Структура агентства недвижимости

Эффективная модель агентства недвижимости: стратегия, бизнес-процессы, организационная структура

Роман Исаев

Эксперт по организационному развитию и процессному управлению

Партнёр ГК «Современные технологии управления»

Руководитель проектов организационно-корпоративного развития

Профессиональный бизнес-тренер и специалист по Business Studio

Автор 5 книг и более 30 публикаций в научно-практических журналах

Автор и разработчик моделей и решений для системы Business Studio, которые на протяжении многих лет активно внедряются и используются в организациях России и СНГ

Высокая конкуренция, особенности клиентов и изменение рынка, постоянное появление новых технологий требуют от агентств недвижимости построения эффективной и гибкой модели организации деятельности и управления (далее — Модель). Такая модель включает в себя 3 главных компонента: стратегия развития, бизнес-процессы, организационная структура. При построении модели используются профессиональные системы бизнес-моделирования и эталонная (типовая) модель агентства недвижимости, которые будут рассмотрены в настоящей статье.

Необходимо оцифровать бизнес агентства недвижимости, т. е. перевести всю информацию о стратегии, бизнес-процессах, организационной структуре и других компонентах деятельности в электронный формат. Это позволит решить много практических задач по развитию, значительно улучшить показатели KPI, обеспечить рост продаж и клиентской базы, снижение издержек и операционных рисков.

Этапы разработки эффективной модели агентства недвижимости

1. Разработка стратегии, включая сбалансированную систему показателей BSC/KPI

• Назначение руководителя проекта и рабочей группы по построению Модели.
• Корпоративное обучение по организационному развитию и бизнес-моделированию.
• Проведение стратегического анализа, включая детальные маркетинговые исследования и бенчмаркинг.
• Внедрение системы бизнес-моделирования Business Studio и Эталонной (типовой) модели агентства недвижимости .
• Разработка стратегических целей и стратегических карт агентства недвижимости (в формате сбалансированной системы показателей BSC / KPI).
• Разработка показателей KPI (Рис. 6) и проектов (задач) для достижения стратегических целей, формирование счётных карт.

2. Описание и оптимизация бизнес-процессов

• Постановка целей и задач описания и оптимизации бизнес-процессов.
• Назначение ответственных за описание и оптимизацию бизнес-процессов.
• Корпоративное обучение по процессному управлению.
• Разработка базовых моделей: дерево (реестр) бизнес-процессов (Рис. 2), системная архитектура (Рис. 9), библиотека документов (Рис. 5).
• Распределение ответственности в бизнес-процессах, назначение владельцев бизнес-процессов (Рис. 3).
• Графическое описание выбранных бизнес-процессов в формате «как есть, AS-IS» (Рис. 4).
• Разработка показателей KPI для контроля и измерения бизнес-процессов (Рис. 6).
• Анализ и оптимизация выбранных бизнес-процессов. Может применяться метод функционально-стоимостного анализа (ФСА) бизнес-процессов для расчёта их себестоимости и снижения издержек.
• Формирование регламентирующей документации (регламенты бизнес-процессов и процедур).

3. Описание и оптимизация организационной структуры

• Разработка организационной структуры в формате «как есть, AS-IS» (Рис. 7–8).
• Анализ и оптимизация организационной структуры.
• Расчёт оптимальной численности персонала на основе трудоёмкости бизнес-процессов.
• Формирование регламентирующей документации (положения о подразделениях, должностные инструкции).
• Разработка и развитие системы мотивации персонала (на основе показателей KPI бизнес-процессов и стратегических целей).

4. Построение электронной базы знаний и единого центра управления агентством недвижимости

• Построение и актуализация электронной базы знаний и единого центра управления выполняются в автоматическом режиме с помощью системы бизнес-моделирования на основе результатов выполнения задач из пунктов 1–3.
• Интеграция с другими системами агентства недвижимости (CRM-система, система электронного документооборота и др.).
• Разработка системы обучения и тестирования персонала на основе электронной базы знаний.

Рис. 1. Электронная база знаний и единый центр управления агентством недвижимости

Основные компоненты Модели

Рассмотрим далее основные компоненты Модели (Рис. 2 — 9), которые имеют формат графических моделей и информационных справочников (иерархических списков). Предлагаем для самооценки уровня зрелости (детализации и проработки) модели собственного агентства недвижимости заполнить чек-лист (Таблица 1).
Шкала для оценок следующая:

• 0 — отсутствует / не разработано / не используется;
• 1 — частично разработано / давно не актуализировалось / редко используется;
• 2 — разработано и отвечает требованиям / активно используется.

Результаты согласно средней оценке:

• 0 — 0.66: низкий уровень зрелости;
• 0.66 — 1.33: средний уровень зрелости;
• 1.33 — 2: высокий уровень зрелости.

Таблица 1. Оценка уровня зрелости (детализации и проработки) Модели агентства недвижимости

№	Название модели / информационного справочника	Оценка
1	Стратегические цели и стратегические карты
2	Дерево (реестр) бизнес-процессов
3	Графические модели бизнес-процессов
4	Показатели KPI бизнес-процессов
5	Библиотека документов
6	Организационная структура
7	Системная архитектура (автоматизация)
	Средняя оценка (сумма оценок / 7)

Рис. 2. Дерево (реестр) бизнес-процессов агентства недвижимости (верхний уровень)

Рис. 3. Матрица распределения ответственности в бизнес-процессах агентства недвижимости (В — владелец бизнес-процесса, И — исполнитель)

Рис. 4. Графическая модель процедуры «Выполнение сделки купли-продажи»

Рис. 5. Библиотека документов по бизнес-процессам (фрагмент)

Рис. 6. Контроль показателей KPI бизнес-процессов и реализации стратегии

Рис. 7. Организационная структура агентства недвижимости,
в виде иерархического списка (верхний уровень)

Рис. 8. Организационная структура агентства недвижимости,
в виде графической схемы (верхний уровень)

Рис. 9. Системная архитектура агентства недвижимости (фрагмент)

Инструменты для разработки Модели

1. Система бизнес-моделирования

Основная задача профессиональной системы бизнес-моделирования — это создание комплексной электронной модели бизнеса (Enterprise Architecture) для обеспечения его эффективной работы и развития. Автоматизируются все основные управленческие и организационные задачи (см. Рис. 10): от разработки стратегии до контроля достижения показателей KPI и анализа эффективности.

