Техническое обслуживание объектов

ОТДЕЛ ПРОДАЖ КВАРТИР И КОМНАТ В БОРОВИЧАХ И НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ 

Агентство Недвижимости «МОЙ ГОРОД»- Это профессиональный посредник на рынке недвижимости. Гарантии качества предоставляемых услуг.

Комиссия агентства от 3% от стоимости объекта. Полное сопровождение сделки купли продажи объекта недвижимости.

Если Вы хотите купить квартиру или комнату

• Анализ ситуации на рынке;

• Выяснение потребностей и определение параметров требуемого жилья;

• Поиск вариантов и организация просмотров;

• Проведение переговоров с продавцом и третьими лицами и согласование условий сделки;

• Проверка и изучение истории объекта;

• Проведение сделки, контроль выполнения условий договора;

• Подготовка и оформление пакета договоров;

• Проверка правильности всех документов и справок, предоставляемых продавцом;

• Организация нотариального или в простой письменной форме договора купли-продажи и его государственная регистрация;

• Организация банковского обслуживания, Подбор безопасной схемы взаиморасчетов.

• Контроль расходования денежных средств по сделке и срокам ее контроль освобождения квартиры в срок по договору

• Акт Приема-Передачи покупателем приобретенного объекта;

• Консультации по вопросам налогообложения;

• Выбор варианта и организация системы взаиморасчетов клиентов через банковские ячейки под контролем агентства, что исключает возможность неправомерных Действий со стороны любого из участников сделки.

• Полное сопровождение сделки купли продажи квартиры или комнаты.

• Поможем Вам купить квартиру в Боровичах или Новгородской области.

Если Вы хотите продать квартиру или комнату.

• Анализ ситуации на рынке.

• Оценка продаваемого объекта и рекомендации по стоимости продажи.

• Подготовка документов для продажи квартиры или комнаты.

• Реклама и организация показов.

• Переговоры с покупателями и согласование условий сделки.

• Выбор безопасной схемы и организация взаиморасчетов.

• Проверка правильности всех документов и справок.

• Организация нотариального или в простой письменной форме договора купли-продажи и его государственная регистрация;

• Организация банковского обслуживания и контроль расходования денежных средств по сделке.

• Консультации по вопросам налогообложения.

• Полное сопровождение сделки купли продажи квартиры или комнаты.

• Поможем Вам продать квартиру в Боровичах или Новгородской области.

Агентства недвижимости в Боровичах

🔍 Показать организации на карте Все | только с сайтами

Все | только с сайтами

Агентства недвижимости в Боровичах предоставляют обширный перечень тематических услуг и профессиональных консультаций. Здесь всегда можно обзавестись дельными советами по поводу выбора объектов недвижимости жилого или нежилого фонда, актуальным ценам, самым перспективным направлениям. Если ни один существующий объект из базы заказчику не подходит, компании тут же оформят заявку на его поиск, предоставив вскоре все оптимальные варианты. Квалифицированные юристы компаний всегда готовы сопровождать клиентов при оформлении сделок любого вида.

Для собственников, агентства недвижимости в Боровичах предлагают комплексный анализ объектов, формирование средней рыночной цены, фиксирование заявок на продажу и дальнейшую презентацию объектов заинтересованным клиентам, низкую стоимость комиссионных услуг. Любая сделка будет абсолютно безопасной и зарегистрированной согласно норм действующего законодательства.

Информация по ипотечному кредитованию или покупке жилья в рассрочку, возможности приобретения и продажи объектов в новостройках, аренды и субаренды квартир, коммерческой недвижимости, изучение рынка недвижимости на ближайшее будущее – это далеко не вся опись услуг, которые обеспечивают агентства недвижимости Боровичей. С их помощью вы можете быть убеждены в корректном оформлении всех сопутствующих документов, полной конфиденциальности всего процесса. При этом вы будете освобождены от многих утомительных процедур и возможных конфликтов, ведь управление всеми сделками будет в руках добротных и проверенных компаний.

Здания и помещения сервисного обслуживания населения

Населения

Здания и помещения здравоохранения и социального обслуживания

Здания и помещения учебно-воспитательного назначения

Перечень основных групп зданий и помещений общественного назначения

Обязательное

Газоснабжение

3.55*. Системы газоснабжения общественных зданий следует проектировать в соответствии со СНиП 42-01-2002 и Правилами безопасности в газовом хозяйстве.

Установка газового оборудования в кухнях детских яслей-садов, буфетах и кафе театров и кинотеатров не допускается.

В лечебных и амбулаторно-поликлинических учреждениях допускается предусматривать централизованное газоснабжение только в помещениях службы приготовления пищи, центральных заготовочных лабораториях и стоматологических поликлиниках, размещаемых в отдельно стоящих зданиях.

Раздел 4 исключен.

* За исключением помещений, где по технологическим требованиям не допускается проникание наружного воздуха.

Приложение 1*

1. Здания и помещения учебно-воспитательного назначения

2. Здания и помещения здравоохранения и социального обслуживания

населения

3. Здания и помещения сервисного обслуживания населения

4. Сооружения, здания и помещения для культурно-досуговой деятельности

населения и религиозных обрядов

5. Здания и помещения для временного пребывания

1.1. Учреждения образования и подготовки кадров.

1.1.1. Дошкольные образовательные учреждения.

1.1.2. Общеобразовательные учреждения (школы, гимназии, лицеи, колледжи и т.п.).

1.1.3. Учреждения профессионального образования (начального, среднего, высшего и последипломного).

1.2. Внешкольные учреждения (школьников и молодежи).

1.3. Специализированные учреждения (аэроклубы, автошколы, оборонные учебные заведения и т.п.).

2.1. Учреждения здравоохранения.

2.1.1. Лечебные учреждения со стационаром, медицинские центры и т.п.

2.1.2. Амбулаторно-поликлинические и медико-оздоровительные учреждения.

2.1.3. Аптеки, молочные кухни, станции переливания крови и др.

2.1.4. Медико-реабилитационные и коррекционные учреждения, в том числе для детей.

2.2. Учреждения социального обслуживания населения.

2.2.1. Учреждения без стационара.

2.2.2. Учреждения со стационаром, в том числе попечительские учреждения для детей.

3.1. Предприятия розничной и мелкооптовой торговли.

3.2. Предприятия питания.

3.3. Непроизводственные предприятия бытового и коммунального обслуживания населения.

3.3.1. Предприятия бытового обслуживания населения.

3.3.2. Учреждения коммунального хозяйства, предназначенные для непосредственного обслуживания населения.

3.3.3. Учреждения гражданских обрядов.

3.4. Учреждения и предприятия связи, предназначенные для непосредственного обслуживания населения.

3.5. Учреждения транспорта, предназначенные для непосредственного обслуживания населения.

3.5.1. Вокзалы всех видов транспорта.

3.5.2. Учреждения обслуживания пассажиров (в том числе туристов).

3.6. Сооружения, здания и помещения санитарно-бытового назначения.

3.7. Ветеринарные учреждения.

Предприятия торговли

8.4.1 Комплектация и расстановка оборудования в торговых залах, доступных инвалидам, должна быть рассчитана на обслуживание лиц, передвигающихся на креслах-колясках самостоятельно и с сопровождающими лицами, посетителей с нарушением опорно-двигательного аппарата, а также инвалидов с нарушением зрения.

8.4.2 В расчетно-кассовой зоне должно быть приспособлено не менее одного доступного контрольно-кассового аппарата. Ширина прохода около контрольно-кассового аппарата должна быть не менее 1,2 м. Число доступных проходов следует принимать по таблице 8.1.

