Бизнес план по выращиванию зерновых культур

Бизнес-план по выращиванию зерновых культур

Анализ рынка

Основой государственной политики в сельскохозяйственном производстве является Федеральный закон № 264-ФЗ, принятый в декабре 2006 года. Этот документ вводит в действие Государственную программу «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013-2020 гг.». Она, в частности, предусматривает комплекс мероприятий по увеличению объемов производства и переработки растениеводческих культур, повышению рентабельности сельскохозяйственных предприятий (до 15%), увеличению размера среднемесячной зарплаты работников сельскохозяйственной отрасли до 25 490 рублей.

Для предпринимателей важное значение имеет пункт о повышении активности работы ОАО «Россельхозбанк» по поддержке крестьянско-фермерских хозяйств, потребительских кооперативов и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих производство сельхозпродукции на личных подсобных хозяйствах.

Данная программа за время реализации позволила существенно увеличить финансирование отрасли за счет предоставления доступных кредитов на капитальные расходы и приобретение посевного материала. Поставлена задача к 2020 году осуществить кредитование сельхозпредприятий в таком объеме, который позволит произвести масштабную модернизацию приоритетных подотраслей сельского хозяйства и вывести предприятия на принципиально новый технический и технологический уровень.

За последние несколько лет в стране существенно изменилась структура посевных площадей по ряду культур. Пример этого – значительное увеличение посевов гречихи, сои, подсолнечника, рапса. Доля посевов ячменя и пшеницы составляла соответственно: 140-260 тыс. га и 260-480 тыс. га. Такое колебание объясняется изменениями конъюнктуры рынка и внешними факторами, в частности – санкциями.

В соответствии с этими колебаниями изменялась и структура урожая, которая, по мнению аналитиков, в ближайшие годы не претерпит существенных изменений. В стране по-прежнему около половины урожая составит пшеница, четверть – ячмень, и еще четверть – все остальные зерновые культуры.

Исходя из таких тенденций доходность отечественных сельскохозяйственных производителей испытывала значительные колебания как по годам, так и по сезонам. Такие колебания сглаживаются применением различных стратегий поведения производителей на рынке. Одна из распространенных – реализация произведенной продукции непосредственно после уборки урожая в условиях недостатка собственных площадей для сохранения продукции. Несмотря на то, что в таких случаях стоимость продукции будет минимальной, она позволит предприятиям удержаться и не нести убытки.

Описание проекта

Бизнес-план по выращиванию зерновых культур с расчетами ставит своей целью обоснование создания прибыльной зерновой компании, основным направлением деятельности которой станет растениеводство. Он составлен на основании условия, что учредитель уже оформил в аренду земли сельскохозяйственного назначения общей площадью 800 га и начал проводить работы по их введению в сельхозоборот и рекультивации еще 400 га земель. На это потребуются вложения в сумме 1,2 миллиона рублей, направленные на приобретение семян, сельскохозяйственной техники, ГСМ.

Реализация плана предполагает введение в оборот необрабатываемых земель и организацию на них производства продуктов растениеводства на основе использования 3-4-польных севооборотов и низкозатратных почвозащитных технологий. Данные мероприятия позволят получать прибыль в размере не менее 10 тыс. рублей с 1 га пашни. Дополнительно в оборот будет введено 400 га земель сельскохозяйственного назначения и создано от 5 до 10 новых рабочих мест в сельской местности (в зависимости от сезона работ).

Создаваемая зерновая компания будет выращивать следующие сельскохозяйственные культуры:

• Пшеница озимая.
• Рожь озимая.
• Ячмень.
• Подсолнечник.

Данный выбор обусловлен рекомендациями ученых по выращиванию продуктов растениеводства в соответствии с климатическими условиями региона (средняя полоса России).

Особенностью производства перечисленных сельскохозяйственных культур является то, что оно имеет сезонный характер, а затраты на его организацию осуществляются круглогодично. Зимой будет выполняться ремонт техники и оборудования и их подготовка к полевым работам.

Технология выращивания зерновых культур состоит из нескольких этапов:

1. Боронование почвы (8-10 дней), производится в конце апреля – начале мая.
2. Весенний сев (10-15 дней), работы проводятся после боронования в 20-х числах мая.
3. Послепосевное боронование (15-18 дней), конец мая – начало июня.
4. Гербицидная обработка посевов, конец июня – начало июля.
5. Уборка урожая (18-20 дней), конец августа – начало сентября.
6. Складирование продукции.

В технологическом процессе широко используются современные технологии выращивания культур и эффективные удобрения. Они играют решающее значение среди всех антропогенных факторов, которые влияют на уровень урожайности.

Нормативы затрат на приобретение элитных семян:

Расчет выполнен в соответствии с рекомендациями для регионов средней полосы России.

Расходы на оснащение предприятия

Как показывает опыт ведения сельского хозяйства в России, низкий уровень технической обеспеченности в растениеводстве является одной из главных причин падения урожайности и снижения качества производимой продукции. Оборудование, имеющее высокий износ, неизбежно влечет увеличение расходов на поддержание его в работоспособном состоянии, что, в свою очередь, также ведет к снижению эффективности сельхозпроизводства. Стратегия предприятия выстраивается с учетом необходимости обеспечения его современной техникой, эффективными удобрениями и элитными семенами зерновых культур.

Чтобы обеспечить высокую рентабельность производства, предприятие приобретает следующие модели сельскохозяйственной техники и оборудования:

Статьи расходов	Количество	Цена (в тыс. руб.)	Общая сумма (в тыс. руб.)	Источники финансирования и сумма (в тыс. руб.)
				Государственная субсидия	Собственные финансовые средства	Лизинг
Сельскохозяйственный посевной комплекс модели «Хорш Аирсид» 6,25	1	650	650	585	65	–
Трактор К-700	1	350	350	315	35	–
Дисковая борона модели БДМ	1	650	650	585	65	–
Комбайн модели «Палессе» G-812	1	3100	3100	–	3100	–
Возведение производственных помещений	1	650	650	250	400	–
Всего			5400	1735	3665

План капитальных затрат на реализацию проекта включает также в себя расходы на возведение производственных сооружений, в которых будут предусмотрены помещение для офиса, для отдыха персонала, ремонтные мастерские и другие производственно-технологические помещения.

Персонал

Создаваемое предприятие ориентируется на формирование постоянного штата высококвалифицированных сотрудников. Для этого разрабатывается программа лояльности, целью которой является повышение мотивации сотрудников к высокопроизводительной трудовой деятельности. Годовое колебание количества сезонных работников по годам реализации проекта может составлять 3-10 человек.

Расходы на оплату труда штатных и сезонных работников на первый год реализации проекта:

Наименование должности	Количество	Оклад в месяц (в руб.)	Годовой фонд оплаты труда (в руб.)
Бригадир-агроном	1	Обязанности исполняет учредитель
Тракторист широкого профиля	1	16 000	192 000
Комбайнер	1	16 000	192 000
Экономист-бухгалтер	1	18 000	216 000
Полеводы (сезонные работники, из расчета средней оплаты труда по месяцам за год)	3	11 000	396 000
Всего	7	83 000	996 000

При таких затратах на оплату труда, размер социальных отчислений составит 142 000 рублей в год. Данная таблица отражает оптимальное количество сезонных работников для первого года функционирования предприятия.

