Содержание

FM — что это такое? Расшифровка, определение, перевод

Здравствуйте, дорогие радиослушатели.
Английская аббревиатура FM расшифровывается как Frequency Modulation, что в переводе на русский язык означает «частотная модуляция». Эта аббревиатура широко применяется для указания частоты радиостанций и соответствует диапазону «ультракоротких» волн (УКВ-CCIR) с частотами от 87,5 до 108 мегагерц и более высоким качеством сигнала, чем у AM (Amplitude Modulation, то есть «амплитудная модуляция»).
Использование частотной модуляции для передачи радиосигнала впервые применил американский учёный Эдвин Армстронг, и было это в далёком 1933 году. Этот способ передачи сигнала остаётся ходовым и популярным и по сей день, хотя и начинает испытывать всё более сильную конкуренцию со стороны интернет-радио.

FM находится в списке: Технологии

Вы узнали, откуда произошло слово FM, его объяснение простыми словами, перевод, происхождение и смысл.
Пожалуйста, поделитесь ссылкой «Что такое FM?» с друзьями:

И не забудьте подписаться на самый интересный паблик ВКонтакте!

Очень часто от ведущих вещательных радиостанций мы слышим — наша частота 103 FM.

Что это такое и что это обозначает? Термин FM появился с приходом на массовый рынок
различных приёмников, принимающих диапазон УКВ 87,5 — 108 МГц.

Но немного истории…

Разрешение вещания в западном участке УКВ диапазона привело к всплеску количества
частных радиостанций. В СССР радиовещание происходило в участке 65,9 — 74 МГц частотной
модуляцией ЧМ. Сейчас в этом сегменте ещё можно услышать две — три радиостанции.
В принципе нет особой разницы где и какой вид излучения использовать. До сих пор идут
дебаты по перераспределению этого участка другим радио службам.

Теперь рассмотрим сам термин УКВ. Сокращение расшифровывается как ультра короткие волны.
С давних времён считается, что УКВ диапазон начинается выше 30 и до 300 Мегагерц.
Есть сверхдлинные волны СДВ, длинные волны ДВ, средние волны СВ, короткие волны КВ.

Такое распределение радиоволны получили из-за своих свойств распространения в атмосфере Земли.
Если длинные волны огибают радиус земли, то ультракороткие распространяются в прямой видимости
с многочисленными переотражениями от препятствий. УКВ радиоволны так же применяют для связи
с космическими аппаратами, поскольку они беспрепятственно проходят сквозь атмосферу Космос.
Короткие волны имеют свой, неповторимый нрав. Они отражаются от верхних слоёв ионизированной
атмосферы и возвращаются к нам.

Итак диапазоны радиоволн:

СДВ 3 — 30 Килогерц. — Сверхдлинные волны

ДВ 30 — 300 Кологерц. — Длинные волы

СВ 300 Килогерц. — 3 Мегагерца. — Средние волны

КВ 3 — 30 Мегагерц. — Короткие волны

УКВ 30- 300 Мегагерц. — Ультра короткие волны

ДМВ 300 — 3000 Мегагерц — Дециметровые волны

Далее идут сантиметровые, миллиметровые, ренгеновские лучи и видимый свет.

Но это всего лишь только часть всего спектра.

В основном население страны сейчас пользуется услугами вещающих радиостанций на УКВ.
Про КВ и СВ многие не то что забыли, даже и не подозревают. А жаль раньше слушали
большей частью средние волны и короткие. На средних велось вещание государственными
компаниями, были новостные ленты, музыка, занимательные предачи для взрослого населения,
юношества и детей. На коротких волнах слушали западное радио — голоса оттуда.

Используемый ныне УКВ диапазон для радиовещания 87,5 — 108 МГц. в народе ещё называют
FM диапазоном, хотя ни в международной классификации, ни в отчественной такого
распределения фактически нет. Напрашивающиеся аналогии из прошлого это то,
как называли радиприёмники в 60 — 80 годах — Транзисторами. Происходит это по большей части от
незнания или нежелания знать что то большее. Ну транзистор и транзистор, хотя это всего лишь
радиодеталь этого самого радиоприёмника.

Кстати в Японии существуют свои национальные особенности. Радиовещание в диапазоне
УКВ происходит в участке 78 — 88 Мегагерц так же частотной модуляцией. Это не позволяет
принимать их радиостанции на наши современные приёмники, поскольку не все радиоприёмные
устройства имеют сплошной диапазон 65,9 — 108 МГц. Лишь в некоторых китайских моделях
предусмотрена такая возможность.

FM (ФМ) Frequency Modulation в переводе с английского — Частотная Модуляция — ЧМ.
Собственно сочетание FM нравится населению из за звучности, конечно не сравнить с ЧМ.
Хотя это название диапазон FM полностью некорректно с точки зрения профессионалов и
радиолюбителей.

Поскольку FM это всего лишь модуляция, люди которые так говорят, некомпетентны в этих
вопросах. При этой модуляции происходит изменение частоты несущего сигнала в такт с
модулирующим, воздействующим сигналом звуковой частоты — речи, музыки.