Таблица 8.1 — Доступные проходы расчетно-кассовой зоны

Общее число проходов	Число доступных проходов (минимум)
1-4	1
5-8	2
9-15	3
Более 15	3+2% дополнительных проходов

8.4.3 Для акцентирования внимания покупателей с нарушением зрения на необходимой информации следует активно использовать тактильные, световые указатели, табло и пиктограммы, а также контрастное цветовое решение элементов интерьера.

8.4.4 В удобном для посетителя с нарушением зрения месте и в доступной для него форме должна быть размещена информация о расположении торговых залов и секций, ассортименте и ценники на товары, а также средства связи с администрацией.

Предприятия питания

8.4.5 Площадь в обеденных залах предприятий питания (или в зонах, предназначенных для специализированного обслуживания МГН), следует определять исходя из норматива площади не менее 3 м на каждое место для инвалида на кресле-коляске.

8.4.6 В предприятиях самообслуживания следует отводить не менее 5% мест, а при вместимости зала более 80 мест — не менее 4%, но не менее одного для лиц, передвигающихся на креслах-колясках, и с нарушением зрения, с площадью каждого места не менее 3 м .

8.4.7 В помещениях обеденных залов расстановка столов, инвентаря и оборудования должна обеспечивать беспрепятственное движение инвалидов.

Ширина прохода около прилавков для сервирования блюд в предприятиях самообслуживания должна быть не менее 0,9 м. Для обеспечения свободного огибания при проезде кресла-коляски ширину прохода увеличивается* до 1,1 м, а в ресторане — не менее 1,2 м. В буфетах и закусочных должно быть не менее одного стола высотой 0,8-0,85 м.

* Текст документа соответствует оригиналу. — Примечание изготовителя базы данных.

Предприятия бытового обслуживания

8.4.8 В предприятиях бытового обслуживания в предусмотренных по проекту гардеробных, примерочных комнатах, раздевальных и т.п. не менее 5% их числа должно быть доступно для инвалидов на креслах-колясках.

Оборудование гардеробных, примерочных, раздевальных — крючки, вешалки, полки для одежды должны быть доступны как для инвалидов, так и для остальных граждан.

Здания вокзалов

8.4.9 Помещения зданий вокзалов разных видов пассажирского транспорта (железнодорожного, автомобильного, воздушного, речного и морского), переходы, платформы и другие сооружения, предназначенные для обслуживания пассажиров, должны быть доступными для МГН.

В зданиях вокзалов следует проектировать доступными:

— билетные кассы, справочно-информационные службы, залы ожидания, комнаты длительного отдыха, комнаты матери и ребенка, камеры хранения, залы официальных лиц и делегаций, санитарно-гигиенические помещения, пункты медицинской помощи;

— предприятия потребительского рынка — предприятия общественного питания (рестораны, кафе, кафетерии, закусочные и т.д.); торговые, аптечные и другие киоски, парикмахерские, торговые и прочие автоматы, пункты предприятий связи, таксофоны;

— служебные помещения — дежурного администратора и т.п.

8.4.10 Площадь зон отдыха и ожидания для МГН в зданиях вокзалов, если она создается, определяется исходя из показателя — 2,1 м на одно место. Часть диванов или скамей, которые должны иметь опору для спины, в залах следует располагать на расстоянии не менее 2,7 м напротив друг друга.

8.4.11 На вокзалах подземные (наземные) переходы для доступа пассажиров на платформы (места посадки) следует оборудовать лифтами или иными стационарными подъемными устройствами, доступными для инвалидов.

На действующих железнодорожных вокзалах, где доступ пассажиров с платформ на привокзальную площадь или на противоположную ей селитебную территорию пересекается железнодорожными путями с интенсивностью движения поездов до 50 пар в сутки и скоростью прохождения поездов до 120 км/ч, для перемещения инвалидов на креслах-колясках допускается использовать переходы в уровне рельсов, оборудованные сигнализацией автоматического действия и световыми указателями. На отрезке такого прохода вдоль железнодорожного пути следует предусматривать защитное ограждение высотой не менее 0,9 м с поручнями, расположенными на высоте 0,7-0,9 м.

Торцевые (по отношению к платформе) пандусы и лестницы должны соответствовать требованиям 5.1.12.

8.4.12 Граница опасной зоны у края платформы со стороны путей должна иметь визуальное и тактильное обозначение, выполненное контрастной по отношению к покрытию пассажирской платформы противоскользящей сигнальной полосой шириной не менее 0,15 м, располагающейся на расстоянии 0,75 м (без учета ширины полосы) от края платформы, и предупреждающими тактильными указателями. При применении тактильных указателей, контрастных по отношению к покрытию пассажирской платформы, использование сигнальной полосы необязательно.

На платформах и в залах ожидания необходимо предусматривать дублирование визуальной и звуковой (речевой) информации текстовой информацией.

8.4.13 Низкие железнодорожные платформы должны быть приспособлены для использования стационарных или передвижных подъемников для посадки/высадки инвалидов на кресле-коляске.

При реконструкции или модернизации существующие станции со среднегодовым суточным пассажиропотоком 1000 пассажиров и менее допускается не устанавливать подъемники или рампы, если на станции в пределах 50 км на той же линии есть станция, полностью обеспечивающая доступность для инвалидов. При этом проект станции должен предусматривать возможность установки подъемников и/или рамп в последующем, чтобы обеспечить доступность станции для инвалидов.

Виды работ технического обслуживания

Техническое обслуживание здания — комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров (режимов) работы его технических устройств. В него входят: ежегодная наладка инженерного оборудования, осмотры и подготовка к сезонной эксплуатации, выполнение заявок населения. Объем этих работ не всегда можно точно запланировать, так как возникновение мелких отказов носит случайный характер. В отличие от капитального и текущего профилактического ремонтов, техническое обслуживание здания выполняется, как правило, по необходимости.

Сложность технического обслуживания заключается в организации постоянных наблюдений, фиксации возникающих дефектов, диагностики причин. Комплекс работ по техническому обслуживанию сводится к ниже приведенным задачам.

1. Поддержание в жилых помещениях требуемого температурно-влажностного режима (обеспечение исправности ограждающих конструкций, поддержание требуемой температуры, достаточная вентиляция). Он влияет на состояние конструкций, которые под воздействием колебания этого режима могут преждевременно изнашиваться.

2 Защита от переувлажнения внешних частей зданий (от паров воздуха, дождя, талых вод). Атмосферная влага может проникать в конструкции здания через неисправные кровли, водоотводящие устройства, стыки элементов зданий и отмостки. Под действием капиллярных явлений грунтовая вода поднимается по каменным стенам при отсутствии надежной изоляции до 2-го этажа здания. Это приводит к износу и ослаблению каменной кладки. С повышением влажности ухудшаются теплозащитные качества конструкций.

3 Предохранение конструкций от перегрузок путем пересчета конструкций и установления возможности размещения нового оборудования без усиления, с разгрузочными площадками или с усилением конструкций.

Техническое обслуживание включает в себя:

1. Работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов помещений:

— устранение незначительных неисправностей в системах водопровода, канализации (смена прокладок, устранение засоров, регулировка смывных бачков, прочистка сифонов — мелкий ремонт), центрального отопления, электротехнических устройств (смена электролампочек, розеток, электропроводки);

— проверка заземления оборудования и т.д.