Финансовый план

В финансовой части данного бизнес-плана представлены расчеты по основным показателям экономической эффективности проекта. Данные сформированы на основании средних показателей по отрасли на конец 2016 года.

План капитальных затрат

Реализация данного проекта рассчитана на 5 лет. Распределение расходов по годам выглядит следующим образом (в тыс. рублей):

Статьи	2017	2018	2019	2020	2021
Объем материальных затрат, включая: Прямые: 1.1. Приобретение материалов и сырья 1.2. Фонд оплаты труда	4 550	3 552	5 962	5 572	3 774
Производственные: 2.1. Оплата аренды земель 2.2. Транспортные расходы
Административные: 3.1. Фонд оплаты труда сотрудников 3.2. Оплата услуг связи и коммуникаций 3.3. Приобретение расходных офисных материалов 3.4. Бухучет 3.5. Банковские услуги 3.6. Аутсорсинг
Уплачиваемые налоги: 4.1. Отчисления за сотрудников 4.2. Отчисления за ИП и в Пенсионный фонд
Всего	6 493	5 659	8 069	7 679	5 881

План объемов производства сельскохозяйственной продукции (растениеводство) на 1-й год реализации проекта:

Продукция	Размер посевных площадей, га	Показатели урожайности, ц/га	Валовой сбор зерновых культур, т	Объем реализации, т	Цена, (тыс. руб./кг)	Общий объем выручки (в тыс. руб.)	Значения себестоимости, тыс. руб.	Величина полученной прибыли, тыс. руб.	Показатель рентабельности, %
Рожь	200	30	600	600	6	3 600	1 000	2 600	150
Яровые культуры (пшеница, овес, ячмень)	200	25	500	500	6	3 000	1 400	1 600	100
Подсолнечник (горчица)	200	20	400	400	20	8 000	2 500	5 500	150
Пшеница озимая	200	30	600	600	6	3 600	1 500	2 100	120
Всего			2 100			18 200		11 800

Показатели эффективности реализации проекта по годам (в руб.)

Наименование показателя	2017	2018	2019	2020	2021
Выручка от реализации от продукции растениеводства, млн руб.	0,00	16,8	17,6	14,6	18,2
Текущие расходы, тыс. руб.	8 143	8 595	7 905	7 515	5 717
Размер прямых затрат, тыс. руб.	5 350	4 352	6 762	6 372	4 574
Производственные расходы, тыс. руб.	610	610	610	610	610
Административные расходы, тыс. руб.	355	355	355	355	355
Налоги, учитываемые в расходах, тыс. руб.	178	178	178	178	178
Величина капитальных вложений, тыс. руб.	1 650	3 100	3 100	2 500
Баланс прибыли/убытка от реализации (+/-), тыс. руб.	-8 143	8 205	11 005	9 015	12 483
Налог ЕСХН, руб.	-488 580	492 300	395 700	335 100	808 980
Величина чистой прибыли, руб.	-7 654 420	7 712 700	10 609 300	8 679 900	11 674 020

Оценка рисков

Виды рисков и мероприятия по их минимизации для бизнеса представлены в данной таблице:

Виды	Мероприятия
Снижение финансовой устойчивости	Создание и развитие предприятий за счет собственных финансовых ресурсов, более тщательный отбор кредиторов
Высокая инфляция	Отслеживание макроэкономической ситуации в стране
Налоговый и кредитный риски	Отслеживание макроэкономической ситуации в стране, анализ целесообразности кредитования создания бизнеса
Нарушения графиков поставки сырья и материалов	Создание базы данных потенциальных поставщиков материалов и сырья
Усиление конкуренции на рынке сельхозпродукции	Анализ ситуации на рынке, разработка новых маркетинговых программ
Риски, связанные с персоналом (недостаточная квалификация и низкая дисциплина, текучесть в связи с низкими заработками, отсутствие необходимых специалистов)	Закрепление кадров путем создания благоприятных социальных условий, разработка программ повышения материального стимулирования высокопроизводительного труда
Сбои и поломка оборудования	Формирование финансовых резервов
Обновление технологий и технологического оборудования	Систематическое ознакомление с достижениями научно-технического прогресса в сельскохозяйственной отрасли
Утраты урожаев из-за неблагоприятных погодных условий	Формирование финансовых резервов
Изменение государственной политики в отношении производителей сельскохозяйственной продукции	Участие в деятельности органов местного государственного управления, отслеживание экономической и политической ситуации
Лоббирование интересов определенных производителей	Участие в деятельности органов местного государственного управления, отслеживание экономической и политической ситуации

В итоге

Как показывают расчеты, представленные в данном бизнес-плане, создание зерновой компании является прибыльным и перспективным направлением предпринимательства в сельской местности. Производство зерновых и масличных культур, основанное на использовании передовых технологий растениеводства, является инвестиционно-привлекательным для регионов средней полосы России.

Данное предприятие сможет обеспечить 100% рентабельность инвестиций при условии применения минимально возможных цен на реализуемую продукцию. Возрастание рентабельности предполагается при достижении стабильно высоких показателей урожайности. Данная стабилизация достигается благодаря использованию в производстве научно-обоснованных севооборотов, реализации комплексных мероприятий по повышению плодородия почв, применению в посадках высококачественного селекционного семенного материала.

При постоянном использовании ресурсосберегающих технологий ведения сельскохозяйственного производства в растениеводстве проект окупится не позднее чем через 3 года с момента открытия предприятия, при этом ежегодный прирост реализации продукции составит не менее 10%.

Сельское хозяйство – это тот вид коммерческой деятельности, с которым связанно множество нюансов. Сезонный характер производства и зависимость от часто меняющихся погодных условий усложняет открытие и ведение собственного бизнеса в подобной отрасли. К тому же в России это сектор в экономике, развитию которого государство не с радостью способствует. Такие факторы отталкивают многих бизнесменов от того, чтобы начать свою предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве.

В данном случае для своего бизнеса важно выбрать ту нишу, которая всегда будет актуальной. Выращивания пшеницы относиться к числу таких сфер деятельности. Важные пищевые продукты производятся именно из этой культуры.

Если предприниматель ранее имел опыт в сельском хозяйстве, то он может смело начать заниматься выращиванием данной культуры. Преимуществом подобного сектора является низкий уровень конкуренции. Но, если опыта работы нет, то обязательно необходимо обращаться за помощью к агроному.

Следуя всем этапам бизнес-плана по выращиванию пшеницы, можно создать прибыльное предприятие.

С чего начать

Составление бизнес-плана для выращивания пшеницы предусматривает несколько следующих этапов:

• Поиск земли для бизнеса.
• Регистрация бизнеса.
• Закупка оборудования.
• Наем персонала.
• Выбор сортов растений для выращивания.
• Составление финансового плана.
• Рассмотрение рисков.
• Разработка рекламной кампании.

Поиск земельного участка

Земля – это один из основных производственных элементов в сельском хозяйстве. Поэтому к поиску участка для бизнес проекта по выращиванию пшеницы необходимо подойти максимально ответственно. Успешность бизнеса будет зависеть от урожайности пшеницы, а это в свою очередь зависеть от агрохимических характеристик почвы. Лучше всего искать земельный участок в южных регионах России. При выборе полей под выращивание пшеницы необходимо обязательно учитывать климатические условия в регионе, и историю предыдущих посевов на определенной местности.