Хотелось бы обратить внимание на главную функцию системы бизнес-моделирования — это автоматическое формирование и обновление всей регламентирующей документации на основе графических моделей и информационных справочников. Это экономит большое количество времени и средств при разработке, развитии и поддержании актуальности Модели агентства недвижимости.

Наиболее распространённой в России является система Business Studio (разработчик ГК «Современные технологии управления»).

Рис. 10. Задачи системы бизнес-моделирования

2. Эталонная (типовая) модель агентства недвижимости

Эталонная (типовая) модель агентства недвижимости (reference model, master model) — это система взаимосвязанных графических моделей, документов и справочников, описывающих деятельность и управление агентства недвижимости (риэлторского центра). Технически она реализована в виде базы данных в программном продукте Business Studio.

Типовая модель является эффективным инструментом и информационно-практическим пособием по формализации и совершенствованию деятельности агентства недвижимости. Для многих организаций она уже стала «настольной энциклопедией» (электронной базой знаний), которая используется непрерывно в течение многих лет.

Типовая модель может быть успешно использована как организациями, которые только начинают формализацию своей деятельности с помощью современных технологий управления, так и организациями, которые продолжают развивать и оптимизировать свой бизнес.

Благодаря большому объёму информации и широкому практическому применению Типовая модель будет полезна для многих подразделений агентства недвижимости:

• бизнес-подразделения (управления оценки, продаж, аренды объектов недвижимости);
• управление маркетинга;
• управление персонала, включая отдел обучения сотрудников;
• управления бизнес-процессов, методологии, организационного и стратегического развития;
• управление информационных технологий;
• управления операционных рисков.

Типовая модель может быть успешно использована в организациях различных областей деятельности, связанных с недвижимостью:

• агентства недвижимости, риэлторские центры;
• девелоперские, инвестиционные, строительные и управляющие компании.

Практические задачи, решаемые с помощью Типовой модели

• Разработка и реализация стратегии.
• Описание и оптимизация бизнес-процессов агентства недвижимости.
• Оптимизация организационной структуры и численности персонала.
• Построение системы менеджмента качества.
• Построение системы обучения персонала: быстрое и качественное обучение специалистов агентства недвижимости, подготовка полноценных учебных материалов.
• Создание электронной базы знаний и единого центра управления для агентства недвижимости.
• Эффективное и системное выполнение проектов автоматизации и внедрения новых технологий.
• Тиражирование бизнеса, распространение Модели на филиалы и партнёрскую сеть.
• Внедрение в деятельность агентства недвижимости новых идей и успешных практик из отрасли. Возможность видеть изнутри, как работают конкуренты.

Эффекты от внедрения Типовой модели

• Улучшение общих показателей KPI: рост продаж и клиентской базы, снижение издержек, операционных рисков (ошибки, дефекты, сбои), претензий клиентов.
• Улучшение показателей KPI по каждому бизнес-процессу: время выполнения, качество, результативность, себестоимость.
• Значительное сокращение затрат времени и финансов на реализацию проектов и задач организационного развития. Благодаря готовым материалам большую часть проектов и задач можно выполнить собственными силами.
• Минимизация рисков при построении систем управления и реализации проектов за счёт уже апробированных и зарекомендовавших себя решений.

Источники информации:

1. Модель агентства недвижимости: стратегия, бизнес-процессы, организационная структура.

Как открыть агентство недвижимости за 7 шагов

• Бизнес: Недвижимость ; инвестиции от 200 000 руб.; окупаемость от 3 мес.; минимальная площадь от 10 м²
• Сфера бизнеса: услуги

Бизнес-план агентства недвижимости

Какие подводные камни ждут новоиспеченного риэлтора? Какова сумма первоначальных затрат и срок окупаемости? Как приобрести и расширить клиентскую базу? Советы для новичка в риэлторском бизнесе читайте ниже.

Кто такой риэлтор и чем занимается агентство недвижимости

Слово риэлтор (realtor) заимствовано из английского языка и произошло оно от понятия realty, что означает недвижимость. На русский язык оно переводится как «управляющий, работающий с недвижимостью».

В рамках этой специализации данный термин понимается как менеджер по работе с недвижимостью. Собственно, риэлтор – это посредник между продавцом и покупателем, арендодателем (владельцем площади) и арендатором, в задачи которого входит найти самую выгодную комбинацию для своего клиента в зависимости от его потребностей.

В зависимости от вида недвижимости, с которым работает риэлтор, различают и несколько специализаций в данной профессии. В первую очередь рынок подразделяется на первичный и вторичный рынки недвижимости, далее недвижимость делится на коммерческую и жилую. Риэлтор, работающий на любом из вышеперечисленных направлений рынка недвижимости, может совершать сделки либо по аренде, либо по передаче прав собственности на объект, т.е. продаже. Также существует специализация риэлторов, работающих исключительно с элитной или загородной недвижимостью.

Специализация риэлторов позволяет улучшить качество работы. Однако несмотря на очевидную необходимость специализации риэлторов, в Казани она практикуется лишь в нескольких агентствах. Дело в том, что для большинства агентств нерентабельно содержать несколько специализированных отделов. В таких фирмах один риэлтор занимается всеми видами деятельности.

Пример агентства со специализированными отделами – «Авангард-Риэлт», который имеет отделы по вторичной, первичной, коммерческой недвижимости, по ипотеке, по зарубежной недвижимости и по межрегиональным сделкам. Директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович отмечает: «Здесь мы идем по московским стандартам. Специализация обеспечивает лучшее качество услуг. Мы уверены: за этим будущее».

Кроме выбора специализации, риэлтор сам решает, как организовать свою деятельность: либо он может состоять в штате агентства по недвижимости, либо работать самостоятельно, формируя свои базы данных по объектам, размещая рекламу о своих услугах в специализированных СМИ по недвижимости.

Риэлторы-одиночки: кому легче?

Как правило, риэлторы-одиночки – «выходцы» из агентств, набравшие достаточную клиентскую базу для самостоятельного существования. Они работают только на себя, то есть получают полную сумму выручки от сделки, не делясь с агентством. Среди одиночек встречаются как реальные профессионалы, так и профаны, ожидающие легких денег.