2. Работы, выполняемые при подготовке здания к эксплуатации в весенне-летний и осенне-зимний периоды:

— укрепление водосточных труб,

— снятие или постановка пружин на входных дверях:

-консервация или наладка и регулировка систем центрального отопления,

— устройство или консервация поливочных систем,

— осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.

Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. Общие осмотры проводятся два раза в год для подготовки к сезонной эксплуатации зданий: зимнему периоду (осмотр с целью проведения ремонта систем отопления, котельных, утепление зданий для поддержания нормального температурного режима), весенне-летнему природу. Таким образом, общие осмотры являются заключительным этапом в выполнении мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в соответствующий период года. При этих осмотрах контролируется техническое состояние здания в целом, его систем и внешнего благоустройства.

Частичные осмотры проводятся в процессе подготовки зданий к сезонной эксплуатации, осматриваются отдельные элементы зданий, конструкции, оборудование зданий.

Внеочередные осмотры (неплановые) обязательны после стихийных бедствий (землетрясений, ливней, снегопадов, ураганных ветров и т.д.), особо тщательно обследуются конструкции, наиболее подверженные данному стихийному явлению (крыши — снегопады, подвалы — при наводнениях и ливнях и т.д.)

Периодичность проведения осмотров регламентируется нормами. В основном через каждые 3-6-12 месяцев; мусоропроводы, системы пожаротушения, домофоны — ежемесячно; стальные детали — через 10-15 лет, а за тем через 3 года.

Результаты осмотров отражают в документах по учету технического состояния здания. В них содержится: оценка технического состояния здания и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных ремонтах. Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в техническом паспорте здания.

2.3.7 Система ремонтов. Стратегия планирования

Ремонт здания — комплекс организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа.

В комплекс мероприятий по технической эксплуатации зданий входит:

— текущий, плановый ремонт и наладка оборудования — для восстановления работоспособности конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплутационных показателей;

— капитальный плановый ремонт — для восстановления ресурса здания с изменением при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования;

— непредвиденный текущий ремонт;

— выборочный (внеплановый) капитальный ремонт;

— техническое обслуживание зданий (плановые и внеочередные осмотры).

Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций. Несвоевременное проведение работ по техническому ремонту может вызвать дополнительные затраты на ремонт. Отдельные элементы окон, дверей, кровли, инженерных систем и других элементов, если они не вызывают потери прочностных и других физических свойств элементов или инженерных систем под воздействием нагрузок устраняют при текущем ремонте.

При планировании затрат на ремонты 75 % затрат планируются на плановый текущий ремонт и 25 % — на непредвиденный.

Работы по восстановлению эксплуатационных свойств частей зданий, потеря которых происходит в процессе эксплуатации, выполняются через капитальный ремонт.

Основным видом капитального ремонта является плановый, который выполняется через определенные сроки согласно ВСН 58-88 (р). На этот вид ремонта затрачивается 50 % средств выделяемых на капитальный ремонт. Неисправности, снижающие эксплуатационные свойства конструкций и инженерных систем, если их ремонт не может быть отложен до очередного планового ремонта, устраняют в межремонтные периоды в процессе выборочного ремонта.

Внедрение предупредительных плановых ремонтов может способствовать сокращению случайных непредвиденных отказов элементов зданий.

Система планово-предупредительного ремонта состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы и видов материалов и конструкций зданий. Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости (перенос капитального ремонта типового панельного 5-этажного дома на 3-4 года после истечения нормативного срока увеличивает, его стоимость на 18-21%).

Важнейшей частью организации капитальных ремонтов является разработка его стратегии. Возможны два варианта ремонта:

1) по техническому состоянию (когда ремонт начинают после появления неисправности для ее устранения);

2) профилактическо-предупредительный — ремонт начинают до появления отказа, для его предупреждения.

Исследования показали экономическое и социальное преимущество второго направления. На основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую систему профилактики, которая бы обеспечила безотказное содержание помещений.

В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию.

Периодичность текущих и капитальных ремонтов зависит от капитальности жилых зданий, общего износа зданий (до 60% и более 60%). Капитальные ремонты проводят через 9-25 лет, текущие через 3-5 лет, и с большим износом через 2-4 года.

Основной технологической документацией при проведении ремонта и реконструкции зданий является проект производства работ (ППР), который разрабатывается с учетом СНиП 3.01.01-85 «Организация строительного производства» и ВСН 41-85 (р) «Инструкция по разработке проектов организации и проектов производства работ по капитальному ремонту жилых зданий». ППР разрабатываются с целью повышения эффективности и качества капитального ремонта на основе рациональной организации работ, обеспечение их выполнения с наименьшими материальными, финансовыми, трудовыми затратами, сокращения продолжительности строительных работ.

К основным работам по капитальному ремонту и реконструкции можно приступать только после передачи заказчиком и эксплуатирующими организациями объекта подрядной организации и выполнения всех подготовительных работ.

Подготовительные работы должны включать:

— изучение проектно-сметной и организационно-технологической документации (включая документацию по результатам технического обследования конструкций, элементов и систем реконструируемых зданий),

— освобождение зданий, подлежащих реконструкции, от жильцов и арендаторов, освобождение площадки (расчистка площадки, снос строений и т.д.),

— перекладки и прокладки инженерных коммуникаций, устройство постоянных и временных дорог и площадок, ограждение площадки в границах, определенных стройгенпланом,

-размещение инвентарных зданий для хранения материалов, изделий, оборудования и т.д.

ППР разрабатывается генподрядной организацией или по ее заказу специализированной проектной организацией за счет накладных расходов генподрядной организации.

ППР согласовывается с руководителями эксплуатирующих организаций в зоне действия, которых осуществляется ремонт или реконструкция, и утверждается главным инженером (техническим директором, зам. директора) генподрядной организации.

Исходными данными для ППР являются:

— технико-экономические обоснования (ТЭО), технико-экономические расчета (ТЭР), бизнес-планы;

— материалы технического обследования конструкций, элементов и систем реконструируемых зданий и сооружений;

— данные о возможности и сроках освобождения реконструируемых зданий;

— проектно-сметная документация;

— согласования с подрядными и эксплуатирующими организациями решения по применению основных конструкций и изделий;

— данные об условиях поставки и транспортировки на объекты конструкций, материалов, оборудования и т.д.;

— данные об обеспеченности объектов трудовыми ресурсами.

Выше указанные материалы передаются проектной организации заказчиком.

В проекте производства работ должны содержаться решения по производству следующих видов ремонтно-строительных работ в зимних условиях: земляные, бетонные, каменные (каменная кладка и облицовка поверхностей камнем), отделочные, внутренние и наружные санитарно-технические.

2.4 Техническое содержание помещений зданий и придомовой

Территории

Содержание квартир, лестничных клеток, благоустройство придомовой территории

2.4.2. Санитарное содержание жилых домов и придомовой территории

Содержание квартир, лестничных клеток, благоустройство придомовой территории

Для того чтобы повысить ответственность населения и жилищных работников за содержание в исправном состоянии жилых помещений необходимо заключать договоры найма жилого помещения между гражданами (нанимателями) и владельцами жилого фонда. В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением.

К договору прилагается паспорт на предоставляемое жилое помещение, где указываются его характеристики и техническое состояние, характеристики санитарно-технического и другого оборудования.

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями наниматель обязан: обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относится к санитарно-техническому и иному оборудованию; использовать жилое помещение по назначению; содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения. Наниматель жилого помещения обязан проводить за свой счет, текущий ремонт жилого помещения и мест общего пользования в квартире: побелку, покраску, замену оконных и дверных проемов, ремонт внутренней электропроводки.

Наймодатель обязан: систематически проводить осмотр жилых домов, профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, своевременно проводить капитальный и текущий ремонты домов, своевременно готовить дома и оборудования к сезонной эксплуатации.

В помещениях жилых зданий необходимо поддерживать температурно-влажностный режим (согласно СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания»). В домах новостроек необходимо поддерживать температуру в квартирах на 2°С выше расчетной. Колебания температуры воздуха зимой в течении суток не должно быть более ±1,5 °С при наличии центрального отопления.

Для исключения появления в помещениях сырости стирку и сушку белья необходимо производить в ванных комнатах, на кухне где есть вентиляционные отверстия для вытяжки. Не допускается использовать газовые плиты для отопления помещений.

Во избежании отсыревания конструкций не рекомендуется устанавливать громоздкую мебель, вешать ковры на наружные стены, устанавливать мебель вплотную к нагревательным приборам.

Перегрев отдельных помещений квартир в летнее время предотвращается установкой легких козырьков, жалюзийных решеток, а на нижних этажах — посадкой перед окнами зеленых насаждений.

За надлежащим состоянием подъездов должен отвечать наймодатель. Наниматель обязан соблюдать чистоту и порядок в указанных помещениях.

Температура в лестничных клетках в зимнее время должна поддерживаться не ниже 16 °С, регулярно проветриваться.

Лестничные клетки являются эвакуационными путями, поэтому к ним предъявляются определенные требования по пожарной безопасности. Лоджии, используемые в качестве переходных через воздушную зону при незадымляемых лестничных клетках, должны быть открытыми, неостекленными. Не допускается установка на лестничных клетках дополнительного оборудования, уменьшающего нормативную ширину прохода по лестничным площадкам и маршам.

Лестничные клетки должны быть освещены через окна в наружных стенах каждого этажа. В ночное время включается электрическое освещение.

При осмотрах лестничных клеток необходимо контролировать состояние лестниц, чтобы ликвидировать прогибы площадок и маршей, неплотное примыкание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины, ослабление креплений ограждений, поручней, повреждения перил. Так же контролируются дверные и оконные коробки.

При обнаружении трещин и прогибов конструктивных элементов устанавливают наблюдение за динамикой их изменения и принимают соответствующие меры по предотвращению их развития.

Благоустройство жилых территорий является комплексной, многоаспектной задачей. Понятие благоустройства включает комплекс мероприятий, связанных с инженерным, социально-бытовым, внешним благоустройством. Все эти элементы благоустройства разрабатываются в составе мероприятий по благоустройству жилых зон на стадии градостроительного и архитектурно-строительного проектирования.

Однако в период эксплуатации зданий, при модернизации наблюдается нарушение действующих нормативов и стандартов, затрагивающих вопросы благоустройства, что влечет за собой ухудшение качества среды проживания населения. Поэтому перед эксплуатационными организациями встают дополнительные задачи, связанные с совершенствованием, а порой и созданием системы благоустройства жилой застройки.

Жилищные эксплуатационные предприятия должны следить за придомовой территорией, чтобы ее освещение, озеленение, наличие оборудования для отдыха соответствовало установленным стандартам. Если требования не соблюдаются, то привлекать соответствующие организации для приведения в соответствие со стандартами выше казанных требований.

Зеленые насаждения имеют большое значение в пределах жилых территорий. Они являются площадками для отдыха, защищают от шума, пыли. Поэтому сохранность зеленых насаждений, правильный и своевременный уход является неотъемлемым требованием по их содержанию.

Основными видами зеленых насаждений, используемых в пределах жилых территорий, являются газоны, цветники, деревья и кустарники. Минимальная норма зеленых насаждений на 1 жителя в пределах жилых территорий составляет 5-7 м2.

Значительные отклонения в системе озеленения и благоустройства в процессе эксплуатации наблюдаются, прежде всего, на придомовых территориях, где происходят несогласованные посадки, пересадки, вырубки зеленых насаждений; вытаптывание газонов, кустарников, цветников, местоположение которых не учитывает сложившуюся сеть пешеходных коммуникаций. В условиях высокого уровня автомобилизации значительная часть свободных пространств, в основном газонов и площадок, придомовых территорий загромождается припаркованными автомобилями из-за отсутствия мест для их стоянки около жилых зданий. Жильцы первых этажей дополнительно озеленяют палисадники без учета проложенных в их границах подземных коммуникаций, что вызывает не только разрушение самих инженерных коммуникаций, но также фундаментов и отмосток зданий, снижение инсоляции жилых помещений первых 3-4 этажей жилых зданий.

Поэтому, осуществляя эксплуатацию придомовой территории, следует руководствоваться нормативами размещения зеленых насаждений.

2.4.2 Санитарное содержание жилых домов и придомовой территории

Соблюдение нормативных требований по содержанию лестничных клеток и обслуживанию мусоропроводов в жилых домах обеспечивается организацией, обслуживающей жилищный фонд.

Работы по уборке лестничных клеток: влажное подметание и мытье лестничных площадок и маршей, кабин лифтов, обметание пыли с потолков, влажную протирку (стен, дверей, плафонов, подоконников, перил, почтовых ящиков), мытье окон, подметание и мытье площадок перед входом в подъезд.

Работы по уборке лестничных клеток зависят от вида оборудования, находящегося на лестничной клетке. Периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, приведена в таблице 2.

Работы по обслуживанию мусоропроводов включают: профилактический осмотр, удаление мусора из мусороприемных камер и их уборку, уборку загрузочных емкостей и стволов мусоропровода, устранение засоров и мелких неисправностей. Выявленные неисправности (неплотность крепления клапанов, выпадение резиновых прокладок, нарушения действия вентиляции и т.д.) должны немедленно устраняться.

Мусор из стволов мусоропровода собирают в различные мусоросборники: переносные дворовые мусоросборники (вместительностью 80-100 л); контейнеры (вместимостью 400-800 л) и бункеры.

Таблица 2 — Периодичность работ по уборке лестничных клеток

Виды работ	Виды оборудования на лестничных клетках
	оборудование отсутствует	мусоропровод	лифт	Мусоропровод и лифт
Влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2-х этажей	Ежедневно
Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа	2 раза в неделю	1 раз в неделю
Влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропровода	—	Ежедневно	—	Ежедневно
Мытье лестничных площадок и маршей	2 раза в месяц	1 раз в месяц
Мытье пола кабины лифта			Ежедневно
Влажная протирка стен, плафонов и потолков кабины лифта			2 раза в месяц
Мытье окон	1 раз в год
Уборка площадки перед входом в подъезд. Очистка металлической решетки и приямка	1 раз в неделю
Влажная протирка стен, дверей, плафонов, подоконников, перил, почтовых ящиков, обметание пыли с потолков	1 раз в год
Влажная протирка подоконников, отопительных приборов	2 раза в год

Сборники с мусором транспортируются из мусороприемных камер во двор на специальную площадку, которая должна располагаться в стороне от движения людей, вдали от детских площадок и окон и содержаться в чистоте.

Вывоз мусора может осуществляться по двум системам:

1) по системе «опорожнения» (когда мусор перегружается из переносных мусоросборников в кузов мусоровоза);

2) по системе «сменности» (когда контейнеры с мусором вывозятся контейнерными мусоровозами к месту их выгрузки, где их моют, дезинфицируют и в чистом виде возвращают в домовладение).

Периодичность основных работ, выполняемых при обслуживании мусоропроводов, приведена в таблице 3.

