Что делают в бизнес центрах?

Для чего нужен бизнес центр

Для успешного ведения бизнеса и осуществления руководства компанией каждому руководителю нужен комфортабельный офис. Клиенты и деловые партнеры получают первое впечатление о фирме, исходя из вида офисных помещений.

Яркий пример современного бизнес-центра представлен на сайте http://varshavka-sky.ru/. Компании, размещающие здесь свои офисы, получают все необходимое для успешной работы.

Преимущества аренды офисов в деловых центрах

Если компания арендует офис в современном бизнес-центре класса А или В, то она получает:

• помещение с ремонтом, мебелью и необходимым комплектом оргтехники (телефон, ксерокс, принтер и т. д.), а также с кондиционированием. При этом возможна перепланировка помещения, для этого необходимо согласование с администрацией;
• юридический адрес, для регистрации новой фирмы;
• подключенный высокоскоростной интернет и городскую телефонную связь;
• возможность пользоваться паркингом как подземным, так и обычными стоянками;
• круглосуточную охрану.

Кроме того, большинство современных деловых центров предоставляют дополнительные услуги в виде уборки офисных помещений, организации питания для сотрудников и т. д.

В офисных центрах можно арендовать не только офис, но и зал для проведения конференций. Имеющиеся тут кафе и рестораны могут предложить организацию и проведение банкетов, деловых ужинов и других мероприятий.

Дополнительные возможности

Очень часто на первом этаже бизнес-центров располагаются торговые точки, отделения банков, которые предоставляют арендаторам помещений хорошие скидки.

Для участников различных слетов или конференций могут быть предложены собственные гостиничные номера. Это может быть особенно удобно, если офисный центр расположен вдали от отелей или гостиниц.

Среди сервисных услуг бизнес-центров часто встречается транспортное сопровождение. Это может быть разовая поездка, например, на вокзал или аэропорт, или долговременная аренда автомобиля с профессиональным водителем.

Аренда готового офисного помещения в здании со всей необходимой инфраструктурой позволит сократить расходы на открытие фирмы. Ведь нет необходимости приобретать помещение, делать в нем ремонт и покупать офисную мебель. Да и затраты на оплату услуг уборщиков и охрану будут ниже, чем зарплата собственному персоналу, который бы выполнял эти обязанности.

Аренда офисов в бизнес центре:

Что такое бизнес центр

Понятие «бизнес-центр» – неотъемлемая часть современной жизни. Когда мы говорим о бизнес-центре, то представляем себе современное офисное здание с огромным количеством отдельных помещений.

Но бизнес-центр, в первую очередь, это негосударственная предпринимательская структура, организованная и действующая по определенным законам и правилам.

Деятельность бизнес-центра, например, такого, который описан на сайте http://varshavka-sky.ru/, осуществляется на постоянной основе и предполагает всестороннюю поддержку развития малого и среднего предпринимательства.

Направления деятельности бизнес-центров

Согласно бытующему мнению, бизнес-центры заняты исключительно сдачей в аренду своих помещений.

На самом же деле, их сфера деятельности гораздо шире и может включать в себя:

• образовательное направление (проведение тренингов, семинаров, обучение работе с бухгалтерскими программами);
• информационное направление (предоставление консультаций начинающим предпринимателям, помощь в разработке бизнес-планов);
• консультационное направление (консультации юриста, аудитора).

Классификация бизнес-центров

Существует несколько видов классификации бизнес-центров, которые имеют небольшие расхождения в критериях. Классификация призвана помочь потенциальному арендатору выбрать подходящий офис.

Можно представить следующий краткий вариант классификации.

Класс «С» предполагает минимальный набор требований:

• централизованное отопление и вентиляцию;
• наличие лифта при высоте здания более 2 этажей;
• наличие охраны здания.

Класс «B» — это ступенька выше, предполагается наличие не только перечисленного в классе «С», но и:

• возможность регулирования микроклимата в каждом офисе;
• обеспечение безопасности не только при помощи физической охраны, но и системы видеонаблюдения;
• изначальная проектировка и постройка здания как бизнес-центра с соответствующей планировкой, внутренней отделкой и фасадом;
• месторасположение здания должно предполагать возможность удобного подъезда и различные варианты парковки: подземная, крытая многоуровневая наземная, парковка для гостей с обязательной охраной.

Класс «А» включает все пункты класса «B» и дополняется следующими условиями:

• здание должно хорошо просматриваться со стороны главных транспортных магистралей;
• обязательное наличие источника аварийного электроснабжения с автоматическим переключением;
• централизованный мониторинг и управление всеми инженерными системами.

Вышеперечисленные критерии обязательны для всех бизнес-центров.

Бизнес-центр Imperia Tower в ММДЦ Москва-Сити — видео обзор

Как заработать на входной группе бизнес-центра

• Бизнес: Услуги для населения ; инвестиции от 500 000 руб.; минимальная площадь от 30 м²
• Сфера бизнеса: торговля , услуги

Бизнес-центр

Любое офисное здание, то ли это новая постройка, то ли переделанное здание бывшего НИИ, имеет так называемую «входную группу». Разберемся что это за место. Входная группа – это помещение в холле на первом этаже, куда попадают все, кто входит в офисное здание.