Так же неправильно называть диапазоны КВ и СВ диапазонами АМ.
Практически во всех вышеперечисленных диапазонах радиостанции работают и другими
видами излучений — модуляций.
Вот только небольшой список используемых видов модуляций радиолюбителями:
SSB, AM, FM, CW, BPSK, QPSK, FSK, RTTY, Packet, Pactor, Amtor, MFSK, Throb, MT63, Hellschreiber,
FAX, SSTV, RTTYM, OLIVIA, Contestia и многие другие.

Как теперь видно, видов модуляций очень много, а сейчас более всего распространены цифровые виды
излучений. Так например при сотовой связи используется свой оригинальный вид модуляции,
позволяющий вести разговор без помех и шумов эфира. Цифровой вид модуляции позволяет
зашифровать содержимое разговора и он будет недоступен посторонним лицам.

Факты о радио: история, теория, принцип работы

Кто-то мечтает о новом айфоне, кто-то о машине, а кто-то о наборе деталей и новом динамике для своего радио. не так давно были времена, когда пределом мечтаний золотой молодежи был обычный транзисторный радиоприемник.

Радио было верным спутником человека весь 20-й век. Знаменитые объявления от советского информбюро, первые музыкальные передачи, настоящий прорыв в передаче информации, революция в СМИ – все это радио.

All we hear is radio Ga-Ga. В сегодняшней статье разберемся с тем, что такое радио и как оно работает.

Знаменитое “радио Га-га” из песни группы Queen – не что иное, как детский лепет сына барабанщика группы. Роджер Тейлор услышал, как ребенок бормочет и коверкает слова, а потом решил, что из этого может получиться неплохой припев для песни.

Когда-то радио было круче, чем интернет – факт. Еще один факт – без радио не будет никакого интернета. Пусть приемники слушают не так часто, радио-технологии активно развиваются и используются в спутниковой связи, телевидении, мобильных телефонах, рациях, медицинских приборах… Короче, везде.

Суть радио в самом широком смысле:

Радио — способ беспроводной передачи данных, при котором в качестве носителя информации используется радиоволна.

Давайте же узнаем, как эта штука работает, и кто это придумал.

Попов, Маркони, Тесла?

Кем впервые была открыта радиосвязь? Говорить о конкретном изобретателе радио в принципе неправильно, так как слишком много людей в разное время сделали свой вклад в развитие этой технологии. Здесь и Томас Эдисон, и Никола Тесла, и Александр Попов, и Гульельмо Маркони, и многие другие.

Гульельмо Маркони

Интересно, что во многих странах есть свой изобретатель радио. Споры о том, кто был первым, велись долго, и на то было много причин.

В России традиционно считалось, что радио изобрел Александр Попов. Да, Попов проводил успешные эксперименты в области передачи данных начиная с 1895 года , однако его изобретение было сильно усовершенствовано и доведено «до ума» иностранными коллегами. К тому же Попов не патентовал свою работу.

Безусловно, вклад Попова в развитие радио нельзя недооценивать. Однако считать его единственным изобретателем радио неверно. Мнение, что Александр Попов изобрел радио, во многом было навязано пропагандой СССР, когда все возможные и невозможные изобретения пытались приписать советскому союзу.

Также противостояние вели Тесла и Маркони. Никола Тесла утверждал, что провел эксперименты по беспроводной передаче сигнала раньше 1896 года, когда это сделал Маркони. Однако Маркони, обладавший коммерческой жилкой, успел запатентовать изобретение первым.

Заслуга этого человека в том, что именно он смог найти прежде лишь теоретическим идеям действительно широкое практическое применение.

Настоящей сенсацией в 1901 году стала передача радиосигнала на расстояние 3200 километров. Тогда многие ученые считали, что радиоволна не может распространиться на такую дальность из-за шарообразной формы Земли.

Что такое радиоволна

Волна – это колебание. Морская волна – это колебание поверхности воды.

А радиоволна – изменение электромагнитного поля, распространяющееся в пространстве.

Так же как и свет, радиоволны представляют собой электромагнитное излучение. Разница лишь в частоте и длине волны. Скорость распространения радиоволны в вакууме равна примерно 300000 километров в секунду.

Ниже приведем весь спектр электромагнитных колебаний и покажем место радиоволн в нем.

Электромагнитное излучение

Радиоволна – это сигнал. То, что передает информацию. Радиоволны делятся на диапазоны: от субмиллиметровых до сверхдлинных. Для каждого диапазона волн характерны свои особенности распространения.

Например, чем больше длина волны и чем меньше частота, тем больше волна способна огибать преграды. Длинные волны огибают всю планету.

Все маяки и спасательные станции настроены на волну длиной 6 метров и частотой 500 кГц.

Средние волны подвержены поглощению и рассеиванию сильнее. Длина их распространения – около 1500 км. Короткие волны проходят небольшие расстояния, их энергия поглощается поверхностью планеты.

