Тенденции рынка арендной недвижимости
Накануне VIII Ежегодного Регионального Форума «CESA: Коммерческая недвижимость» эксперты рынка комментируют ситуацию, спрос и перспективы развития этого сегмента в округе.
Рынок арендных отношений не перешел в фазу зрелости
Игорь Дмитриев, директор АН «Дмитриев и партнёры» (Кемерово)
— В 2017 году освобождение помещений, независимо от их типа, большей частью произошло по причине закрытия или «сжатия» бизнеса. В основном эта тенденция коснулась пищевого ритейла. Наиболее известный пример: кемеровская сеть супермаркетов «Холди». Также рынок покинули или сменили локацию на меньшую по площади десятки торговых и офисных компаний. Продолжает увеличиваться число предложений индустриальной и складской недвижимости.
Если говорить о ситуации на сегодняшний день, то основной объем поглощаемых арендаторами помещений в первом квартале 2018 года формирует непродовольственный ритейл. Несмотря на ситуацию, которую многие называют кризисной, по нашим оценкам, дефицит качественных торговых помещений в Кемерово составляет не менее 20 тысяч квадратных метров. Цифра основана на подтвержденном спросе.
Фиксированная ставка аренды сегодня является наиболее привычной для участников рынка. Варианты «ставка от товарооборота» или «фиксированная плюс процент от товарооборота» только пробивают себе дорогу на кемеровском рынке. Практическое применение такого формата носит единичный характер и является скорее исключением из общей практики.
В целом по рынку, по нашим оценкам, в 2018 году ставки продолжат снижение. Скорее всего в первой половине года снижение будет плановым, но нарастающим. К концу года ставки снизятся от 5 до 15% в зависимости от местоположения недвижимости, ее состояния и спроса.
На наш взгляд, в настоящее время все более актуальным становится эффективное управление активами. Рынок арендных отношений не перешел в фазу зрелости — со всеми вытекающими особенностями. В подавляющем большинстве это управление в произвольном режиме — «как умею, так и управляю». По разным оценкам, резервы эффективности (в самом широком понимании) большинства УК могут составлять от 20 до 70% к имеющимся.
➥ Рынок коммерческой недвижимости: тенденция к замораживанию ставок
Предложение больше чем спрос
Игорь Добровольский, заместитель генерального директора ООО «Производственный складской комплекс «Южный» (ООО «ПСК «Южный»)
— По нашим наблюдениям, в 2017 году ротация арендаторов происходила в основном у организаций занимающихся складской логистикой. В 2018 году основной спрос формируется на помещения коммерческой недвижимости — среди арендаторов много организаций занимающиеся производственной деятельностью. В целом в 2017 году, как и в 2018, мы видим ужесточение конкуренции на рынке коммерческой недвижимости: количество предложений превышает спрос на данный вид площадей.
Если говорить об арендных ставках, то для нас наиболее актуальна фиксированная ставка с дополнительной оплатой коммунальных услуг. Уровень арендной ставки за квадратный метр у нас зависит от качества помещения, его расположения, наличия конкуренция, и разница может быть довольна существенная. В 2018 году, исходя из существующего положения дел и ситуации в экономике региона, мы не прогнозируем роста стоимости аренды коммерческой недвижимости. Надеемся сохранить существующие ставки.
➥ В какую недвижимость инвестировать и как подбирать арендаторов?
Рынок аренды отличается высокой волатильностью
Наталья Патрина, директор Сети ТЦ Континент, г Новосибирск
— В портфеле нашей компании три объекта (50 000 квадратных метров). На рынке коммерческой недвижимости мы работаем с 2005 года. В 2017 самую активную ротацию арендаторов мы наблюдали в сегменте «одежда/fashion». В 2018 основной спрос на помещения коммерческой недвижимости формируют компании малого и среднего бизнеса, представленные местными ритейлерами. Рынок аренды волатилен и быстро реагирует при сдаче/вводе новых площадей.
В нашем сегменте наиболее актуальна фиксированная ставка. Процент от оборота используется в единичных случаях. Уровень арендной ставки за квадратный метр определяется для каждого арендатора индивидуально. Думаем, что при существующей рыночной ситуации изменения ставок у нас не будет.
