

б) по стоимости продаж;

в) по фактическим затратам;

г) по текущей рыночной стоимости.

6. Калькуляция представляет собой:

а) способ обобщения затрат, выраженных в денежной оценке, приходящихся на единицу выпущенной продукции, выполненных работ, оказанных услуг;

б) обобщение данных текущего учета при изготовлении продукции;

в) затраты на производство и сбыт продукции в натуральных показателях.

7. Какой износ отражается в бухгалтерском учете? Варианты ответа:

а) стоимостный;

б) моральный;

в) физический.

8. Переоценка основных средств осуществляется согласно:

а) указанию Правительства Российской Федерации;

б) решению руководства организации;

в) решению главного бухгалтера;

г) решению налоговых органов;

д) указанию вышестоящей организации.

9. Амортизируемые активы отражаются в балансе по стоимости:

а) первоначальной;

б) договорной;

в) восстановительной

г) остаточной.

10. Для исчисления себестоимости отдельного вида продукции затраты группируются:

а) по элементам затрат;

б) по видам расходов;

в) по калькуляционным статьям.

11. Для оценки отдельных активов, обязательств, доходов и расходов дисконтированная стоимость:

а) может быть использована;

б) не может быть использована;

в) на усмотрение руководителя.

12. Составляющими стоимостного измерения объектов бухгалтерского учета являются:

а) калькуляция и документация;

б) документация и оценка;

в) оценка и калькуляция;

г) балансовое обобщение и счета.

13. Нематериальные активы оцениваются в балансе:

а) по фактической себестоимости;

б) по восстановительной стоимости;

в) по остаточной стоимости.

14. Материально-производственные запасы учитываются в балансе:

а) по учетным ценам;

б) по средневзвешенной себестоимости;

в) по фактической себестоимости.

15. Оценка имущества, созданного самой организацией, осуществляется:

а) по согласованной стоимости;

б) в сумме фактических затрат, связанных со строительством или созданием объекта;

в) по оценке экспертов.

16. Затраты, связанные с технологическим процессом производства, называются:

а) накладными;

б) технологическими;

в) основными;

г) прямыми.

17. Для оценки товаров в организациях торговли применяют цены:

а) оптовые;

б) розничные;

в) покупные или продажные.

18. Нематериальные активы переоценке:

а) подлежат;

б) не подлежат;

в) на усмотрение руководства организации;

г) по распоряжению вышестоящей организации.

19. По дебету счета 90 «Продажи» формируется:

а) фактическая полная себестоимость реализованной продукции;

б) производственная себестоимость отгруженной продукции;

в) фактическая производственная себестоимость продаж.

Принципы, основанные на представлениях пользователя

• Принципы, основанные на представлениях собственника/пользователя/инвестора

  На основе принципов данной группы формируются базовые концепции и модели поведения субъекта (собственника/пользователя) по отношению к объекту оценки, поскольку в них заложены особенности восприятия субъектом основных стоимостных характеристик объекта, что, естественно, носит субъективный характер. Эти…
  (Оценка стоимости бизнеса)

• Отражение событий, обнаруженных после представления пользователям бухгалтерской (финансовой) отчетности.

  После предоставления пользователям бухгалтерской (финансовой) отчетности аудитор не песет никаких обязательств, касающихся направления любых запросов относительно данной бухгалтерской (финансовой) отчетности. Если после предоставления пользователям бухгалтерской (финансовой) отчетности аудитору становится…
  (АУДИТ )

• Модели, основанные на теоретико-множественных представлениях, математической логике, математической лингвистике и теории графов

  Характеризуемые в данном разделе методы возникали как самостоятельные направления и первоначально развивались параллельно и независимо друг от друга. Но обобщающий аппарат теоретико-множественных представлений оказался настолько удобным средством пояснения основных понятий, а часто — и доказательства…
  (Моделирование систем и процессов)

• Возможности применения моделей, основанных на теоретико-множественных представлениях, математической логике и математической лингвистике

