Инвестиции в хостел

FAQ начинающего хостельера. Дмитрий Кузин о том, как не потерять свой бизнес. Мифы хостельного рынка, реалии и подводные камни.

Есть как минимум три вида деятельности, про которые лучше сказать: «Можешь этого не делать – не делай». Это писательство, открытие ресторана и организация хостела. Два последних я уже испробовал (и хочу еще, несмотря на), теперь дошли руки и до первого.

Но давайте поговорим уже про хостелы. Какое заманчивое предложение: арендуешь квартиру, ставишь туда деревянные двухъярусные кровати так, чтобы оставались узкие проходы, и, опа, ты уже владелец бизнеса, который сулит несметные барыши. Или не ставишь? Или не сулит? Или не владелец? Давайте разбираться.

Начнем с владения бизнесом.

Как только ты что-то арендуешь в индустрии гостеприимства, ты становишься не владельцем бизнеса, а его оператором, который может рассчитывать на успех только в том случае, если у тебя вменяемый арендодатель и… государство.

Во всех остальных случаях ты становишься оператором бизнеса, который принадлежит другим. Именно это одна из причин, почему международные сети в гостиничном бизнесе не стремятся арендовать недвижимость, а заключают договор ее управления под собственным брендом. Они и не претендуют на владение, а только на то, чтобы быть операционной компанией, а владеют они только собственным брендом, который и приносит им немалый доход.

Но вот среди российских хостелов я не знаю примеров такого взаимоотношения между владельцем недвижимости и операционной профессиональной компанией. То ли компаний таких мало, то ли владельцы недвижимости не горят желанием работать по такой схеме, а, может быть, я просто мало знаю, и такие примеры есть.

Какие же опасности подстерегают владельца бизнеса на арендных площадях.

1. Начнем с ключевого на данный момент. Это размещение хостела в жилом фонде.

Государство начало борьбу с этим видом размещения, и если в регионах к ней еще только готовятся, то в Москве и Санкт-Петербурге развернули настоящую войну. Проверки, отключение от систем электронной передачи данных о гостях в УФМС, жалобы, Роспотребнадзор, ФМС, прокуратура, участковые.

Чем руководствуются?

Пока ничем, кроме жалоб жильцов соседних квартир, но скоро – законом, который сейчас находится в процессе принятия в законодательных органах.

К чему придираются?

Ко всему. Начиная от того, что ведение бизнеса в жилом фонде запрещено, заканчивая санитарными нормами размещения гостей на квадратный метр площади, отсутствием требуемого количества туалетов и душевых, отсутствием отдельного входа в хостел на седьмой этаж многоэтажного дома и отдельных от общедомовых коммуникаций.

Что происходит?

Штрафуют, приостанавливают деятельность, закрывают. Я противник размещения хостелов в жилых домах, но попробуйте объясните это тем, кто, руководствуясь общепринятым законодательным принципом «что не запрещено – разрешено», уже открыл хостел в квартире, инвестировал последние деньги в этот микробизнес и хотел бы получить прибыль.

2. Теперь представим, что вы решили открыть хостел на коммерческой недвижимости. Поздравляю, стратегически вы приняли более верное решение, однако количество опасностей выросло в разы.

Во-первых, ваш хостел не подлежит защите в рамках закона «О ночной тишине», а, значит, если ваши арендодатели разместят под вами ночной клуб, то это не будет являться нарушением. И это вам, а не им приводить в чувство гостей, пришедших среди ночи на ресепшен в состоянии панической атаки, с требованием прекратить это безобразие или переселить их немедленно куда-нибудь. И это не их бизнес будет медленно, но верно уничтожаться, а ваш.

Во-вторых, представьте, что тут вам повезло, и на первом этаже находится банк там какой-нибудь, или офис, или кафе, работающее до восьми часов вечера. Ура? Неа. По сравнению с жилым фондом при открытии такого хостела ваши инвестиции выросли в разы, а стоимость эксплуатации в десятки раз. А, значит, срок окупаемости тоже вырос. И хорошо, если вы большой молодец, и сумели разместить 60-70 мест на площади до 400 квадратных метров. А если меньше мест, или площадь больше, то окупаемость вашего бизнеса будет стремиться к бесконечности.

В-третьих, у вас долгосрочный договор? На десять лет? Меньше? Вот вы и попались. Мало того, что большую часть своего дохода вы отдаете в виде аренды, так еще и, после завершения срока договора аренды вы можете лишиться бизнеса, просто потому, что с вами не продлят договор. И отдадут ваш бизнес другому оператору или заберут себе. Удалось забрать имущество? А толку? Не оно составляет основу этого бизнеса, а место, снова место, и только потом тоже место. А в силу того, что это бизнес с медленным ростом, но зато долгосрочный и стабильный, почивать на лаврах, возможно, будете уже не вы.

3. Хорошо. Все описанное выше вас не напугало, и вы по-прежнему полны решимости открыть хостел. А зачем?

Вы прочитали в журнале кучу статей о том, что хостел – это небольшие инвестиции и супердоходы? Это действительно может быть так. Но регионов, где это действительно так, осталось совсем мало. Или их не осталось вовсе. Это регионы с очень низкой конкуренцией среди хостелов. Только не подумайте, что, если в вашем регионе только один хостел, то здесь низкая конкуренция: может оказаться, что этот хостел и есть весь рынок. И большего вашему городу не нужно.

В любом случае, прежде чем принимать решение, съездите, встретьтесь с владельцами хостелов, про которые вы прочитали (если, конечно, они еще функционируют), поживите там, посмотрите, как это все выглядит. Это поможет вам принять решение не открывать хостел.

На вопрос «чего ради?» мы ответили? Нет? Задайте себе и этот вопрос. Индустрия гостеприимства – индустрия фанатов дела, которые считают своим призванием служить людям. Чувствуете в себе это призвание? Действительно чувствуете? Поработайте месяц администратором хостела или официантом в ресторане. Продолжаете чувствовать? Значит, этот уровень вы прошли. Поздравляю! Нашего полку прибыло!

4. Какой ценой?

Тоже очень важный вопрос.

Хостел – бизнес с существенным разрывом между инвестициями и доходностью.

Не таким существенным, как у крупных гостиниц, но тоже очень заметным. Уже сейчас уровень хорошего хостела требует инвестиций от 100 000 рублей за одно спальное место (сейчас, наверняка, еще больше, эта цифра актуальна была полтора года назад, с тех пор многое подорожало). И, при условии, что все пойдет «так», срок окупаемости вашего проекта составит пять лет. А «не так» может пойти очень многое.

Просто потому, что вы – новичок в этом бизнесе, а функционирует он по тем же законам, что и «большой» гостиничный бизнес. Только ресурсов в нем в два раза меньше, привлекательность работы в четыре раза меньше, а желания у гостиниц «утащить» хорошо подготовленных администраторов и горничных из хостела в гостиницу так много, что возможности удержать у вас не будет никакой. Зато вы можете гордиться, что ваш бывший сотрудник является руководителем службы размещения в Marriott.

Так что же, хостел – это совсем «бесперспективняк»? Нет, если вы пропустили все уровни сложности через свое сознание, и все равно решили не отступать, то лучше заплатите сначала кому-нибудь из бывших или нынешних владельцев хостела за консультацию, на которую желательно явиться уже с планировкой подобранного или собственного помещения, где вы хотите открыться.

Лучше заплатить 10% от своего бюджета и сэкономить оставшиеся 90%, чем сжечь все 100% в пламени вашей страсти к гостеприимству.

И бога ради, не ведитесь на «франчайзинг» в этой сфере. В большинстве случаев это попытка открывшего хостел вернуть свои инвестиции, да еще и заработать. За ваш счет. Просто потому, что, открыв даже успешный хостел, такой предприниматель понимает, что путем неимоверных усилий он зарабатывает пятьдесят тысяч рублей в месяц. А мог он это сделать и не открывая хостел, и не инвестируя в него средств.

Так что же, успешных хостелов не бывает? Конечно, бывают. Чаще всего не в России. Но и в России они тоже есть. Особенно много их в Санкт-Петербурге.

Самые успешные хостелы работают на собственной недвижимости. Но есть и примеры успешности на арендных площадях. Просто вы не знаете цену этого успеха. Возможно, она вас не устроит.

И уж точно, грамотный владелец хостела начнет разговор с того, что будет говорить вам: «Можешь не открывать хостел – не открывай его». Цена победы высока, а ее ценность – не очень. Ну, если только вы не фанат, и не хотите открыть «лучший хостел в мире». Некоторым удается.

Напоминаем, что редакция Hotelier.PRO сделала с Дмитрием Кузиным серию интервью, посвященных специфики открытия хостелов в России, особенностях хостельного рынка и основных сложностях, которые подстерегают хостельеров.

Напоминаем, что проект федерального закона «О внесении изменения в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации» (в части запрета использования жилых помещений в качестве гостиницы, иного средства временного размещения, а также предоставления в них гостиничных услуг) был принят на заседании Госдумы РФ 13 мая.

На подачу поправок в текст законопроекта отведено 30 дней, т.е. этот срок истекает в середине июня. Между тем, последнее заседания нижней палаты российского парламента запланировано на 24 июня. Таким образом, «закон о хостелах» может быть принят во всех трех чтениях и направлен в Совет Федерации еще до начала парламентских каникул.

Чтобы всегда оставаться в курсе новостей и событий гостиничной индустрии, а также следить за обновлениями на Hotelier.PRO – подпишитесь на еженедельную рассылку. Это бесплатно.

В сегодняшней статье опубликуем выступление Ильи Попова — представителя компании Альтер Инвест. Илья оказывает консультационные услуги по покупке готового бизнеса. Опыт работы — более 5 лет. Именно поэтому Илья знает все о том, как осуществить выгодную сделку и избежать ошибки при покупке готового бизнеса. На счету Ильи более 50 удачно проданных ресторанов, отелей и хостелов.

Готовый бизнес или бизнес с нуля?

В самом начале своего пути предприниматели сталкиваются с вопросом о том, какой же бизнес эффективнее вести: с нуля или приобрести готовый? Хочется вложить душу и создать собственный проект, с изюминкой, но часто это бывает не под силу начинающим.

Во-первых, бизнесу с нуля придется посвятить все силы. На поиск помещение понадобится от 2 до 6 месяцев, на ремонт до 4 месяцев, кроме того прибыль бизнес начнет приносить только через 3-5 лет.

Во-вторых, бизнес — это не просто комплекс из зданий и сооружений, это нематериальный актив с уже сформированными отзывами и репутацией. Для того, чтобы сформировать нематериальный актив из бизнеса с нуля нужна масса времени.

В-третьих, бизнес с нуля — высокий риск. Ошибки при покупке готового бизнеса удастся избежать, ведь кто-то их уже совершил. Взвесить все плюсы и минусы при покупки можно самостоятельно, а можно прибегнуть к помощи специалистов.

Работа Консалтинговых компаний

Работа консалтинговых компаний очень сложна, так как на рынке присутствует только 10% качественных вариантов для покупки. Их и должен отобрать и найти брокер. В начале своей работы брокер оговаривает с заказчиком все требования к бизнесу и предлагает ему 3-5 вариантов для покупки. Затем проводится финансовый и хозяйственный анализ и остается только 1 наиболее выгодный вариант. Только после детальной процедуры отбора брокер приступает к процедуре сделки (составляет договор купли-продажи, беседует с собственником помещения).

Итак, на что же советуют обратить внимание брокеры при покупке готового бизнеса:

• Сумма инвестиций (сумма сделки) указана четко и без плавающих границ.
• Значения рентабельности в пределах от 30% до 70% и окупаемости от 1,5 до 4-х лет. Помните, что слишком низкое значение окупаемости должно вас насторожить как покупателя. Если хостел окупается менее, чем за 1 год, то возможно в сделке есть подводные камни (например, короткий срок договора аренды).
• Проанализируйте все возможные риски. Чаще всего риски связаны с помещением арендодателя (возможно, арендодатель против перепланировки или соседство слишком агрессивно относится к бизнесу).
• Позаботьтесь о грамотном сопровождении сделки. В качестве консультанта может выступать специализированная компания.

Илья Попов рекомендует покупать готовым именно гостиничный бизнес. Аргументы спикер приводит следующие:

• Гостиничный бизнес не имеет срока годности и всегда будет иметь высокий спрос на рынке. Путешественники, командировочные и гости — будут всегда, поэтому проблема с отсутствием жилья — всегда актуальна.
• Перспектива ПОЛУавтономности. Гостиничный бизнес требует участия собственника, но менее значимого, чем в ресторанном или производственном. Однако для достижения полу автономии собственник должен проделать огромную работу и наладить все внутренние процессы.
• Прозрачность. Гостиницу легче проверить и оценить по стоимости, чем, например, ресторан.
• Стабильный восходящий тренд. Поток клиентов постоянно увеличивается и спрос растет.

В дополнении к выступлению спикера.

Выступление Ильи Попова очень полезно, но есть еще некоторые нюансы, которые важно учесть.

1. Не смотря на все вышеперечисленные преимущества при покупке гостиничного бизнеса только 20-30% сделок успешны. В большинстве случаев предприниматели не могут справиться с бизнесом и перепродают его во второй раз.
2. Хостелами и отелями нужно заниматься ПОСТОЯННО, а не только на старте. Дело в том, что отрасль постоянно меняется. Например, в силу вступают поправки в законодательстве, на которые предприниматель должен своевременно реагировать.
3. Восходящий тренд — не совсем точное определение ситуации на рынке. Объемы спроса растут одновременно с объемами предложения, а поэтому рынок высококонкурентный. Идет настоящая борьба за лояльность клиента, которая должна сопровождаться повышением качества услуг.
4. Илья Попов как сотрудник консалтинговой компании настойчиво рекомендует использовать услуги агентов при покупки. Однако на этом можно сэкономить. Попробуйте при покупке использовать услуги индивидуального оценщика бизнеса. Это значительно сократит расходы.

Полное видео смотрите на нашем YouTube канале HostelPRO

Поделиться ссылкой:

Покупка хостела: риск или тихая гавань

Фото: Лучинский Евгений

Все чаще потенциальные предприниматели не создают бизнес с нуля, а ищут готовый. На примере семейного дела Юлии и Сергея Орловых «ДП» увидел, как хостел для паломников начал приносить семейному предприятию первый доход. Кроме того, хостел станет занятием для супругов на годы вперед. По планам, окупаемость проекта составит 2 года.

Хостел на Большом пр. В.О. обошелся новоиспеченным предпринимателям в 700 тыс. рублей, еще 300 тыс. ушло на переоборудование. Сергей Орлов работает менеджером в крупном ретейле. «Решение открыть семейный бизнес назревало давно: двое детей выросли, дома заниматься стало особо нечем, а живое общение с людьми всегда было мне близко», — рассказывает Юлия Орлова, для которой управление хостелом — первая работа.

У предыдущей владелицы хостела супруги приобрели бренд «Нечаянная радость», сайт хостела, мебель и пр. Средства взяли из семейных накоплений. Арендуемое помещение по–прежнему принадлежит собственнику. За него платят 150 тыс. рублей ежемесячно.

Хостел площадью 200 м2 состоит из пяти комнат (38 мест). Загрузка номеров сейчас составляет всего 40%. Поэтому очень ждут лета и больших церковных праздников. В хостеле есть кухня — трапезная, Wi–Fi, но нет телевизора: гостям не до него. Паломники приезжают со всей России, чтобы посетить храм Ксении Петербуржской, Александро–Невскую лавру и пр. Работу хостела обеспечивают четыре администратора.

Управлением, закупкой по текущим расходам и рекламой занимается Юлия, мелким ремонтом и техническим обслуживанием ведает Сергей. Коммунальные платежи съедают 15 тыс. рублей, хозрасходы — 10 тыс. рублей ежемесячно.

Нечаянная удача

Прежде чем купить бизнес, супруги рассмотрели несколько предложений о покупке хостелов для мигрантов или молодежных гостиниц. «Окупаемость там в разы быстрее, но и риски очень высоки», — рассказывает Юлия Орлова. «Нечаянную радость» нашли случайно. Срочно продавался бизнес, который не работал уже 2 месяца: предыдущая владелица сделала выбор в пользу карьеры на основной работе. «Хостел изначально был православным, назван в честь одноименной иконы. Мы не стали менять его концепцию и не пожалели», — делится Юлия Орлова.

Хостел купили в июле, но первый сезон оказался неудачным — это совпало с нестабильной политической ситуацией, которая также оказала влияние на внутренний туризм. «Мы сознательно шли на это, понимая, что быстро восстановить замороженный бизнес не удастся», — вспоминает Сергей Орлов. Менять мебель или делать капитальный ремонт не пришлось, так как все досталось в очень хорошем состоянии.

Реклама

Обновили сантехнику, подготовили комнаты к приему гостей за пару недель. Первых постояльцев нашли по старой клиентской базе. Затем освоили сайты Booking.com и «Островок». «Мы поняли, что хостел будет приносить стабильный доход. По нашим планам, вложения окупятся через 2 года», — говорит бизнесмен. Оборот хостела в месяц составляет пока до 400 тыс. рублей.

Правила успешной игры

Чтобы хостел не работал в убыток, необходима среднегодовая загрузка номеров 50–55%. Все специалисты сходятся на том, что главный показатель успешности отельного бизнеса — возможность работать круглый год. Так, если в высокий сезон средняя загрузка хостелов в СПб составляет 84%, то в низкий сезон этот показатель может быть 65% и ниже. Чтобы выживать в межсезонье, эксперты советуют заранее определиться с целевой аудиторией. Не следует экономить на покупке мебели, обустройстве душевых и санузлов. Также важен текущий размер клиентской базы, ее надо все время пополнять.

Рынок

«Сейчас 95% туристов в Петербурге приходится на долю российских путешественников, и лишь 5% — иностранных, такова реальность», — рассказывает Тамара Буйлова, генеральный директор сети гостиниц «Адрес». Именно на россиян начинают ориентироваться петербургские хостелы.

По данным брокерской компании «Альтера Инвест», сегодня стоимость хостелов без учета цены недвижимости колеблется от 200 тыс. до 20 млн рублей. «Прирост рынка составляет 15% в год. На данный момент на продажу выставлено более 150 объектов, спрос на них превышает предложение в 1,5–2 раза», — рассказывает генеральный директор «Альтера Инвест» Максим Новицкий, который помогал супругам Орловым купить бизнес. По информации компании «Банк готового бизнеса», в Петербурге за год заключается до 60– 80 сделок по продаже готового бизнеса мини–отелей и хостелов на общую сумму минимум 600 млн рублей.

«Ежегодный объем продаж предприятий в области гостеприимства составляет около 800 млн рублей для хостелов и 1,5 млрд рублей для мини–отелей», — говорит Игорь Внуков, руководитель гостиничного направления группы компаний «Банк готового бизнеса».

Реклама

Как уберечься

Покупка заведомо убыточного бизнеса
> Проверить доходы, узнать, подтверждается ли загрузка номеров листами бронирования.
> Сопоставить декларируемые расходы со среднерыночными.
> Посмотреть отзывы на специализированных гостиничных сайтах.
> Тщательно проверить документы по договору аренды. Удостовериться в легитимности договора, наличии у арендодателя права собственности и готовности сдавать помещение под хостел.

Доходы и расходы

Петербургский хостел площадью 200 м2

Показатель	Значение
Количество мест	32 (+5)
Средняя выручка с места в месяц Низкий / высокий сезон	10 тыс. / 17 тыс.
Среднемесячная выручка Низкий / высокий сезон	300 тыс. / 500 тыс.
Арендная плата	150 тыс.
Коммунальные услуги	15 тыс.
ЗП администраторов	60 тыс.
Прачечная и прочие услуги	5 тыс.
Комиссии бронирующим сайтам	25 тыс.
Хозрасходы	10 тыс.
Среднемесячные расходы	250 тыс.
Среднемесячная прибыль	50 тыс. / 250 тыс.

Источник: БК «Альтера Инвест»

Меня зовут Игорь Гребенюк. В 2017 году я открыл в Краснодаре хостел на 500 м² — самый большой в городе.

Андрей Горелов пообщался с предпринимателемИгорь Гребенюк открыл и закрыл хостел

На запуск ушло 10 месяцев и почти 5 миллионов рублей, но бизнес проработал всего полгода.

Расскажу, почему так вышло и какие я сделал выводы.

Как вместо инженера я стал предпринимателем

После института я 5 лет работал по специальности — инженером-проектировщиком. Но в душе мечтал о собственном бизнесе, поэтому решил уволиться и открыть свое дело.

Так в 2012 году мы с друзьями запустили 5 магазинов продуктов здорового питания «Экояр» в Краснодаре. Тогда тема здорового питания становилась популярной. Мы решили стать лидерами в этой нише — пусть на местном уровне.

600 тысяч рублей на первые два магазина взяли у родственников. Остальные три точки открыли партнеры под нашим брендом — мы поставляли им товары.

В магазинах продавали муку, масло, фрукты и овощи от местных фермеров. Зарабатывали чистыми 100—150 тысяч в месяц. В это же время аналогичные товары стали появляться и у ретейлеров. У них цены были ниже, поэтому наша выручка начала снижаться. К концу года сеть пришлось закрыть с убытком 100 тысяч рублей.

В 2013 году с этими же партнерами я открыл бизнес по ремонту квартир. У нас была бригада, а мы руководили процессом. Через полгода каждый из нас зарабатывал до 50 тысяч рублей в месяц. Всех, кроме меня, не устраивал такой доход, и партнеры вышли из бизнеса. В итоге мы закрыли ООО, а я стал ИП и продолжил заниматься ремонтами. Бизнес приносил мне от 100 до 150 тысяч в месяц.

Как инженер я мог выполнить любой проект, а вот договариваться с клиентами и находить новых не умел. Все заказчики обращались ко мне по сарафанному радио. Поэтому в декабре 2014 года я решил прокачать себя в умении продавать. Устроился менеджером в отдел продаж одной строительной компании Краснодара, а бизнес на это время заморозил.

За полгода я прокачался в переговорах, начал разбираться в недвижимости и получил повышение до руководителя отдела. Но у меня были другие планы: летом 2015 уволился и вернулся в собственный проект.

На старой работе я нашел новый канал продаж для своей компании. Всем клиентам после покупки квартиры у застройщика я предлагал ремонт жилья. После увольнения из них выстроилась очередь. Прибыль бизнеса за два месяца дошла до 150 тысяч в месяц, хотя раньше к такому показателю я шел полгода.

Больше историй о бизнесе — у вас в почте Подпишитесь на рассылку для предпринимателей: раз в месяц присылаем важные новости и истории успеха

Как пришла идея хостела

В декабре 2016 года бывший операционный директор моей компании предложил инвестировать в хостел.

Несколько лет назад он вел соцсети для двух предпринимателей, которые купили 10 квартир в жилом комплексе и сдавали их посуточно. Теперь же компаньоны задумали объединить несколько офисов на первом этаже этого дома, чтобы сделать большой хостел. Под это искали инвестиции.

Рядом с будущим хостелом ежедневно проходили тысячи людей и была удобная транспортная развязка. Рядом — магазины, супермаркеты, торговый центр, бизнес-центр, парк, парковка и остановка общественного транспорта. За 10 минут можно было дойти даже до автовокзала «Краснодар-2». Мне казалось, что это идеальное место для такого бизнеса.

Я встретился с основателями хостела. Мне показали помещение, смету, прогноз окупаемости и выручки. Для запуска проекта требовалось 4—4,5 млн рублей.

У меня были сбережения. В свое время родители построили дом в Армавире — городе Краснодарского края, откуда я родом. Когда мы с сестрой уехали в Краснодар поступать в институт, мама и папа продали дом за 5 млн рублей. На эти деньги купили мне и сестре по квартире. Свое жилье я перепродал за 4 млн.

Позже на эти деньги я купил 5 квартир в трехэтажном доме поселка Краснодарского ― пригороде Краснодара. На втором этаже была студия, а на третьем — двухкомнатная квартира, которые я через два месяца продал. На сделке заработал 2 млн рублей.

Эту сумму я и вложил в хостел за 30% доли. Еще 1,5 млн за 9% и 500 тысяч за 5% дали два частных инвестора. Оставшаяся доля принадлежала основателям — 56%.

Все эти деньги мы планировали потратить на аренду, ремонт, рекламу, закупку мебели и зарплату персоналу.

Вернуть инвестиции основатели обещали от 18 до 24 месяцев со дня открытия. По подсчетам в случае успеха хостел приносил бы мне 200 тысяч в месяц после возврата вложенных денег.

Начало ремонта

Я предложил, чтобы моя компания сделала ремонт. Мне как инвестору так проще было контролировать, на что идут мои деньги. Вдобавок это дешевле, чем нанимать другую компанию. Я не собирался заработать на ремонте хостела, а хотел быстрее открыть его. Из-за этого все работы делал по себестоимости.

До Нового года мы открыли ООО, распределили доли и оформили инвестиционный договор с юристом.

Аренда 500 м² стоила 450 тысяч рублей в месяц. Это были 10 офисов, которые мы планировали объединить в один хостел. Арендодатель предоставил нам каникулы с января по июль 2017 года. В начале зимы мы начали ремонт.

Чтобы начать работать, нужно было установить пожарную сигнализацию и вентиляцию. Для этого мы заказали у подрядчика проект за 200 тысяч рублей. Когда все сделали, к нам пришел арендодатель со своим специалистом по пожарной безопасности.

Он проверил, работает ли сигнализация, в какую сторону открываются двери, где пожарный выход, схема эвакуации и план перепланированных помещений. Это нужно, чтобы получить заключение о соответствии нормам пожарной безопасности. Такие разрешения выдает МЧС через 15 дней после проверки, если все в порядке.

Из-за объединения 10 помещений в одно мы обратились в управляющую компанию, чтобы объяснить, что отапливаемая площадь изменится. Это нужно, чтобы нам корректно посчитали коммуналку и мы платили счет по одной квитанции, а не по 10 за каждый офис.

Как мы ошиблись в расчетах на 2 млн рублей

Мы планировали потратить на ремонт 1 млн рублей. В таких вопросах редко получается уложиться в определенную сумму — всегда есть доработки или неожиданные расходы. Мы с инвесторами это понимали, и я заложил резерв — 500 тысяч рублей. Если бы он не понадобился, мы бы потратили деньги на маркетинг, аренду или купили более дорогую мебель.

До этого я ремонтировал только квартиры, где все коммуникации уже проложены и остается уложить пол, поклеить обои и плитку. А в хостеле приходилось все делать с нуля: сносить перегородки в 10 офисах и организовывать все так, чтобы везде работала пожарная сигнализация и вентиляция. Такого опыта даже у меня как инженера-проектировщика не было.

В марте, спустя три месяца ремонта, нам не хватало на доделку еще 2 миллионов рублей.

Несколько месяцев мы безуспешно искали инвесторов. В июне основатели нашли человека, который собирался приобрести полуготовый проект за 2 млн рублей. Меня и двух инвесторов такой расклад не устраивал. Тогда основатели бесплатно отдали нам бизнес, а мы решили искать деньги сами, чтобы спасти проект.

С июня по декабрь 2017 года я провел 50 презентаций перед потенциальными инвесторами. Вложиться решили 10 из них — с разными суммами и процентами доли. Остальные не хотели рисковать: сомневались, что с арендой за 450 тысяч рублей в месяц хостел можно сделать прибыльным. В итоге я привлек 2 млн рублей за 20% доли.

Помочь согласился и мой знакомый предприниматель. В декабре 2017 года я предложил отдать ему в залог машину Мини Купер и 10% доли за 1 млн рублей. Если хостел бы обанкротился, машина становилась бы собственностью знакомого. Еще 1 млн я взял в кредит в банке на 5 лет под 16% с платежом 25 тысяч в месяц.

Всего получилось 4 миллиона. У ООО оставалось еще 26% доли, которую мы планировали продать.

Лестницы сначала шлифовали, потом красили и затем покрывали лаком, чтобы гостям было комфортно подниматься на кровать

Мебель делали на заказ 3 месяца

Хостел меняет концепцию

Когда основатели хостела вышли из бизнеса в июне 2017 года, мы с партнерами решили изменить название и концепцию проекта, которая не сильно отличалась от конкурентов.

Номерной фонд планировался только из кроватей — как в обычном хостеле. Но мы решили еще сделать два семейных номера. По задумке, этим мы расширяли целевую аудиторию.

Название «Мунлайт» мы переделали в «Неслучайные связи». Решили сфокусироваться на предпринимателях, стартаперах, командированных сотрудниках, а не только на туристах или студентах. Хотели создать деловую атмосферу — чтобы люди встречались с партнерами по бизнесу и налаживали нетворкинг. Мечтали сдать в аренду блок хостела какому-нибудь ИТ-стартапу.

Чтобы соответствовать концепции, мы планировали открыть коворкинг на площади 40 м² с отдельным входом. Поставили там большой стол, стулья, телевизор и подключили вайфай.

Зал хостела должен был стать не просто зоной отдыха, но и местом для проведения тренингов и семинаров. Телевизор можно было бесплатно включить для показа презентаций проектов или обучающих фильмов. Для удобства мы купили и флипчарт с маркерами.

Чтобы создать деловую атмосферу, поставили синие кожаные диваны и деревянный лакированный журнальный стол. На стены повесили полки с бизнес-литературой.

Логотип хостела и название придумал знакомый дизайнер за 14 тысяч рублейК открытию удалось закончить ремонт правого блока с фойе, залом отдыха, коворкингом, кухней, санузлом, прачечной, двумя семейными номерами, четырьмя 8-местными и двумя 10-местнымиВнутри каждой капсулы светильник, 2 розетки и полки

Арендодатель ставит ультиматум

Еще 1 июля 2017 года закончились арендные каникулы. Мы встретились с собственником и рассказали ему всю историю: что от нас ушли партнеры, что мы ищем деньги на открытие. Нам пошли навстречу и сдвинули срок на 3 месяца ― до 1 октября. Мы заключили допсоглашение к договору аренды, продолжили ремонт и каждый месяц присылали фотоотчет о работе.

В срок мы тоже не открылись — ремонтная бригада не успевала все закончить. Пришлось снова договариваться с арендодателем. Сначала он перенес срок до конца года, но в ноябре неожиданно поставил ультиматум.

Арендодатель думал, что мы специально тянем с ремонтом, чтобы постоянно продлевать каникулы. Чтобы мы открылись быстрее, он придумал такую схему. С ноября мы должны были начать выплачивать аренду — правда, по пониженной ставке, 150 тысяч рублей вместо 450. По новым условиям с 2018 года ставка каждый месяц росла на 50 тысяч. То есть в ноябре и декабре 2017 года от нас ждали 150 тысяч, с января — уже 200 и так далее.

Часть помещений мы так и не успели отремонтировать. Решили открываться с тем, что есть: 60 спальными местами, включая 2 семейных номера. Проход к недоделанным 10 спальным местам мы закрыли, чтобы продолжить там ремонт.

К тому моменту мы потратили на открытие 5,5 млн. Оставшиеся 1,5 млн решили вложить в операционку и аренду, пока по плану не выйдем в точку безубыточности в июне 2018 года. К этому времени выручка хостела должна была выйти на 800 тысяч рублей в месяц.

Хостел заработал с 7 ноября. В этот день у нас поселился первый клиент.

Каждое спальное место в общих номерах закрывалось шторкой, внутри капсулы было две полки и лампа для чтения книг

Расходы на открытие хостела в ноябре 2017 года ― 5,5 млн Р

Как работал хостел

Я плохо понимал в рекламе и маркетинге. Мой бизнес по ремонту квартир по-прежнему работал благодаря сарафанному радио. Я мог сделать конфетку из хостела, а как обеспечить хотя бы 50% загрузку номеров, не знал. Сейчас понимаю, что стоило обратиться к основателям хостела, чтобы те занялись рекламой. Ведь они спокойно нагружали посуточно 10 квартир.

Тогда я об этом не подумал и пошел по сложному пути. Из фонда инвестиций в сентябре 2017 года купил за 300 тысяч акселерацию с наставничеством Рустама Аюпова, который управлял сетью хостелов в Москве.

Мы провели пару встреч, где мне рассказали про маркетинг. Дали тьютора, которая 6 месяцев должна была помогать проекту и корректировать наши действия.

Каждую неделю от тьютора приходили гипотезы, которые мы проверяли. Купили продвижение на «2ГИС», «Яндекс-» и «Гугл-картах», разместились на букингах, наняли таргетолога, зарегистрировали хостел в соцсетях, оставляли объявления на «Авито», сайтах с расписанием тренингов и досках аренды помещений для семинаров. В среднем на маркетинг мы тратили 100 тысяч в месяц.

К этому моменту у нас уже появился персонал: две горничных, три администратора ресепшена и ассистентка, которая размещала рекламу и сдавала часть помещения в субаренду.

Сдача комнат. В хостеле было 4 типа номеров: стандарт, комфорт, люкс и семейный. Цены варьировались от 600 до 2100 рублей в сутки.

К 1 марта 2018 года мы вышли на загрузку 25%. Каждый день у нас останавливались 10—15 человек.

Два-три дня в хостеле жила сборная по баскетболу, из региона на соревнования по бальным танцам приезжали дети, а на гастроли по местным кабакам — две рок-группы.

Иногда за 15 тысяч рублей арендовали спальное место на месяц. Например, в доме, где был хостел, снимали квартиру парень и девушка. Пара не хотела, чтобы родители знали, что они живут вместе. Когда родственники приехали погостить к даме сердца, парень жил у нас. В другой раз неделю жил мужчина, которого жена выгнала из дома.

Дополнительно мы зарабатывали на сдаче помещений в почасовую аренду и субаренду. Это приносило примерно от 80 до 120 тысяч рублей в месяц и отбивало часть стоимости аренды.

Мечтали, что в летний сезон гости займут весь хостел целиком.

Такой прайс-лист показывали клиентам на ресепшене и после этого проводили экскурсию по хостелу

Коворкинг. После открытия хостела коворкинг сдавали фрилансерам по 100 рублей за час или за 500 рублей в день. Еще его за 3 тысячи рублей в день взяли в аренду на время занятий школа программирования и английского языка. В среднем площадка приносила 60—80 тысяч рублей в месяц.

Зал для отдыха. Раз в неделю у нас арендовал зал инвестиционный клуб, где обсуждали, как им купить коммерческую недвижимость, сколько стоит биткоин и во что еще вложиться. Постояльцы играли здесь в «Денежный поток» Кийосаки и «Монополию». Приходили к нам и тренеры по финграмотности. Для тренингов и семинаров мы сдавали этот зал за 5 тысяч в день. Пришел к нам и местный франчайзи «Лайк-центра»: арендовал помещение на 8 лекций за 30 тысяч рублей.

В среднем в месяц аренда зала приносила от 30 до 50 тысяч.

Кофе-бар. В обычных хостелах ты сам себе варишь напиток, а я хотел предложить постояльцам сервис. Арендатором стала знакомая. Она согласилась снять 10 м² кухни под кофейню за 15 тысяч рублей в месяц. Поставила кофемашину и барную стойку и продавала к напиткам печенья, сэндвичи и пирожные.

Из-за низкой загруженности хостела арендатор продержался недолго и через три месяца ушел. Мы поставили новую стойку, купили кофемашину за 50 тысяч и попросили администраторов продавать постояльцам кофе за 10% от выручки. С кофе-бара зарабатывали от 10 до 15 тысяч в месяц.

Окна хостела с другой стороны выходили на внутренний двор жилого комплекса. Жители района заходили со второго входа, чтобы купить кофе

Вендинг. Тьютор советовала, чтобы мы зарабатывали с каждого квадратного метра. Для этого на стойке ресепшена за 5 тысяч в месяц сдали место под два вендинговых аппарата. Аппараты проработали 3 месяца и принесли 15 тысяч рублей.

В январе 2018 года мы заработали 230 тысяч рублей. Эти деньги тратили на оплату аренды и коммуналки. На остальные расходы брали деньги из инвесторской кубышки.

Операционные расходы в январе 2018 года — 482 200 Р

Неожиданный поворот

К 1 марта 2018 года от инвесторских 1,5 млн рублей осталось 200 тысяч, которые обычно шли на оплату операционных расходов. При этом мы все еще собирались отремонтировать закрытое крыло и добавить туда 4 капсульных и 2 номера с удобствами.

Чтобы исправить ситуацию, я нашел инвестора, который купил бы у нас за 2 млн рублей оставшиеся 26% доли проекта. Почти провел сделку, но тут случилось страшное.

15 марта к нам пришел менеджер по аренде жилого комплекса и сказал, что за апрель мы должны заплатить не 350, а 450 тысяч. Как я понял, у многих арендаторов в здании накопились долги перед собственником. В отместку он неожиданно решил расторгнуть со всеми договоры, отменить скидки, рассрочки и каникулы.

Я посчитал, что если мы начнем платить 450 тысяч с 1 апреля, то даже с привлеченными деньгами уйдем в минус на 150—200 тысяч в месяц только по аренде. Мне снова бы пришлось брать кредит или отдавать что-то в залог.

Операционные показатели в марте 2018 года — 292 600 Р

Закрытие хостела

До этого мне почему-то казалось, что я и собственник друзья. Нам и так часто шли на уступки с переносом арендных каникул. Чтобы это сгладить и как-то компенсировать, я в счет аренды размещал в хостеле участников новогодней ярмарки. 30 человек жили в хостеле на таких условиях 10 дней. Хостел находился в нескольких сотнях метров от мероприятия. Арендодатель выступал одним из организаторов и хотел показать участникам, что заботится об их комфорте.

Я пробовал передоговориться с менеджером, но к успеху это не привело. Мне сказали: либо 450 тысяч с 1 апреля, либо в этот же день вы съезжаете. 1 апреля у нас забрали ключи и опечатали хостел вместе с мебелью и техникой — мы даже ничего не успели вывезти. Пришлось рассчитаться с персоналом и всех уволить. Вдобавок арендодатель насчитал нам долг по аренде за март в 300 тысяч рублей.

Я не отчаивался и пробовал продать хостел как готовый бизнес, чтобы отбить хоть какую-то часть вложений. В июле 2018 года два инвестора хотели купить проект за 2 млн рублей, закрыть мой долг в 300 тысяч и заплатить собственнику помещений за полгода аренды вперед. Арендодатель не согласился.

В сентябре 2018 года он сдал помещения хостела по частям трем компаниям, которые начали там ремонт.

Вплоть до закрытия в хостеле проходили тренинги. Это фото сделала группа 8 местных предпринимателей, которые за деньги устраивают обучающие семинарыОбиднее всего, что у хостела были хорошие отзывы. На «Букинге» и «2ГИС» средний рейтинг хостела не падал ниже 9 баллов из 10

Результаты

У меня остался кредит на 1 млн рублей и 500 тысяч переплаты по нему. Выплачивать деньги осталось еще 4,5 года. Вместе с отданной инвестору машиной и вложениями на старте запуск хостела обошелся мне примерно в 4,8 млн рублей.

Еще на мне висело 40% от 300 тысяч рублей долга по аренде за март, но я и партнеры эту сумму собственнику не выплатили. В мае 2018 мы подали на собственника в суд, который нам удалось частично выиграть.

По договору аренды на 5 лет он не имел права закрывать нас так, не предоставив возможности рассчитаться и продать мебель с техникой. По сути у нас ее просто отобрали.

Судья постановил, чтобы в счет долга нам засчитали мебель с техникой. Мебель мы согласились отдать, а вот по технике на 400 тысяч рублей до сих пор судится один из инвесторов, который ее купил.

Опыт с хостелом помог мне стать венчурным инвестором в сфере недвижимости и других сферах. Завершив проект, я открыл клуб инвесторов. Мы вкладываемся в коммерческую недвижимость и тестируем валютных роботов, которые зарабатывают на бирже. Это приносит деньги, но потерянные 4,8 млн я так и не вернул.

Этот Мини Купер пришлось отдать инвестору после закрытия хостела

Мои ошибки и выводы

Я арендовал огромное помещение вместо того, чтобы его купить. Если умножить 450 тысяч на 12 месяцев, то получим 5,3 млн в год. Это только затраты на аренду.

Можно было взять кредит в банке на 5 лет или привлечь инвесторов на покупку 10 офисов. В случае провала инвесторам бы оставалась недвижимость, которую можно было сдать или продать.

Не договорился делать ремонт в счет аренды. Я был уверен, что мы сделаем ремонт и начнем работать еще до конца каникул, которые дал нам собственник помещений, а 4 млн хватит на запуск.

Если бы я попросил хотя бы половину стоимости ремонта включить в аренду, то сэкономил бы 1,8 млн рублей. А лучше арендовать такое помещение, где практически не нужно вкладывать в ремонт.

Не перепроверил смету. Только через 3 месяца понял, что в смете на ремонт мы ошиблись на 2 млн рублей. Нужно было сразу смотреть помещения со специалистами по прокладке вентиляции и пожарной сигнализации, чтобы оценить точнее траты на проект.

Я был слишком уверен в проекте и вовремя не остановился. 450 тысяч за аренду 500 м² в месте с большим трафиком почему-то не заставили меня сомневаться в успехе проекта и просчитать риски. Когда смету нужно было увеличить еще на 2 млн рублей, мне стоило задуматься о выходе из проекта.

Из-за этого потерял 4,8 млн рублей, хотя мог изначально остановиться только на 2 млн.

Рассчитывал, что нас не попросят съехать. Мы объединили 10 офисов, раздолбали 500 м², у нас росла выручка и потихоньку налаживались дела. Я был в шоке, что с арендодателем не удалось договориться. Стоило не терять времени и сразу продавать мебель и технику, чтобы отбить часть затрат и не судиться. Я зря не заложил в кубышку больше неожиданных расходов на ремонт и не подготовился к тому, что собственник в любой момент может поднять аренду до максимальной ставки по договору.

Рано расстался с основателями проекта. Они могли помочь найти клиентов для хостела. Вместо этого я потратил 300 тысяч на обучение. Это, конечно, дало свои плоды, но можно было обойтись меньшими тратами.

Плохо изучили рынок

Алексей Костричко владелец хостела «Шухов» в Краснодаре

Герой статьи плохо изучил рынок и целевую аудиторию. Клиенту хостела, как и клиенту гостиницы, нужно создавать и высокий сервис, и комфорт, но при расчете бизнес-плана это должно обходиться недорого. Если завтрак, то бюджетный, если белье, то чистое глаженое, а не дорогое. ЦА бизнеса готова покупать максимум за 400—500 рублей койко-место, а не за 600 рублей и выше как у героя статьи.

При аренде 450 тысяч рублей в месяц, даже опустив цены до рыночных 350—500 рублей за сутки, хостел не вышел бы в плюс, потому что загрузку хостела до 100% довести нельзя.

Тратить 300 тысяч рублей за наставничество не стоило. Чтобы узнать простые вещи о рекламе и нише в целом, можно было купить консультации у владельца хостела в другом городе в пределах 50 тысяч рублей. Или устроиться на месяц администратором в другой хостел.

Мы ищем людей, которые запускали свой бизнес, но по разным причинам его закрыли. Если вы хотите поработать над ошибками и рассказать свою историю — заполняйте анкету.

Инвестирование в открытие хостела в обмен на долю в проекте.

Уважаемые коллеги предлагаем рассмотреть возможность инвестирования в хостел в городе Ростове-на-Дону под управлением командой сети хостелов «Вбиблиотеке»

Необходимая сумма инвестиций — 3 500 000 рублей.

95 капсульных мест.

Оборот 850 000 рублей. Средняя прибыль — 325000 рублей.

Вы получаете 70% до возврата инвестиций около 200 000 рублей ежемесячно и 30% — от прибыли (~ 120 000 рублей) после возврата инвестиций (возврат инвестиций примерно через 15 месяцев)

Хостел (Мини-отель) представляет собой номера с капсульными спальными местами с общим душем и туалетом и номерами на двоих с отдельным душевым и туалетам.

Капсульный формат и премиум отделка помещения (ремонт уже сделан) качественно выделять новый гостиничный объект на рынке Ростова. Хостел (Мини-отель) быстро наберет свою аудиторию — туристы предпочитающие предпочитающие максимальный комфорт по доступным ценам.

Запущенный проект также будет иметь ценность как готовый бизнес. Стоимость готового бизнеса при стартовых вложения 3 500 000 рублей и достижении планируемых показателей через год составит около 5 500 000 рублей.

Помещение 657 м2 по адресу: проспект Ленина, дом 46Б

Два этажа:

1-й этаж оснащен:

Семь комнат, из них:
— Две 6-ти местные капсульные комнаты (кондиционер, душ, кухня, шкаф);
— Одна 10-ти местная капсульная комната (кондиционер, душ, кухня);
— Три 2-х местные комнаты (кондиционер, душ, кухня);
— Одна 3-х местная комната (кондиционер, душ, кухня).
Большая игровая вместе с ресепшеном;
Два отдельных туалета с раковинами;
Одна большая общая кухня (стиральная машина, микроволновая печь, куллер для воды);
Сейфовая комната с 12 кабинками;
Хамам вместе с душом;
Две кладовки.

На первом этаже 31 спальное место.

2-й этаж оснащен:

На втором этаже 64 спальных мест.

Всего в помещение получается 95 спальных мест.

Конкуренция. В городе уже есть хостелы и мини-отели с высокими рейтингами, каждый год открываются новые, так как внутренний туризм в регионе ежегодно растет. Вместе с рынком растет и конкуренция. Большой процент хостелов закрывается, так как стоимость привлечения новых клиентов растет, возрастает важность истории на рынке, работы над лояльностью гостей, увеличение процента возвратных клиентов.

Наши конкурентные преимущества заключаются в уже сформированной клиентской базе. Есть сеть партнерских объектов, которые готовы отдавать «лишние брони», т.е. если в хостеле(отеле) нет мест, но им поступают заявки на бронирование, они будут передавать их нам. Так же мы проработали более 40 результативных каналов бронирования. Мы четко понимаем каким должен быть администратор, чтобы место получало хорошие отзывы и клиенты рекомендовали нас. Есть обученные администраторы, находящиеся в резерве, готовые приступить к работе.

Возможные риски:

Проверки правоохранительными органами.

При запуске проектов мы соблюдаем все основные нормативно-правовые акты, что делает ведение бизнеса безопасным. Например, устанавливается противопожарная сигнализация, делаются планы эвакуации, заключаются договора по санитарной обработке, ведется учет дезинфицирующих средств и др. Конечно же мы проходим сертификацию.

Возможная потеря бизнеса из за разрыва договора аренды. Один из самых распространенных рисков. В нашем договоре аренды мы прописываем штрафные санкции за досрочное расторжение договора и подписываем только долгосрочные договора с регистрацией в росреестре.

Вариант вхождения в проект:

Учредительный договор с прописанием долей на старте проекта и через год после достижения плановых показателей. (Инвестор получает 70% от прибыли до возврата инвестиций и 40% после возврата), А так же распределением долей в случае продажи бизнеса — Инвестор получает возврат инвестиций + 50% от добавочной стоимости).

Как работает наш хостел (мини-отель).

— Собираем бронирования, заявки по максимально возможному кол-ву маркетинговых каналов. Увеличиваем % заездов к броням. Т.е. из поступивших 100 броней как правило все люди не приезжают в объект размещения. Если ни чего не делать с поступившими бронями, то может не заехать около 40%. Если элементарно обзвонить людей, ответить на интересующие их вопросы, кол-во незаездов сократится, есть много мелочей который значительно снимают % незаездов, а значит увеличивают заполняемость и прибыльность.

— В мини-отеле делаем пребывание гостя максимально комфортным, следим за чистотой, за состоянием коммуникаций, безопасностью людей. При необходимости делаем мелкий текущий ремонт.

— Мотивируем писать отзывы и рекомендации нашего объекта.

Персонал

Для работы данного объекта требуются 2 администратора — администраторы получают % от оборота, фиксированного оклада нет. Наши администраторы четко понимают, что их зарплата напрямую зависит от качества их работы. +Уборщица

Роль управляющих и менеджеров по бронированию мы выполняем сами. ( Нет затрат на оплату труда в фин плане).

Финансовый план

Если Вас заинтересовало наше предложение, будем рады обсудить подробности.