Содержание
История первого торгового молла
Конечно, можно смело утверждать, что первыми торговыми центрами были рынки Древнего Рима. А если вы хотите посмотреть на один из самых ранних торговых центров, который все еще существует, просто отправляйтесь на Большой базар Стамбула, построенный еще в 15 веке. Это по-прежнему один из крупнейших мировых торговых центров, и он имеет более 4000 магазинов и 58 улиц. Однако, если речь идет о торговых центрах, расположенных в отдельно стоящих зданиях, то, например, петербуржцам далеко ходить не надо – прообраз современных торговых центров — это Большой Гостиный двор, который был открыт в 1785 году.
Но мы отправимся в США. Во второй половине прошлого века, когда американцы стали селиться в одноэтажных пригородах, появился новый вид магазинов, которые были расположены вдали от суетливого центра. «Дедушкой» всех современных торговых центров принято считать первый крытый многофункциональный комплекс Southdale в Эдине, штат Миннесота, который открыл свои двери в 1956 году. Он был спроектирован архитектором Виктором Грюном, эмигрантом из Австрии, самым известным архитектором коммерческой недвижимости, о котором, возможно, вы никогда и не слышали… Идея Виктора Грюна — создание общественной среды, которая будет объединять людей, не только в целях приобретения товаров, но и совместного проведения свободного времени.
Как всё начиналось.
Виктор Грюн ( Виктор Грюнбаум) эмигрировал в Нью-Йорк во время Второй мировой войны и начинал как оформитель интерьеров магазинов, затем создал свое архитектурное бюро и чуть позже, волею судьбы, стал консультантом в компании розничной торговли, где он подал собственникам идею вложиться в строительство нового пригородного торгового центра.
Глава компании, был впечатлен предложением Грюна и нанял архитектора для создания 20-летнего плана по развитию. Изучив пригороды Дейтройта, Грюн предложил построить не один, а четыре торговых комплекса, которые получили названия: Northland, Eastland, Southland и Westland Centers.
Отдельно стоящий торговый центр с большой торговой площадью был настолько новой концепцией, что ни один архитектор не понимал, как правильно его построить. До сих пор большинство торговых центров состояло из небольшого количества магазинов, расположенных по одной линии, обращенной к улице, и максимально удаленной от парковки. Некоторые более крупные центры имели две параллельные линии магазинов, витрины которых были обращены внутрь друг к другу по площади зоны для прогулок, называемой «молл». Кстати, именно по названию такой зоны крупные торговые центры получили свое имя.
Попытка первая. Удачная.
Первым из четырех центров было решено построить Northland – галерею магазинов под открытым небом. Основная задача, которую решал Грюн в первом проекте — расположение парковочных мест (Northland будет иметь их более 8000). Архитектор в конце концов решил, что имеет смысл разместить парковочные места вокруг торгового центра, вместо того, чтобы размещать торговый центр вокруг парковочных мест, как того требовали его же первоначальные планы. Центральной точкой Northland Грюн делает большой универмаг и окружает его с трех сторон небольшими магазинами, которые составляют остальную часть торгового пространства. Вне этих небольших магазинов располагается автостоянка, а это означает, что единственный способ добраться от припакованного автомобиля до самого большого магазина торгового центра — пройти мимо небольших магазинчиков.
Сейчас это может показаться очевидным, но именно Грюн сделал это первым. Направляя весь пешеходный поток мимо небольших магазинов, Грюн делает их финансово жизнеспособными. Northland Center будет иметь около 100 небольших магазинов, и все они будут успешными – и это принесет прибыль всему торговому центру.
Еще одной особенностью, которая отличала Northland от других торговых центров той эпохи, помимо его компоновки, масштаба и большого количества магазинов, стали оживленные общественные пространства между рядами магазинов. Виктор Грюн, уроженец Вены, и здесь сделал всё по-своему. Он хотел, чтобы общественные места слились с магазинами с целью создания живого и, по общему признанию, идеализированного городского пространства. По сути, он пытался создать в пространстве торговых площадей атмосферу любимой Вены с ее оживленными открытыми кафе и магазинами. Он разделил участки между магазинами на отдельные и очень четкие области и наполнил их зеленью, фонтанами, произведениями искусства, крытыми дорожками и множеством парковых скамеек, чтобы побудить людей проводить здесь свое время..
Если бы Northland Center открыл свои двери сегодня, это было бы весьма рядовое событие. Есть десятки, если не сотни, торговых центров подобного формата по всей территории Соединенных Штатов. Но когда Northland открылся весной 1954 года, это был единственный в своем роде, крупнейший торговый центр в мире, как с точки зрения площади, так и количества магазинов на объекте. Открытие освящалось в самых известных СМИ того времени, а в первые недели работы комплекса его посещало около 40 000-50 000 ежедневно.
Это был впечатляющий старт, но девелоперы все еще беспокоились. Неужели все эти люди действительно пришли в магазин или они пришли просто поглазеть? Вернутся ли они когда-нибудь? Никто не знал наверняка, будут ли посетители чувствовать себя комфортно на таком огромном торговом пространстве. Люди привыкли ходить в один магазин, не имея до этого выбора из почти сотни магазинов. У собственников были реальные опасения, что многие покупатели, возвращаясь к своей машине на самую большоую стоянку, на которой они когда-либо парковались, будут пребывать в состоянии огромного напряжения… Хуже того, а что, если Northland Center будет слишком хорош? Что делать, если посетители будут пользоваться исключительно общественными пространствами, и никогда не станут заходить в магазины? С вложениями в строительство около 25 млн. долларов, что эквивалентно более 200 млн.долларов сегодня, Northland Center был одним из самых дорогих объектов розничной торговли в истории, и никто не знал, будет ли он действительно работать.