В театрах так называют фойе. В ее состав входит ресепшн, пункт охраны и в большинстве случаев автоматическая система контроля доступа, современная «вертушка» или турникет. Но помимо стандартного набора для входного помещения офисного центра это место обязано быть лицом, визитной карточкой блока. А потому для привлечения желающих арендовать площади во «входной группе» владельцы офисных центров создают имиджевую концепцию пространства первого этажа.

Теперь разберемся в том, кто же может получать прибыль здесь. В первую очередь нужно понять, что офисы разделяются на классы. Входная группа офисов класса А и А+ должна быть представительского класса.

Потому здесь не будут размещать заведения общепита, даже если это будет стильное кафе или хороший ресторан. В данный момент актуальной тенденцией является размещения во входных группах таких офисов картинных галерей, где можно как посмотреть, так и приобрести понравившиеся полотна или, например, скульптурную группу, фонтаны. Одним словом оформление осуществляется изысканными архитектурно-интерьерными элементами.

В офисах классом ниже основной задачей владельцев является заполнение полезной площади первого этажа нужными услугами. Так что в таких офисных зданиях входная группа выполняет скорее техническое предназначение, чем имиджевое. Вот тут вполне реально разместить и заведения общепита.

Также вполне нужными и востребованными будут услуги копи-центра, газетного киоска, фитнес-зала, отделения банка, кафетерия, парикмахерской. Но офисы, относящиеся к классу В, тоже не станут сдавать свою площадь первому попавшемуся арендатору. Малоизвестные бренды или приватные малые предприниматели вряд ли смогут там разместиться.

К третьей группе офис-центров относят перестроенные бывшие НИИ, в народе именуемые «муравейниками». Вот тут ограничений никаких нет, все зависит от того сможете ли вы договориться с владельцем. В основном в таких помещениях размещают канцелярские магазинчики, киоски с подарками и деловыми сувенирами, заведения фаст-фуда с едой на вынос, продажа напитков, магазины одежды и даже ремонт обуви. Такие центры являются отличным местом для размещения своих точек частными предпринимателями.

Касательно классности офисов все ясно. Арендаторы в свою очередь разделяют офисы на те, которые находятся в оживленных районах города, и те, к которым доступ затруднен. Ко второй группе относятся офисы, которые удалены от центра города и находятся в районах, похожих на промзону.

В зависимости от этого каждый арендатор ориентируется на потенциальных клиентов, которые смогут посещать его магазин или киоск. В центре города можно спокойно получать целый комплекс услуг за пределами здания, а вот в изолированных офисах необходимо иметь все необходимое внутри.

В таком случае во входную группу привлекаются арендаторы, которые желают разместить пункты продаж билетов, цветочные магазины, пункт обмена валют, магазинчики сотовой связи, салоны красоты.

Нельзя упускать тот факт, что большинство девелоперов уверенны в том, что основную прибыль арендатор получает от простых прохожих с улицы, а потому сдают площади в «изолированных» офис-центрах по цене, которая только немного выше арендной платы за офисные помещения на этажах. И это с учетом того, что аренда площади во входной группе сильно высока, тем более там, где арендаторы ориентируются на доход от прохожих, а не офисных сотрудников.

Но, по мнению экспертов, такой подход, когда работа арендатора нацелена на покупателей с улицы, не всегда правильна. Устройство входной группы не позволяет комфортно размещаться там большому числу покупателей с улицы, а значит получить хорошую прибыль тоже не выйдет. Тем более, обычные прохожие могут конфликтовать с обслуживающим персоналом офисов, а виновником этого будет считаться арендатор, который привлекает много клиентов.

Для того чтобы таких ситуаций не возникало, владельцы офисных центров, при подборе арендаторов площадей во входной группе, выбирают таких, которые способны предоставлять «короткие услуги», то есть могли обслуживать клиента за небольшой отрезок времени.

Есть и такие девелоперы, которые не желают размещать что-либо другое, кроме обязательных элементов входной группы. Их больше привлекает пустота и спокойствие на первом этаже, нежели суета и гул, которые будут в случае заполнения пустого пространства магазинчиками.

Сложно даже представить то, что можно о чем-то договориться с такими владельцами. Но и в этом случае есть шанс получить одобрение на предоставление в их офисах ваших услуг. Если вы владелец сети банкоматов или пунктов приема платежей, то вам не будет сложно договориться о размещений таких услуг в любом офис-центре.

Самым доходным делом в офисах класса В и В+ является: размещение отделения банка (нужно порядка 30 квадратных метров), пункта приема платежей (не менее пяти квадратных метров), газетные киоски (не менее двух квадратных метров), кафе (как минимум 50 метров квадратных), продуктовый магазин (от пятнадцати метров квадратных). Для аренды площади под такие помещения в докризисный период в столице следовало было заплатить от 500 до 1 000 долларов за год.

Если взять за среднюю арендуемую площадь двадцать квадратных метров, то для организации бизнеса в офисных центрах необходимо около семи-восьми тысяч долларов с учетом всех расходов.