Таблица 3 — Периодичность работ при обслуживании мусоропровода

Виды работ	Периодичность
Профилактический осмотр мусоропроводов	2 раза в месяц
Удаление мусора из мусороприемных камер	Ежедневно
Уборка мусороприемных камер	Ежедневно
Уборка загрузочных клапанов мусоропровода	1 раз в неделю
Мойка сменных мусоросборников	Ежедневно
Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода	1 раз в месяц
Очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода	1 раз в месяц
Дезинфекция мусоропровода	1 раз в месяц
Устранение засоров	По мере необходимости

Работы по уборке территории различают в зависимости от сезона. Зимняя уборка должна обеспечивать движение пешеходов и транспорта независимо от погодных условий и включает: подметание и сдвигание снега: устранение скользкости; удаление снега и снежно-ледяных образований.

В осеннее время помимо обычных уборочных работ производят подметание и сгребание листьев, очистку от мусора территорий, на которых зимой предполагается складировать снег. Весной, помимо обычных работ, расчищают канавы для стоков талых вод к люкам и приемным колодцам сети.

Работы по очистке от мусора и промывке урн, указателей улиц и номеров домов производят независимо от сезона.

2. Техническое обслуживание зданий и сооружений. Виды технических осмотров и их содержание.

Здания и сооружения в ходе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно — технических работников, ответ­ственных за их сохранность.

Установлено три вида осмотров:

1) общий или сезонный (полугодовой), когда обследуется всё здание, его конструкции, оборудование, благоустройство;

2) частичный, при котором осматриваются лишь отдельные части здания, например крыша, подвал, лифт, система центрального отопления и др;

3) внеочередной (внеплановый), проводимый после стихийных бедствий — ураганов, наводнений, ливней и т.п.

Как правило, очередные, общие технические осмотры зданий прово­дятся два раза в год: весной, после таяния снега, и осенью при приём­ке здания в зимнюю эксплуатацию. Материалы осеннего осмотра служат основой для планирования текущего ремонта в будущем году. Во время весеннего осмотра и начала подготовки здания к зиме уточняются пред­стоящие работы, которые должны быть выполнены к началу зимней эксплу­атации и приняты при осеннем осмотре.

Таким образом, техническое обслуживание зданий и сооружений — это комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов каж­дого здания, сооружения, заданных им параметров, а также режимов ра­боты их технических устройств.

В состав работ технического обслуживания входят осмотр соору­жений, оценка их технического состояния и одновременно наладка систем, устранение незначительных повреждений, т.е. обеспечение нормального использования их по назначению.

Для централизованного управления инженерными системами зданий, а также для учёта и выполнения заявок по устранению неисправностей их элементов:

создаются диспетчерские службы и аварийные бригады при них;

техническое обслуживание ведёт штатный персонал;

строительные материалы для выполнения срочных работ берутся из запасов, предусмотренных на текущий ремонт зданий.

Техническое обслуживание планируется по годовым и квартальным планам — графикам.

3. Текущий ремонт зданий и сооружений. Группы работ по текущему ремонту и их содержание.

Текущий ремонт здания — осуществляется с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования и поддержания на заданном уровне параметров эксплуатационных качеств (ПЭК). К текущему ремонту относятся такие ремонтно-строительные работы, которые предохраняют конструкции и оборудование от преждевременного износа, а также работы по устранению в них мел­ких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуата­ции.

Все работы по текущему ремонту подразделяются на две группы:

1)профилактический текущий ремонт (ПТР), планируемый заранее по объёму и стоимости, месту и времени его выполнения;

2)непредвиденный текущий ремонт (НТР), определяемый в ходе эксплуа­тации и осуществляемый, как правило, в срочном порядке.

Профилактический текущий ремонт является основой нормальной технической эксплуатации. Проведение его в строго регламентирован­ные сроки обеспечивает установленную долговечность конструктивных элементов и оборудования путём защиты их от преждевременного износа.

Непредвиденный текущий ремонт заключается в оперативной ликвидации случайных повреждений и дефектов, которые надо устранить в срочном порядке. На такие работы предусматривается примерно 10% средств, ассигнованных на текущий ремонт.

Первоочередными при текущем ремонте должны быть не внутренние отделочные работы, а наружные на кровлях, водостоках и отмостках, по защите конструкций от увлажнения, промерзания, по ремонту окон, дверей и ворот, работы по подготовке сооружений к самому сложному и трудному периоду — зимней эксплуатации, Последние должны быть закончены за 15 суток до начала отопительного сезона.

Приёмка работ состоит в проверке их соответствия перечню и объёмам, предусмотренным планом, их качества, правильности примене­ния норм и расценок, наличия актов на скрытые работы. Приёмка завер­шается оформлением акта, который служит основанием для списания израсходованных материалов. Работы непредвиденного ремонта учи­тываются в специальном журнале. Суммарная стоимость непредвиденных работ включается в акт приёмки работ ППР по данному объекту.

Эксплуатация недвижимости

Владельцам коммерческой недвижимости крайне сложно следить за планомерной работой собственных объектов – это требует определённых навыков, знаний и времени. В процессе эксплуатации возникает немало вопросов, поручение которых следует доверить профессионалам. Эксплуатация недвижимости серьёзной организацией позволяет создать единый ответственный центр, где будут качественно и эффективно решаться различные вопросы. Эта модель аутсорсинга широко распространена во многих странах и успешно реализована в России.

Полноценная эксплуатация недвижимости включает следующие этапы:

1. Техническое обслуживание объектов заключается в профилактическом осмотре, а также проведении текущих и плановых ремонтов всех систем. Объект недвижимости должен быть обеспечен всеми необходимыми расходными материалами.
2. Комплексная уборка, которая включает содержание в чистоте самого объекта недвижимости и прилегающих территорий (в том числе её озеленение), организацию вывоза мусора, строительных отходов и снега. Сюда относятся работы по очистке фасадов и мытью окон, а также выполнение профилактических работ по дезинсекции.
3. Обеспечение безопасности включает работу систем видеонаблюдения и постов охраны, проведение инструктажа по правилам поведения при пребывании внутри в случае возникновения непредвиденных ситуаций. Проводятся мероприятия по своевременному реагированию на аварии и последующую ликвидацию последствий.

Организация работы коммунального хозяйства включает заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, установку приборов учёта электроэнергии, тепла и воды, составление отчёта о фактическом потреблении энергоресурсов.

Каждое здание проходит через три этапа: проектирование, строительство и эксплуатация. Эксплуатация объектов недвижимости может быть больше ста лет, это обуславливается их назначением и капитальностью. Эксплуатация недвижимого имущества — это действия, направленные на поддержание хорошего состояния частей, составляющих данную недвижимость. Здания, имеющие любую форму собственности, должны подвергаться техническому обслуживанию. Это позволит соблюдать все нормы эксплуатации и увеличит их срок службы. Эксплуатация недвижимости необходима для того, чтобы:

• увеличить стоимость;
• следить за физическим износом;
• поддерживать нормальные условия жизнедеятельности объекта.

Техническая эксплуатация недвижимости – нелегкий процесс, для которого необходимо строгое планирование и четкий порядок действий. Чтобы добиться поставленных задач, необходимы финансовые, трудовые и материальные ресурсы. Правила и работа исполнителей прописываются в документах.

Эксплуатация недвижимости включает в себя следующие виды деятельности:

1. Управление технической эксплуатацией:

• составление плана;
• договор с поставщиками и другими компаниями;
• сотрудничество с арендаторами.

2. Техническое обслуживание, ремонт всех конструкций и систем.