Как» работают» радиоволны. Принцип распространения радиоволн

Прежде чем разбираться с самим радио, нужно уточнить еще несколько моментов. Как именно передается информация.

Как передается информация. Модуляция

Возьмем электромагнитную волну. Она представляет собой синусоиду, колебания векторов напряженности магнитного и электрического полей. «Где же здесь информация?» спросите вы, и в этом вопросе есть резон.

Кстати! Для наших читателей сейчас действует скидка 10% на любой вид работы

Сама по себе синусоида не несет никакой информации. Для передачи данных используется модуляция сигнала. Есть разные виды модуляций:

  • амплитудная;
  • фазовая;
  • частотная;
  • амплитудно-частотная.

Например, аббревиатура FM означает frequency modulation – частотная модуляция.

Модуляция – это изменение одного из параметров сигнала.

Частотная модуляция – это изменение частоты. Амплитудная – соответственно, амплитуды. Конечно, изменение не простое, а несущее в себе информацию.

У нас есть несущий сигнал (несущее колебание) и информационный сигнал (речь, звук, музыка). Модуляция несущего сигнала позволяет зашифровать в нем информацию. Причем параметр этого сигнала изменяется в соответствии с информационным сигналом.

Далее будем рассматривать частотную модуляцию, так как FM-радиостанции – самые популярные, а говорить приятнее о том, что привычно. При частотной модуляции сигнал не изменяется по амплитуде. В соответствии с изменениями уровня информационного сигнала меняется частота несущего колебания.

Вот как это выглядит:

Принцип работы частотной модуляции

Как работает радио

Простейший радиоприемник содержит приемник и передатчик. Передатчик должен отправить сигнал, а приемник – принять его.

При этом приемник не просто передает, а кодирует сигнал, применяя модуляцию. Передатчик также должен произвести обратное действие, то есть раскодировать сингал. И вот тогда мы получим тот же сигнал, что нам передали.

Например, вы едете в маршрутке, где водитель слушает радио «Шансон». Лето, жара, дачники, ехать еще несколько часов… В общем, красота, да и только. Но не будем отвлекаться! По радио звучит очень душевная песня.

Когда говорят «95.2 FM», подразумевают ультракороткую радиоволну с несущей частотой 95.2 Мегагерца.

Спектр ее сигнала имеет примерно такой вид. Это – информационный сигнал.

Спектр песни

Чтобы передать его на расстояние, эту информацию нужно зашифровать. Передатчик на радиостанции отправляет несущую синусоидальную волну в пространство, проводя частотную модуляцию.

Приемник в кабине у водителя, наоборот, выделяет из пришедшего сигнала полезную составляющую. Далее сигнал отправляется на усилитель, с усилителя — на динамик. Как следствие – все счастливо путешествуют под музыку!

Зная принцип действия радио, можно при желании самостоятельно собрать радиоприемник из простых компонентов. Как это сделать с помощью картошки – узнаете из видео. Сразу скажем, сами не проверяли, но если вы попробуете — расскажите нам, как получилось. А если перед вами задачка посложнее и нужна помощь в ее решении обращайтесь в студенческий сервис.

Facility management – Фасилити менеджмент

Работа фасилити менеджера основана на обеспечении бизнес-функций. Самое главное предназначение фасилити менеджера заключается в сохранении жизни людей и обеспечении безопасности.

Руководители предприятий должны работать на двух уровнях:

  • Стратегическом-тактическом: оказание помощи клиентам, заказчикам и конечным пользователям в понимании потенциальных последствий своих решений о предоставлении пространства, услуг, затрат и бизнес-рисков.
  • Оперативном: обеспечение корпоративной и экономически эффективной среды для обитателей.

Это достигается за счет управления:

EHS: Охрана окружающей среды, здоровья и безопасности

Функция FM департамента организации включает контроль и управление множеством вопросов в области окружающей среды и безопасности. Невыполнение этого требования может привести к появлению нездоровых условий, которые в свою очередь могут привести к заболеваниям сотрудников, получению травм, потере бизнеса, уголовным наказаниям и страховым выплатам. Доверие клиентов и инвесторов бизнеса может подорвать антиреклама при провалах в обеспечении безопасности.

Пожарная безопасность

Угроза пожаров несет в себе один из самых высоких рисков утраты жизни, потенциального повреждения или закрытия бизнеса. В Facility management включается обслуживание, проверка и испытания всего противопожарного оборудования и систем безопасности, ведение документации и получение сертификатов соответствия.

Физическая безопасность

Защита сотрудников и бизнеса часто входит в функционал управления объектами недвижимости, в дополнение может быть включено обеспечение безопасности оборудования. Охрана может находиться под контролем отдельного департамента.

Техническое обслуживание, испытания и поверка

Техническое обслуживание, испытания и график проверок используются для того, чтобы убедиться в том, что объект работает безопасно и эффективно, и направлены на обеспечение максимально продолжительного срока службы оборудования и уменьшения рисков выхода из строя. Эта работа часто выполняется с использованием автоматизированной системы управления объектом недвижимости.