А при правильном подходе к ведению бизнеса доход от такого предприятия можно получать довольно высокий. Помимо вас в успехе бизнеса будет заинтересован и владелец офиса, так как вы будете платить ему арендную плату и в то же время повышать стоимость объекта.

Бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость: анализ, расчеты, стратегии

Предварительный сбор информации Рассмотрение перспектив рынка Оценка расходов Прогнозирование потоков прибыли, расчет рентабельности Сроки окупаемости

Суть инвестирования в эту сферу

Спрос

Про проведенному анализу Альтера Инвест (https://alterainvest.ru/rus/blogi/analiz-rynka-kommercheskoy-nedvizhimosti-2019/) в 2019 году лучше всего себя показывают торговые площади. На втором месте – площади под офисы. Замыкают рейтинг – склады. Здесь главное условие – площадь и внутренняя отделка.

Наблюдается спад по производственным зонам. Это связано с ужесточением требований законодательства. Гиганты предпочитают строить с нуля объекты под свои нужды.

По прогнозам, в ближайшие пару лет, популярностью будут пользоваться небольшие площади под офис 15-30 кв.м. Сетевой ритейл постепенно переходит на формат Street retail с площадью до 80 кв.м. Такие помещения показывают хорошую рентабельность и отдачу при размещении внутри густонаселенных жилых кварталов. Активно осваивает это направление сеть «Магнит».

Арендаторы с каждым годом готовы все меньше тратить на ремонт помещения, оснащая его самым необходимым. Унифицированной нормой для всех категорий коммерческой недвижимости становится подведение к площадям коммунального обеспечения.

Выгодный бизнес: преимущества и риски

Преимущества вложений денег в рынок коммерческой недвижимости:

• Низкий срок окупаемости в сравнении с жилым фондом. Собственность поднимается в цене, при этом растет население, проходимость района.
• Владелец может менять профиль недвижимости (например, из магазина сделать кафе) и увеличивать стоимость самого объекта, за счет улучшения его технического состояния.
• Потеря в цене у коммерческой недвижимости при наступлении кризиса ниже, чем в других инвестициях.
• Средняя окупаемость здесь 8-10 лет, а доходность – 11% годовых.

Чем выше доходность объекта, тем выше могут быть риски. Наиболее вероятные риски при вложении средств:

• Потеря объекта при мошеннических схемах или форс-мажоре (пожар).
• Отсутствие арендаторов.
• Низкая ликвидность. Имеет место при дальнейшей продаже объекта.
• Падение рынка недвижимости через какое-то время, снижение цен.
• Скрытые дефекты здания.

Перед вложением средств инвестору необходимо тщательно все проверить, нанять грамотного юриста для сопровождения сделки и собрать максимально подробную информацию от разных людей об объекте.

Средняя окупаемость

Для расчета срока окупаемости требуется провести сравнение предполагаемого дохода от аренды и стоимости на недвижимость. Это и будет предполагаемый срок.

Унифицированным сроком окупаемости для коммерческой недвижимости является период от 9 до 12 лет. Попадаются, но редко, объекты со сроком в 7-8 лет.

Средняя доходность

В идеальных условиях доходность возможно просчитать исходя из стоимости аренды и изменения цен на рынке.

Чтобы представить арендную прибыль, необходимо сделать анализ средней арендной платы в районе или населенном пункте. Есть правило, и часто его придерживаются – установление цены за месяц использования от 1,5 до 2% от стоимости объекта. Следовательно, арендная прибыль составит от 15 до 20% годовых.

Рынок объектов недвижимости растет или падает. Чаще отмечается его рост, пусть и небольшой, примерно в 5-10% в год. По некоторым годам отмечается явная минусовая доходность, из-за падения цен по причине экономических кризисов.

При определении средней доходности от инвестирования в коммерческую недвижимость в расчет берется срок от 5 лет и больше. При таком сроке можно ожидать, что приобретенный объект будет приносить от 20 до 30% в год. На более короткой дистанции такая доходность не предполагается.

Расчет потребности инвестиций

Общая потребность в инвестициях – это сумма денежных средств, которые требуются для осуществления инвестиционного проекта. Она включает затраты на покупку объекта, его ремонт или реконструкцию, стоимость начального оборотного капитала при вводе в эксплуатацию и стоимость нематериальных активов.

Рассчитывается по следующей формуле.

Kt = CHt + KBt + Kн.об. + Kнма t где:

• Kt – сумма денежных средств, руб.
• CHt – сумма инвестиций в покупку объекта недвижимости, руб.
• KBt – инвестиции в основной капитал (капитальные вложения), руб.
• Kн.об. – инвестиции в начальный оборотный капитал, руб.
• Kнма t – инвестиции в нематериальные активы, руб.

Стратегии вложений

Одно из главных направлений работы инвестора – определение стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость.

По максимальной рентабельности

Максимальная рентабельность – показатель экономической эффективности. Определяет доходность предприятия. На языке инвестора – это соотношение доходов и расходов.