• осмотр;
• аварийной и диспетчерское содержание;
• приготовление оборудования к сезонным работам;
• процесс ремонта.

3. Санитария.

• уборка общественных помещений;
• уборка уличной территории около здания;
• уход за растениями.

Санитарные работы направлены на обеспечение санитарно-гигиенических норм к зданиям и придомовой территории. Чтобы конструкция здания работала безотказно, необходимо выполнять санитарные требования, использовать по назначению инженерное оборудование, сохранять необходимую влажность и температуру, вовремя ремонтировать, улучшать благоустройства объекта недвижимости.

Эксплуатация коммерческой недвижимости состоит из ряда определенных действий, которые обуславливают функционирование здания. Это планирование бюджета, контроль за инженерными сетями и их плановый, сезонный осмотр специалистами. Также санитарные, ремонтные работы и предоставление необходимых для эксплуатации материалов здания собственникам. Эксплуатация недвижимости в Москве контролирует безопасность пребывания в здании, соблюдает законодательные и технические стандарты. Поддерживать идеальное функционирование всех систем строения — главная задача технического обслуживания.

Управление и эксплуатация недвижимости

Управление и эксплуатация недвижимости – это разное воздействие субъектов рынка на объект недвижимости:

• государственное регулирование;
• общественное воздействие;
• управление объектами недвижимости;
• управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации.

Профессиональные менеджеры берут на себя контроль за офисными, административными и социальными объектами, жилыми и нежилыми помещениями, частными домами, земельными участками. Опираясь на результаты маркетинга, управляющая компания берет контроль за недвижимостью на себя.

Менеджер может как проконсультировать по вопросам управления, так и исполнить желание собственника. Каждый объект недвижимости должен быть зарегистрирован по закону РФ «О государственной регистрации прав», иначе услуги по управлению недвижимости оказаны не будут.

Техническое обслуживание объектов коммерческой недвижимости

Техническое обслуживание каждого объекта осуществляется аттестованными сотрудниками ООО «Ре-груп» круглосуточно, в том числе выходные и праздничные.

Обслуживание инженерных сетей и систем объекта недвижимости включает:

• технический аудит
• плановые профилактические осмотры и ликвидация обнаруженных недостатков
• эксплуатация\ремонт систем отопления, вентиляции, кондиционирования, автоконтроля, электрических систем (силовых и осветительных), слаботочных систем, водопровода и канализации, отдельных частей здания
• обнаружение и устранение неисправностей сетей и систем
• ведение технической и эксплуатационной документации
• услуги диспетчерской службы 24 часа
• круглосуточное реагирование при нештатных ситуациях: неисправности, аварии и т.п.
• взаимодействие с аварийными службами
• приобретение необходимых расходных материалов, инструментов, инвентаря
• текущий ремонт оборудования и конструктивных элементов объекта
• капитальный ремонт, реконструкция, модернизация оборудования и конструктивных элементов объекта
• постоянный контроль инженерных систем и оборудования, предотвращение чрезвычайных ситуаций
• планирование и учет потребления коммунальных услуг: электроэнергия, холодная вода, горячая вода, отопление, канализация
• составление и предоставление отчета собственнику объекта недвижимости и арендаторам о фактическом потреблении коммунальных услуг
• в послегарантийный период — предоставление Заказчику отчетов (1 раз в квартал) о состоянии инженерных систем и сетей в целом.

Кроме этого, в техническое обслуживание обслуживание объектов коммерческой недвижимости входит назначение ответственных за электро-тепловое и лифтовое хозяйства, а также противопожарную безопасность. Для обслуживания лифтового оборудования и эскалаторов привлекается специализированная компания.

Комплексная уборка объекта и прилегающей территории

Уборка внутренних помещений и прилегающей территории осуществляется профессиональной клининговой компанией. Режим уборки согласовывается с Заказчиком.

В комплексную уборку включены:

Внутренняя уборка помещений

• уборка в ходе рабочего дня в местах общего пользования и туалетах в местах общего пользования здания; оперативное выполнение требований арендаторов
• уборка технических и подсобных помещений
• чистка грязеулавливающих ковров

Внешняя уборка

• мытье окон внутри
• мытье окон снаружи и фасадов
• дезинсекция
• дератизация
• уход за растениями (внутреннее и внешнее озеленение), художественными изделиями и иными декоративными элементами мест общего пользования
• уборка снега и мусора

Также в комплексную уборку включены:

• обеспечение необходимыми расходными материалами и оборудованием
• наличие мусорных контейнеров
• организация вывоза мусора
• благоустройство территории.

Служба безопасности

• Круглосуточная охрана здания и прилегающей территории
• Контроль деятельности арендаторов на предмет непредвиденного съезда, причинения ущерба арендуемым помещениям, проведения несогласованных работ
• Контроль доступа в здание
• Проверка имущества, вносимого и выносимого из здания
• Организация въезда/выезда автомобилей
• Нарочная доставка арендаторам писем и иных документов
• Контакты с вневедомственной охраной
• Круглосуточная дежурная служба (оперативное усиление в случае нештатных ситуаций)

Эксплуатация недвижимости: оперативное управление

Аннотация: В России с советских времен крепко сидит миф об эксплуатации как обслуживании зданий. Под «эксплуатацией» недвижимости понимают и управление, и клининг, и техническое обслуживание и все остальное. Что же означает «эксплуатация» недвижимости? В статье дается ответ и раскрывается важнейшая и разносторонняя деятельность по использованию и содержанию недвижимости — управление недвижимостью.

Эксплуатация или обслуживание

С советских времен в России в отношении зданий (объектов недвижимости) под «эксплуатацией» понимается проведение работ по уборке, техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий, сооружений и территорий. Но так ли это?

В отношении вещей мы совершенно точно полагаем, что мы их эксплуатируем, когда ими пользуемся. Мы ездим на автомобиле и понимаем, что эксплуатируем когда ездим на нем, то есть используем его в своих целях, но когда заезжаем в сервисный центр, то отдаем его на обслуживание, а не в эксплуатацию. И в отношении зданий (объектов недвижимости) смысл слова «эксплуатация» не меняется и, по-прежнему, означает «использование», «получение пользы». Зданиями пользуются потребители зданий — собственники, жильцы арендаторы, гости, посетители, зрители, покупатели и т.д. — все они эксплуатируют, то есть используют здание, но обслуживают здания другие люди — обслуживающий персонал. Чтобы пользоваться зданием, его, как и любую вещь, необходимо обслуживать, точнее сказать «содержать» — без этой поддержки невозможно непрерывно и в полной мере из здания извлекать пользу, то есть эксплуатировать здание.

Слово «эксплуатация» произошло от французского «exploitation» — пользование, извлечение пользы, выгоды. Эксплуатация здания — это потребление (использование) здания, а также период времени, в течение которого возможно это реализовать — срок эксплуатации (срок службы) здания. Эксплуатация здания неразрывно связана с содержанием здания, поскольку здание, как сложная техническая система, не может без «техподдержки» сохранять свои потребительские качества.

Немного истории

В России понятие «управление недвижимостью» появилось в начале 1990-х годов с приходом западных управляющих компаний вместе с западными девелоперами. Оказалось, что, кроме привычных нам услуг эксплуатации: уборки, технического обслуживания и ремонта зданий и домовых территорий, существуют: стратегии развития зданий, экономические расчеты вариантов эффективного использования зданий, поиск арендаторов, маркетинг зданий и др., — многогранный набор услуг по использованию и содержанию зданий, совокупность которых требует централизованного системного управления. Появилось понятие «управляющая компания» (в российском законодательстве «управляющая организация») как профессиональный менеджер (управляющий, manager) недвижимости, который, в интересах собственника управляет использованием и содержанием объекта недвижимости.

Дом-машина

Современное здание, как современный теплоход, требует правильных приемов эксплуатации (правил пользования), профессионального содержания (обслуживания), а также, прокладки маршрута в океане социально-экономических изменений, и управления на маршруте времени. Управляющая организация — это капитан с судовой командой, поддерживающий исправность теплохода, как единого механизма, и управляющий теплоходом на маршруте времени в интересах судовладельца — собственника здания.

Управление машиной

Разнообразие недвижимости продиктовано не только уникальностью услуг, предоставляемых в стенах такой недвижимости, но и особенностями управления каждым отдельным ее типом и видом. Каждая конкретная концепция управления объектом недвижимости отличается от другой составом и интенсивностью услуг, производимых в процессе управления.

Управлением недвижимостью (Property Management) называется деятельность собственников и менеджеров недвижимости по исполнению права собственности и бремени ответственности по объекту недвижимости для достижения ожидаемых результатов-целей собственника наиболее эффективным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Ожидаемый результат (потребительский, стоимостный, социальный) от управления объектом недвижимости зависит от класса объекта недвижимости и от роли объекта недвижимости в реализации интересов собственника.

Классификация недвижимости

Существует много разных зданий, классифицируемых по функциональному назначению:

• жилая недвижимость,
• офисная недвижимость,
• торговая недвижимость,
• складская недвижимость,
• гостиничная недвижимость,
• развлекательная недвижимость,
• социально-культурная недвижимость,
• социально-транспортная недвижимость,
• для общественного питания,
• медицинская недвижимость,
• для оздоровления,
• для отдыха,
• для бытового обслуживания,
• промышленная недвижимость,
• сельскохозяйственная недвижимость,
• и т.д.

Необходимость деления на классы продиктована разнообразием услуг, предоставляемых в стенах такой недвижимости.

Виды недвижимости

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся недвижимость может быть разделена на три вида: операционную, коммерческую и инвестиционную.

Операционная недвижимость — недвижимость используется собственником для собственного производственного или личного потребления, то есть она является прямо вовлечена в производственный процесс, приносящий собственнику опосредованный доход.

Коммерческая недвижимость — такой вид недвижимости, который используется собственником для получения коммерческой выгоды (прибыли), то есть недвижимость приносит прямой доход.

Инвестиционная недвижимость — вид недвижимости, который используется собственником для увеличения ее стоимости (капитализации).

Например, если владелец сдает в аренду или продает свою недвижимость, то он получает прямой доход — это коммерческая недвижимость, а если использует ее под офис или магазин, то здесь владелец недвижимости уже получает опосредованную прибыль — это операционная недвижимость. Если собственник в операционной или коммерческой недвижимости заменяет лифты на более комфортные, или устанавливает эскалаторы, или к системе вентиляции добавляет систему кондиционирования воздуха, или заменяет фасад здания на современный, то есть инвестирует в изменения здания, делая здание более привлекательным для пользователей, и этим повышает стоимость здания — это инвестиционная недвижимость.

Государева воля

Государство законодательно не только наделяет собственника правом владения, использования и распоряжения конкретным объектом недвижимости, но и возлагает ответственность за надлежащее содержание и безопасность пользование объектом неограниченным кругом людей. Для мониторинга безопасности зданий создан институт государственного контроля и надзора за недвижимостью:

• Пожнадзор;
• Ростехнадзор;
• Госэнергонадзор;
• Энергосбыт;
• Санитарно-эпидемиологическая служба;
• Комитет по управлению государственным имуществом;
• Комитет по градостроительству и архитектуре;
• Комитет по земельным ресурсам;
• Комитет по природным ресурсам;
• Жилищная инспекция;
• Инспекция труда.

Функции управления

Цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения, пользования и содержания конкретным объектом недвижимости.

Деятельность по достижению целей собственника по использованию объекта недвижимости является генеральной функцией управления объектом недвижимости. Её называют «управление пользованием», «управление потреблением», «управление функциональностью». Второй важнейшей функцией управления является поддержание объекта недвижимости в безопасном и готовом к использованию по назначению состоянии. Её называют «управление содержанием».

Основные функции управления недвижимостью:

• Управление потреблением объекта;
• Управление содержанием объекта;
• Управление обеспечением ресурсами;
• Управление безопасностью объекта;
• Управление маркетингом объекта;
• Управление доходностью объекта;
• Управление требованиями собственников объекта;
• Управление отношениями с третьими лицами.

Передача в управление

Собственник объекта недвижимости законодательно наделен правом собственности и ответственностью за его надлежащее содержание. Собственник формирует конкретные результаты от владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости. Привлеченная собственником управляющая организация в его интересах разрабатывает 2-3 варианта наилучшего использования объекта недвижимости под указанные собственником цели-результаты, проводя маркетинговую, экономическую, техническую, управленческую, правовую экспертизы. Собственник выбирает, на его взгляд наилучший вариант пользования и содержания. Договором управления собственник наделяет (делегирует) управляющую компанию своими правами и обязанностями по выбранному варианту наилучшего использования. С этого момента собственник или собственники объекта недвижимости в силу закона (обязанность) и управляющая организация в силу договора (обязательство) несут субсидиарную ответственность за целевое и безопасное использование и надлежащее содержание объекта недвижимости. Оперативное управление объектом недвижимости передается управляющей компании, а за собственником остаются надзорные и контролирующие функции за результатами деятельности управляющей компании в отношении переданного в управление объекта недвижимости.

Определяем уровни управления

Выработка стратегических целей и контроль оперативного управления всегда остается у собственника. Разработка стратегии достижения целей собственника и оперативный уровень управления — у управляющей компании. Генеральный уровень оперативного управления объектом недвижимости — это централизованное системное управление всеми сервисами объекта недвижимости. Этот уровень управления или передается собственником управляющему по договору управления (передача прав и передача управления этими правами (титулами) — Property Management) или остается у собственника. В последнем случае управление объектом недвижимости осуществляет сам собственник, даже если все остальные сервисы переданы управляющей организации — в этом случае управляющая организация является генеральным подрядчиком (сервисным оператором) всех сервисов объекта недвижимости и администрирует каждый из них (Facility Management). Сервисный оператор выполняет все работы своими силами или привлекает на отдельные сервисы или работы узкопрофильные (специализированные) сервисные организации. В этом случае договор управления становится договором на обслуживание объекта недвижимости.

Границы ответственности

За использование объекта недвижимости управляющая организация несет ответственность перед собственником по характеристикам и параметрам ожидаемого результата по итогам отчетов управления за весь период управления (срок договора). Каждый отчетный период завершается анализом достигнутых результатов (план-фактный анализ), и корректировкой плана управления на следующий отчетный период. Значимыми для сторон являются результаты годового отчета и отчета за весь срок управления. Естественно, что первоначально установленные цели и результаты в течение действия договора управления собственником не должны изменяться. За целевое использование объекта недвижимости собственник отвечает в правовом поле перед государством.

Высший уровень ответственности «презумпция виновности» за ненадлежащее содержание всегда у собственника объекта недвижимости. Управляющая организация несет ответственность перед собственником за безопасность, исправность и функционирование объекта; перед государством — за безопасность пользования объектом.

По договору исполнения отдельного сервиса или комплекса сервисов ответственность наступает в границах этих сервисов и в границах частей или элементов объекта недвижимости, а не объекта в целом. Подрядная организация несет ответственность по своим обязательствам и в рамках этих обязательств. Например, за исправность и безопасность лифтов — в течение срока действия договора и исполнения гарантийного обязательства несет подрядная специализированная организация.

Эксплуатация. Содержание. Управление

Эксплуатация — это пользование объектом недвижимости в течение его срока службы. Пользователями объекта недвижимости являются все, кто извлекает или получает от него пользу или выгоду: это собственники, арендаторы, жильцы, посетители, гости, покупатели, пассажиры и т.д. Другие люди «управляющие недвижимостью» следят за правильным использованием объектов недвижимости и содержат их в исправном и пригодном для повседневного использования состоянии. Решения менеджеров недвижимости выполняет обслуживающий персонал (свой или подрядных организаций). Организация, планирование, контроль, анализ, корректировка работ, отчет по использованию и содержанию объекта недвижимости — это управление объектом недвижимости.

Управление недвижимостью (буквально Property Management) — это деятельность собственников и менеджеров недвижимости по исполнению правомочий владения, пользования, распоряжения и содержания объекта недвижимости для достижения целей собственников наиболее эффективным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Собственник наделяет профессионального управляющего недвижимости или всеми правами (property) или только правами содержания (facility) — управляющая организация становится или управляющим недвижимостью (property manager) или управляющим содержанием (facility manager) — сервисным оператором. В России и те и другие менеджеры недвижимости называются управляющими организациями, все зависит от количества правомочий (титулов), переданных сособственником управляющему.

Управление недвижимостью включает управление пользованием и управление содержанием объектов недвижимости. Управление содержанием включает управление всеми видами работ и услуг по сохранению и восстановлению эксплуатационных качеств объекта недвижимости. Отметим, что непосредственно работы по содержанию объекта недвижимости выполняет обслуживающий персонал — это уровень производства работ, услуг, сервисов.

ЭКСПЛУАТАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

ЭКСПЛУАТАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВИДАМ

• Эксплуатация недвижимости по видам определяется видом эксплуатируемой недвижимости (коммерческая или жилая) и видом деятельности, совершаемой по отношению к недвижимости. Деятельность в отношении недвижимости происходит одновременно в трех плоскостях: физической, экономической и правовой. В этих плоскостях протекает жизненный цикл строения. Таким образом, эксплуатация недвижимости — это три направления деятельности, — техническая, коммерческая и юридическая, — протекающие совместно. Каждая из них имеет свои задачи и цели.
• Цель технической эксплуатации – продление цикла жизни недвижимого имущества. Для этого проводятся мероприятия по техобслуживанию, ремонту (текущему), санитарной обработке, благоустройству территорий близлежащих к объекту.
• Цель коммерческой эксплуатации — получение экономической выгоды от использования объектов недвижимости. Поэтому задача этого направления – удовлетворить потребности собственников или клиентов-арендаторов недвижимости по ее эксплуатации.
• Цель правовой эксплуатации – юридическое сопровождение всех этапов использования недвижимости.

ЭКСПЛУАТАЦИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

• Эксплуатация коммерческой недвижимости – это трудоемкий процесс по поддержанию жизнедеятельности объекта в техническом, экономическом и правовом аспектах. Техническая эксплуатация объектов недвижимости – это огромный перечень услуг по обслуживанию их инженерной инфраструктуры, по соблюдению санитарно-гигиенических норм, проведению своевременного текущего и капитального ремонта, по благоустройству прилежащей территории.
• В настоящий период на рынке коммерческой недвижимости существует две модели управления коммерческой недвижимостью. Отечественная модель — это самостоятельная эксплуатация, западная модель – аутсорсинг. Российские собственники все чаще стали привлекать к управлению коммерческой недвижимостью профессионалов – управляющие компании. Крупные собственники, например, владельцы БЦ, ТЦ, гостиниц и т.д., приглашают профессиональных управленцев на этапе проектирования объектов. Это делается для того, чтобы грамотно спланировать и ввести в строй инженерную инфраструктуру и в дальнейшем грамотно ее эксплуатировать.
• Управляющая компания оказывает собственнику недвижимости комплекс услуг по эффективному управлению и технической эксплуатации объекта, осуществляет меры по обеспечению коммерческой и инвестиционной привлекательности, по повышению ликвидности и конкурентоспособности объекта, занимается сдачей имущества в аренду, обеспечивает собственнику бухгалтерское, финансовое, юридическое сопровождение по вопросам коммерческой недвижимости.

ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

• Эксплуатация жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, как и в Москве осуществляется согласно единым условиям эксплуатации и ремонта жилого фонда, утвержденным Пост. N 170 Госстроя Российской Федерации 27 сент. 2003 года.
• Эксплуатация жилой недвижимости включает в себя управление фондом, техобслуживание, ремонт. А так же взаимоотношения с поставщиками, организациями, нанимателями и арендаторами.
• В жилом фонде техническое обслуживание и ремонт проводятся согласно правил тех. эксплуатации. В список ТО входят следующие услуги: осмотр объектов с целью выявления дефектов и принятие мер по их устранению; подготовительные работы к эксплуатации объекта недвижимости в новый сезонной; ремонт неисправностей на стенах, фасадах, крышах и т.д.; гидроизоляция фундамента и пр.; текущий ремонт (плановый, непредвиденный) в помещениях фонда; капремонт; санитарное содержание.
• В список тех. эксплуатации входит обслуживание различных систем: электро-снабжения, освещения, тепло- и газоснабжения; кондиционирования, вентиляции, водоснабжения, видео-наблюдения, учета водопотребления и т.д.
• Независимо от формы собственности на недвижимость ее техническое обслуживание должно осуществляться постоянно. Это необходимо для обеспечения стабильного функционирования жилого фонда на протяжении жизненного цикла объекта.
• Эксплуатация жилой недвижимости СПб осуществляется большей частью через управляющие компании.

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

• Техническая эксплуатация недвижимости — это деятельность, направленная на поддержание в надлежащем состоянии объекта недвижимости и на благоустройство территории, прилежащей к нему. ТЭ — сложный технологический процесс, требующий грамотного планирования и организации. Для осуществления ремонтно-строительных мероприятий требуется штат мастеров рабочих специальностей, содержать которых самостоятельно не рационально. Поэтому собственники недвижимости в СПб все чаще делегируют эти полномочия Управляющим компаниям.
• Специалисты УК оказывают комплексные услуги по управлению и техническому эксплуатированию вверенных им строений недвижимости. Располагая штатом квалифицированных рабочих строительных специальностей УК проводит ремонт (текущий, капитальный, предупредительный). Опытные бухгалтера, финансисты, юристы обеспечивают экономическую и правовую эксплуатацию. Клининговая компания в структуре УК производит необходимые услуги по профессиональной уборке помещений объектов недвижимости с применением специального оборудования.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫБОРУ УК ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Если нужна независимая УК для управления коммерческой недвижимостью, то советуем заглянуть в портфолио:

• поинтересуйтесь репутацией компании на рынке управления, почитайте отзывы в интернете
• узнайте, сколько лет УК на рынке управления
• какие объекты были и находятся в управлении компании на текущий момент,
• какой набор услуг оказывает УК, уровень цен на них
• поинтересуйтесь квалификацией специалистов, уровнем опытности
• как осуществляется контроль качества оказываемых услуг
• как проводится отчетность за проделанную работу
• прочитайте текст контракта управления
• обязательно проконсультируйтесь с юристом