Клининг

Уборка часто осуществляется вне рабочего дня, но бывают исключения, к ним можно отнести уборку общественных мест, пополнение расходных материалов (например, рулоны туалетной бумаги, мыла) плюс сбор мусора и оперативная локальная уборка в рабочее время . Уборка предполагает выполнение серии периодических (ежедневных, еженедельных, ежемесячных) задач.

Оперативные задачи

Функция управление объектом недвижимости несет в себе ответственность за повседневное функционирование объекта, здания или сооружения, эти задачи могут быть переданы на аутсорсинг или выполняться сотрудниками обслуживающей организации. Это по большому счету вопрос политики. С учетом оперативности принимаемых мер, необходимых во многих видах деятельности, с менеджмента часто требуют ежедневные отчеты и выполнение определенных процедур.

Некоторые вопросы требуют больше, чем простое периодическое техническое обслуживание, например те, которые могут остановить или помешать деятельности бизнеса или которые имеют последствия для безопасности. Многие системы управления объектами недвижимости имеют функцию “одного окна” (например как в нашем кейсе), чтоб сотрудники имели возможность связаться по телефону или по электронной почте. Ответы на звонки являются приоритетной работой, может быть просто слишком жарко или слишком холодно, не работает освещение, кончилась краска в принтере, пролито кофе, или проблемы с торговым автоматом и тд.

Помощь может потребоваться при бронировании конференц-зала, парковки и множества других услуг, это часто определяет систему работы департамента управления объектом. Facility management может быть разделен на две части, которые включают в себя “административные” услуги, например прием гостей, почты и тд, и “технические” услуги, например служба электриков, сантехников, плотников.

Планирование непрерывности бизнеса

Все организации должны иметь план обеспечения непрерывности, который позволит в случае пожара или крупной поломки, быстро восстановить работоспособность бизнеса. Здесь очень важный момент в том, что использовано именно слово “бизнес”, а не объект недвижимости, потому что Facility management предусматривает заботу о клиентах в целом, а не о об отдельном сооружении в частности. В крупных организациях может быть реализована возможность оперативного перемещения персонала в другое место, пока будет вестись процесс восстановления возможности для продолжения работы.

Распределение пространства и локальные изменения

Во многих организациях офисные пространства, подвержены частым изменениям. Этот процесс называется отток персонала и процент перемещении сотрудников в течение года известен как текучка. Данные процессы, как правило, планируются в фасилити менеджменте с использованием систем автоматизированного проектирования. В дополнение к удовлетворению потребностей бизнеса, особое внимание уделяется соблюдению нормативных требований, связанных с управлением офисным пространством, которое включают в себя:

  • Минимальное количество площади на одного сотрудника
  • Меры пожарной безопасности
  • Уровень освещения
  • Таблички и вывески
  • Вентиляция
  • Контроль температуры
  • Расходные ресурсы, например питьевая вода

Facility management может также включать в себя дополнительные функции, такие как торговля, столовая или место, где сотрудники могут приготовить напиток и отдохнуть.

Что такое Фасилити менеджмент в структуре управления недвижимостью?

А так как эксплуатация недвижимости играет одну из ключевых ролей в жизнедеятельности компании, весь спектр работ связанных с этим был вынесен в отдельную отрасль, которая и получила название Facility Management

Определений термину Фасилити менеджмент существует множество, однако мы приведем здесь наиболее актуальное, утвержденное последним стандартом ISO: Facility Management — это организационная функция, которая объединяет людей, размещает и настраивает процессы внутри здания, с целью улучшения качества жизни людей и производительности основного бизнеса.

ФМ представляет собой целый комплекс разноплановых услуг, которые принято разделять на Hard и Soft. Первые относятся к физической части здания, его инфраструктуре, тому без чего здание не сможет функционировать (освещение, отопление, кондиционирование и вентиляция, техническое обслуживание), вторые же используются для улучшения комфорта и удобства людей в здании и не являются обязательной частью объекта недвижимости (клининг, охрана, кейтеринг).

По принципу организации Фасилити менеджмент делят на:

  • Внутренний ФМ — создание собственного отдела в компании, который отвечает за все процессы связанные с эксплуатацией здания
  • Аутсорсинговый ФМ — передача непрофильных видов деятельности профессиональной компании. При таком сотрудничестве подрядчик предоставляет управление отдельными услугами или же несколькими, в зависимости от условий контракта
  • Интегрированный фасилити менеджмент — это полный комплекс мероприятий по управлению и обслуживанию зданий.

На сегодняшний день Фасилити менеджмент является важнейшей функцией любого предприятия. Грамотная эксплуатация объекта недвижимости улучшает комфорт и безопасность людей, тем самым повышая продуктивность и оптимизируя все возможные ресурсы.