Вопрос о том, кому легче и выгоднее работать, сотруднику агентства или самостоятельному риэлтору, сложный. Директор “Регионального агентства недвижимости – Казань» Галиуллина Гульназ Раифовна отвечает на него следующим образом: «Многие опытные риэлторы уходят из агентств и начинают самостоятельную деятельность.

Одиночка работает только на себя, то есть получает полную прибыль, в то время как в агентстве ему достается 30-50% от сделки. Однако чаще всего без поддержки агентства такие риэлторы работают недолго. Дело в том, что работать в одиночку очень трудно. Ведь агентство обеспечивает постоянный заработок, а также содержит необходимую материальную базу.

Есть и такая проблема. Бывают неблагонадежные клиенты, из-за которых риэлтор может потерять крупную сумму и много нервов. Например, такая ситуация: сделка уже начала оформляться, продавцу внесен задаток, и тут клиент неожиданно от нее отказывается. Продавец не возвращает задаток, возникают проблемы. А риэлтор, потратив столько сил, не получает ни копейки за несвершенную сделку. Агентство всегда поддерживает своих сотрудников и в таких случаях. Судя по моему опыту, примерно через полгода многие риэлторы-одиночки возвращаются обратно в агентство». Впрочем, довольно много успешных риэлторов-одиночек. Поэтому этот вопрос не может быть решен однозначно.

Сколько получает риэлтор, работающий в агентстве недвижимости

Зарплата риэлтора исчисляется в процентах от суммы сделки. А сделки бывают разные. К примеру, риэлтор получает от 30 до 50% от сделки продажи (проценты в зависимости от сложности проводимой сделки).

Если это сделка аренды жилья, то здесь, как правило, идет вознаграждение риэлтору в размере стоимости аренды за месяц. Таким образом, если сделка купли-продажи жилья приносит агентству, к примеру, 52 000 руб., риэлтор условно получит 20 000-25 000 руб. При осуществлении сделки аренды квартиры стоимостью 7 500 в месяц риэлтор получит 2 000–3 000 руб.. Хотя такой объем сделок, по свидетельству агентств недвижимости, практически нереален. Он возможен для риэлтора с большим стажем работы.

Впрочем, этот заработок нестабилен. Труд риэлтора напоминает труд менеджера по продажам: здесь многое зависит от психологических качеств работника и от везения.

Схема работы агентства недвижимости

Начинающему агентству необходимо набрать приличную клиентскую базу. Это возможно благодаря интенсивной рекламе. Схема работы такова. Клиент обращается в агентство за помощью. Если достигнута договоренность о работе, клиент заключает с агентством договор о проведении сделки.

Если ему требуется подобрать квартиру для покупки или аренды, то риэлтор выезжает с клиентом по городу, показывая варианты жилья. Если же клиенту нужна другая услуга, например приватизация жилья или продажа собственной недвижимости, то риэлтор занимается оформлением нужных документов. Хотя, как правило, клиенту требуется комплекс услуг.

Например, подобрать квартиру-новостройку, оформить ее покупку по ипотеке, а для внесения первоначального взноса продать собственное жилье. Такой процесс включает в себя множество процедур: подбор квартиры по ипотеке, сбор документов для ипотеки, регистрация сделки, сбор документов для продажи жилья и многое другое. Подобные сделки могут длиться несколько месяцев.

Почему риэлторский рынок переполнен агентствами недвижимости?

Считается, что риэлторский бизнес – легкая нажива. Рынок предложений наполнен, город активно застраивается, продавцов-застройщиков становится все больше и больше. Вот и кажется начинающим риэлторам, что стоит открыть свое дело, и деньги потекут рекой. Большинство опрошенных нами агентств недвижимости уверяют, что на современном риэлторском рынке новичку придется очень нелегко. Почему? Давайте посмотрим, какой путь должен пройти начинающий владелец (учредитель) или директор агентства недвижимости от открытия фирмы с нуля до получения прибыли. Возьмем за исходную ситуацию следующее. Бизнесмен без опыта работы в риэлторской области желает открыть свое ИП или ООО.

Алгоритм открытия агентства недвижимости

Вопрос номер один: открыть свое детище или воспользоваться услугой франчайзинга? На этот счет опять-таки есть разные мнения. С одной стороны, готовый бренд, система и технологии работы – вроде как проторенная дорожка для удачливого бизнесмена.

С другой стороны, многих смущает информация о том, что франчайзинговые фирмы на рынке долго не живут. О причинах этого говорит директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович: «Есть официальные данные о том, что такие фирмы существуют максимум 2-3 года и затем распадаются. Я слышал, что многие покупатели франшиз жалуются на их качество: неразработанные, сырые технологии, которые на деле не работают. А ведь франшиза – дорогое удовольствие, и рисковать приличной суммой денег нет смысла.

Видимо, «федералам» стало тесно на собственном рынке, и они решили развернуться в провинции. Пока что для них это выгодно. А о перспективах на будущее пока говорить сложно. Мы и сами предлагаем некий вид франчайзинга, но на условиях равноценных партнерских отношений. Это наиболее выгодная форма работы».

Итак, если вы решились на приобретение франшизы, необходимо накопить энную сумму. Важны: обмен опытом, взаимопомощь и совместное обсуждение проблем, принятие единых решений. Франчайзинг – это шанс выйти из масштаба малого бизнеса, где все мы успешно работаем в сегмент среднего бизнеса. Начало 2007 года, уже четко обозначившее стагнацию рынка, привело к нам много претендентов на франчайзинг, некоторые из которых, реально оценив ситуацию, сделали выбор.

Несомненно, вашим основным конкурентным преимуществом можеет стать открытие и запуск Интернет портала, который даст толчок развитию всех агентств недвижимости, принесет новые технологии в работу риэлторов. Так же сейчас 70% всех междугородних сделок агенства»Эксперт» проходит с участием Интернет. Франчайзинг в сфере недвижимости – пока совершенно новое направление. Если вы рискнете быть первым – как говорится, флаг вам в руки!