Фото: баз- Ростислав Нетисов, остальные- из личных архивов
Эксперты назвали тренды инвестирования в коммерческую недвижимость
«Мы фиксировали предложения по продаже офисных площадей от 32 тыс руб за квадратный метр — это ниже строительной себестоимости. В принципе рынок продажи коммерческой недвижимости — сфера, где личные решения собственников крупного бизнеса может повлиять на цены на рынке», — комментирует Марков
Склады: лидер по прибыли
Именно сегмент складской недвижимости Марков назвал «гаванью для инвестора». «Тут всегда все постепенно растет. Может временно упасть цена аренды, но цена продажи площади растет. И в самые плохие годы, когда у всех минус, у них плюс».
По словам экспертов, структура предложения на рынке влияет на цену, рынок в Новосибирске не развит. В итоге даже небольшой объем появившихся складов высокого класса может корректировать цену.
Фото: Ёлка Девелопмент
Татьяна Гениберг, председатель клуба управляющих бизнес-центрами «Куб» сообщила, что доходность инвестиций в складскую недвижимость может составить от 12 до 20%.
«Складская недвижимость — флагман всего рынка коммерческой недвижимости. Однако входить сюда надо тогда, когда вы понимаете этот сегмент: техобеспечение, инфраструктура, тонкости управления», — говорит Гениберг.
По словам эксперта, на рынке Новосибирска сейчас достаточно много предложений по дешевым площадям необорудованных складов, а востребованы складские помещения более высокого уровня. В результате инвестору требуется не только вложить порядочную сумму в покупку склада, но и вложить дополнительные средства в его переоборудование. «В основном клиентами складских комплексов являются ритейлеры, у которых высокие требования к недвижимости такого типа — железнодорожные подъездные пути, зона разгрузки» — говорит Гениберг.
Торговая недвижимость — тренд на укрупнение
По словам Гениберг, приобретение торговой недвижимости — оптимальный способ инвестирования, гарантирующий порядка 11-12% годовых. «В торговых центрах сейчас продаются так называемые «нарезки» из площадей. Интересных площадей в области стрит-ритейла мало», — говорит Гениберг.
Фото: ГК «Отелит»
Максим Марков отмечает рост рынка торговой недвижимости как в плане продажи, так и аренды площадей. «Торговля — хороший индикатор, там четко и чутко договариваются между собой торговец и владелец. Ставка аренды измеряется обычно как процент от выручки на этом месте. В оборот входят гибридные арендные ставки, где процент от торгового оборота заложен в ставку аренды», — рассказывает Марков. «Если на рынке появляется разом большое количество предложений, как это бывает при сдаче крупного торгового центра, это может оказывать влияние на цену. Скажем, к сдаче готовится крупный ТЦ «Европейский», заполненность которого на текущий момент невелика, брокеры называют цифры около 30%. Неясно, как отреагирует рынок, если появится такой объем предложения»
Татьяна Гениберг, председатель клуба управляющих бизнес-центрами «Куб»:
Рынок коммерческой недвижимости сейчас выходит из депрессии, начиная с весны мы ожидаем подъема. Инвестировать сейчас — выгодно. Кредитованием инвесторов занимаются ряд банков, физические лица могут получить кредит под 12-14%, юридические — под 15-16%. Средний срок кредитования -3-10 лет, обеспечение — имеющаяся или приобретаемая недвижимость. При этом банки чаще всего не берут в учет денежный поток, который вы получите от сдачи, смотрят в основном ретроспективу доходов. Хотя уже заключенный договор аренды на приобретаемую площадь может и сработать в вашу пользу.
Максим Марков, директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА Девелопмент»:
Цена предложения в коммерческой недвижимости обычно определяется по четкой формуле от прибыли за определенный период. Однако есть предложения, когда продавец ориентируется на докризисный опыт: я купил эти площади по 70 тысяч за квадрат и еще определенную сумму вложил в ремонт. Эти площади могут стоять годами
Евгений Бурденюк, генеральный директор ГК «Отелит Девелопмент»
На развитие рынка торговой недвижимости влияет несколько факторов: появление в Новосибирске федеральных сетей супермаркетов, аптек, пекарен. Идет укрупнение объемов, уход ритейла в формате микрорынков. Востребованными являются площади от 50 кв.м. Еще один тренд — рост обеспеченности спальных районов торговыми объектами, сейчас центр города — это скорее место для развлечений, досуговый центр. Бутики и банки уходят на вторую линию, а торговля передвигается ближе к крупным спальным массивам.
Читать по теме: Рынок недвижимости: эксперты ожидают роста цен и дефицита предложений