  В области управления, проектирования сложных технических и производственных комплексов все чаще главной проблемой становится создание принципиально новых, нетривиальных моделей. Модели такого рода применяются при моделировании новых структур и систем разнообразной природы (технических объектов, текстов…
  (Моделирование систем и процессов)

• Методы структуризации, основанные на сетевых структурах и графических представлениях

  Старейшей из таких представлений является технология временных диаграмм или графиков Ганта, созданная в начале XX в. независимо друг от друга К. Адамецким в Польше и Г. Л. Гантом в США и кратко охарактеризованная в гл. 4. Эти графики первоначально применялись при планировании, контроле и управлении производством,…
  (Моделирование систем и процессов)

• Основания и порядок представления результатов оперативно-розыскной деятельности

  Хорошее начало – половина дела. Аристофан В соответствии с предписаниями Закона об ОРД представление результатов ОРД органу дознания, следователю или в суд осуществляется на основании постановления руководителя органа, осуществляющего ОРД, в порядке, предусмотренном ведомственными нормативными…
  (Оперативно-розыскная деятельность)

• Основания и формы участия прокурора при пересмотре вынесенного судебного постановления. Представление как акт прокурорского реагирования в гражданском процессе

  Основанием участия прокурора при пересмотре вынесенного судебного постановления является осуществление им законоохранительной функции (защита прав и свобод человека и гражданина, обеспечение верховенства закона, единства и укрепления законности, а также защита охраняемых законом интересов общества и…
  (Участие прокурора в гражданском процессе)

• Обязанность доказывания в арбитражном процессе. Порядок представления и раскрытия доказательств. Полномочия арбитражного суд по собиранию доказательств, основания их применения

  Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными…
  (Экзамен на звание адвоката)

• Представление форматных данных пользователя

  HTML — язык разметки гипертекста и документов в виде ASCII-текста, фрагменты которого облагаются специальными пометками (тегами). XHTML — расширяемый язык разметки гипертекста (Extensible Hypertext Markup Language) на основе принципов и синтаксиса XML. CSS {Cascading Style Sheets) — каскадные…
  (ПРОГРАММНАЯ ИНЖЕНЕРИЯ И ТЕХНОЛОГИИ ПРОГРАММИРОВАНИЯ СЛОЖНЫХ СИСТЕМ)

5.2. Принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

— остаточной продуктивности земли;

— предельной продуктивности (принцип вклада);

— возрастающего и уменьшающего дохода;

— сбалансированности;

— экономического размера;

— экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

· труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

· капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

· предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

· земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т.е. остаточную продуктивность земли, если, например:

· земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка б льшие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;

· земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить б льшие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;

· земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить б льшие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

По сути – это обратная сторона предыдущего принципа – сбалансированности.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

· физическое разделение участка земли;

· разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);

· разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);

· разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);

· разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

«Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:
— зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;
— предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;
— уровень конкуренции на рынке недвижимости;
— изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:
— во-первых, соответствуют юридическим нормам;
— во-вторых, реализация которых возможна физически;
— в-третьих, осуществимы финансово;
— в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Предыдущая

Основные подходы и принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;
3я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использо вания.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже сущест вующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере продажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.

Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность

В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.
Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.
Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отне сенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за траты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.

Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость не движимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 100 000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 250 000 долл.
Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Обычно собственники земли должны ответить на вопрос, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Например, компания Х владеет 0,3 га земли. Ниже приведен расчет прибыли для застройки различной плотности:

Число домов	Прибыль на дом в (долл)	Общая прибыль в (долл)

Если компания построит один дом, ее прибыль составит 10 000 долл. По мере того, как на этом участке будет строиться все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться, однако рыночная цена каждого дома с увеличением плотности застройки будет снижаться изза уменьшения величины приходящегося на него участка земли. При постройке до двух домов прибыль увеличивается нарастающими темпами за счет экономии на масштабе. Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается, при увеличении плотности застройки вплоть до 4 или 5 домов общая прибыль компаниизастройщика растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинает терять общую прибыль.

Принцип сбалансированности : любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена . Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

В приведенном выше примере компания Х обнаружила, что мак симальные доходы могут быть получены при строительстве на ее земле четырех или пяти домов. В обоих случаях прибыль составит 40 000 долл. Тем не менее, если строительство четырех домов принесет ту же прибыль, но с меньшим риском, чем строительство пяти домов, то прин цип сбалансированности подсказывает, что четыре дома дадут опти мальную плотность застройки. При застройке участка четырьмя домами риск ниже, поскольку число сделок, необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше.

Принцип сбалансированности применим также к региону. Для достижения баланса между частным и государственным секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное планирование, продуманное применение норм зонирования.

Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для об служивания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

Примером применения принципа величины является приростная стоимость единого участка земли. Она имеет место, когда большее чис ло мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участков. Например, представьте, что застройщик может купить лот А за 15 000 долл. и лот Б – за 10 000 долл. Если объединить эти два лота, то новый массив земли будет стоить 33 000 долл. Приростная стоимость составит 8 000 долл., как показано в следующих вычислениях:

Стоимость единого массива $ 33000
Минус: стоимость лота А – 15000
Минус: стоимость лота Б – 10000
Приростная стоимость $ 8000

Экономический размер – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать прин цип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.
Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

• пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;
• разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
• разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизнен ное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкурен цию и изменение. Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зави сит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его бли зости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус , или экономическое местоположение недвижимости.

Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностя ми, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион. Для некоторых типов землеполь зования, например для крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости могут существовать в общенациональном или международном масштабе.

Если в окружающей системе землепользования или в экономиче ской среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования включают: строительство неподалеку от объекта торгового центра, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового варианта землепользования, а также связями между нововведением и оцениваемым объектом.

Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или денежными затратами. Некоторые из этих связей трудно измеримы. На пример, если какой-либо участок имеет живописный вид, то данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим – без такового.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении. Проект, составленный из квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнат ных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные . Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.

Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложе ние – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собствен ника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность уча стников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

В долгосрочном плане предложение и спрос являются относитель но эффективными факторами в определении направления ценовых из менений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные ор ганы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.

Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это озна чает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

Противоположное давление на цены имеет место, когда недоста точно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объ ема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спро са в любое заданное время.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные це ны выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Этот принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стои мость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов.

Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открыва ются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оце нить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей вы ручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализи руя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юри дическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участ ка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируе мого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижи мости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градострои тельных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспек тив развития района. ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого пита ния или автосервиса. На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участ ка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспо могательную роль. Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости . На них базируются три фундамен тальных подхода к оценке – доходный, сравнительный и затратный.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)

основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

максимальная эффективность;

финансовая обоснованность;

физическая осуществимость;

соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообраз-ности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта (ЛНЭИ) — это разумное и возможное использование объекта, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.

ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики, и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен он или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое является:

• а) законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
• б) физически «осуществимым» т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
• в) финансово «обоснованным» с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
• г) «обеспечивающим» наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа:

• 1) Свободный земельный участок. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.
• 2) Участок земли с существующими улучшениями. Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно связаны между собой и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости — доходный, сравнения продаж и затратный.

При анализе варианта наилучшего использования следует обратить также внимание на следующие обстоятельства:

Во-первых, в чистом виде принцип наилучшего использования применим к доходной недвижимости, т.е. такой, которая приобретается для извлечения дохода (независимо от ее функционального назначения). Наилучшим является такой вариант, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход».

Во-вторых, вариант использования должен быть реально возможным, а не умозрительным, т.е. вовсе не обязательно перебирать все теоретически мыслимые варианты застройки земельного участка, выбор сравниваемых вариантов должен основываться на реальной оценке состояния рынка и земельного участка.

В-третьих, наилучшее использование — не вечно. С течением времени под влиянием изменения характера окружающей застройки, транспортных путей и пр. вариант наилучшего использования неизбежно измениться. Вопрос стоит лишь в том, как скоро это произойдет, а это зависит от того, насколько верным в долгосрочном плане является выбор того или иного варианта использования. Важно иметь в виду также, что как окружение влияет на объект, так и объект влияет на окружение, сам становится частью последнего.