Пример расчета. Куплен нежилой объект 100 кв.м. и стоимостью в 5 млн.руб. Стоимость 1 кв.м. составляет 50000 руб. Владелец планирует сдавать объект в аренду по ставке 700 рублей за кв.м. в месяц. Значит за год он получит 8400 рублей за кв.м. Рассчитываем рентабельность: Р = (8400 / 50000) * 100% = 16,8% – такой показатель будет привлекателен для многих инвесторов.

По высокой ликвидности

Эта стратегия представляет собой характеристику активов, определяющую их скорость продажи по цене близкой к рыночной. Чем меньше временные рамки, тем выше ликвидность. Многие инвесторы выбирают такие объекты для инвестирования, которые можно быстро превратить в наличные. Но такие объекты обладают низкой доходностью.

Актив, который продают со скидкой, не считается ликвидным. Так в 2015 году здание в угасающем Детройте можно было приобрести за $500 – по цене намного ниже рыночной. Ни о какой ликвидности здесь речь не идет.

По престижности объекта

Это одна из стратегий, используемых инвесторами – анализ престижности местоположения и динамика спроса и предложения на объекты в этом районе. Чем более элитарен объект, тем выше цена на него и ниже ликвидность. Данная стратегия пользуется популярностью из-за того, что элитная недвижимость не теряет в цене и используется в качестве долгосрочных инвестиций. Но вход на этот рынок требует больших вложений.

Для примера, в Москве стоимость на коммерческую недвижимость внутри Бульварного кольца может доходить до 400000 рублей за квадратный метр.

Способы вложений

Многое зависит от целей инвестора, от его манеры вести дела. Если требуется быстрый оборот денежных средств с получением прибыли после продажи, то подойдет стратегия по высокой ликвидности.

Покупка

Выкуп доли бизнеса или покупка готовой площадки и получение с нее прибыли – многих привлекает такой тип инвестирования, как один из простых на первый взгляд. Но здесь есть свои особенности, которые необходимо учесть при покупке:

• Объект инвестирования должен быть максимально выгодным (торговый центр с повышенной проходимостью и большим количеством арендаторов), поскольку продать его может быть трудно, из-за предпочтений игроков на рынке брать в аренду, а не покупать площади.
• Выкуп доли – требует наличия больших денег, а также – согласия других собственников.
• Чем более выгоден бизнес, тем меньше шансов, что его будут продавать. А если продают, то покупателю надо быть готовым к покупке по завышенной цене, которая будет наиболее комфортна собственнику.
• Чем крупнее доля выгодного бизнеса, тем больше прибыль.

К минусам покупки относят:

• Необходимость поиска арендаторов.
• При отсутствии управляющего, инвестор сам занимается всеми текущими вопросами.
• Невысокая ликвидность (часто объекты продаются по несколько лет).

Аренда

Рынок аренды разделяется на три типа:

• Торговые площади и магазины. Один из самых высокодоходных типов активов. Если площадка подобрана хорошо, то она способна генерировать огромную прибыль ежемесячно.

  При этом типе аренды необходимо только создать соответствующую площадь и подвести коммуникации. Облагораживать, наводить уют, покупать мебель – не нужно. Требуемый ремонт делают сами арендаторы. К недостаткам можно отнести нежелание арендаторов снимать площади из-за падения привлекательности объекта.

• Офисы. Уступают по доходности торговым площадям. Но здесь многое зависит от местоположения. Офисы с выгодным расположением сдаются по высоким ценам и приносят инвестору ежемесячный доход.
• Индустриальные объекты (склады, строительные площадки, промышленные объекты). Такие объекты легче подготовить под сдачу, чем офисы и торговые площади. Пользуются спросом в связи с постоянным ростом новых производств и крупных торговых сетей.

Прибыль инвестора находится в непосредственной корреляции с деятельностью арендаторов. Даже при заключенных официальных договорах, часто происходит разрыв отношений, арендатор уезжает, а это означает понижение трафика и торговой привлекательности объекта в целом. И если новые арендаторы не стоят в очереди на это место, то инвестор какое-то время будет нести убытки.

Постоянные арендаторы привлекают непрерывный трафик в объект, приносят прибыль инвестору и делают его востребованным продуктом на рынке коммерческой недвижимости, который можно продать в любой момент.

Часто инвесторы, покупая такие объекты, отдают их под управление управляющих, получая тем самым пассивный доход.

Строительство

Особо выгодно иногда вложение средств в недвижимость на этапе строительства объекта. С начала застройки до сдачи объекта в эксплуатацию, цена может подняться до 70%. Но сэкономленные средства могут оказаться съеденными за счет возможных проблем и рисков со стройкой:

• банкротства девелопера;
• затягивания сроков сдачи;
• мошеннических действий со стороны девелопера.

Впоследствии может возникнуть проблема в сдаче площадей арендаторам или их продаже. В такие периоды инвестор несет убытки.

Строительство коммерческой недвижимости – затратный способ, требующий внушительного капитала, но обладает определенной эластичностью. Он позволяет:

• Вести строительство в выбранном и согласованном месте.
• Предварительно спланировать площадь, габариты и иные особенности.