Если вы решили открыть свое дело, надо понять очевидное: агентство недвижимости рентабельно открывать при следующих условиях:

1. большой стартовый капитал;
2. креативность и харизма;
3. наличие деловых контактов;
4. наличие сторонних источников дохода.

Неплохо бы для начала оценить свое потенциальное место на рынке. Для этого можно провести специальное маркетинговое исследование. Удобнее всего будет обратиться в консалтинговую фирму, которая проведет все нужные исследования и даст вам ценные указания – вплоть до того, что и вовсе отговорит вас открывать свою фирму. Заказ маркетингового исследования обойдется в различную сумму в зависимости от сложности поставленной цели.

Например, компания в сфере маркетинговых исследований в качестве параметров анализа конкурентов рекомендует нацелиться на следующие:

• Объем продаж (в натуральном и стоимостном выражении), совокупный по рынку недвижимости и отдельно по каждому из основных конкурентов;
• Затраты на рекламу (рекламные бюджеты) основных конкурентов;
• Структура бюджета по конкурентам (процентное соотношение в стоимостном выражении затрат на разные виды продвижения);
• Места в Рейтингах (в том числе Интернетовских) основных конкурентов по данному рынку с указанием методики данного рейтинга;
• Цены основных конкурентов по каждому сегменту – прайс-листы;
• Система скидок конкурентов;
• Процентное соотношение у каждого конкурента по услугам, предоставляемым в каждом сегменте (Например, 50% – загородная недвижимость, 30% – аренда нежилых, остальное – недорогие новостройки) (в натуральном и стоимостном выражении);
• Планы компаний на данном рынке (в том числе инвестиционные);
• Кадровые перестановки;
• Офисные площади компаний-конкурентов (размер, расположение);
• Соотношение потребителей физических и юридических лиц по каждому сегменту (у каждого конкурента);
• Образцы рекламной и информационной продукции и способы ее распространения.

Совет от матерого бизнесмена

Многие из тех, кто открывает агентство недвижимости, сталкиваются с одной и той же ошибкой – понимание агентства как предприятия. Эта мысль у них сразу начинает доминировать над тем, что все-таки при этом создается бизнес, целью которого всегда является зарабатывание денег.

Они хотят нести добро сотрудникам, хотят сделать свое детище популярным, и при этом забывают одно – задача создания любого бизнеса: вложенные деньги должны работать и приносить владельцу доход. Поэтому вам совет: думайте о своих деньгах и о первоначальной цели. Опрошенные нами агентства недвижимости отмечают: конечно, можно обойтись по минимуму, то есть сэкономить буквально на всем: аренде помещения, рекламе и т. п. Мы возьмем пример масштабного открытия АН со всеми необходимыми составляющими. Поехали…

Пошаговая инструкция

1. Регистрация предприятия

Основатель фирмы может заняться регистрацией самостоятельно. Однако для занятого человека удобно будет воспользоваться услугами юридической фирмы, которая осуществит весь процесс оформления нового агентства. Тогда через неделю вы получите весь пакет документов:

• свидетельство о регистрации фирмы,
• постановку на учет в налоговых органах,
• устав фирмы, в котором прописана вся деятельность работы агентства и др.

2. Разработка прайс-листа и образцов иных документов

О том, как установить размеры тарифов, рассказывает Андреева Елена, директор Сети Агентств Недвижимости «Эксперт»: «Если речь о конкурентных преимуществах, то прежде всего качество услуг и полное сопровождение сделки и клиента «от и до». Демпинговать ценами ( сознательно их занижать гораздо ниже среднерыночных) не стоит, так как это вызывает мнение потребителей, что услуга легко осуществима, и не слишком увеличивает количество сделок, снижая норму прибыли и совокупную прибыль фирмы вообще.

Необходимо уметь объяснить клиенту сущность услуги, что она заключает в себе полный комплекс сопровождения и большую, почти круглосуточную работу риэлтора. Также нужно объяснить степень ответственности фирмы по сравнению с частным маклером, исходя из чего стоимость услуг фирмы и надежность выше. Цена должна быть среднерыночной при высоком качестве обслуживании. Если фирмы имеет особые возможности по обслуживанию, то цена может быть чуть выше».

3. Набор сотрудников

Конечно, наилучшим вариантом будет набор опытных риэлторов по знакомству. В нашем примере набор сотрудников прошел без привлечения рекламы. Если это невозможно, необходимо дать рекламу о наборе сотрудников в специализированные СМИ по работе и по недвижимости или на подобные сайты, либо обратиться за помощью в кадровое агентство.

Количество сотрудников зависит от желания и возможностей учредителя. Как предупреждают директора агентств недвижимости, здесь важно не количество, а качество. Один риэлтор со своей клиентской базой стоит нескольких работников без опыта. Кроме того, потребуется нанять по совместительству главного бухгалтера, кадровика, PR-менеджера, редактора (администратора) сайта, офис-менеджера, водителя с собственным авто, и, по возможности, юриста. Иногда в штате работают психологи.

Необходимо определить величину зарплаты каждого сотрудника. Обычно для риэлтора оклад не предусмотрен, особенно для сотрудника неопытного. Как уже было отмечено, его зарплата исчисляется в процентах от стоимости сделки. Хотя, исходя из требований трудового законодательства, предусматривающего постоянную заработную плату работника, некоторые агентства устанавливают оклад.

Чем тверже фирма стоит на ногах, тем меньший процент платит сотрудникам. Крупные организации могут позволить себе установить комиссионные в 30–50%, мелкие отдают агенту 50–70% от выручки по сделке. Существуют противоположные мнения о том, кого лучше брать на работу: опытных риэлторов или новичков. Преимущества опытных сотрудников очевидны: наработанная клиентская база, то есть относительно стабильный доход.

Однако есть мнение, что они повторяют и все предыдущие ошибки и просчеты. Причем львиная доля этих ошибок связана с юридической стороной деятельности агентства. По мнению некоторых агентств, именно поэтому с опытными риэлторами лучше не связываться. На самом деле, самая благоприятная почва для роста новой риэлторской конторы – это юридическое образование ее основателя. Причем образование качественное, а не то, которое можно получить в любом самом мелком и захудалом учебном заведении. Как известно, юристов у нас бесконечно много, а стоящих специалистов – единицы.

Если же вы чувствуете, что вам недостаточно знаний, не поскупитесь на обучающие курсы для себя и своих риэлторов. Если же подходящего образования нет – не расстраивайтесь, шансы на успех от этого не уменьшаются. Но в графу расходов придется включить зарплату для юриста, а хороший юрист, как известно, «стоит» недешево (примерно, 30-100 000 руб. в месяц).

Новоиспеченному директору АН будет полезно полистать сочинение Гарри Келлера, владельца самого крупного в Америке агентства недвижимости. Книга называется «Как стать миллионером, продавая недвижимость». Конечно, американский бизнес сильно отличается от нашего, однако у автора есть что взять на заметку.

4. Аренда офиса

Конечно, можно снять офис площадью 12 кв. м. в труднодоступном или промышленном районе, однако вряд ли это пойдет на пользу вашему бизнесу. Ведь многие клиенты, в первый раз попав в агентство, оценивают его по внешним признакам. По одежке встречают – при виде маленького тесного офиса с древней мебелью и отваливающимися обоями клиент может просто развернуться и уйти.

Говоря о тонкостях психологии клиента, директор АН «Мэлт» … отмечает парадокс: «С одной стороны, клиент судит об услугах агентства по презентабельности офиса и сотрудников. С другой стороны, увидев солидную отделку помещения, многие думают: «Значит, много сдерут»…». В любом случае, каждый уважающий себя деловой человек оформит свое рабочее место достойно и не ударит в грязь лицом.

5. Подача рекламы – крупный пункт затрат

Приличная наружная вывеска очень весома. Также можно подать рекламу в печатные и электронные СМИ, хотя большинство агентств предпочитают бесплатные объявления в газетах. Создание и обслуживание сайта.

6. Разнообразные расходы

Покупка офисного оборудования:

• Офисная и другая мебель.
• Компьютеры .
• Сервер.
• Программные продукты.
• Покупка бухгалтерской программы.
• Покупка кассового аппарата.
• Покупка прочей оргтехники (принтер, факс, копир, сканер, фотоаппарат, видеокамера).
• Установка городского телефона.
• Мини-атс.
• Интернет.
• Прочие первоначальные расходы.

Уплата налогов – с фонда оплаты труда, с бизнеса, подоходный налог.

7. Страхование деятельности

В основном только крупные агентства недвижимости осуществляют страхование деятельности своей работы в страховой компании. По мнению многих агентств, для одного риэлтора 2-3 сделки в месяц – объем очень труднодостижимый. Проблема здесь заключается и в том, что многие виды сделок тянутся дольше одного месяца. Например, сделки по оформлению в собственность земли, наследства, сделки по приватизации и купле-продаже жилья по закону могут оформляться до полугода.

Срок окупаемости и рентабельность бизнеса зависят от уровня затрат, от планов и запросов собственников. Небольшая фирма может окупиться за несколько месяцев. Крупным могут потребоваться и годы.

Какие проблемы ждут начинающего владельца агентства недвижимости?

Как предупреждают новичков крупные агентства, войти в эту сферу бизнеса будет непросто. Трудности ждут как в борьбе за клиента на высококонкурентном рынке, так и со стороны властных структур. Комментарий от директора АН «Йорт» Журавлевой Дины Моисеевны, более 17 лет на казанском рынке: «Раньше оформить агентство недвижимости было гораздо труднее, чем сейчас. Мы начинали работать еще до приватизации и помним, сколько процедур необходимо было пройти начинающему АН. А теперь основать свою фирму может каждый, кому не лень.

Всем кажется, что стоит только открыть офис, дать рекламу, и деньги посыплются со всех сторон. Это, конечно, иллюзия. Сейчас много разнообразных частных предпринимателей и риэлторов-одиночек, и с каждым днем их становится все больше. Это плохо для потребителя, поскольку увеличивается число так называемых черных маклеров, и никто не застрахован от недобросовестного отношения. А такие риэлторы легко остаются безнаказанными.

Впрочем, раньше, когда не существовало Регпалаты, лазеек для недобросовестных риэлторов было намного больше. Случалось, что одна квартира продавалась несколько раз одновременно, а потом несколько владельцев разбирались с ситуацией. Сейчас такое недопустимо. Однако есть лазейки в оформлении участия в долевом строительстве».

Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт» также отметил отношения с властными структурами как одну из крупных проблем начинающего агентства недвижимости: «В последнее время рынок стал жестче, очень много агентств открывается и уходит из борьбы. Ужесточен контроль со стороны государственных органов, в частности, налоговой службы. Это связано с развитием черного маклерства.

Есть такой тонкий момент: новому АН тяжело содержать официальный штат риэлторов, пока они не набрали достаточную клиентскую базу. Поэтому многие начинающие агентства работают «по-черному» и «по-серому», и налоговая служба может легко прикрыть такое агентство. А для эффективного развития риэлторский рынок должен быть максимально чистым».

Действительно, сейчас множество агентств существует за счет большой текучки кадров. Риэлторы приходят в агентство и уходят через месяц-два, не получив отдачи от работы, а фирма потихоньку нарабатывает клиентскую базу. Не стоит и говорить о том, насколько эта форма деятельности нечестна, да и в принципе неэффективна.

Как одну из сложных задач для новоиспеченного директора отмечают грамотный подбор коллектива. Как уже было отмечено, величина прибыли агентства напрямую зависит от опыта и таланта риэлтора. Агентству просто необходимы риэлторы-асы, иначе агентство, скорее всего, не будет получать прибыли в течение нескольких месяцев.

Комментарий по поводу дает директор ООО «Региональное агентство недвижимости – Казань» Галиуллина Гульназ Раифовна: «Даже если риэлтор обладает опытом и сформированной базой клиентов, ему будет трудно грамотно подобрать коллектив – рабочую команду, которая будет приносить доход. А уж руководителю без опыта и вовсе не место на казанском рынке. Даже если он наймет специалистов, сами же сотрудники могут вытеснить его из бизнеса».

Все эти проблемы прекрасно знакомы любому владельцу агентства. Однако, конечно, основная головная боль для нового агентства – борьба с конкуренцией. Риэлторский рынок перенасыщен, продавцов чересчур много. По оценкам экспертов, на одного покупателя находится по 4-5 квартир.

Такое превышение предложения над спросом на фоне постоянного повышения цен на жилье и ужесточения условий ипотеки в Казани обусловило застой на риэлторском рынке Казани. Этот факт отмечают опрошенные нами агентства. «В такой застойный период начинающему АН для развития потребуется крупный финансовый запас. Если бы я сейчас думал открыть свое агентство с нуля, наверно, вряд ли бы решился на это»,- отметил Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт».

Корпоративная культура агентства

Активные вложения – еще далеко не гарантия успеха. Немалую роль играет грамотно сформированный, слаженный коллектив. Если даже удалось собрать команду высококлассных риэлтеров, не стоит забывать, что удержать их не так просто.

В риэлторском бизнесе, как и в любом другом, распространены случаи, когда ключевые специалисты уходят либо к конкуренту, либо открывают собственное дело. Почти 80% специалистов уходят к конкурентам из-за того, что руководство компании банально не выполняет свои посулы, например, специалисту не заплатили обещанный повышенный гонорар за удачную сделку.

Другое дело, когда риэлтор решил уйти из компании для того, чтобы открыть свой бизнес. Такого специалиста очень трудно удержать в компании: один из возможных выходов – повысить его в должности. Кроме того, чтобы удержать в компании профессионала, необходимо выработать корпоративную культуру, предусматривающую коллегиальность при принятии решений и демократичную атмосферу.

Бизнес-план агентства недвижимости (финансовая часть)

Оплата труда для агентов устанавливается сдельная. Сумма вознаграждения может составлять 30-60% от комиссии за сделку. Оплата труда руководителя, бухгалтера, уборщицы – фиксированный оклад. Коммунальные платежи, оплата за телефон и иные расходы – от 6 тыс. руб.

Доходы. Средняя цена за риэлторские услуги – 3-6% от суммы сделки. Прибыль фирмы с численностью 5 человек может составлять порядка 200 тыс. руб. Рентабельность во многом зависит от суммы вложений, размеров бизнеса, средний показатель – 25%. Окупаемость – от 3-6 месяцев.

Пример структуры риэлторской фирмы и организации её деятельности

Предлагаем Вашему вниманию пример структуры риэлторской фирмы и организации её деятельности.

Организационная структура

Для таких организаций характерна линейная структура управления и вертикальное подчинение. Условно можно разделить фирму на два отдела — технический и юридический: в техническом отделе занимаются непосредственно объектом недвижимости, а в юридическом всей документацией, необходимой для сделок с объектом (т.е. документами физического или юридического лица, осуществляющего сделку, и документами, предоставленными техническим отделом). Отдел оценки взаимодействует с производственно-техническим отделом посредством горизонтальных связей.

Курьёзы профессии риелтор >>>

Технология осуществления риэлторской деятельности

Технология оказания риэлторских услуг сводится к следующим основным этапам:

I. Получение заявки:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

II. Предварительный осмотр объекта и заключение договора:

а) конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору.

Риелторы и закон: как застраховать себя от встречи с мошенниками? >>>

III. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) представление заказчику отчета о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

IV. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов, их исследование и подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.

V. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтора:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление её результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об оказании услуги;

в) оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

Таким образом, типичная схема отношений между риэлторской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг – выбор услуги заказчиком – заключение договора – оказание услуги – совершение сделки с недвижимостью – оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками представляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлторской фирмы работают по внутренним правилам предоставления услуг соответствующего профиля. Заказчик в свою очередь должен четко представлять содержание и результат предоставляемой услуги.

Как распознать недобросовестного риелтора >>>

Основные направления деятельности риэлторов

а) Риэлтор выступает в качестве агента. В этом случае он заключает с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязательства осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договора по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости.

б) Риэлтор выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, по которому риэлтор обязуется осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

в) Риэлтор выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

— выступает доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

— анализирует факторы негативного и позитивного свойства, сопутствующие сделке;

— разрабатывает оптимальную программу проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента (или осуществляющим брокерскую деятельность) не менее двух лет.

г) Риэлторская фирма выступает как дилер, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

д) Посредническая деятельность – оказание услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

е) Торговая деятельность. При таком статусе риэлтор предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки; консультационные услуги и услуги по оформлению документов; услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

ж) Деятельность по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлторская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существует несколько риэлторских компаний, продающих жилье на первичном рынке.

з) Деятельность по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятия. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ – от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

и) Работа с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

к) Работа с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитования Комитета по экономической политике.

л) Деятельность по управлению недвижимостью. Может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров поручения;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

6. Организационная структура

План по персоналу:

• Директор;
• Риэлторы (4 чел);
• Юрист (1 чел);
• Офис-менеджер (1 чел);
• Уборщица (1 чел).

Особое внимание следует обратить на кадровый состав вашего агентства. Поскольку работа связана с общением с людьми, выбор сотрудников крайне важен. Коммуникабельность, доброжелательность и выдержка — вот минимальный набор качеств для успешного агента по недвижимости.

На начальном этапе работы агентства вам потребуется штат агентов численностью около 4 человек. Опыт работы в сфере риэлторской деятельности и недвижимости для руководителя и части персонала обязателен.

Нужно отметить, что текучесть кадров в риэлтерском бизнесе очень высока. Всё это связано с тем, что заработок у агентов, а соответственно у агентства, нестабильный. Если сотрудник неактивен, то он может работать без дохода достаточно долгое время. Если вам нужно предотвратить это, то стоит задуматься о каких-либо социальных пакетах для сотрудников или минимальной ставке.

Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо:

• искать клиентов;
• вести переговоры и консультации;
• сопровождать сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров);
• проводить мониторинг рынка недвижимости.

Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами. Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, — все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать. Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи.

В штате агентства недвижимости обязательно должен быть опытный юрист для решения правовых вопросов.

За решение текущих офисных задач и обработку входящих запросов будет отвечать офис-менеджер.

Зарплата риэлтора формируется следующим образом: 10 000 руб. оклад и премиальная часть, которая составляет 40% от сделанной работы. Все остальные сотрудники получают фиксированный оклад.

Фонд оплаты труда 1-ого года реализации проекта

	1 месяц	2 месяц	3 месяц	4 месяц	5 месяц	6 месяц
Риелторы( 4 чел), окладная часть	40 000	40 000	40 000	40 000	40 000	40 000
Риелторы(4 чел), премиальная часть	150 400	162 000	173 600	182 200	197 200	183 400
Директор	30 000	30 000	30 000	30 000	30 000	30 000
Юрист	25 000	25 000	25 000	25 000	25 000	25 000
Офис-менеджер	20 000	20 000	20 000	20 000	20 000	20 000
Уборщица	10 000	10 000	10 000	10 000	10 000	10 000
Страховые взносы (30% ФОТ)	37 500	37 500	37 500	37 500	37 500	37 500
Итого:	272 900	284 500	296 100	304 700	319 700	305 900

Анализ и организационная структура ООО Мастер Риэлти

Анализ и организационная структура ООО «Мастер Риэлти»

Характеристика компании ООО «Мастер Риэлти» и ее организационная структура

Полное название компании — CENTURY21 Master Realty. Форма собственности в компании «Мастер Риэлти» — это общество с ограниченной ответственностью. ООО «Мастер Риэлти» является частью франчайзинговой сети CENTURY21, насчитывающей в себе более 8500 реэлторских агентств по всему миру. Агентство недвижимости Мастер Риэлти работает в Москве с 2001 года. Прежнее его название «Регистр Недвижимости». В 2007 году агентство купило франшизу CENTURY21 и стало называться CENTURY21 Регистр Недвижимости. А в январе 2009 агентство поменяло имя и зарегистрировалось, как CENTURY21 Master Realty. ООО «Мастер Риэлти» было основано супружеской парой – Бабаниным Павлом Николаевичем и Игнаткиной Наталией Николаевной. Это агентство расположено в Москве в бизнес — центре по адресу, ул. Лесная, д. 43.

Основные виды деятельности компании:

— Операции на первичном и вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковья

— Ипотека

— Загородная недвижимость

— Зарубежная недвижимость

— Элитная недвижимость

— Коммерческая недвижимость

— Продажа гаражей

— Аренда квартир.

Штат сотрудников агентства недвижимости «Мастер Риэлти» состоит из 8 человек:

Рис. 1. Структура управления ООО «Мастер Риэлти»

ООО «Мастер Риэлти» имеет линейную структуру управления /рис.1/. Т.е. каждый сотрудник компании подчинен только одному руководителю и связан с вышестоящим органом через него.

Дерево целей ООО «Мастер Риэлти»

Видение – это тот идеал, к которому стремится каждая организация. ООО «Мастер Риэлти» является многопрофильным агентством недвижимости, и его видение звучит так: «Обеспечить жителей Москвы и Подмосковья качественным жильём».

Миссия – это основная, общая цель организации, четко выраженная причина ее существования. Для осуществления этой миссии вырабатываются конкретные цели.

Цель — это конечное состояние, желаемый результат, которого стремится добиться любая организация.

Цели, которые необходимо достичь агентству ООО «Мастер — Риэлти» раскрываются в данной схеме (см. Рис. 2)

Обеспечить жителей Москвы и Подмосковья качественным жильём

Стать самым надежным партнёром и помощником при совершении сделок с недвижимостью

Получение максимальной прибыли

Менеджмент

Финансы

Персонал

Маркетинг

Привлечение к работе лучших агентов, формирование соответствующей орг. культуры, создание систем управления для дея-ти в условиях непредвиденных ситуаций

Рациональное использование ресурсов на аренду, рекламу, оплату труда, обучение персонала. Минимизация издержек.

Сохранение рабочих мест, обеспечение высокого уровня оплаты труда, улучшение условий и мотивации труда, сокращение текучести кадров, повышением уровня квалификации сотрудников.

Выход на 1е место по продаже недвижимости, создание положительного имиджа компании, улучшение обслуживания клиентов.

Рис.2 Дерево целей компании ООО «Мастер — Риэлти»

Анализ внешней и внутренней среды ООО «Мастер — Риэлти»

Внешняя среда организации бывает косвенного и прямого воздействия. Факторы косвенного воздействия – это политические факторы, факторы демографического, природного, научно-технического характера, социокультурные факторы, состояние экономики, международные события и другие факторы, которые могут не оказывать прямого немедленного воздействия на операции, но, тем не менее, сказываются на них. Рассмотрим состояние экономики на текущий момент.

Состояние экономики: 2008-2009 годы охарактеризованы мировым финансовым, или как его еще называют, экономическим кризисом. Этот кризис в первую очередь повлиял на банковскую и риэлторскую сферу.

Во всем мире недвижимость подешевела и продолжает дешеветь. Банки изымают недвижимость у владельцев, которые не смогли выплатить ипотеку и продают ее по себестоимости или даже ниже. Хотя застройщики, у которых ситуация стабильна, не торопятся снижать цены на жилье. Также собственники, которые не спешат продавать своё имущество, оставляют цены по-прежнему высокими. А получить кредит сейчас стало намного сложнее, банки теперь очень осторожны. К тому же заработок населения снизился. Всё это привело к снижению покупательской способности в сфере недвижимости.

Факторы прямого воздействия – это такие субъекты среды, которые непосредственно влияют на деятельность конкретной организации:

— поставщики (сырье, материалы, финансы) ресурсов, оборудования, энергии, капитала и рабочей силы;

— государственные органы (организация обязана соблюдать требования органов государственного регулирования, то есть принудительного выполнения законов в сферах компетенции этих органов);

— потребители;

— конкуренты;

— трудовые ресурсы.

Поставщики: К поставщикам, с которыми работает агентство недвижимости «Мастер — Риэлти» относятся главные застройщики Москвы и Московской области. Такие как: Дон-Строй, ПИК, Капитал Инвест, Сити-XXI Век, Миракс Групп, Пересвет-Инвест, Главстрой, Capital Group и др.

Дела у застройщиков сейчас тоже не очень хорошо: им не дают кредиты банки, у них плохо покупают объекты, они не успевают закончить строительство в срок и даже замораживают строительство. Нередки случаи, когда застройщик не выплачивает или пытается отсрочить выплату комиссии агентству. Поэтому в это сложное время надо работать только с проверенными застройщиками.