Фасилити-менеджмент в системе управленческих наук на рынке недвижимости

Фасилити-менеджмент как понятие на Западе практически не вызывает никаких разногласий. Однако, оказавшись заимствованным, оно претерпело некоторое изменение, потеряв, в частности, свою социальную составляющую. Так, по устоявшемуся в стране представлению, фасилити-менеджмент – это комплексная эксплуатация объектов недвижимости. Как правило, в это понятие входит уборка помещений и прилегающей территории, эксплуатация инженерных систем здания, т.е. обеспечение жизнедеятельности объекта. К этому могут по необходимости добавляться дополнительные услуги, например услуги секретаря на Reception, организация питания и т.д.

Существует целый ряд определений фасилити-менеджмента и фасилити-менеджера, данных зарубежными специалистами (табл. 1.1). В результате их анализа авторами дано определение, отражающее сложившиеся представления в мире и реалии отечественного рынка управления недвижимостью.

Таблица 1.1

Различные определения фасилити-менеджмента

Определение

Источник

Фасилити-менеджмент – это практика координации реальных рабочих мест с людьми с работой организации. При этом фасилити- менеджмент интегрирует в себе основы экономики предприятия, архитектуры, инженерии и управления персоналом

Американский

подход

Фасилити-менеджмент – это цельная стратегическая программа по содержанию в постоянной готовности всех систем и подсистем здания и соответствия их изменяющимся требованиям

Европейский

подход

Фасилити-менеджмент – это рассмотрение, анализ и оптимизация всех значимых, в смысле затрат, процессов вокруг здания или любого другого объекта, проведенной работы (услуги), не относящихся к основной деятельности предприятия, организации

Немецкий союз фасилити-менеджмента

Фасилити-менеджмент – это совокупность всех работ (услуг) для оптимального использования производственной инфраструктуры на основе единой стратегии

Ассоциация

менеджеров

Германии

Фасилити-менеджмент – управление инфраструктурой организации. Это управление недвижимостью, инженерной и социальной инфраструктурой организации, пространством здания. В сфере деятельности фасилити-менеджера оказываются все службы, обеспечивающие нормальное функционирование той или иной организации, идет ли речь о коммунальных услугах, дизайне и эксплуатации помещений, охране, организации досуга, питания и многом другом. Фасилити- менеджер – это специалист, анализирующий альтернативы, оценивающий последствия их реализации, юридически оформляющий и организационно сопровождающий договоры

Кафедра управления недвижимостью ГУУ

Facility – как что-либо разработанное, построенное, установленное с целью сделать возможным выполнение специфической функции но обеспечению определенных условий или услуг. Еще одно значение рассматриваемого понятия, приведенное в этом словаре, – что-то, обеспечивающее более легкое выполнение какого-либо действия

Вебстерекий экономический словарь

Facilitas – легкость, удобоисполнимость, готовность

Латинско-русский словарь

Итак, фасилити-менеджмент – управление инженерной и социальной инфраструктурой организации, пространством здания. Соответственно фасилити-менеджер – руководитель комплекса служб, обеспечивающих функционирование организации в соответствии с установленными нормами или требованиями собственника.

Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити-менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов (здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс), несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним. Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли. Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций, а для их просчета и осуществления требуются профессионалы – управляющие недвижимостью. При этом в сфере интересов собственника или инвестора может быть и такая модель управления собственностью – доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционным и капиталами ).

В настоящее время в развитых странах рынок управления недвижимостью крайне специализирован и делится на несколько видов: фасилити-менеджмент (facility management, или FM), билдинг-менеджмент (building management, или

ВМ), проперти-менеджмент (property management, или PM), эссет-менеджмент {asset management, или AM). Каждый из них соответственно обозначает следующее: управление инфраструктурой, управление зданием, управление собственностью и управление активами.

Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термины – «building management», «property management», «asset management», «facility management». Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этим иностранным обозначениям. А термин «управление недвижимостью» – слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса.

Между тем, используя западные обозначения, нс все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений. В результате нередко возникает недопонимание, которое влияет определенным образом на рынок.

Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги но управлению не имеют «единого знаменателя». Как бы то ни было, необходимо расставить все точки над «i».

1. Building management – управление на уровне проектирования и строительства объекта, в том числе участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий проектирования, выбора инженерных систем и оборудования, разработки системы эксплуатации объекта, технической предэксплуатации. В процессе эксплуатации здания специалисты направления building management занимаются управлением ремонтными и монтажными (демонтажными) работами. В зависимости от стадии жизненного цикла объекта сотрудники занимаются проектированием, возведением, строительством здания и его утилизацией.