Если место подобрано хорошо, то продать такой объект можно быстро и выгодно.

На чем проще и быстрей заработать?

При покупке с целью продажи инвестор может получить доход за счет совмещения нескольких факторов:

• Естественного удорожания из-за выросшего спроса на помещения.
• Произведенного ремонта перед продажей.

При покупке с целью сдачи в аренду важное место в расходах будет иметь рекламная кампания, направленная на привлечение арендаторов. А также уплата налога на имущество. При грамотно организованном деле, когда нет текучки арендаторов, инвестор спокойно получает пассивный доход.

Строительство – более сложный вид инвестирования, т.к. требует специфических знаний в управлении проектами, поиске подрядчиков, умении договариваться с местной администрацией, предприятиями по соседству. При наличии таких навыков и умений инвестор получает:

1. Контроль над собственным капиталом.
2. Хороший доход.
3. Защиту средств от инфляции.

Выбирая направление инвестирования, человек должен руководствоваться собственными соображениями о выгоде и о том, чего хочет достичь. Если есть желание разово заработать, то лучшее направление – это покупка с целью перепродажи.

Если цель – создание долгосрочного пассивного дохода, то сдача в аренду.

Как выбрать объект?

Предварительный сбор информации

Перед тем как вложить крупную сумму денег в объект коммерческой недвижимости, необходимо соблюсти ряд общих рекомендаций:

1. Анализ местоположения:
   • где находится;
   • престижность района;
   • транспортные развязки и остановки;
   • какие перспективы у микрорайона через пять-десять лет;
   • техническое состояние объекта;
   • у кого в управлении объект;
   • есть ли подъездные пути и парковочные места;
   • коммуникации прилегающей территории;
   • наличие проблемных объектов рядом;
   • если это складское помещение, то важно наличие рядом ж/д путей или автотрасс.
2. Если цель сдавать объект под конкретное направление бизнеса, то стоит подумать о том, откуда арендатор будет извлекать прибыль.
3. Если это покупка готового, действующего объекта, то надо предварительно проверить арендаторов. К надежным относятся крупные федеральные сети, бренды. Наличие множества мелких арендаторов – это риск постоянного поиска на место ушедшего.
4. Всю информацию, полученную через посредника, необходимо проверить затем у собственника.
5. Перед сделкой юрист должен проверить всю документацию на предмет мошеннических документов (о сделках с коммерческой недвижимостью читайте ).

Рассмотрение перспектив рынка

Перед покупкой необходимо собрать данные о потенциальных объектах и проанализировать. Оценить состояние того или иного рынка помогает, например, участие в выставках коммерческой недвижимости.

Принимая решение о вложении средств, важно:

• владеть информацией об экономической ситуации в сегменте;
• разбираться в юридической составляющей процедуры;
• иметь представление о специфике налогообложения коммерческой недвижимости.

Для прироста начальных инвестиций нужно обратить внимание на рынки с высоким потенциалом, в то же время доступные.

Оценка расходов

Расходы инвестора складываются из таких пунктов:

• Стоимость самого объекта.
• Цена сопровождения сделки юристами, в т.ч. оплата госпошлины, нотариальных услуг, услуг переводчика, риэлтора.
• Оформление страхования коммерческой недвижимости либо создание резервного фонда на непредвиденный случай.
• Коммунальные платежи.
• Налог на недвижимость.
• Другие налоги.

Прогнозирование потоков прибыли, расчет рентабельности

Одна из ошибок начинающих инвесторов – ожидание мгновенной прибыли, что в случае с вложениями в недвижимость невозможно. Здесь стратегия рассчитана на долгосрочные инвестиции.

Однако приносимая прибыль – это только часть аналитики, наиболее полную картину дает такой показатель, как рентабельность проекта.

1. Рентабельность проекта – относительный показатель, характеризующий экономическую эффективность использования всех имеющихся ресурсов. Расчет рентабельности проекта – это непростая задача. При оценке предложенного инвестиционного проекта рассматривается ряд показателей, таких как:
   • NPV (стоимость чистая инвестпроекта).
   • PI (рентабельность вложенных инвестиций).
   • IRR (норма доходности внутренняя).
   • PP (DPP) – период окупаемости вложений. Он часто воспринимается, как информативный и вспомогательный, и становится определяющим лишь тогда, когда у рассматриваемых альтернативных проектов, основные показатели приблизительно равны. В этом случае скорость возврата вложений выходит на первое место.
2. Коэффициент рентабельности показывает, сколько в среднем проект сгенерирует чистой прибыли на один рубль вложенных инвестиций. Рассчитывается в процентном соотношении. Если он равен 60%, это означает, что каждый рубль принесет 60 копеек чистой прибыли.
3. Доходность инвестиций – главный критерий при выборе недвижимости. Это отношение доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду за год, к стоимости коммерческого объекта.
4. Окупаемость – это деление стоимости объекта на общие поступления от аренды за год. Доходность же, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта.
   • Срок окупаемости (лет) = Стоимость объекта недвижимости / Поступления от аренды в течение года.
   • Доходность (%) = Поступления от аренды в течение года / Стоимость объекта недвижимости.
5. Ставка дисконтирования учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется с помощью умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования: KD=1/(1+i), где
   • i – процентная ставка;
   • n – номер периода.
6. Индексация ставки аренды – непременный пункт любого договора аренды. Повышение аренды обычно ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон. Эксплуатационные расходы, не вошедшие в платежи за аренду:
   • отопление;
   • капитальный ремонт;
   • услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

   Эти статьи расходов обычно не оплачиваются арендатором, сокращая чистый доход от объекта. Они могут достигать 20% от суммы аренды в крупных офисных центрах.

7. Налог на доходы и другие налоговые отчисления. Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов:
   • Нужно ли оформлять помещение на физическое лицо, ИП или организацию?
   • Для каких целей приобретается объект – сдачи в аренду или собственного бизнеса?

   Все это будет влиять на налоговые отчисления и чистую прибыль.

8. Горизонт инвестирования влияет на значение средней доходности за определенный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени. Так определяют доходность объекта с помощью величины доходов (NPV) и рассчитывают по формуле: NPV = ∑x OPi– Ki/ (1+r)i-1=E x (TRi– VCi) – Ki/ (1+r)i-1, где:
   • OPi – операционная прибыль.
   • Ki – величина инвестиций в объект недвижимости.
   • TRi – величина доходов от аренды.
   • VCi – величина текущих годовых издержек в 1-й год владения недвижимостью.
9. Срок окупаемости объекта (Ток) определяется соотношением приведенной величины операционной прибыли. (NPVi(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPVi(OP)) по формуле: Ток = Ni– ∑ x NPVi(OP)/ NPVi(OP) x 12 месяцев. При этом:
   • Ni – номер 1-го года, когда дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной.
   • ∑NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в 1-й год владения недвижимостью.
   • NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в 1-й год владения.

Также не стоит забывать, что даже самые ликвидные помещения время от времени пустуют. Сюда же относятся так называемые «арендные каникулы» (их предоставляют арендатору на время ремонта). Все эти показатели влияют на прогнозы денежных потоков.

Если вы желаете больше знать о коммерческой недвижимости, то читайте наши статьи об оформлении перепланировки, об оценке объектов и об отчете, о переводе жилой недвижимости в коммерческую, и о доверительном управлении.

Сроки окупаемости

Один из важных показателей, который необходимо рассчитать для оценки рисков – срок окупаемости вложений. Учитывается стоимость объекта и предполагаемые поступления от аренды за год.

Срок окупаемости = Цена объекта/поступления от аренды, в год.

О том, как выбрать коммерческую недвижимость, на что обратить внимание при поиске, читайте , а про виды, классы и объекты коммерческой недвижимости узнайте .

Например. Объект стоит 15 миллионов рублей. Заключены долгосрочные договора с несколькими арендаторами с общей суммой аренды в год полтора миллиона рублей. Тогда срок окупаемости составит: 15 млн.руб/1,5 млн руб в год = 10 лет.

Вложение средств в коммерческую недвижимость требует определенных знаний рынка, изучение спроса и тенденций, анализ текущей и прогнозирование будущей ситуации. Такое вложение способно приносить своему владельцу достаточно хорошую прибыль.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Бизнес-план бизнес-центра

Регистрация

Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.

Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.

Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:

1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.

2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.

3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).

4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.

5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.

6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.

7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.

На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.

Помещение

Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.

Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.

Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.

Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.

Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.

Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.

Функциональные зоны:

• клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
• конференц-зал
• хозяйственно-бытовая комната
• административная — офисы персонала, помещение для охраны
• коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
• стоянка на 30-40 машин.

Оборудование

1.Система вентиляции и кондиционирования.

2.Система освещения.

3.Офисное оборудование для персонала (компл.).

4.Компьютерное оборудование (компл.).

5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.

6.Мебель для офисов (компл.).

7.Оборудование для конференц зала.

8.Мультимедийное оборудование.

9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).

10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.

11.Система видеонаблюдения и охраны.

В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.

Основные цели

Основная цель бизнес-плана бизнес-центра — это постройка и сдача в аренду/продажа подходящих, удобных и оборудованных помещений под офис и торговые площадки. Сопутствующие цели:

1. Создание центра, приносящего стабильную прибыль;
2. Организация арендных помещений, для удовлетворения рынка спроса;
3. Предоставление возможности открытия собственных офисов малому бизнесу и индивидуальным предпринимателям.

Расчетная площадь для строительства будет зависеть от региона проживания, количества населения в городе, нуждаемости рынка в арендных помещениях и т.д. Эти все факторы необходимо учесть при составлении бизнес-плана. Источник денежных средств на проект — личные сбережения, кредит, взятый в банке, привлечение заинтересованных в прибыли инвесторов. Стоимость бизнес-комплекса — 250÷300 млн. рублей. Окупаемость— 2÷3 года постоянной работы. Для организации данного бизнеса наиболее предпочтительно иметь собственные наличные средства, хотя бы частично, что позволит избежать больших ежемесячных расходов на выплату кредита банку и значительно сэкономить на процентной ставке. Поэтому личные сбережения и привлечение инвесторов — предпочтительный вариант капиталовложения. При оформлении кредита на строительство в банке, следует учесть расходы на ежемесячную плату и выплату процентов по кредиту, на страхование жизни, строительства и т.п.

Основные шаги в реализации бизнес-плана

Основные шаги в реализации данного плана приведены в таблице 1. Таблица 1 — Шаги выполнения бизнес-плана

Шаг выполнения	Время выполнения
Заключение необходимых договоров (с инвестором, с банком на получение кредита)	30 дней
Зачисление и получение средств на расчетный счет	30 дней
Оформление необходимых регистрационных документов (постановка на учет в администрации, налоговом органе и т.п.)	60-120 дней
Аренда/покупка подходящей по площади и расположению территории	60 дней
Оформление документации	180 дней
Строительство	от 1 года
Монтаж оборудования и мебели	от 6 месяцев
Подбор квалифицированного персонала	30 дней
Проведение маркетинговых компаний	от 30 дней до 1 года

Общая концепция

Главное назначение бизнес-центра — это создание комфортных помещений для сдачи в аренду/продажи офисов предприятиям малого бизнеса. Сосредоточение в одном месте большого количества предпринимателей, позволяет им увеличить объем продаж на 10÷15%. Территорию для постройки такого центра необходимо подыскивать ближе к центру, где проходит вся финансовая и деловая деятельность жизни города. Благодаря удачно выбранному местоположению, можно получить постоянный поток клиентуры и помещения, сдаваемые в аренду, не будут пустовать, что крайне важно, для получения стабильного и растущего дохода для арендатора. Найти пустующую территорию для строительства в центре города по недорогой цене — довольно непростая задача. Зачастую бизнес-комплексы строятся ближе к окраине, что при грамотно организованной рекламной компании не мешает им становиться центром торговли и местом, пользующимся спросом у покупателей. Территорию можно и взять в аренду на долгий срок 30÷50 лет, что позволит сократить дополнительные расходы на приобретение земельного участка.

Успешная сдача в аренду/продажа помещений зависит от нескольких факторов, приведенных ниже:

• рядом основная транспортная магистраль города;
• наличие основных коммуникаций высокого качества (вентиляция, кондиционирование, работающие лифты, эскалаторы и т.д.);
• безлимитный высокоскоростной интернет, включая Wi-Fi;
• качественно выполненная отделка помещений;
• наличие системы безопасности (пожарная и охранная сигнализации) и квалифицированного персонала, обеспечивающего круглосуточную охрану здания.

Постройка многоэтажного здания (более 3-х этажей) потребует дополнительного оформления разрешительных документов и, следовательно, вызовет увеличение расходов. Возрастут расходы и на строительные, отделочные материалы, оборудование и т.п. Более рентабельное здание — это 2÷3 этажа, площадью около 600÷750 м2, разбитом на офисные помещения по 20÷50 м2. Архитектура самого здания и его внутренняя планировка должна быть согласно утвержденному проекту бизнес-плана. Для выбора подходящего по строению комплекса, необходимо рассмотреть несколько вариантов, разработанных архитекторами и дизайнерами с большим опытом работы и хорошими рекомендациями. На данном этапе строительства не стоит экономить, так как в будущем от этого будет зависеть доход от сдачи в аренду/продажи. В проекты могут быть представлены:

1. Помещения для офисов;
2. Помещения под торговые площадки;
3. Заведения общепита;
4. Конференц-зал;
5. Помещения для отдыха.

Еще одним важным моментом при составлении проекта — резервирование места под автомобильную парковку. Какой она будет подземной, в отдельно стоящем здании или стандартной, выбор за организатором бизнеса. Построив парковочные места для автомобилей можно резко выделиться на фоне конкурентов, так как в динамично развивающихся городах, парковка редкость. Стоит заложить в план расходов и этот дополнительный пункт. Проект по постройке бизнес-центра должен быть тщательно проработан и просчитан. Если здание будет обычным (стандартным), то оно не вызовет интерес у клиентов.

Бизнес-центр должен привлекать взгляд прохожих выделять из толпы серых обыденных зданий своей новизной, оригинальными фасадами, окнами, применением качественных современных материалов, быть необычным по архитектуре. На рынке существует много компаний, при найме которых можно построить бизнес-центр, отвечающий всем нормам и стандартам строительства, эстетическим требованиям, отличающийся уникальностью и современностью. Следует проанализировать их опыт в строительстве комплексов подобного рода. Не стоит экономить на строительной компании и выборе подрядчика! В таблице 2 приведены примерные строительные расходы на 2-х этажное здание, без учета расходов на заработную плату рабочих. Таблица 2 — Ориентировочные строительные расходы

Расходы	Цена, млн.руб
Материалы для стройки	3
Аренда спецтехники	5
Проведение коммуникационных систем	1
Оформление документов	0,5
Аренда территории, за год	0,2
Итого:	9,7