В-четвертых, по общему правилу, вариант наилучшего использования должен, дополнять окружающую застройку. При этом, однако, следует правильно понимать принцип комплимент арности. В каждом данном случае он имеет собственное выражение. Например, под ним может пониматься и строительство еще одного жилого дома в микрорайоне, но может пониматься и строительство торгового комплекса в жилом микрорайоне, и строительство торгового комплекса в ряду ему «подобных».

В-пятых, наиболее глубоким теоретическим основанием принципа наилучшего использования является теория общего экономического равновесия. Наилучшее использование это такое использование, которое соответствует равновесию спроса и предложения, которое всегда является лишь моментом в развитии рынка.

В-шестых, в полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке свободных (незастроенных) земельных участков, для которых возможен максимальный диапазон вариантов использования. При этом возможно, что наилучшее использование может быть и таким, которое потребует расширения участка путем присоединения к нему «соседних». При этом речь должна при этом идти о сравнении затрат на приобретение дополнительной земли и приобретаемых при этом выгод.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Среди оценщиков выглядит следующим образом: Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

Цели оценки могут быть, совершенно различны: от аренды или продажи объекта, до формирования недвижимостью уставного капитала компании лил внесения недвижимости в качестве залога. Не получится обойтись без оценки также при страховании или налогообложения недвижимости.

Под формулировкой «оценка недвижимости» подразумевают определение рыночной или восстановительной стоимости право собственности или пользования в отношении готового или возводимого объекта (объектов), а также земельного участка, на котором этот объект расположен. Объектами оценки могут выступать жилые дома, отдельные комнаты, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания людей, офисы, склады, производственные помещения и строения, участки земли с многолетними насаждениями, дачные и садовые участки, Дорожные сооружения, мосты, дороги и др.

Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1998 г, № 863 О государственной политике по вовлечению в хозяйственный оборот результатов научно-технической деятельности и объектов интеллектуальной собственности предусмотрено осуществление государственной политики в данной области на принципах сбалансированности прав и законных интересов субъектов правоотношений, включая государство, и государственного стимулирования  
Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени, например на строительстве объекта, то происходит замораживание капитала и снижение общей эффективности проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства объекта, чтобы получить максимально возможный эффект от реализации проекта.  
При оценке необходимо получить детальную характеристику и физическое описание объекта и определить связанные с ним юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта. В этом случае действие принципов сбалансированности и экономического размера позволят определить наиболее рациональный вариант использования объекта.  
Принцип сбалансированности бюджета означает, что каждый бюджет должен быть сбалансирован, т.е. объем предусмотренных бюджетом расходов должен соответствовать суммарному объему доходов бюджета и поступлений из источников финансирования его дефицита.  
Принцип сбалансированности означает, что стоимостная оценка имущества хозяйствующих субъектов имеет конкретные источники формирования за счет поступлений и доходов, в том числе собственных, заемных средств банков и привлеченных средств коммерческих кредитов.  
Принцип сбалансированности бюджета и государственных внебюджетных фондов означает, что объем запланированных расходов должен соответствовать общему объему доходов, формируемых из налоговых и неналоговых поступлений, а также заемных средств. Важно, чтобы произведенные заимствования не превышали возможностей бюджета или внебюджетного фонда по обслуживанию и погашению государственного долга.  
Принцип сбалансированности бюджетов означает, что объем предусмотренных бюджетами расходов должен соответствовать суммарному объему доходов бюджетов и поступлений из источников финансирования их дефицита.  
Межбюджетные отношения основаны на следующих принципах сбалансированности интересов самостоятельности бюджетов законодательном разграничении расходных полномочий и ответственности и доходных источников между бюджетами адекватном перераспределении средств единстве бюджетной системы.  
Принцип сбалансированности бюджета означает, что объем предусмотренных расходов должен соответствовать суммарному объему доходов бюджета и поступлений из источников финансирования его дефицита. При составлении, утверждении и исполнении бюджета уполномоченные органы должны исходить из необходимости минимизации размера дефицита бюджета.  
Принцип сбалансированности бюджета  
В соответствии с доктриной и законодательством принцип сбалансированности означает, что объем предусмотренных бюджетом расходов должен соответствовать суммарному объему доходов бюд-  
Принцип сбалансированности бюджета регламентирует положение, по которому  
Принцип сбалансированности — все составляющие объекта недвижимости должны сочетаться в определенной пропорции для достижения его максимальной стоимости.  
Принцип экономического разделения — имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта увеличивалась. При этом объект можно разделять по частям (подвал, этажи, мансарда), по видам имущественных прав, по времени владения и т.п. Этот принцип близок к принципу сбалансированности, так как предметом его рассмотрения является оптимизация использования имущественных прав с целью максимизации стоимости объекта.  
Принцип сбалансированности рисков — особенно рисковые инвестиции рекомендуется  
Принцип сбалансированности бюджета предполагает, что объем  
В бюджетах различных уровней всегда действует принцип сбалансированности,  
Статья 33. Принцип сбалансированности бюджета  
Принцип сбалансированности бюджета означает, что объем предусмотренных бюджетом расходов дол-  
Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) составляющие  
Принцип сбалансированности предприятия гласит любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль.  
Принцип сбалансированного сочетания прав, обязанностей и ответственности, соответствующий принятому уровню централизации и децентрализации управления предприятием (корпорацией).  
Реальное воплощение принцип комплексности в планировании инноваций в организации находит в составе разрабатываемых планов и методах их взаимного согласования. Одним из существенных условий обоснованности планов и методов обеспечения комплексности планирования является бюджетная сбалансированность планов. Соблюдение принципа сбалансированности повышает степень реальности планов и уровень их обеспеченности. Это достигается применением балансового подхода к составлению различных планов, при котором ограниченные ресурсы распределяются по различным исполнителям в соответствии с составом установленных заданий.  
Принцип сбалансированности рисков самые рискованные инвестиции должны финансироваться за счет собственных средств.  
Одним из существенных условий обоснованности планов и методов обеспечения комплексности планирования является бюджетная сбалансированность планов. Соблюдение принципа сбалансированности повышает степень реальности планов и уровень их обеспеченности. Это достигается применением балансового подхода к составлению планов, при котором ограниченные ресурсы распределяются по исполнителям в  
Принципы сбалансирования союзного бюджета в IV квартале 1990 г.  
Распределение доходных источников обусловлено необходимостью обеспечения принципа сбалансированности бюджета, реализация которого выдвигает перед каждым органом государственной власти и органом местного самоуправления задачу — иметь такой объем доходов, который был бы достаточен для выполнения законодательно установленных этому органу полномочий.  
Реализация четвертого принципа — принципа сбалансированности может быть обеспечена при пошаговой процедуре расчета значений bis(F, Ts)n потребности в капиталовложениях Х при изменении степени удовлетворения потребностей в пределах  
Используйте принцип сбалансированности рисков наиболее рискованные капиталовложения обязательно финансировать только за счет собственных возможностей.  
Используйте ПРИНЦИП СБАЛАНСИРОВАННОСТИ РИСКОВ особенно рискованные капиталовложения следует финансировать только за счет собственных средств.  
Полученные при анализе результаты характерны для состава рабочих всех основных цехов машиностроительного завода. Таким образом, при определении потребности в рабочих кадрах подтверждается необходимость учета наряду с принципами сбалансированности рабочих мест и трудовых ресурсов характеристик квалификации работников.  
Видимо, в основу построения этих нормативов необходимо положить принцип сбалансированности между размером хозрасчетного дохода и расходами на осуществление планов социального развития и расширения производства. Эти нормативы должны быть дифференцированы по отдельным предприятиям и определены на основе разрабатываемых перспективных финансовых планов.  
Принцип сбалансированности. Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли (недогруженность или перегруженность приводят к уменьшению стоимости земли).  
Новый этап в автоматизации бухгалтерского учета связан с появлением новой версии программы 1 Бухгалтерия 7.7 . С ее помощью стал возможным многомерный и многоуровневый аналитический учет, обеспечивший более тесное взаимодействие функциональных и инструментальных подходов при разработке этой версии, интеграцию функций ведения внутреннего (управленческого) и финансового учета, встраиваемость учетной компоненты в комплексные системы-управлением предприятием, базирующиеся на основе программных продуктов платформы V7. Решена задача одновременной работы с несколькими планами счетов, что в переходный период реформирования бухгалтерского учета приобретает особую актуальность. Определенный набор учетных функций, заложенный в алгоритмы программы, позволяет реализовать основные учетные процедуры, очерченные рамками теории бухгалтерского учета, а именно ведение счетов, двойная запись, принцип сбалансированности и т. п.  
Принципы бюджетного права представляют собой стремления парламента контролировать государственные расходы. Традиционно в зарубежной юридической науке выделяют следующие основные принципы сбалансированности, ежегодности, единства, универсальности и специализации, обязательного облечения бюджета в форму законодательного акта.  
Планирование в системе хозрасчета. В условиях развитого цехового хозрасчета резко повышаются требования к качеству внутрипроизводственного планирования. С одной стороны, план (бюджет) цеха должен быть достаточно напряженным и в то же время обоснованным, исключающим волевые решения, с другой — коллективу цеха должны быть обеспечены все необходимые условия для его выполнения, прежде всего сбалансированность плана по всем видам ресурсов. Принцип сбалансированности должен соблюдаться не только при разработке плана, но и при всех его корректировках в течение планового периода. Реализация названных требований возможна лишь при условии, что все объемные показатели и затраты ресурсов определяются на основе прогрессивных плановых нормативов. Базирование плана на нормативном методе расчета позволяет согласовать интересы коллектива цеха и электростанции в целом. Выполнение такого плана всеми цехами означает для электростанции достижение нормативного уровня эффективности с соответствующим уровнем образования фонда экономического стимулирования, а для цеха — реальность соответствующего размера КФОТ.  
Принцип сбалансированости полномочий, прав и ответственности органов местной власти означает необходимость соблюдения в процессе оргпроектирования их статуса, сферы компетенции, а также форм контроля их деятельности.  
Процесс производства осуществляется на основе плана, исходным пунктом которого является прежде всего определение потребностей. Важно учитывать, что эти потребности носят объективный характер, ибо сформированы самим производством. Но это производство представлено сферой производительного потребления. Именно эти потребности призвано удовлетворять производство, которое сконцентрировано у поставщика. На это обстоятельство было вновь обращено внимание плановых органов, хозяйственных организаций на октябрьском (1980г.) Пленуме ЦК КПСС. Принцип сбалансированности плана приобретает качественно новое содержание. Ведущим началом при обеспечении такой сбалансированности служит сфера потребления. С 1981 г. в основу плана закладываются именно потребности народного хозяйства. В то же время возникает реальная проблема обеспечить точный расчет потребностей народного хозяйства в конкретных видах материальных ресурсов,  
В Критических заметках , в выступлении в связи с разработкой законопроекта Об основных началах землепользования и землеустройства , в докладной записке в ЦК Задачи в области сельского хозяйства в связи с развитием народного хозяйства и его индустриализацией Кондратьев пытался отстоять принцип сбалансированности в развитии промышленности и сельского хозяйства, не допустить чрезмерного перераспределения ресурсов в пользу промышленности и подрыва сельского хозяйства он пытался противостоять утверждению директивного метода управления. Все это в конце концов вызвало крайне негативную реакцию со стороны партийного руководства. Ведущий спою собственную политическую игру, уже потесненный с важных партийных постов Г. Зиновьев, по существу, развернул кампанию разоблачения Кондратьева и его единомышленников, назвав представленный доклад манифестом кулацкой партии . Зиновьев, очевидно, имел и виду стремление Кондратьева противостоять готовившемуся удару по деревне, который неминуемо приводил к нарушением макроэкономических пропорций, подрыву экспортных возможностей страны, снижению уровня благосостояния всех трудящихся. Столь же резкую отповедь вызвало требование ученого привести в соответствие рост . аработной платы в промышленности с ростом производительности