Стоит также учесть, что одну культуру выращивать нельзя. Если пшеница будет основной, то выбранное поле необходимо поделить на несколько секторов, где будут засеяны другие культуры. С каждым сезоном их необходимо чередовать. Это нужно делать для того, чтобы почва не потеряла свои агрохимические свойства.

Для рентабельного предприятия достаточно будет земельного участка площадью в 400 га. Средний уровень доходов может приносить хозяйство с земельным участком в 5 тыс. га.

В сельском хозяйстве землю выкупать не нужно, тут как раз лучше воспользоваться услугой аренды. Если несколько лет выращивание выбранных культур будет давать хороший урожай, то в таком случае, можно пробовать договариваться с владельцем земли об ее выкупе.

Необходимая техника

Покупка оборудования для выращивания пшеницы станет одной из самых дорогих составляющих стартовых инвестиций для подобного бизнеса. Список необходимой техники будет следующим:

• Борона.
• Плуг.
• Сеялка.
• Косилки.
• Комбайн.
• Трактор.
• Волокуша.
• Грузовой транспорт.
• Пресс-подборщик.

Предприятию, которое занимается выращиванием зерновых культур, необходимо обеспечить место для их хранения после сбора. Ведь продажи пшеницы могут начаться только через несколько месяцев после того, как ее собрали, в период, когда на нее будут предложены самые выгодные цены. Для того чтобы хранить, например, пшеницу, на предприятии обустраивают специальные элеваторы. Их также можно арендовать.

Сорта пшеницы для выращивания

Сорт пшеницы для выращивания необходимо выбирать относительно территории, где будет расположено производство. Есть следующие сорта пшеницы:

• кормовые;
• фуражные;
• продовольственные.

В данном случае выбор сорта для выращивания стоит делать также на основе целевой аудиторию, на которую будет работать бизнес. Самым прибыльным вариантом станут фуражные сорта, но можно соединить и несколько видов.

Климатические условия определят тип пшеницы: озимая или яровая. Каждый из них необходимо засевать в определенное время года. В среднем на 1 гектар земли необходимо заготовить около сотни килограмм семян, но данный объем может меняться также в зависимости от условий региона и качественных характеристик почвы. Одна тонна семян будет стоить около 6 тыс. руб.

Регистрация

Бизнес план по выращиванию зерновых культур предусматривает этап регистрации предпринимательской деятельности. Поскольку это сфера сельского хозяйства, то лучше всего регистрировать не индивидуальное предпринимательство или организацию с ограниченными обязанностями, а личное подсобное хозяйство или крестьянско-фермерское хозяйство. Маленькое предприятие по выращиванию зерновых открывать не выгодно, в подобной отрасли всегда речь идет и размерах производства больше среднего. Поэтому стоит сразу регистрировать КФХ.

Общая стоимость данного процесса, а также получения всех необходимых документов обойдется предпринимателю в 20 тыс. руб. После этого необходимо создать проект с технико-экономическим обоснованием, а также инвестиционный план.

Персонал для бизнеса по выращиванию пшеницы

Бизнес-план по выращиванию пшеницы также предусматривает составление списка будущего персонала. Поскольку сфера производства в сельском хозяйстве имеет множество своих особенностей, то поиск необходимого персонала требует особого внимание. Это должны быть люди, имеющие определенный уровень квалификации и опыт.

Штат сотрудников будет состоять из следующих людей:

• Комбайнер.
• Тракторист-комбайнер.
• Рабочие.
• Руководитель предприятия.
• Его заместитель.

Поскольку выращивание зерновых культур имеет сезонный характер, большинство сотрудников также будут сезонными. Важно найти хорошего агронома и менеджера по продажам.

Бухгалтерию и нотариальные вопросы можно поручить сторонним аутсорсинговым компаниям. Содержать бухгалтера на постоянной основе на КФХ средних размеров не выгодно.

Как установить цену на пшеницу?

Одной из самых сложных задач для владельца КФХ по выращиванию зерновых культур является установление цены. Стоимость пшеницы будет зависеть от уровня урожайности, который в свою очередь напрямую зависит от природных условий. Поэтому точно предугадать ценовую политику будущего сезона совсем не просто. Основные факторы, которые влияют на формирование цены на зерновые культуры на российском рынке следующие:

• погодные условия в Китае;
• погодные условия в Европе;
• проблемы с озимыми сортами в Соединенных Штатах.

Стоит отметить, что в центральных регионах России намного сложнее предугадать уровень цен на зерновые культуры, нежели в южных регионах.

Доходы и расходы, рентабельность

Для того, чтобы открыть бизнес по выращиванию пшеницы, необходимо рассчитать ожидаемые расходы и доходы. С доходами будет сложнее справиться, так как ранее было указано, что ценовой рынок зерновых культур очень не стабильный. А вот расходы на открытие подобного предприятия будут следующими:

Общая сумма стартовых инвестиций для открытия подобного бизнеса составит около 3,5 млн. руб. Если говорить о прибыли, то за 240 тонн пшеницы можно получить около 2 млн. руб. Но, такие расчеты можно использовать только для региона, в котором более-менее стабильные погодные условия и урожай.

Также стоит учесть ежемесячные расходы на мелкую канцелярию, оплату коммунальных услуг, аренду помещений и оплату труда. В первый сезон работы практически не реально получить окупаемость в подобной сфере деятельности. Прибыль начнет появляться на 2-3 третьем году жизни проекта.

Не стоит забывать, что в данном бизнесе ключевым фактором является погода, которая сама по себе непредсказуемая. Чтобы бизнес не провалился после первого сезона, ограничиваться на одной или двух культурах для выращивания не стоит.

Возможные риски

В сельском хозяйстве, как ни в одном другом бизнесе, много рисков. Большинство из них относятся к роду непредсказуемых. Поэтому финансовый план для такого предприятия должен всегда включать в себя страховой фонд на случай не предвиденных ситуаций. Но, есть и те риски, которые невозможно предугадать:

• Поломка техники.
• Понижение ликвидности из-за неравномерных продаж.
• Резкое снижение цен на зерно.
• Неурожай.

На случай неурожая на предприятиях всегда создается специальный страховой фонд. Будущая возможная прибыль предприятия формируется на основе минимальных показателей урожайности определенной культуры в регионе. Также цены ожидаются на среднем уровне на основе динамики предыдущих годов.

Рекламная кампания

Сельское хозяйство – это узкоспециализированная сфера деятельности. Тут стандартные методы рекламы будут неэффективными. Это бизнес формата B2B и поиск клиентов тут происходит особым образом. Представителя КФХ лучше всего принимать участие в различных тематических выставках и форумах. Также можно организовать маркетинговый отдел представителей, которые напрямую будут приезжать к потенциальным клиентам, и предлагать свои услуги.

Рекламу своего предприятия можно также распространить в тематических журналах и на тематических сайтах. Сельское хозяйство – эта та сфера деятельности, в которой различные издания являются важным ресурсом информации.

Рентабельность в сельском хозяйстве зависит от дохода агрария и расходов которые он несет. Для высокой рентабельности в растениеводстве необходимо произвести, убрать, сохранить и выгодно реализовать на пике цен сельскохозяйственную продукцию.
Постараемся проанализировать некоторые составляющие элементы обеих частей рентабельности.