Необходимо к этим расходам прибавить еще 20÷30% на непредвиденные обстоятельства. По рекомендации специалистов, не нужно экономить на строительных материалах и работах. Чем квалифицированнее будет бригада строителей, тем лучше и качественнее будет построено здание. От всех этих факторов будет зависеть плата за аренду помещений и вследствие чего получаемый доход. Стоит учесть, что чем необычен проект, тем больше в него придется вложиться. Яркий фасад, с нестандартной формой, окна, выполненные под индивидуальный заказ, внутренняя отделка из качественных материалов все это потребует дополнительных вложений, которые следует учесть при составлении бизнес-плана. Необходимо просчитать на спрос стоит ли оснащать мебелью помещения. Этот вопрос подлежит тщательной проработке, так как можно вложиться в дорогую качественную мебель, а она не подойдет к общему стилю арендовавшего/купившего офис.

Исследование рынка

Перед постройкой здания для бизнес-центра необходимо внести расходы на проведение исследований рынка. В каждом городе, независимо от численности его населения, есть подобные центры, которые могут стать конкурентами в этой отрасли бизнеса. Поэтому стоит провести статистическое изучение таких объектов, проанализировать их, найти сильные и слабые стороны в работе. В самом начале функционирования нового комплекса, необходимо предоставлять скидки заинтересованным клиентам, постараться угадывать их пожелания и предпочтения. Необходимо, выработать собственную стратегию привлечения потока постоянных клиентов, отличную от конкурентов. Только работая с каждым из них по индивидуальной программе, можно побороть конкуренцию в данном виде бизнеса. Перед началом строительства, необходимо исследовать рынок на помещения какого класса (A, B, C) наиболее высокий спрос у бизнесменов. От этого будет зависеть стоимость отделки офисов и, следовательно, вложения будут ниже или больше. Только тщательно проанализировав рынок можно сократить расходы на простой пустых помещений. Если нанимать специалистов для данной статистической работы, то следует заложить в план расходов дополнительные 50000÷60000 рублей. Благодаря использованию в строительстве качественных материалов, работе квалифицированного персонала, оригинальности построенного здания в центре можно быстро войти в этот рынок и обогнать конкурентов. Для увеличения потока постоянных клиентов не следует пренебрегать рекламой. Благодаря грамотно проведенной рекламной компании можно сдать в аренду или продать офисные помещения до сдачи в эксплуатацию комплекса.

Инструментами рекламы могут стать:

• Реклама в местных газетах, журналах и т.п.;
• Реклама около строящегося объекта;
• Реклама на баннерах вдоль дорог;
• Реклама на собственном сайте в интернете;
• Реклама на местном радио и телевидении.

Рекламировать бизнес-центр необходимо начать во время его строительства. Как показывает практика, все площади сдаются в аренду до срока сдачи самого здания.

Финансовые расходы

При постройке бизнес-центра, оборудовании его и сдачи площадей в аренду, в бизнес-плане следует учесть расходы на налоги (на прибыль, на имущество, подоходный, НДС и др.). Данный масштабный проект потребует найма квалифицированного персонала, поэтому следует учесть расходы на оплату их труда, не следует на этом этапе экономить. Для дополнительной безопасности здание рекомендуется застраховать. Поэтому перед назначением арендной/предпродажной цены необходимо тщательно подсчитать все затраты, чтобы арендная цена смогла покрыть их все, но в то же время не была слишком завышенной. При высокой стоимости офисов, многие из них будут пустовать, в результате чего бизнес-комплекс будет нерентабельным. В таблице 3 приведены примеры стоимости арендных помещений в крупных города России. Таблица 3 —Стоимость аренды помещений в городах России

Города России	Классы, руб./м2, в месяц
А	В	С
Москва	5000÷50000	2000÷20000	1500÷10000
Санкт-Петербург	4500÷45000	1500÷18000	1000÷10000
Казань	3500÷35000	1500÷15000	1000÷10000

На отбор подходящего персонала с опытом работы следует отвести дополнительное время не менее 2 месяцев.

Риски

Существуют риски, такие как нестабильность экономической ситуации в стране, поэтому следует все застраховать, и постараться уменьшить их воздействие на развитие бизнеса. Организатор строительства бизнес-центра должен взять под тщательный контроль саму стройку, подрядные организации и нанятый персонал. Только постоянный контроль позволит избежать срывов сроков строительства и ввода здания в эксплуатацию, переделок после некачественных отделочных работ и т.д.

В заключении

Открытие бизнес-центров — это высокодоходный бизнес, который первоначально потребует не малых финансовых вложений, физических и моральных сил, огромного багажа знаний и переработку большого объема информации, но в дальнейшем гарантирует стабильно растущий доход, при умелом ведении бизнеса. В настоящее время бизнес на открытии подобных центров актуален и экономически востребован на рынках крупных городов. В городах с небольшой численностью населения данный вид бизнеса потребует проведение большой исследовательской работы по изучению рынка.

Примеры бизнес-планов, предлагаемые у нас, вы можете скачать бесплатно в форматах Word и Excel, а также PDF:

• Скачать бесплатно бизнес-план бизнес центра

Поделитесь бизнес-планом