Но Northland Center ждал успех. Все опасения девелоперов рассеялись, когда продажи якорного магазина превысили прогнозы на 30 процентов. Выручка небольших магазинов тоже была хорошая и стабильная из месяца в месяц. В свой первый год Northland Center собрал 88 млн. долларов, сделав его одним из самых прибыльных торговых центров в Соединенных Штатах.
Шаг второй. Революционный.
Следующим шагом был первый в истории закрытый молл — Southdale Mall в Миннесоте. Для Грюна это был уже второй проект, но это был первый полностью закрытый, торговый центр в истории. И именно в этом проекте были применены определенные приемы, которые до сих пор используются при проектировании торговых моллов.
До Виктора Грюна никому не приходило в голову, что можно практически в поле построить большой торговый центр, куда покупатели поедут за покупками. Дело не ограничилось строительством. Чтоб привлечь посетителей пришлось выдумать немало хитрых уловок. Southdale был «заякорен» двумя крупными универмагами, которые находились в противоположных концах торгового центра, чтобы генерировать пешеходный трафик мимо небольших магазинов между ними. У торгового центра также был гигантский внутренний атриум под названием «Сад вечной весны», расположены в центре торговой площади. Так же, как и в общественных местах в Northland Center, Грюн предполагал, что садовый двор будет шумным пространством с идеализированным ощущением центра городской жизни. Он наполнил его скульптурами, фресками, маленькими киосками с газетами и табаком, уютными кофейнями. Атриум освещал через потолок садовый двор естественным светом. Перекрещивающиеся эскалаторы помогли создать атмосферу непрерывного движения, а также привлечь внимание покупателей к магазинам второго уровня.
В Торговом центре Southdale была применена система климатического контроля, чтобы поддерживать постоянную «весеннюю» температуру (отсюда тема «бесконечной весны»), которая будет комфортной для людей круглый год. В прошлом шоппинг всегда был сезонным явлением в суровых климатических условиях, где холодные зимы могли держать покупателей вдали от магазинов в течение нескольких месяцев. В Southdale Грюн заполнил садовый двор орхидеями и другими тропическими растениями, разместил пруд с золотыми рыбками и гигантский вольер с экзотическими птицами. В Миннесоте это были редкие достопримечательности, и они стали еще одной причиной отправиться в торговый центр.
Навигация специально была сделана запутанной, так что приходилось пройти половину здания, чтобы попасть в нужный магазин, впрочем, все было обозначено на картах. В молле нет окон и часов, так что не нужно следить за временем, агрессивный свет в проходах и мягкий в магазинах буквально приглашает вас зайти туда и оставить немного денег.
Вы замечали, что большинство лестниц, эскалаторов и лифтов расположены не в центре торгового комплекса? Это делается для того, чтобы побудить покупателей пройти мимо всех магазинов на том уровне, на котором они находятся, прежде чем посещать магазины на другом уровне.
Пол этажа проектировался сразу с огромными пустотами для того, чтобы покупатель мог, находясь на одном уровне, видеть магазины другого уровня.
Оформление вашего торгового центра кажется вам скучным? Это не случайно — интерьер торгового центра разработан так, чтобы быть эстетически приятным, но не особенно интересным, не надо отвлекать покупателей от взгляда на товар.
Проголодались? Вас ждут многочисленные фуд-корты, причем столы покрыты специальным отталкивающим звук составом, который создает специальное «эхо» и заставляет вас поскорее доесть и уйти, уступив место другим едокам.
Потребительский конвейер удался, а Виктор Грюн вошел в историю, как один из самых известных архитекторов 20-го века.
Первый закрытый молл работает до сих пор.
Грюн, сам того не желая, создал мир, совершенно особенным образом влияющий на людей. Эффект, производимый торговыми центрами, затем назвали «переносом Грюна». Попадая в ТЦ, люди словно бы теряют способность здраво мыслить. Мозг, ошеломлённый количеством информации, льющейся на него со всех сторон, впадает в состояние, близкое к параличу. Человек забывает, для чего он пришёл в магазин, и легко попадает под влияние, совершая импульсивные покупки.
В 1968 году Грюн закрыл свою архитектурную практику и вернулся в Вену. Любопытно, что родоначальник современных торговых молов стал в последствии ярым критиком, он призывал общественность выступать против строительства новых торговых центров, но его усилия были в значительной степени напрасными. В момент его смерти, в 1980 году, Соединенные Штаты переживали строительный бум, в результате которого на карте страны появилось более 1000 торговых центров. Согласно опросу, проведенному в США, к началу 1970-х годов американцы проводили больше времени в торговом центре, чем где-либо еще, кроме дома и работы.
В России первые торговые центры и моллы, такими, как их придумал Виктор Грюн, появились только в начале этого века. К одному из первых торговых комплексов в Петербурге — «Сенная» Холдинг «АЙБИ ГРУПП» имел прямое отношение, выполняя функции консалтинга и управления торговым объектом. По результатам рейтинга торговых центров России-2004, ТК «Сенная» был признан одним из четырех российских комплексов, соответствующих современным требованиям, предъявляемым к торговым центрам.
Комплексу присуждена Премия Commercial Real Estate Awards за 2005 год в номинации «Торговый центр Санкт-Петербурга».
За прошедшие годы специалисты нашей компании работали на различных объектах торговой недвижимости. Компания «Ай Би Ритейл», входящая в состав Холдинга «АйБи ГРУПП», единственная компания в Санкт-Петербурге, имеющая многолетний опыт внешнего управления торговыми комплексами.