Для специалистов направления building management характерно выполнение нижеследующих функций:

  • 1) управление замыслом, т.е. выбор варианта наилучшего использования земли;
  • 2) управление проектированием объекта;
  • 3) управление возведением, строительством объекта;
  • 4) управление процессом заключения сделок купли-продажи, залога, дарения, аренды, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления;
  • 5) управление потреблением – комплексом операций по использованию объекта недвижимого имущества но его прямому назначению;
  • 6) управление капитальным ремонтом, реконструкцией, модернизацией и реставрацией;
  • 7) управление перепрофилированием под влиянием факторов внешней среды или в связи с изменением назначения здания;
  • 8) управление сносом и утилизацией .
  • 2. Facility management. От управляющего зданием (building manager) фасилити-менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:
  • 1) управление замыслом, т.е. наилучшее использование земли;
  • 2) управление проектированием объекта;
  • 3) управление изготовлением (возведением), строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений;
  • 4) управление обращением – процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления;
  • 5) управление потреблением – всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг;
  • 6) управление техническим обслуживанием и эксплуатацией;
  • 7) управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией;
  • 8) управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды;
  • 9) управление утилизацией, сносом и захоронением.

Из приведенного перечня в обязанности фасилити-менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.

Функциями фасилити-менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:

  • 1) участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям;
  • 2) контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей;
  • 3) закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала;
  • 4) рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования;
  • 5) контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам;
  • 6) организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания;
  • 7) контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов;
  • 8) обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам;
  • 9) реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами;
  • 10) организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения;
  • 11) взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации;
  • 12) контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб;
  • 13) создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории);
  • 14) подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников;
  • 15) руководство переездом персонала и оборудования.
  • 3. Property management – всеобъемлющее понятие, которое, помимо технической эксплуатации зданий, включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т.д.

Таким образом, property management по сравнению с facility management – другой уровень обслуживания владельца. Для facility management не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся property management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника – все это специалисты по праву называют property management.

«Деятельность управляющей компании, как правило, нацелена на предоставление полного спектра услуг, связанных с управлением объектом, целью которых является получение владельцем недвижимости максимальных доходов и сосредоточение на основном бизнесе», – рассказывает Евгения Власова, управляющий директор группы компаний «Sawatzky». Большая часть штата таких компаний состоит из управленцев, в то время как обслуживающий персонал привлекается на субподряд.

Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта – от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

4. Asset management – новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.

Asset management представляет собой управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Иначе говоря, речь идет об управлении активами – кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т.д. Это и есть поле деятельности asset management.

Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости, и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т.д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию па рынке.

В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую перепрофилировать, а какую оставить как основной источник дохода.

Пока на рынке управленцев главную роль играют западные компании, перечисленные термины не сменятся отечественными аналогами. В конце концов, не так важно, какими словами пользоваться, главное, чтобы было хоть какое-то единство в обозначениях. Для появления же наших профессиональных терминов в этой сфере нужны имиджевый PR управляющих услуг среди российских компаний, усиление позиций отечественных управленцев на рынке и, разумеется, большое количество высококлассных объектов коммерческой недвижимости.

Речь идет о фундаментальных для существования всякого объекта недвижимости вещах – эксплуатации помещений, обеспечении коммунальными услугами, охране, организации питания и досуга сотрудников организации и т.п. Другие виды управленческой деятельности нацелены на эксплуатацию комплекса недвижимости как объекта права (управление собственностью) или центра функционирования денежных потоков (эссет-менеджмент). На наш взгляд, фасилити-менеджмент является базовым видом деятельности, без которого успешное выполнение всех остальных невозможно в сколько-нибудь обозримых временных рамках управления конкретным объектом.

Получило распространение мнение, согласно которому взаимоотношение всех приведенных типов управления недвижимостью можно представить в виде некоей матрешки, где AM будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. Однако это не всегда так. Разумеется, есть такие АМ-компании, внутри которых работают РМ- и FM-отделы, однако в большинстве случаев ситуация другая – АМ-компании не имеют в своих структурах других типов управления. Потому что задача, скажем, property Manager заключается в том, чтобы купить дешевле, а продать дороже. Типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но, естественно, будут органично взаимодействовать. Смысл в подобном структурировании элементов управления заключается в том, что перед AM, РМ и FM стоят разноуровневые но характеру и видам деятельности задачи. В общем, па наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.

Собственник недвижимости на различных этапах жизненного цикла здания (комплекса зданий) имеет дело со специалистами двух укрупненных категорий – теми, кто реализует план создания объекта (девелоперы), и теми, кто управляет созданным объектом (управляющие недвижимостью).

Важно иметь в виду, что фасилити-менеджер занимается проектами развития инфраструктуры организации от начальной стадии до стадии их воплощения. Так, он участвует в проекте застройки участка под здание и различные сооружения, обеспечивая их оптимальное размещение. Сотрудничая в разработке архитектурного проекта здания организации, менеджер старается уже на этом этапе предусмотреть все возможности для комфортной работы персонала в будущем. В проектах создания или реконструкции инженерной инфраструктуры организации фасилити-менеджер занят с момента осознания необходимости проведения работ до последующей их приемки у подрядчика. На рис. 1.1 представлено соотношение фасилити-менеджмента и девелопмента на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости. Данное соотношение предполагает обязательное взаимоналожение функций соответствующих специалистов на ряде стадий, что пока не является устоявшейся отечественной практикой.