После работы в вертикально-интегрированном холдинге не могу обойти вопрос структуры управления и мотивации, так как если в организме нарушена правильная, слаженная работа всех органов, то глупо ожидать рекордов.

От выстраивания правильной иерархии подчинения, мотивации и личности лидера компании, зависит работа предприятия в целом. При рассмотрении этого вопроса, мне хотелось бы вспомнить Сократа: «В каждой науке надо доходить только до известного предела, который не следует переступать».
Общие законы физики, математики, геометрии, и др. наук имеют место по аналогии во всех аспектах нашей деятельности, так для выстраивания структуры управления и слаженной мотивированной работы персонала, важно правило сложения векторов.

Следуя рекомендациям Сократа, умножение и деление векторов мы сочтем избыточными, но если тот кто сидит на верху пирамиды забывает о сложении и вычитании векторов, то получается ситуация описанная Крыловым в басне «Лебедь, рак и щука».

На картинке Вы видите следующих персонажей:

БизнесМент – персонаж объединяющий все контролирующие структуры, которые в основном набраются из органов МВД и ФСБ для контроля за работой предприятий и предотвращения хищений и воровства, сюда же я включаю «наместников – смотрящих» от акционеров.

Руководитель – профессионал, который должен управлять предприятием единолично, но по факту без разрешения управляющей компании и БизнесМентов не может сделать ничего сам. Причем руководить предприятием он должен в свободное от отчетов, поручений, распоряжений и объяснительных. На практике на руководство если и остается времени, то очень не много.

Последний многочисленный персонал — работники предприятия изображены бабушкой с сумкой хлеба и незначительным набором прочих продуктов, т.к. денег на большее рядовому труженику.

Вектора всех персонажей разнонаправлены, а главное ничего общего не имеют с интересами акционеров – принесения прибыли. В последнее время, во многих структурах развилась так называемая система симулирования труда через лишение KPI или как я называю «карательная система де-мотивации»: оговоренные деньги получаются только при «идеальной» работе без замечаний. В таких условиях развивается подхалимство, стукачество и масса других «прелестей», но ни как не нормальная работа. Экономических стимулов нет кроме откатов и хищений, а поступательное движение предприятия полностью зависит от качества подбора сотрудников отделом персонала – честные профессионалы и творческие сотрудники по привычке толкают предприятие вперед, вопреки системе. Даную систему демотивации, я считаю не эффективной.

Управляющая компания удовлетворяет свое желание «править» вмешивается процессы в которых зачастую не разбирается. Появляется куча поручений и распоряжений на которые подчиненные предприятия обязаны ответить. Вместо производства зерновых и пропашных в таких предприятиях генерируется куча бумаг, которых могло не быть при нормальной IT структуре между звеньями и просмотре информации из 1С.

Альтернативой данной системе «Лебедь, рак и щука» можно противопоставить народный образ езды с ветерком — «Русская тройка». Все усилия направлены в одну сторону – прибыль! Для этого надо выполнять принцип: «Бог завещал делиться» или распределение % от прибыли предприятия на всех работников.

Вот в краце об управлении, практически в азбучных истинах.
Справедливые цены.

Доход предприятия зависит от цен складывающихся на рынке. Возможность жеджировать ценовые риски на рынке имеется, но к ней прибегают лишь избранные осведомленные предприятия. Я на них не останавливаюсь, так как банк «Открытие» и «Информационные системы» озвучат эти аспекты в своих подробных докладах.
Что касается колебаний цен за сельскохозяйственный сезон. Для примера приведена динамика средне – месячных цены на пшеницу 3 кл. за 10 лет, предоставленные агентством «Стратег».

Попытка найти какую-то закономерность в их изменении завершилась фиаско. Никаких закономерностей вроде определенного месяца выгодной реализации обнаружить не удалось.

Всем понятно, что цены должны зависеть от мирового производства, переходящих запасов и мирового потребления. Однако игры-пирамиды с перекачиванием мировых финансовых средств из валюты в валюту, различные акции, гос. облигации разных стран, деревативы, различные товары делают рынок зерна с трудом прогнозируемым. При анализе статистических рядом можно увидеть будет ли рынок расти или падать, но практически не возможно сказать, когда этот рост или падение произойдет.

Фактически можно сказать, что произошло «зомбирование» трейдеров по методике «собак Павлова»: сигнал USDA — реакция трейдера «закупка» или «продажа».

При этом не надо забывать, что на 1 товарный контракт приходится на бирже 100 «фиктивных» спекулятивных контрактов, которые не имеют цели поставки реальной сельскохозяйственной продукции.

В данной ситуации сельскохозяйственным производителям приходится работать на свой страх и риск. Для снижения этих рисков банками предлагаются инструменты хеджирования через фиксацию текущих цен, а торговые площадки советуют открывать противоположные сделки того же объема на биржах. Наиболее продвинутые аграрии смогут воспользоваться этими советами, остальным остается один путь обеспечения рентабельности – снижение издержек. Условия для этого не самые подходящие: рост на материально-технические средства опережает рост цен на с/х продукцию на продолжении не одного десятка лет, но возможности для доходного ведения растениеводства и животноводства есть и это агротехнологии.

Агротехнологии.

Агротехнологии есть путь к плановой себестоимости аграрной продукции, планированию агротехнологических операций, определения количества и модельного ряда техники необходимой для возделывания того или иного рабочего участка с учетом его особенностей. Для выстраивания агротехнологий приходит на помощь компьютер и программы для агрономов. Исходными данными и первым шагом для автоматизации процесса растениеводства являются электронные карты полей.

Поля в электронном виде позволяют визуализировать привязку информации к рабочим участкам. Инвестор получает возможность уточнить площадь обрабатываемых и находящихся в пользовании земель, видеть юридический статус земельных участков, рассчитывать логистику перевозок, точнее планировать затраты на производство.
Стоимость выполнения работ по обмеру не значительна по сравнению с ежегодной ошибкой в финансировании процесса агропроизводства. Для того, чтобы данные обмера были легитимны в различных государственных структурах необходимо истребовать у «обмерщиков» лицензию на геодезическую и картографическую деятельность, иначе данные обмера могут использоваться только внутри самого предприятия.
Удобно сразу загрузить и карту области, а возможно и России, что бы диспетчер предприятия, коммерческие службы и др. специалисты предприятия могли рассчитывать пробег автотранспорта и логистику продаж.

Агрономы предприятия смогут по каждому полю вносить почвенные карты, данные агрохимических обследований, урожайность по годам, планировать севообороты, составлять технологические карты и т.д. Упрощается и процедура работы с инвесторами и консультантами ввиду наличия всех данных в компактном электронном виде.

Компьютерная техника позволяет сделать доступ для всех подразделений предприятия и всех специалистов при наличии возможности соединения компьютеров в сеть или подключения к серверу.

Для более полной автоматизации работ на полях и передачи фактических данных возможно использование систем мониторинга. Установка систем GPS/Гланасс и подключенных датчиков расхода топлива, наполнения бункеров, фиксация выгрузки свой-чужой, электронных весов, глубины заделки семян, распознание агрегируемых орудий позволяет получить фактические он-лайн данные о ходе агротехнологических операций.

Окупаемость таких систем зависит в первую очередь от хищений на предприятии и неэффективности использования техники. По данным предприятий осуществляющих установку блоков мобильного контроля экономия топлива в среднем составляет 30%-50%, а так же увеличивается производительности труда и улучшается качество работ. При этом каналом связи выступает сотовая связь осуществляющая передачу информации СМС сообщениями, а для определения местоположения системы глобального позиционирования GPS или ГЛОНАС.
В любом случае инвестор и руководитель получают мощный механизм контроля за работой техники и персонала, что в свою очередь поднимает дисциплину и управляемость всех подразделений предприятия.
Упоминая про агротехнологии нельзя не опметить научный подход (в совокупе с программным комплексом и системой мониторинга техники) к планированию агротехнологических операций исходя из совокупности почв, механического состава, склонов, влагообеспеченности, температурных данных, анализа истории полей, наличия питательных веществ в почве.

Результатом автоматизации с применением компьютерных программ и систем мониторинга, а так же выстраивания агротехнологий на научной основе аспирантами Тимирязевской академии под руководством академика Кирюшина В.И. является «Русский гектар Урожай» входящий в ГК «Синергия». Средняя урожайность по зерновым увеличилась в 1,75 раза или на 175%, при том, что затраты на гектар поднялись менее инфляционного подорожания ГСМ, СЗР и ТМЦ. Иными словами, объемы закупки ТМЦ не поменялись, а урожайность значительно повысилась относительно валового сбора предыдущих лет, а так же относительно средней урожайности по области.
Необходимость научного подхода в растениеводстве можно показать на одной не оправданно забытой агро-технологической операции – раскислению (известкованию или гипсованию) почв.

За годы перестройки объемы выравнивания кислотности упали с 4,7 млн. га. до 0,2 млн. га. Внесение удобрений при этом сократилось не в 23 раза, а в 7 раз, что говорит о дальнейшем росте показателя Нр в сторону кислотности. Повышенная кислотность стала лимитирующим фактором на многих агропредприятиях, особенно производящих сахарную свеклу.

Потери каждый может посчитать сам как по неусвоенным удобрениям, так и по потере урожайности.

Для примера приведены средние данные потери урожайности по Курской области и данные по картофелю проведенные на одном из хозяйств.

Резервы рентабельности при хранении зернана хозяйстве.

При простой перевалке через элеватор аграрий должен элеватору заплатить за приемку, очистку, отгрузку и несколько дней хранения – 400-450 руб./тн. Ежемесячные затраты на хранение составят в среднем 88 руб./тн.
Анализ статистических рядов показывает, что цена на зерно в течении года колеблется в пределах 1000-1500 руб./тн.

Элеватор зачастую съедает львиную долю этой разницы и аграрию с учетом стоимости денег и затрат на хранение нет экономической выгоды держать зерно.
Ситуация меняется если у сельскохозяйственного производителя свои мощности по хранению, но в зависимости от года их то не хватает, то они избыточны. Зерномешков 200-250 тонных аграрий может приобрести ровно столько, сколько собрано зерновых.

При этом совокупные затраты на хранение составят 230-250 руб./тн. с учетом техники или 150 руб./тн. без техники. .

№№ п/п Наименование услуг Ед. изм. Цена без НДС (руб. коп.) 1 Подача и уборка вагонов ОАО «РЖД» под погрузку, выгрузку. вагон 3949 — 70 2 Взвешивание на жел. дор. весах вагон 835 — 45 3 Плата за пользование вагонами(1 час): -обыкновенные вагоны -хопперы, цементовозы -цистерны, зерновозы ваг/час 49 — 30 46 — 70 59 — 10 Свыше одного часа: -обыкновенные вагоны -хопперы, цементовозы -цистерны На вагоны стран СНГ применяется коэффициент1,3. ваг/час 113 — 00 92 — 80 134 — 60 4 Плата за время, затраченное на подачу- уборку вагонов: -обыкновенные вагоны -хопперы -цистерны вагон 254 — 40 241 — 20 303 — 60 5 Коммерческие услуги по оформлению, раскредитованию перевозочных документов, переадресовке вагонов, оформлению учетных и накопительных карточек, оформлению плана погрузки и прочие. Вагон / операция 300 — 00

Создание пункта погрузки зерна при наличии ЖД подъездных путей — «мобильная погрузка в вагон окупается» за месяц даже при стоимости погрузочных работ в 50 руб./тн.

Много слагающих факторов имеет себестоимость и каждый из факторов обладает многообразием деталей от которых зависит стоимость выращивания определенной культуры. Я остановился лишь на некоторых аспектах и на некоторых примерах из практики.

Для обсуждения плюсов и минусов мы с Вами и собираемся на мероприятиях где можем задать интересующие вопросы, высказать свое мнение и обсудить опыт применения и финансовые результаты технологических решений.
Я приглашаю всех к активному диалогу и открытому обсуждению по любой позиции, так как по любой из озвученных тем есть развернутая презентация и информация о поставщиках.

Рентабельность сельскохозяйственного производства и ее показатели

Рентабельность служит одним из показателей эффективности производства. Этот показатель применяется для характеристики эффективности ис­пользования производственных затрат и является обобщающим, так как дает общую характеристику эффективности использова­ния всех факторов производства, имеющих рыночную оценку.

В целом рентабельность характеризует результат хозяйствен­ной деятельности за определенный период и рассчитывается как отношение полученной прибыли к вложениям в основные и обо­ротные средства. Рентабельность служит необходимым условием формирования финансовых ресурсов хозяйствующих субъектов, обеспечения расширенного воспроизводства и совершенствова­ния организационно-технических основ производства.

Устойчивость и рост рентабельности обеспечиваются развити­ем и повышением отдачи основных и оборотных средств, их опти­мальной структурой, интенсификацией производства и ростом производительности труда. Интегрированным выражением повы­шения рентабельности является относительный рост прибыли по отношению к затратам.

В экономическом анализе выделяют следующие виды рента­бельности: народно-хозяйственную, отраслевую (по отраслям эко­номики — сельское хозяйство, промышленность, торговля и т. д.), внутриотраслевую (по видам продукции и товарным группам — животноводство, растениеводство, производство зерна, пшеницы, свинины и т. п.), общую и хозрасчетную.

Каждая отрасль народного хозяйства имеет свою систему показа­телей рентабельности. В сельском хозяйстве это валовой доход, чи­стый доход, общая прибыль, прибыль в расчете на 100 га сельскохо­зяйственных угодий или пашни, прибыль в расчете на одного сред­негодового работника, прибыль в расчете на один человеко-день, норма прибыли, окупаемость затрат. Эти же показатели применя­ются для расчета рентабельности в отдельных отраслях хозяйства.

Валовой доход (ВД) — разница между стоимостью валовой про­дукции (ВП) и производственными материальными затратами.

Чистый доход (ЧД) — разница между валовой продукцией и со­вокупными (полными) затратами на ее производство.

Валовая прибыль (ПРв) — финансовый результат от производ­ственной и непроизводственной деятельности предприятия с точ­ки зрения доходности, это общий объем реализованной товарной продукции по цене продаж за вычетом затрат на производство и реализацию товарной продукции.

Прибыль от реализации рассчитывают как разницу между де­нежной выручкой от реализации товаров и услуг и полной себе­стоимостью на производство и реализацию.

Чистая прибыль определяется как валовая прибыль минус нало­ги, не учтенные в себестоимости.

Перечисленные показатели являются абсолютными. Они ха­рактеризуют эффект, общий результат. Однако без соотношения с затратами по ним нельзя судить об эффективности используемых ресурсов.

Рентабельность является показателем сравнительной эффек­тивности производственной или всей деятельности предприятия при сопоставлении стоимостного результата с материально-де­нежными затратами. Кроме того, рентабельность является инди­катором, определяющим для предприятия наиболее выгодные виды продукции.

Если говорить обобщенно, то в сельском хозяйстве уровень рентабельности определяют как отношение прибыли к себестои­мости, %:

уровень рентабельности по чистому доходу

Rч = 100,

уровень рентабельности по прибыли от реализации

Rр = 100,

где Спр — себестоимость производственная, руб.; Сп — себестоимость полная (производственная и реализационная), руб.; ПРр — прибыль от реализации про­дукции.

Приведенные показатели характеризуют величину эффекта на единицу потребленных ресурсов.

При отрицательной рентабельности может быть использован коэффициент окупаемости затрат (Коз), который показывает объем денежной выручки (В) на 1 руб. полных затрат (СпР):

Коз = ,

Также для характеристики эффективности использования фон­дов предприятия используется норма прибыли (Нпр), которая ха­рактеризует уровень доходности долгосрочных затрат в виде сред­негодовой стоимости основных производственных фондов (СОПФ) и материальных оборотных средств (Соб):

Проектирование и бизнес-план развития земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Вопрос 1. Проектирование земельного участка. Концепция и бюджет землепользования

При проектировании участка учитывают все подземные коммуникации (газопровод, водопровод, канализация и др.). Например, при расположении на участке сетевого газопровода, закладка которого проходит на глубине 0,8 м, по техническим условиям эксплуатации запрещается посадка деревьев с мощной корневой системой ближе, чем на 1,5 м от газопровода.

Очень важно при проектировании учитывать микроклимат, в большой степени зависящий от рельефа местности, в которой находится участок. Микроклимат участка во многом зависит и от ориентации его относительно сторон света и имеющихся насаждений. Расположение деревьев с густыми кронами или сплошного забора по северной стороне участка надежно защищает плодово-ягодные культуры от суровых северных ветров. Обсадка его, особенно при небольшой площади, деревьями, плотным кустарником в виде живой изгороди или ограждение со всех сторон сплошным забором вызывает застой воздуха, повышает влажность его и почвы и отрицательно сказывается на всем микроклимате усадьбы. Эти явления больше ощутимы в средней полосе и северных районах страны.

При проектировании обращают внимание и на рельеф участка. Равнинное место удобно для посадки газонов, создания спортивных площадок, сада и огорода. Однако оно мало подходит для создания искусственного ландшафта на разных уровнях из-за значительных трудозатрат.

На участках с уклоном, особенно на юг или юго-запад, хорошо растут овощи, здесь открывается большой простор для проявления творческих возможностей при создании декоративного ландшафта в виде террас, лестниц, подпорных стенок.

Количество сортов плодово-ягодных культур и насаждений, а также правильный подбор овощей для участка определяется составом почвы; например, для овощей лучшая почва — пойменная или осушенный торфяник, для закладки сада — суглинистая или супесчаная. При этом пользуются подробными картами почв, имеющимися в каждом районе, колхозе или совхозе. Установить тип почвы можно и практическим путем — скатыванием комочка влажной почвы между пальцами в виде жгутика. Глинистую почву определяют по легкому свертыванию из него колечка без трещин, тяжелую суглинистую — по незначительному растрескиванию и среднесуглинистую — по значительному; разламывание колечка характерно для легкой суглинистой почвы, не скатывание влажного комочка в жгутик — для супесчаной. Пробы берут на глубине 10—15 см от поверхности почвы в разных местах участка.

Немаловажное значение для посадок имеет уровень грунтовых вод. Если нет выкипировки из плана съемки района расположения участка, где указан уровень грунтовых вод, его легко установить своими силами. В середине лета, при условии, что с весны нет резких климатических отклонений (очень поздняя весна или дождливое лето) в нескольких местах участка бурят скважины глубиной 1,5—2 м, а через некоторое время, когда в них отстоится вода, мерной линейкой определяют уровень воды до поверхности почвы; при отметке меньше 1 м планируют дренаж всего участка. В противном случае при ливневых осадках может произойти заболачивание, что может вызвать гибель всех посадок.

В проекте участка необходимо предусмотреть организацию территории с отдельным расположением хозяйственных построек, сада-огорода и места для отдыха.

Помещения хозяйственных построек рекомендуется проектировать в соответствии с действующими Строительными нормами и правилами (СНиП), которые предусматривают следующие площади (не более): сарая для хранения хозяйственного инвентаря и твердого топлива — 15 м2; помещения для скота и птицы — 40; гаража для автомашины — 18 и мотоцикла — 6; летней кухни — 10; для летнего душа — 4; теплицы — 20; хозяйственного помещения, оборудованного плитой и водопроводом,— 20; хозяйственного навеса — 15; погреба — 8 и бани — 12 м2.

Расстояние между домом и хозяйственными постройками должно быть не менее 12 м.

В хозяйственной зоне желательно предусмотреть устройство дороги и ворот для отдельного сообщения, минуя главный (фасадный) вход на усадьбу, что удобно при заготовке на зиму кормов и топлива, для выгона скота и многих других работ. При проектировании сада и огорода, следует учитывать трудозатраты, климатические условия и, прежде всего, исходить из того, чтобы урожай в значительной мере удовлетворял потребности семьи в овощах, фруктах и ягодах.

Для сада площадью 0,08—0,10 га (8—10 соток) рекомендуется следующий примерный состав культурных насаждений: 10 яблонь (5 зимних сортов, 3 осенних и 2 летних сорта), 2 груши, 8 корней вишни и сливы, по 15 кустов черной и красной смородины, крыжовника; 20 — малины и 250—300 — земляники. Для южных районов страны рекомендуется несколько иной состав насаждений: 8 яблонь (4 зимних и по 2 осенних и летних сорта); по 2 абрикоса, персика, черешни, сливы; 20—30 кустов винограда и 300 — земляники.

В рядах плодово-ягодных культур и между ними принято соблюдать следующие минимальные расстояния:

— Расстояния между постройками и деревьями должны быть не менее 5—6 м и от границ соседнего участка не менее половины расстояния междурядья для данной породы.

— Вдоль границы участка в 1 м от забора рекомендуется высаживать кустарники — малину и смородину.

Указанные разрывы между плодово-ягодными насаждениями необходимо соблюдать, хотя при посадке саженцев эти расстояния и кажутся неоправданно большими. Однако через 10—12 лет, когда деревья и кустарники разрастутся, нарушение расстояний приведет к снижению урожайности всех культур.

При закладке огорода необходимо обязательное соблюдение правила, предусматривающего возвращение какой-либо культуры на прежнее место только через три-четыре года. Для этого площадь участка, отводимую под огород, разбивают на четыре-пять частей (в зависимости от вида высаживаемых овощей) и ежегодно перемещают выращиваемые культуры з одном направлении, или заводят тетрадь учета, где отмечают год и место посадок.