Потребители: Доходы большой части населения снизились, кто-то попал под сокращение, кому-то снизили зарплату, многие иногородние лишились рабочих мест, в связи с этим, не смогли оплачивать аренду квартир, и вынуждены были уехать. Даже те, у кого доходы не пострадали, сейчас очень осторожны и заняли «выжидательную» позицию. Так как цены на недвижимость стали падать, потенциальные покупатели ждут, когда же недвижимость достигнет своего «ценового дна». Прогнозы меняются постоянно, и покупателям не хочется верить, что это дно уже достигнуто, и они откладывают сделки или просят о большой скидке, аппелируя тем, что «сейчас цены намного ниже». К основным клиентам агентства относится средний класс г. Москвы и руководители компаний.

Конкуренты: Хотя бренд CENTURY21 известен по всему миру и в нашем городе тоже, у агентства CENTURY21 Master Realty есть серьезные конкуренты. Это, прежде всего: ИНКОМ – недвижимость, МИАН, Миэль, БЕСТ – недвижимость и DOKI др. Нам трудно оценить, как идут дела у других агентств, но наметилась явная тенденции открывать зарубежный отдел в офисах, продающих Московскую недвижимость.

Трудовые ресурсы — это часть населения страны, располагающая совокупностью физических и духовных способностей, необходимых для участия в процессе труда.

Все многообразие внутренней среды предприятия можно свести к следующим укрупненным сферам:

Маркетинг: В компании «Мастер — Риэлти» очень мало внимания уделяют маркетингу и совсем не выделяют на него средств. Помимо того, что в компании нет маркетингового отдела, руководство не считает нужным проводить маркетинг даже своими силами. На рекламу денег почти не выделяется. У главного координирующего офиса в Москве ,CENTURY21, есть свой маркетинговый отдел и даже есть возможность издавать статьи в собственную газету и иногда давать интервью другим журналам, и «Мастер — Риэлти» пытается использовать эти бесплатные возможности. И это всё, что они делают.

Больше они не прикладывают усилий по повышению информированности населения об услугах и объектах компании.

Финансовая сторона: С началом кризиса компания живет в долг. Агенты уже давно не делают сделок, а если делают, то редко. Комиссию агентство получает не сразу. А надо платить за свет, аренду, рекламу, зарплату и др. расходы. Фирма живет за счёт денег, полученных за прошлогодние сделки. Если ситуация на рынке недвижимости не измениться, агентству будет очень нелегко выжить.

Анализ персонала: Как таковой организационной структуры в агентстве нет. Каждый борется сам за себя. Очень большая текучесть кадров. Постоянными остаются только директор и его жена. Хотя основную работу делают именно агенты. Агенты приходят необученными и вынуждены учиться на месте.CENTURY 21 проводят семинары для агентов, но они очень дорогие и мало кто себе их может позволить, тем более начинающие риэлторы. Конечно, новички делают ошибки, и долгое время не могут выйти на сделку.

Рекомендации по совершенствованию деятельности компании ООО «Мастер Риэлти»

Проанализировав внешнюю и внутреннюю среду компании ООО «Мастер Риэлти», я хотела бы предложить несколько рекомендаций.

Во-первых, маркетинг и реклама. Необходимо создать небольшой отдел, который будет заниматься исследованием и изменением спроса населения на недвижимость. Нужно участвовать в специализированных выставках. Так, компания сможет не только продавать свои объекты прямо на месте, но и увидеть, как меняются приоритеты покупателей и их численность. Было бы полезно устраивать семинары для потенциальных клиентов. Таким образом, компания стала бы ближе к народу, и приобрела бы потенциальных покупателей. Что касается рекламы, необходимо давать больше рекламы в специализированные газеты, журналы, сайты и порталы о недвижимости. Надо писать статьи и публиковать их не только в собственной газете, которая почти не распространяется, но и в других популярных изданиях. Например, в Недвижимость и Цены. Особое внимание надо уделить собственному сайту, ведь сейчас Интернет — это главный источник, где люди черпают информацию. Необходимо оптимизировать сайт и добиться того, чтобы он был в десятке первых сайтах в поисковиках Яндекс и Google. Я считаю, что дела компанию идут не очень хорошо именно потому что компания не уделяет должного внимания маркетингу и рекламе.

Во-вторых, управление персоналом. В компании не существует отдела или хотя бы человека, занимающегося управлением персонала. Приём и увольнение сотрудников производит директор или его жена, а иногда и рядовые сотрудники. У меня сложилось впечатление, что начальство берет любых сотрудников, ведь им не надо платить. Руководство совершенно не занимается повышением организационной культуры в коллективе. Все агенты находятся в одной комнате, а руководство сидит за дверью. Получается ни сотрудники, ни начальство не видят, как работает другая сторона, и процесс сближения идет только в курилке. Но есть ведь сотрудники, которые не курят. Я считаю, что руководство должно быть ближе к своим работникам. Например, устраивать какие-нибудь праздники, походы, в конце концов, ходить вместе на семинары.

В-третьих, финансовая сторона: Я считаю, что начальство должно выделить хоть какой-то минимальный бюджет на оплату труда своих работников, ведь сейчас они работают без оклада, у них нет мотивации. Если же руководство не может выплачивать им зарплату, оно могло бы предоставить какие-нибудь другие льготы: оплачивать проезд, телефон, мед. страховку, питание или что-нибудь еще. Сейчас очень сложное время для продажи недвижимости, тем более для молодых агентов. Многие из них живут по полгода без денег! А ведь у многих есть дети, им приходиться оплачивать аренду жилья. В конце концов, это заканчивается тем, что работник не выдерживает и идет искать другую работу, а на его место приходят новые агенты. Чтобы руководство компании не разорилось, оно может назначить испытательный срок, в течение которого оно будет выплачивать зарплату, а агент должен сделать сделку.

Что касается конкурентов, за время работы в ООО «Мастер Риэлти», я не замечала, чтобы начальство проводило анализ работы конкурентов. Фирма живёт своей, обособленной, жизнью. Я уверена, что у других компаний есть чему поучиться, оценить их успехи и проигрыши.

Вот главные моменты, на которые надо обратить внимание агентству «Мастер Риэлти», и тогда, их дела пойдут вверх.

Список литературы