Рис. 1.1. Соотношение фасилити-менеджмента и девелопмента

За рубежом девелопментом занимаются в основном крупные инвестиционные фонды, в состав которых входят отделы asset и property management. Когда появляется новый проект, его с самого начала ведут группы данных специалистов. Услуги фасилити-менеджмента отдаются на аутсорсинг, как только в них возникает необходимость.

Что такое Facility Management и в чем его преимущества?

  • Внешняя УК берёт на себя риски взаимодействия с контрольно-надзорными органами (Миграционная служба, Трудовая инспекция, МЧС, Ростехнадзор, Росприроднадзор, Теплонадзор, Энергонадзор, ФМС и многие другие), что значительно защищает владельца недвижимости и сокращает его непредвиденные расходы на эти цели.
  • Весь НДС от стоимости услуг внешней УК владелец недвижимости может взять к возмещению, а при эксплуатации собственным штатом налоги на ФОТ своего персонала — не может! А они составляют 75-85% всех эксплуатационных затрат собственника объекта.
  • FM-оператор беспроцентно кредитует собственника недвижимости на срок 1-2 мес., так как значительную часть необходимых расходов на эксплуатацию и дополнительные работы он авансирует за свой счёт, перевыставляя их заказчику в отчёте за прошедший месяц.
  • Специализированная управляющая компания всегда страхует профессиональную ответственность и обязательно возместит причинённый ущерб собственнику объекта либо арендаторам. При этом собственного сотрудника компания сможет наказать лишь выговором, даже если он стал причиной крупная аварии.
  • Сотрудничество с УК предоставляет, при необходимости, возможность официально оштрафовать её за упущения в работе, применяя механизмы оценки полноты и качества услуг по чек-листам и KPI (ключевым параметрам эффективности), а собственный персонал надёжно защищён Трудовым кодексом.
  • Больший организационный и технический потенциал специализированной УК за меньшие деньги: владельцу недвижимости не придется содержать в штате обязательных специалистов по направлениям (энергетики, экологи, охрана труда, противопожарная безопасность, обслуживание автоматических ворот, холодильного оборудования и систем вентиляции, управление службой клининга и охраны, вспомогательный технический персонал и многие другие), а также сократить свои службы управления и администрации (например, HR, закупка, хранение, логистика, юридическое сопровождение), т.е. существенно оптимизировать накладные расходы бизнеса (их ФОТ и социальные пособия, оргтехника, спецодежда, проезд, связь, интернет и другое).
  • Аутсорсинговая УК сама выплачивает своему клиенту дополнительное агентское вознаграждение (делится частью прибыли за право дополнительного заработка на объекте) от заключаемых прямых субконтрактов с арендаторами здания, причём реализуя их за свой счёт и своими силами.
  • Не надо в «авральном» режиме нанимать дополнительный временный персонал или искать подмену больным и отпускникам, декретным сотрудникам и студентам-заочникам, а главное — оплачивать услуги временным работникам на этот период. Управляющая компания обеспечит оперативную замену или срочный выход сотрудников нужной квалификации, за свой счёт и без дополнительной оплаты.
  • На сетевых объектах или для проведения специалиальных видов регламентного обслуживания (кондиционирование, вентиляция, вертикальный транспорт, слаботочные системы и т.д.) FM-оператор может предложить выездное мобильное обслуживание и аварийное реагирование, что позволит владельцу недвижимости платить только за распределённый ресурс (нормо-час), а не суточную смену собственных сотрудников меньшей квалификации.

Facility Management (Фасилити менеджмент)

Facility management – это весь спектр услуг, связанных с обслуживанием коммерческой недвижимости, направленных на поддержание нормальной работы сотрудников компании и оборудования в помещении. Согласно стандарту ISO данная организационная функция позволяет наладить внутренние процессы для повышения производительности бизнеса. Компания «Shen» стоит у истоков основания данного направления и является лидером на этом рынке. Мы предлагаем полный пакет услуг, используем передовые технологии и на сто процентов выполняем взятые на себя обязанности перед заказчиком. Работаем согласно всем принципам IFMA.

Обслуживание коммерческой недвижимости направлено на создание и поддержку благоприятных условий нахождения в помещении рабочего персона и гостей. В нашу задачу входит организация:

  • клининга;
  • обслуживания инженерных систем;
  • охраны;
  • кейтеринга;
  • очистки воды.

Уборка помещений осуществляется при помощи профессиональных и безопасных моющих средств. В обслуживание инженерных систем входит поддержка нормальной и бесперебойной работы:

  • освещения;
  • отопления;
  • вентиляции;
  • кондиционирования;
  • других коммуникационных систем.

Для охраны используется передовое оборудование, которое включает автоматические компьютерные пункты контроля, видеокамеры, сигнализацию и системы пожаротушения. Кейтеринг позволяет нам предоставить услуги по приготовлению и доставке пищи с учетом всех пожеланий заказчика.

Виды ФМ

Фасилити менеджмент делится на три вида:

  1. Внутренний. Формируется отдел компании, который отвечает за все процессы по эксплуатации помещения.
  2. Аутсорсинговый. Все обязанности передаются под управление независимой компании. Оптимальный вариант для тех, кто желает получить максимальную выгоду от данной услуги с минимальными затратами времени и финансовых средств на ее внедрение.
  3. Интегрированный. Включает в себя полный комплекс услуг по управлению внутри здания.

В современных реалиях управление недвижимостью является неотъемлемой часть успешного функционирования:

  • аэропортов и железнодорожных вокзалов;
  • супермаркетов;
  • торговых центров;
  • офисных зданий;
  • развлекательных комплексов;
  • государственных учреждений;
  • гостиниц;
  • медицинских и учебных зданий;
  • промышленных предприятий.

Ключевые преимущества

Среди основных преимуществ данного подхода к комплексному решению по обслуживанию объектов недвижимости следует отметить:

  • быстрое реагирование на внезапные ситуации;
  • решение всех задач с одним подрядчиком;
  • все вопросы по подбору персонала и другим организационным вопросам полностью ложатся на аутсорсинговую компанию;
  • экономично более выгодно заказывать комплексные услуги;
  • рабочий персонал укомплектован всеми необходимыми инструментами и оборудованием;
  • клиент не вовлекается в процесс, а только корректирует свои требования;

Заказчик не стыкается с проблемой отпусков и больничных. Это задача подрядчика следить за тем, чтобы специалист был всегда на своем месте и был готов приступить к выполнению прямых обязанностей.

Компания Shen – оправдаем ваше доверие

Большой опыт и знание потребностей наших клиентов позволяет нам гарантировано выполнять задачи любой сложности. При любых обстоятельствах мы обеспечим бесперебойное функционирование всех внутренних систем и оборудования. У нас работает квалифицированный персонал. Каждый сотрудник проходит специальное обучение и имеет безупречную репутацию.

Мы создадим комфортные условия при снижении энергозатрат. Теперь вы можете сосредоточиться исключительно на развитии вашего бизнеса, в то время как второстепенные вопросы мы возьмем на себя.

03035, Украина, Киев, ул. Сурикова, 3а
+38 (044) 351-18-88

ФАСИЛИТИ МЕНЕДЖМЕНТ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ НАУК НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Фасилити менеджмент для России новое направление менеджмента, связанное с управлением недвижимостью.

Существует традиционный подход к пониманию понятия фасилити менеджмент это управление инфраструктурой здания, обеспечение комфортной работы арендатору за счет предоставления комплекса обеспечивающих услуг, а также обслуживание здания с учетом его жизненного цикла (Табл. 1).

Таблица 1.

Подходы к определению термина «Фасилити менеджмент»

В настоящее время за рубежом активно используется фасилити менеджмент, целью которого является повышение качества бизнеса за счет снижения внутренних затрат. Во внутренние затраты входит обслуживание и эксплуатация зданий. Все это должно происходить параллельно с удовлетворением потребностей клиентов путем предоставления необходимых бизнес-структур (Табл. 2).

Таблица 2.

Сущность фасилити менеджмента

Под функциями фасилити менеджмента понимается разнообразие действий, которые должны способствовать в осуществлении основной цели (Табл. 3). Перечень действий многообразен, спектр методов и способов осуществления цели, на основании которых выделены основные функции, которые относятся к тематике работы:

  • Закупка мебели и технического оборудования, оформление и ремонт помещений, организация рабочих мест и зон отдыха персонала;
  • Размещение объектов общего пользования относительно рабочих мест (рациональная организация пространства) и организация процесса их функционирования;
  • Реконструкция, перепланировка и ремонт помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда и меняющимися стандартами;
  • Организация проведения всех видов ремонтных работ, а также четкий контроль их выполнения;
  • Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.

Таблица 3.

Функции фасилити менеджмента

Под задачами в фасилити менеджменте понимается, во-первых, экономия средств по содержанию и эксплуатации зданий, во-вторых, обеспечение условий для бизнес-процессов, протекающих в здании, и, в-третьих, это предотвращение возникновения непредвиденных экстремальных ситуаций.

В России на современном этапе развития фасилити менеджмента его понимают как:

1) управление недвижимостью организации;

2) офис менеджмент;

3) управление имущественно-земельным комплексом и т.д.

Помимо этого, в России существуют административно-хозяйственные (сервисные) службы в организациях, которые являются лишь «базисом» для создания фасилити службы. Этот набор служб организации осуществляет узкопрофильные обязанности, при этом их функционирование осуществляется автономно, без соответствующей координации друг с другом. В связи с чем, многие направления деятельности организации находятся вне поля зрения сервисных служб.

На основании этого можно составить перечень преимуществ фасилити менеджмента, как элемент управления объектами недвижимости на современном рынке недвижимости (Табл. 4).

Таблица 4.

Преимущества фасилити менеджмента

Что подтверждает тот факт, что фасилити менеджмент является базовой основой деятельности организации по управлению и использованию объектов недвижимости.

Список литературы:

Facility management

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *