Коммерческая недвижимость Киров

Коммерческая недвижимость: Казани не хватает стрит-ретейла, а Уфе — бизнес-центров

Доходность торговых и офисных площадей в городах-миллионниках

Фото: Дмитрий Резнов

Аналитическая служба «Реального времени» провела исследование рынка коммерческой недвижимости в крупных городах России, выяснив, где выгоднее всего инвестировать средства в ее покупку и аренду. Как оказалось, в Казани, Уфе, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону не самые лучшие показатели доходности и окупаемости нежилой недвижимости. О том, как это связано с экономической развитостью региона и всегда ли высокая доходность гарантирует спрос, читайте в нашем материале.

«В Казани не хватает качественного стрит-ретейла»

Вначале проанализируем один из наиболее привлекательных по доходности и окупаемости сегментов рынка коммерческой недвижимости — торговые помещения.

Доходность и окупаемость торговых центров

Как видим, на конец прошлого года срок окупаемости торговых площадей в Казани составил 8,6 лет, доходность — 11,6%. В целом эти данные соотносятся с теми, что озвучивают участники рынка.

— Классика жанра — 10-летний срок окупаемости. Хотя инвесторы сейчас все-таки рассматривают объекты со сроком окупаемости от 8 лет и ниже. Возможность окупить вложение за 8 лет воспринимается как абсолютная норма. Доходность, равная 12—13 процентам — это то, что сейчас ищут инвесторы. Объекты с доходностью 10 процентов они рассматривают неохотно. Но, опять же, многое зависит от качества объекта, — говорит заместитель генерального директора консалтинговой компании A-development Владимир Шайхиев.

Нельзя не обратить внимание и на то, что Казань в рейтинге окупаемости и доходности торговых помещений оказалась на предпоследнем месте. На деле это не означает, что казанская недвижимость непривлекательна для инвесторов. Напротив, высокая деловая активность в городе обеспечивает спрос на коммерческие помещения, так что и цена предложения по продаже на них оказывается выше. Для Казани это 114, 4 тысячи рублей за кв. м, и по этому параметру столица Татарстана входит в топ городов с самым дорогим предложением по продаже — ее опережают только Москва (316,5 тысячи рублей за кв. м), Санкт-Петербург (почти 195 тысяч рублей), Ростов-на-Дону (119,5 тысячи рублей).

— Самый востребованный формат инвестиций в Казани, который рынок не может обеспечить, — это хороший стрит-ретейл. Большой процент обращений от инвесторов с потребностями вложений до 10 млн рублей. К сожалению, рынок не может обеспечить подобными лотами, потому что инвесторов больше, чем хороших объектов. Таких объектов масса, но они очень хорошие, так что собственникам нет смысла их продавать. Тем более если в них «сидит» федеральная сеть и там предусмотрена индексация, — отмечает Владимир Шайхиев.

«Покупая объект в Омске, надо учитывать, что арендатора придется искать»

Безусловным лидером рейтинга доходности и окупаемости торговых помещений оказалась Москва. Окупить площади с назначением «торговля» в столице можно всего за 4 года. При этом в столице зафиксирована и самая высокая доходность — 24,7%. Дело здесь в цене аренды: она в несколько раз выше, чем в среднем по стране — 78,2 тысячи рублей за кв. м.

На втором месте по окупаемости торговых площадей оказался Омск. Помещения под магазины в этом городе можно окупить за 4,7 лет. Доходность омских объектов тоже уступает только московским и составляет 21,1%. Однако если в Москве высокая окупаемость и доходность связаны с высоким спросом на коммерческую недвижимость, то в Омске обратная картина. Владимир Шайхиев обращает внимание на продолжающийся отток населения из этого города и снижение деловой активности в нем. Цена предложения по аренде торговых площадей здесь низкая — всего 9,8 тысячи рублей, при этом средняя цена предложения по продаже тоже самая низкая и составляет всего 46,6 тысячи рублей.

— Если вы видите низкие цены, это однозначно говорит о том, что спроса нет. И даже если вы видите приемлемую ставку аренды, нужно учитывать, что это только декларируемые ставки и эти объекты находятся в доступе, потому что невозможно найти арендатора. В реальности ставки по аренде могут быть ниже. Когда вы инвестируете в объект коммерческой недвижимости, надо учитывать, что вам его еще нужно сдавать. Если у вас срок экспозиции составляет 6-7 месяцев, соответственно, все это время вы деньги не получаете и за год ставку аренды умножаете не на 12, а только на 5-6 месяцев, — предупреждает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.

О стагнации на омском рынке мы писали еще год назад. Увы, за это время ситуация ничуть не улучшилась.

Тройку городов с наиболее окупаемыми торговыми площадями замыкает Новосибирск, где вернуть деньги, вложенные в покупку помещения под магазин, можно за 4,8 лет. Доходность от сдачи в аренду здесь тоже высокая — 20,7%. По данным аналитической службы «Реального времени», цена предложения по продаже в конце прошлого года в Новосибирске в среднем составила почти 77 тысяч рублей, цена аренды за год — 15,9 тысячи рублей, что выше, чем в других крупных миллионниках. Однако директор ООО «Сибирская строительная компания» Евгений Фурлетов-Демченко обращает внимание на то, что в реальности цена продажи и аренды могут отличаться от заявленных.

— В 2016—2019 гг. в сфере розничной торговли Урала и Сибири наблюдаются масштабные структурные изменения, обусловленные активной экспансией федеральных торговых сетей. Возглавляющие этот список компании «Х5», «Магнит» и «Монетка» демонстрируют результаты, которые все больше влияют на региональный рынок коммерческой недвижимости. Почему именно торговые сети? Они многие годы являются наиболее крупными потребителями торговых площадей — соответственно они и оказывают влияние на рынок, — говорит эксперт.

Евгений Фурлетов-Демченко выделяет три основные тенденции на рынке торговой недвижимости, которые задают федеральные сети.

Во-первых, они поглощают площади от нескольких сотен квадратных метров («Магнит», «Пятерочка», «Монетка», «Ярче») до нескольких тысяч квадратных метров («Магнит гипермаркет», «Лента супермаркет», «Планета одежды и обуви»). Во-вторых, занимают максимальное количество свободных локаций, иногда игнорируя качество этих локаций или допуская каннибализм, при этом предлагая цену выше средней по рынку («Магнит», «Пятерочка»). В-третьих, они смещают свое внимание на периферию — на города-спутники Новосибирска и районные центры. (Более подробно об этих тенденциях и примерах можно прочитать ниже в разделе «Комментарии экспертов».)

«Покупатель недвижимости в Уфе сейчас мыслит не стоимостью»

Какие же миллионники, помимо Казани, попали в число городов с невысокой окупаемостью и доходностью торговых помещений? Чуть выше оказались показатели в соседней Башкирии. В Уфе срок окупаемости торговых площадей составил 7,5 лет, доходность — 13,3%. При этом цена предложения по аренде почти такая же, как в Казани — 13,4 тысячи рублей в год, а вот цена продажи ниже почти на 15% и составляет 100,5 тысячи рублей.

— В последние несколько лет рынок коммерции Уфы стал не очень активным. Сейчас начинается такая же тенденция, как в Москве — инвестор хочет купить не просто помещение, а помещение с готовыми арендаторами. Стабильными арендаторами у нас считаются сетевые магазины типа «Пятерочки», «Магнита». С моей точки зрения, они, может быть, и стабильны, но они платят мало и «убивают» помещение, его физическое состояние. Либо, если инвестор не понимает бизнеса арендатора, он это помещение не купит, — отмечает Елена Андреева, генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт».

Она отмечает снижение активности в торговых сетях, где консолидируется торговый бизнес, в том числе и в период январских праздников.

Кроме того, по словам Андреевой, в Уфе наблюдается нехватка современного фонда. Технические характеристики «красных линий», то есть помещений советского периода постройки, «хрущевок» и «панелек» с переведенным видом разрешения на использование, устраивают инвесторов все меньше.

— Покупатель коммерческой недвижимости сейчас мыслит не стоимостью квадратного метра, отделкой, а такими бизнес-характеристиками, как проходимость, средний чек. На это рынок у нас никак не может перестроиться. Мы и другие фирмы, которые занимаются коммерческой недвижимостью, считаем проходимость, средний чек окружающих предприятий. Но сами собственники, продавцы этих помещений и отчасти покупатели на эту новую модель еще не перестроились. Поэтому возникает такая ситуация, что объекты экспонируются дорого, продаются долго, — говорит Елена Андреева. Договориться об изменениях по условиям аренды, по ее словам, легче.

При этом Андреева обращает внимание на то, что в центральных районах не строятся новые помещения. Собственники, понимая это, не готовы продавать свою недвижимость дешевле.

Кроме того, эксперт отмечает, что из-за большой проходимости в торговых центрах «садятся» не только ретейлеры, но и арендаторы, которые для ТЦ не характерны — агентства недвижимости, страховые и юридические компании, МФЦ. Еще одна тенденция — размещение в одной локации нескольких арендаторов, занимающихся бизнесом одного профиля.

— Раньше этот тренд проявлялся только у автодилеров, — комментирует Андреева. — Сейчас мы замечаем, что сидит страховая компания и рядом с ней еще пять страховых компаний. Привлекают клиентов за счет кумулятивного эффекта, как это происходит в торговых центрах.

Рынок Ростова-на-Дону: недоходный, но развитый

Как видно из таблицы, долго придется окупать объекты, предназначенные для торговли, и в Ростове-на Дону — 8,8 года. При этом доходность тоже одна из самых низких — 11,4%. И здесь картина примерно такая же, как в Казани. При высокой цене продажи — почти 119,5 тысячи рублей за кв. м цена аренды на ростовские торговые объекты средняя — 13,4 тысячи рублей за кв. м в год.

Окупать объекты, предназначенные для торговли, в Ростове-на Дону придется 8,8 года. Фото shopandmall.ru

— Это достаточно развитый экономический центр на юге России, коммерческая недвижимость в таком крупном городе всегда достаточно привлекательна. Единственное, что сейчас надо учитывать текущую экономическую ситуацию в последние лет пять — доходы населения не растут, потребительский спрос не увеличивается, соответственно, бизнес не открывает новых торговых точек. Спрос на торговые и офисные помещения не растет, что не позволяет расти и арендным ставкам. Это делает вложения в коммерческую недвижимость чуть менее привлекательными. Если ВВП начнет расти, будет расти и деловая активность. Но на ближайшие 2-3 года такого прогноза нет, и рынок будет продолжать стагнировать, — прогнозирует генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.

Тем не менее эксперт назвал Ростов-на-Дону в числе привлекательных для инвестиций в коммерческую недвижимость городов. Также он отметил Нижний Новгород, Уфу, Казань, Екатеринбург.

«В офисы инвесторы вкладываются не очень охотно»

Формально ненамного выгоднее сдавать в аренду в Казани и офисные помещения. Окупить их можно за 9,4 года, доходность при этом составит 10,7%. Причина относительно низкой доходности в данном случае также связана с высокой ценой предложения по продаже — 78,4 тысячи рублей.

— Что касается офисной недвижимости, то в Казани небольшие изменения. Во-первых, предыдущий год показал, что у федеральных компаний периодически появляется спрос на потребности в больших площадях. Это и тысяча, и две, и три тысячи кв. м. Рынок оказался не слишком готов к такому повороту событий, и начали изыскивать различные помещения свободного назначения. К примеру, здание на Родина, 45, где сидела компания «Красное и белое», изначально не предполагалось под офисы, — рассказал Владимир Шайхиев.

БЦ «Урбан» планируется открыть в 2019 году. Фото urbankzn.ru

Он отметил устаревание существующих офисных центров класса А. Из свежих проектов в этом сегменте он назвал БЦ «Урбан», который планируется открыть в 2019 году на ул. Островского. По мнению Шайхиева, он станет конкурентом «Сувар Плазе», поскольку находится неподалеку от нее, а также «Корстону», поскольку у двух бизнес-центров может быть схожее предложение по арендным ставкам.

— Соглашусь, в офисы инвесторы вкладываются не очень охотно. Но буквально на днях встречался с коллегой, который вплотную занимается офисной недвижимостью. Он говорит, что инвесторы начинают проявлять интерес к этому сегменту, потому что арендная ставка подросла, а стоимость квадрата сократилась. Какие-то пропорции выравнялись, и доход составил около 10% годовых без учета индексации. Доход 10% годовых — это тоже классика, — отметил Шайхиев. При этом он заметил, что нужно обращать внимание на капитализацию и что одна только доходность непоказательна.

По мнению эксперта, если говорить о малых инвестициях — от 1 до 3 млн рублей, выигрывают офисные помещения, поскольку именно небольшие лоты по невысокой цене как раз соответствуют ожиданиям малого инвестора.

Приобрести за эти деньги объект торговли ты просто не сможешь, — поясняет Шайхиев.

Доходность и окупаемость офисной недвижимости

«Хороших бизнес-центров в Уфе не очень много»

Всего на одну ступень выше Казани оказался Нижний Новгород, где срок окупаемости офисных помещений составил 9,4 года, а доходность — 10,8%. Если говорить о других городах Поволжского федерального округа, то здесь офисы можно сдавать с большей выгодой. К примеру, Уфа оказалась в середине списка по окупаемости таких площадей — чтобы вернуть деньги, вложенные в покупку офиса, здесь придется прождать 8,9 лет. Доходность при этом в среднем будет равняться 11,3%. Она обусловлена прежде всего высоким предложением по аренде — 8,3 тысячи рублей в год.

— Проблема в том, что в Уфе не очень много хороших бизнес-центров. Их там единицы и большинство из них расположены в не очень удобных местах. В первую очередь на ценник влияет расположение. У нас есть один бизнес-центр, который выглядит ужасно, на парковке которого всегда нет места, но там всегда хорошая заполняемость. Есть БЦ более новый, но его заполняемость может быть ниже из-за менее удачного расположения, — говорит Елена Андреева.

По ее словам, востребованы коммерческие объекты на улице Первомайской, где цены даже выше, чем в центре Уфы.

Окупить быстрее (за 8,7 года) и получить более высокую доходность (11,5%), сдавая офисы, можно в Самаре. Пусть ставки по аренде здесь одни из самых низких — 6,3 тысячи рублей за кв. м в год, зато и цена продажи тоже невысокая — 54,7 тысячи рублей за кв. м.

В Волгограде самая низкая цена по продаже — всего 43,5 тысячи рублей за кв. м. Фото volgograd-city.ru

Лидерами же по доходности офисных помещений стали Волгоград и Омск. О причинах доходности омских объектов мы уже писали, поэтому останавливаться на них подробно не будем. Ситуация в Волгограде такая же, как и в Омске. Окупить офис в этом городе можно за 6,6 года, при этом доходность составит 15,1%. Все дело в том, что в Волгограде самая низкая цена по продаже среди анализируемых городов — всего 43,5 тысячи рублей за кв. м. А низкая цена, как уже было отмечено, означает низкий спрос и непривлекательность для инвестора.

Последнее место в списке занял Санкт-Петербург. В Северной столице зафиксирован самый длительный срок окупаемости офисных помещений — 9,4 года, а также самая низкая доходность — 8,4%. Вероятно, причиной стала дороговизна офисов при продаже — 145,5 тысячи рублей за кв. м.

Где выгодно инвестировать в помещения свободного назначения?

Быстрее всего в Казани можно окупить помещения свободного назначения (как правило, они имеют большие площади) — за 6,3 года. Правда, доходность казанских площадей составила только 12,5% и в рейтинге по этому показателю оказалась ближе к концу списка. По цене предложения Казань уступает лишь Москве и Санкт-Петербургу. Здесь кв. м помещений со свободным назначением в среднем стоит 84,6 тысячи рублей. Аренда тоже одна из самых дорогих — 10,2 тысячи рублей за кв. м в год.

Быстро окупить помещения свободного назначения можно в Санкт-Петербурге — всего за 5 лет при доходности 10,7%. Цена продажи квадратного метра в Северной столице на конец года в среднем составляла чуть более 152 тысяч рублей, а цена предложения по аренде — 16,4 тысячи рублей за год.

В лидерах по окупаемости помещений свободного назначения оказался и Нижний Новгород. Фото nn-region.afy.ru

В лидерах по окупаемости помещений свободного назначения оказался и Нижний Новгород. Вернуть средства, вложенные в их покупку, здесь можно за 6,1 года. Цена предложения по продаже на конец прошлого года составила 72,9 тысячи рублей за кв. м, цена по аренде за год — 8,7 тысячи рублей.

• Евгений Фурлетов-Демченко директор ООО «Сибирская строительная компания»

  В 2016—2019 гг. в сфере розничной торговли Урала и Сибири наблюдаются масштабные структурные изменения. Эти изменения обусловлены активной экспансией федеральных торговых сетей. Возглавляющие этот список компании «Х5», «Магнит» и «Монетка» демонстрируют результаты, которые все больше влияют на региональный рынок коммерческой недвижимости.

  Наша компания знакома с ситуацией, так как последние 7 лет практически выполняет функции отдела развития одной из продовольственных торговых сетей, действующих на рынке Урала и Сибири. Мы проводим переговоры по аренде магазинов, подбираем локации под их строительство и строим здания магазинов.

  Наиболее заметными потребителями коммерческой недвижимости в интересующем вас регионе последние 2-3 года были «Магнит», «Пятерочка», «Монетка», «Лента супермаркет», «Ярче, Холидей» («Холди»), «МарияРа», «Светофор», «Низкоцен». Недавно активность стала проявлять продовольственная сеть с Урала «Доброцен» и многочисленные гипермаркеты одежды, которые можно объединить в группу с общим названием «Планета одежды и обуви».

  Эти игроки задают несколько общих трендов на рынке Новосибирска и области. Во-первых, поглощают площади от нескольких сотен квадратных метров («Магнит», «Пятерочка», «Монетка», «Ярче») до нескольких тысяч квадратных метров («Магнит гипермаркет», «Лента супермаркет», «Планета одежды и обуви»).

  Так, в городе Искитим новосибирский предприниматель строил объект, ориентируясь на «Магнит семейный», но в итоге это здание у предпринимателя купила «Лента» под супермаркет. Конечно, внимание таких игроков подогрело и ожидания продавца, так что нам он предлагал это здание по цене 65 тысяч рублей за квадратный метр, в то время когда мы построили в этом городе сопоставимый объект не дороже 25 тысяч за квадрат.

  Во-вторых, эти игроки занимают максимальное количество свободных локаций, иногда игнорируя их качество или допуская каннибализм, при этом предлагают цену выше средней по рынку («Магнит», «Пятерочка»).

  Например, активность в городе Черепаново федеральных сетей дала местным предпринимателям повод озвучивать на старте переговоров высокую ставку аренды на уровне 600—700 рублей за метр. Но это лишь ожидания и пожелания собственников. Мы арендовали более тысячи квадратных метров у местного предпринимателя по цене менее 400 рублей за квадрат.

  В-третьих, эти сети смещают свое внимание из Новосибирска на периферию области. Сегодня в большинстве районных центров мы можем встретить по несколько крупных ретейлеров. Самыми распространенными в районах стали «Низкоцен», «Холди», «Магнит», «Пятерочка», «Светофор».

  Активная экспансия торговых сетей в районные центры подтолкнула местных предпринимателей к инвестированию в строительство крупных по местным меркам объектов площадями около 1000 квадратных метров. Однако иногда это делается предпринимателями без тщательного подхода к отбору локации и ценообразованию.

Гуландам Фатхуллина, аналитическая служба «Реального времени» АналитикаНедвижимость БашкортостанТатарстан