При расположении участка фасадной стороной на север или юг, сад рекомендуется размещать в западной или восточной его части с таким расчетом, чтобы он с соседним садом составлял единый массив. Огород и плодово-ягодные кустарники в этом случае размещают на другой стороне участка; такая планировка возможна при ширине его не менее 20 м. При расположении участка фасадной стороной на восток или запад сады рекомендуется размещать на одной его половине ближе к дому, а огород и плодово-ягодные кустарники — в глубине усадьбы; при такой планировке огород будет хорошо освещен полуденным солнцем.

Декоративное оформление участка предусматривает создание зоны или уголка отдыха, спортивных и детских площадок, цветников, газонов и лужаек, искусственных водоемов, беседок, пергол, трельяжей и т. п. Оборудование же внутреннего дворика камином-грилем придает ему своеобразный уют и делает его как бы продолжением жилого помещения.

Проектируя места для отдыха, надо учитывать интересы всех членов семьи: для увлекающихся спортом выделить места на участке под спортивные площадки, для детей — под песочницу, качели и т. п. Рядом с гаражом желательно для мойки автомашины и профилактических работ иметь площадку, которую можно использовать как мастерскую на открытом воздухе.

Особое внимание следует уделить оформлению фасадной, обращенной на главную улицу, стороны участка. При близком расположении дома к ее проезжей части, как правило, разбивают палисадник из декоративных растений, составляющих в этом случае общее озеленение улицы.

При расположении дома в глубине участка оформление фасадной части его имеет больше творческих возможностей в иллюзорном увеличении пространства перед домом.

Один из важных элементов декоративного оформления участка — правильный подбор сочетаний фактуры поверхности отделочных материалов и зелени. Трельяжи и перголы, окрашенные в светлые (белый, серый, желтый) и различные пастельные тона или выполненные из хорошо оструганной древесины, покрытой светлым лаком, и зеленые вьющиеся растения создают особый колорит уюта и ухоженности. Небольшие дорожки различного рисунка из бетонных плит неправильной формы с травяным покровом между ними хорошо вписываются в любую композицию усадьбы, а подпорные стенки, выложенные из кирпича, гальки, природного камня, отделанные расшивкой в сочетании с деревянными скамьями, ступенями, полками, оформленные декоративной зеленью, дополняют живописность композиции и придают ей художественную законченность.

Хозяйственная зона — сарай для скота и птицы с выгульным двором — отнесена как можно дальше от дома, но выгульный двор имеет подъезд с воротами со стороны главной улицы. Рядом расположены дворовый туалет и ящик для отходов (компоста). От этой зоны к дому проложена благоустроенная пешеходная дорожка с твердым покрытием.

Огород спланирован единым массивом вдоль внутренней стороны ограды. Сад расчленен на две части, в каждой из которых можно заложить отдельный вид плодово-ягодных деревьев: в центре участка — косточковые (вишня, слива и др.), в другой части — семечковые (яблоня, груша и др.).

Зона отдыха; размещена в центре усадьбы, она включает полукруглую невысокую подпорную стенку, разделяющую газон с бассейном и детскую площадку.

Декоративное оформление участка состоит из газонных покрытий с крупными деревьями и цветника, расположенного в палисаднике.

Все зоны соединены между собой пешеходными дорожками с твердым покрытием.

Среди них планировочные решения, рассчитанные на ведение минимального, ограниченного и развитого подсобного хозяйства, а также для участков, одноквартирных домов усадебной застройки и сельских жилищно-строительных кооперативов.

При необходимости проектирования даже сложного по конфигурации участка сначала выбирают базовый вариант, ориентируясь на наиболее соответствующий конкретным условиям, а затем творчески дорабатывают отдельные элементы композиции.

Вопрос 2. Содержание основных разделов бизнес-плана развития земельного участка

проектирование земельный участок

Резюме — это, по сути, «бизнес-план в бизнес-плане». Его следует писать после того, как будет написан основной план. Его основное назначение — убедить потенциального инвестора еще до прочтения бизнес-плана в верности выбранной стратегии бизнеса. Его объем обычно составляет 2-3 страницы.

Содержание резюме проекта:

· Проект: Название проекта, описание его местоположения, сущности, юридического статуса.

· Миссия проекта: Краткое описание цели проекта.

· Конкурентные преимущества проекта: Обоснование конкурентоспособности проекта.

· Требуемое финансирование: Необходимый объем инвестиций, возможное количество инвесторов, форма и условия получения капитала.

· Ожидаемые результаты: Дата начала реализации проекта, дата выхода на проектную заполняемость, прогнозируемый валовый годовой доход, прогнозируемый чистый операционный доход, прогнозируемая чистая прибыль, срок окупаемости и т.д.

· Вывод: Краткое обоснование необходимости реализации проекта.

При разработке бизнес-плана проектов развития недвижимости необходимо учитывать, что особое значение для реализации проекта имеет его местоположение, в связи с чем, как в резюме, так и в основной части бизнес-плана должен быть дан анализ местоположения, юридическом статусе земельного участка, указаны конкурентные преимущества, которые обусловлены экономическими и физическими особенностями объекта недвижимости.

Основная часть бизнес-плана начинается с раздела, в котором описывается тот продукт (услуга), который Вы хотите предложить Вашим будущим покупателям. Потенциальный инвестор не согласится на сотрудничество при отсутствии информации о том, что подразумевает под собой продукт (услуга).

В случае написания бизнес-плана развития земельного участка содержание этой части бизнес-плана можно представить следующим образом:

· название проекта;

· инициаторы проекта (организация — инициатор, ее статус, год создания, специализация, иные особенности);

· описание имущественно-земельного комплекса: площадь и географические характеристики, кадастровый номер, юридический адрес и статус земельного участка, наличие улучшений;

· анализ местоположения имущественного комплекса: описание местоположения, анализ транспортной доступности (наличие остановок различных видов общественного транспорта, станций метрополитена), удаленность от центра, анализ локального окружения (окружающих объектов недвижимости, их юридического статуса), а также района в целом;

Описывая проект, необходимо указать на перспективы развития проекта.

Анализ рынка. Данную часть бизнес-плана предлагается представить в виде следующих составляющих:

· анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости региона (города): итоги развития рынка за предшествующий период, современное состояние (деловая активность, ценовая ситуация, доходность инвестиций в недвижимость), тенденции его развития, факторы, определяющие перспективы развития рынка с учетом состояния и тенденций развития экономики и социальной сферы региона, чувствительности рынка к изменениям в экономике, цикличности развития рынка;

· анализ сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит избранный проект: определение рынка (рынок жилой, офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости), его региональные особенности, наиболее значимые проекты, их параметры, возможности для развития рынка;

· анализ рыночного окружения проекта: описание района с точки зрения сегмента рынка, наличие потенциальных конкурентов, интенсивность движения, наличие большого скопления населения в районе, а также количество проживающего рядом с территорией населения, его возрастная категория, наличие и направления миграции населения и пр.);

· конкурентная среда проекта: конкурирующие объекты и проекты, их физические и экономические характеристики, преимущества и недостатки, возможности появления новых конкурентов, выводы для предлагаемого проекта.

Концепция проекта представляет собой обоснование выбора типа и характеристик создаваемого объекта недвижимости, разработанное на основе анализа рынка, тенденций его развития, конкурентной среды, местоположения и базирующееся на критерии наиболее эффективного использования объекта. Концепция предполагает сравнение возможных вариантов использования объекта (земельного участка, существующего здания или сооружения) и выбор наиболее эффективного варианта. Концепция проекта, как правило, включает в себя, следующие пункты: общая информация о проекте (цель проекта, обоснование выбора наиболее эффективного использования), основные физические характеристики проекта, наличие инженерного обеспечения, основные архитектурно-конструкторские решения, описание функционального зонирования имущественного комплекса, возможные дополнительные услуги для пользователей, конкурентные преимущества проекта.

Обязательным приложением или составной частью этого раздела является предоставление плана земельного участка (или объекта недвижимого имущества), а также описание его особенностей.

Целью маркетингового плана являются составление программы продвижения объекта, учитывающей конкурентные преимущества объекта и потребности группы его потенциальных покупателей (арендаторов), и ее примерный бюджет, а также формирование ценовой политики и прогноза заполняемости объекта.

План реализации проекта раскрывает этапы, сроки и порядок создания планируемого объекта недвижимости (строительства или реконструкции объекта).

План реализации проекта содержит изложение хода реализации проекта, порядок взаимодействия между его основными участниками, который включает в себя следующие элементы:

· организация взаимодействия с инвестором, (собственником) объекта;

· привлечение, координация и контроль качества работ подрядчиков;

· организация маркетинговой и брокерской деятельности, обеспечивающих привлечение покупателей (арендаторов);

· описание системы бухгалтерского учета и финансового менеджмента, обеспечивающих формирование бюджета, организацию финансовых расчетов, учета и отчетности;

· обслуживание объекта и эксплуатации инженерных систем;

· функционирование системы охраны объекта, включая технические средства и службу безопасности объекта;

· осуществление рекламной деятельности, деятельности по продвижению и формированию позитивного имиджа объекта.

Этот раздел бизнес-плана призван обобщить материал предыдущих частей и представить их в стоимостном выражении.

Целями его разработки являются составление прогноза финансовых результатов проекта и оценка эффективности проекта.

В этот раздел включаются следующие позиции:

· Расходная характеристика проекта;

· Доходная характеристика проекта;

· План финансирования проекта;

· Финансовые результаты проекта.

В плане финансирования проекта описываются все источники финансирования: собственные средства, заемные средства, средства прямых инвесторов — участников проекта.

Одним из источников финансирования может являться собственный капитал. В соответствии с суммой вложенного собственного капитала создается график поступления денежных средств. В случае, если источником финансирования является заемный капитал, производится расчет «графика привлечения кредита», который учитывает общий срок кредита, размер кредита, ставку кредита, срок выплаты процентов по кредиту, а также тела кредита. В дальнейшем производится обоснование стабильности поступления денежных доходов, что является одним из факторов, подтверждающих необходимость реализации бизнес-плана.

Понятие риска, его оценки, прогнозирования и даже управления им — на сегодняшний день немаловажные категории, используемые во всех сферах бизнеса.

При разработке бизнес-плана наиболее важным является умение заранее предугадать все типы рисков, с которыми авторы могут столкнуться, источники этих рисков и момент их возникновения. А затем разработать меры по сокращению этих рисков и минимизации потерь, которые они могут вызвать.

Чем глубже проработана эта проблема, тем выше будет доверие потенциальных партнеров и инвесторов. Доверие проявляется только к тем, кто способен заранее предсказать возможные трудности и объяснить, объяснить алгоритм реализации проекта и предоставить определенные гарантии в эффективности вложения финансовых средств в предлагаемый проект.

Ассортимент рисков весьма широк: от пожаров и землетрясений до забастовок и межнациональных конфликтов, изменений в налоговом регулировании и колебаний валютных курсов. Конечно, вероятность каждого типа риска различна, так же, как и сумма убытков, которые они могут вызвать. Необходимо оценить то, какие риски наиболее вероятны, и во что они могут обойтись.

Для этого в данном разделе производится SWOT-анализ, целью проведения которого является систематизация всей имеющейся информации о проекте для четкого представления его преимуществ и недостатков, что позволит выбрать оптимальный путь его развития.

Для того чтобы оценить сильные и слабые стороны проекта, нам необходимо выбрать критерии и затем определить, что является сильной, а что слабой стороной для проекта, по каждому из выбранных критериев. В качестве критериев в основном рассматриваются организационные, производственные, финансовые, маркетинговые аспекты проекта.

Далее производится определение рыночных возможностей и угроз, которое проводилось по аналогичной методике, но критериями для оценки будут являться факторы спроса и конкуренции.

Итогом данной аналитической работы является составление матрицы SWOT, которая поможет определить, какие шаги могут быть предприняты для успешного развития проекта, а также какие проблемы необходимо решать в первоочередном порядке путем сопоставления составляющих SWOT, описанных ранее.

В приложениях к бизнес-плану приводятся документы, не являющиеся частью основного текста, но на которые есть ссылки в бизнес-плане.

Наиболее часто в приложениях приводят следующие документы: технические данные по продукции, копии контрактов, лицензий, патентные документы, копии документов, из которых взяты исходные данные, сообщения консультантов по продукции и рынкам, анкетные данные руководящих работников, сведения о порядке и методах проведения исследований, прейскуранты поставщиков.

Список литературы

1. Смирнова М.А. Типология объектов недвижимости. Методические указания для проведения семинарских занятий. М.: ГУЗ, 2005.

2. Лепехин П.А., Обухов Д.А. Лекционный материал по дисциплине «Типология объектов недвижимости». 2011.

Размещено на Allbest.ru

…

Бизнес-план “Продажи земельных участков”

Описание бизнес-плана «Продажи земельных участков»

Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России и СНГ.

Цель проекта: привлечение инвестиций для выкупа участка площадью 35 Га, подведения к нему коммуникаций с последующей реализацией земельных участков под индивидуальное жилое строительство площадью 6 и 8 соток.

Общая площадь участка – 35 Га

Наличие близлежащих коммуникаций

Исключительные видовые характеристики

Объект имеет выгодное транспортное расположение

Близость участка к поселковой инфраструктуре и Крыму

Количество участков для реализации

Выдержки из исследования:

В рамках проведения настоящего исследования были проанализированы объекты недвижимости первичного рынка в *** районе и в ***, а также объекты вторичного рынка *** района, которые потенциально могут составить конкуренцию.

Основные клиенты, которые покупают недвижимость на вторичном рынке в *** районе – это жители *** регионов.

Наибольшим спросом пользуются земельные участки без подряда на строительство – ***%. Спрос на готовые дома с участками немного ниже и составляет ***%. В настоящий момент наблюдается тенденция повышения интереса к готовым, либо строящимся коттеджам. Спрос на таунхаусы заметно меньше и составляет ***%. Около ***% опрошенных россиян предпочитают каждое лето снимать себе новое жилье. Купить квартиру хотят около ***% россиян.

Прогноз финансового результата проекта:

ВЫРУЧКА В ПЕРИОД		2 кв.	3 кв.	4 кв.	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.
	млн. руб.
участки без подряда на берегу моря (1 линии)	шт.
участки без подряда 2 линии (8 сот.)	шт.
участки без подряда 2 линии (6 сот.)	шт.
участки без подряда 3 линии	шт.
участки без подряда 4 линии	шт.
ИТОГО: