Якорные арендаторы

Разбираться в вопросах аренды очень важно как самому арендатору, так и лицу, предоставляющему возможность аренды. Об основных понятиях, правах и особенностях, которые действуют в данных правоотношениях, мы и поговорим далее в статье.

Кто является арендатором?

По статье 606 Гражданского Кодекса между двумя сторонами составляется договор аренды, согласного которому имущество передается от одного лица к другому во временное пользование за определенную плату. Лицо, которое получает имущество во владение, называется арендатором, а которое сдает в аренду – арендодателем. Ими могут выступать граждане, которым исполнилось 18 лет, а также юридические лица.

В договоре аренды указывается в обязательном порядке сумма арендной платы, а также срок аренды.

Обязанности арендатора

При заключении арендного договора арендатору стоит знать о своих обязанностях:

• Вовремя производить оплату оговоренной суммы аренды, поскольку иначе придется платить штрафы за просрочку, что также указывается в договоре аренды. К тому же если допустить просрочку в 2 и более арендных платежей, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Конечно, все долги придется оплатить, иначе арендодатель может обратиться в суд.
• Отвечать за сохранность объекта, полученного в аренду. Если в результате пользования объекту был нанесен ущерб по вине арендатора, он обязан возместить собственнику весь ущерб. Если речь идет о полном уничтожении объекта аренды, необходимо будет оплатить всю рыночную стоимость.
• Вернуть объект владельцу после того как истечет срок аренды, иначе придется оплатить штраф. Арендодатель при этом имеет право подать в суд.

Права арендатора

Наряду со своими обязанностями, арендатор должен знать о своих правах:

• Получить в аренду пригодный для эксплуатации объект, реальные характеристики которого будут соответствовать характеристикам, указанным в документации. Если не соблюдается данное право, арендатор может потребовать у владельца уменьшить суммы арендной оплаты или расторгнуть договор. Если арендатор получает по вине арендодателя убытки, должен получить компенсацию.
• Получить полную компенсацию, если арендодатель по собственному желанию расторгает договор аренды, причем без согласия арендатора или при отсутствии нарушений с его стороны.

Риски арендатора

Арендатор является стороной денежного договора, и он должен принимать во внимание следующие риски:

• Заключить сделку с лицом, не имеющим юридических полномочий сдавать имущество в аренду. Это является одним из наиболее распространённых способов мошенничества.
• Получить в аренду непригодный или поврежденный объект.
• Завершить срок аренды раньше оговоренного по требованию арендодателя.
• Потерять средства, вложенные в ремонт или облагораживание арендуемого объекта, поскольку по окончанию срока аренды арендодатель может отказаться продлить срок аренды.

Чтобы минимизировать риски, при заключении договора аренды стоит воспользоваться помощью юристов.

Субарендаторы

Субарендатором называют лицо, которое заключает с арендатором договор о субаренде. Таким образом, он как бы арендует повторно уже арендованную землю. Заключение данного договора допустимо исключительно в том случае, если имеется соответствующий пункт с разрешением на заключение договора субаренды от владельца земли или иного имущества.

Распространены сегодня виды бизнеса, при которых в субаренду сдаются квартиры или иные жилые помещения. При грамотном распределении ресурсов на этом возможно заработать неплохие деньги.

Какие особенности у субарендаторов в плане прав, возможностей и обязанностей?

1. Субарендатор имеет право на владение полученным в субаренду имуществом на основании договора, заключенного с арендатором. Также при этом ему необходимо руководствоваться современным законодательством и не переступать собственных возможностей.
2. Условия договора субаренды не могут противоречить условиям договора аренды ни в коем случае.
3. Субарендатор не имеет права менять целевое назначение имущества, полученного в субаренду. Данное целевое назначение устанавливает, как правило, основной владелец.
4. Субарендатор может получить в свое владение имущество лишь после того, как удастся уведомить о заключении договора субаренды арендодателя. На согласие или отказ со дня отправки уведомления арендодателю законом предоставляется лишь один месяц. По истечении данного срока объект может быть сдан в субаренду.
5. Договор субаренды для более точного и законного соблюдения рекомендуется заверить нотариально.

Также важно отметить, что размер оплаты за субаренду не может быть выше размера платы за аренду. Это значит, что арендатор вправе назначить за субаренду любую сумму, не превышающую стоимости оплаты аренды.

Арендаторы земельных участков

Арендатором земельного участка могут быть признаны граждане, их сообщества, иностранцы, акционерные общества, различные организации, лица без гражданства и т.д. Лицо, признанное арендатором земельного участка, согласно современному законодательству имеет следующий набор прав:

• Использование для хозяйственных нужд полезных ископаемых и других угодий без права на их продажу.
• Самостоятельное хозяйствование на земле, отведенной для аренды.
• Возможность возведения различных построек для хозяйственных и других нужд, если данное право предусматривается в договоре с арендодателем.
• Использование арендуемого участка земли для любых хозяйственных нужд без возможности продажи.
• Возможность сдавать арендованную землю в субаренду, если данная возможность предусматривается договором.

В права арендатора входит возможность продлевать период аренды, расторгать договор досрочно или передавать права на аренду в залог.

Главной обязанностью арендатора становится необходимость действовать лишь в соответствии с заключенным договором и современным законодательством. В случае если это правило не будет соблюдаться, арендодатель вполне может расторгнуть договор.

Рекомендуем также ознакомиться со статьей – Как арендовать землю у государства.

Якорные арендаторы

Якорным арендатором может называться как физическое, так и юридическое лицо. Как правило, именно это лицо владеет значительной площадью от торгового комплекса (не менее 5-15% от всего пространства). Соответственно, именно на якорного арендатора ложится обязанность привлечения наибольшего числа покупателей. На сегодняшний день термин “якорный арендатор” активно используется в торговой недвижимости.

Для того чтобы лучше разобраться в данном понятии и его особенностях, следует обратиться к представленной ниже классификации, согласно которой принято распределять торговую недвижимость:

1. Торговые центры микрорайона. Это небольшие ТЦ, площадью не больше 3000 кв. м. Якорного арендатора в таком месте может не быть вообще.
2. Торговые центры района. В данной категории представлены уже более крупные торговые площади размером до 10 000 кв. м. Чаще всего, в роли якорного арендатора выступает либо аптечная сеть, либо продуктовый супермаркет.
3. Торговые центры округа. Здесь задействуются еще более крупные площади – до 20 000 кв. м. В среднем аудитория данных ТЦ составляет порядка 150 000 человек. Обычно якорными арендаторами здесь могут быть продуктовые супермаркеты и различные промышленные универмаги (очень часто крупные отделы с товарами для детей).
4. ТЦ суперокружного типа. Очень крупные магазины, рассчитанные на торговую площадь до 30 000 кв. м. Обычно якорные арендаторы аналогичны с якорными арендаторами окружных ТЦ.
5. Торговые центры региона. Огромные торговые площади, в сумме составляющие до 45 000 кв. м. Здесь могут располагаться 1-2 якорных арендаторов, представленных в виде крупных универмагов с богатым ассортиментом разнообразных товаров. Площадь, занимаемая этими арендаторами, не может быть меньше 4500 кв. м.
6. Специальные ТЦ. Отличительная особенность данных ТЦ заключается в том, что все товары в них, как правило, представлены в одной специальной категории. Эту категорию и задает якорный арендатор своим ассортиментом товаров. Отметим, что площадь данного вида ТЦ может составлять от 3 000 кв. м. до 100 000 кв. м.

Якорных арендаторов называют “лицом” торгового центра, именно поэтому к их выбору относятся тщательно и внимательно. На настоящий момент схема построения ТЦ с использованием якорных арендаторов наиболее популярна во всем мире.

Ротация арендаторов

К основным значениям слова ротация относятся смена, чередование. Ротация арендаторов представляет собой неизбежный процесс в коммерческих структурах, двигателем которого является движение вперед, постоянное развитие, направленность на перемены. Согласно современной статистике, порядка 10% арендаторов сегодня подвержены ротации.

Для застройщика высокий уровень ротации плох, так как он воздействует на стабильность дохода. Для арендатора он также, безусловно, плох, поскольку влияет на рынок сбыта и возможности дальнейшей деятельности.

Снижением уровня ротации должен заниматься, в первую очередь, застройщик. Для этого ему потребуется грамотно подбирать арендаторов. Так, например, если 5 торговых площадей отдать разным арендаторам с одинаковым типом продукции, как минимум, один из них будет подвергнут ротации.

Также крайне важно регулировать стоимость аренды, поскольку если она окажется невыгодной, то рано или поздно арендатор расторгнет контракт. В результате, получается, что для обеих сторон важно анализировать и грамотно подбирать как уровень деятельности, так и то, насколько для него подойдет то или иное помещение.

Видео: Правила аренды и субаренды

Закон предусматривает особые правила как для арендаторов, так и для субарендаторов. Соблюдение этих правил благотворно сказывается на сотрудничестве и позволяет расширять пространство для ведения бизнеса и реализации личных хозяйственных нужд. Более подробно о законодательной базе данного вопроса в следующем ролике:

Итак, арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо, которое заключает с арендодателем соглашение на использование его имущества за установленную арендную плату. Во избежание разногласий, арендатору стоит соблюдать все условия, предписанные в договоре с владельцем имущества.

Как меняются якоря

Все российские торговые центры двигаются в сторону lifestyle, увеличивая долю развлечений и сервисов. Они меняют привычные якоря на новые форматы. И сами якоря тоже меняются.
Продукты просели
Самые драматичные перемены происходят с продовольственными гипермаркетами, причем как в столицах, так и в регионах. «В последнее время продуктовые сети стараются сокращать торговые площади и использовать их более эффективно», — говорит исполнительный директор по торговой недвижимости PPF Real Estate Russia Екатерина Трушлякова.
«К сожалению, практически все продуктовые якоря просели как по выручке, так и по сумме среднего чека. Они сокращает площади. А меньшая площадь генерирует гораздо более скромный поток покупателей в ТЦ», — подтверждает руководитель группы брокериджа компании Atrium Real Estate (сеть торговых центров «Парк Хаус») Алексей Черкашин.
Директор по брокериджу MALLTECH Мария Тепикина говорит, что все перечисленные метаморфозы с гипермаркетами происходят из-за оттока покупателей в магазины у дома и в Интернет. «Тот же «Ашан» открыл магазины у дома под брендом «Мой Ашан». «Магнит» основной акцент сейчас делает на открытие магазинов у дома (220-650 м2) и тестирование ультрамалого формата (100-200 м2). X5 Retail Group закрыла часть гипермаркетов «Карусель», а часть гипермаркетов будут переделаны в супермаркеты «Перекресток». Немецкий ретейлер Globus прорабатывает концепцию новых магазинов площадью около 1 тыс. м2, в то время как основной формат гипермаркетов Globus — 20-27 тыс. м2″, — перечисляет она.

Эксперты уверены, что виной всему изменения в конъюнктуре рынка и предпочтениях покупателей. «Кроме экономических причин есть и поведенческие. Люди устали от необходимости делать покупки. И в соцсетях, и на фокус-группах они говорят, что «кругом только торговые центры», а им хочется чего-то другого: хочется ощущения собственного выбора, а не механической реакции на маркетинговый импульс», — говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова.

«Проблема еще и в том, что крупные продуктовые сети инерционны по своей структуре и операционной деятельности: они упустили удачный момент для преобразований и структурных изменений. Хотя собственники торговой недвижимости и в Европе, и в нашей стране уже несколько лет назад были обеспокоены ситуацией с их показателями», — говорит Алексей Черкашин.
После сокращения гипермаркетов девелоперам, по его словам, приходится решать непростую задачу заполнения вакантных площадей на первых и цокольных этажах ТЦ со специфической конфигурацией пространства. «Магазины малого и среднего формата там довольно сложно нарезать. Приходится искать арендаторов на крупные помещения за низкую ставку. Но они не действуют как якоря — да, размер у них большой, но трафик они не «качают». В результате доходность торговых площадей сокращается, и собственникам ТЦ приходится делать дополнительные инвестиции, чтобы поддержать поток покупателей», — говорит Алексей Черкашин.
Мода без гигантизма
У якорей категории fashion, по словам экспертов, закончилась «гигантомания». «Разговоры на тему «сдайте нам задешево 2-3 тыс. м2, и мы будем хорошо работать» уже не звучат», — рассказывает Светлана Ярова. По ее словам, операторы этого сегмента теперь ищут оптимальный размер торгового зала, гораздо щепетильнее относятся к его оформлению и стараются оптимизировать расходы на отделку. «В результате полы, свет, оборудование в таких магазинах часто дорогие и современные, а все остальное — с печатью суровой экономии», — говорит она.
При этом, по ее наблюдениям, якоря мира моды стараются быть максимально представлены и в онлайне, и в физическом пространстве, где работают как точки контакта с брендом (touchpoint). «Но сбалансировать эти каналы по выручке непросто. Магазины в ТЦ все больше внимания уделяют капсульным коллекциям, распродажам и промо. И все чаще действуют по схеме «новая коллекция пришла, а старая — пошла в распродажу». Это позволяет им побыстрее выйти из остатков «в деньги», не утилизируя товар», — поясняет Светлана Ярова.
А по наблюдениям Ирады Алиевой, руководителя группы брокериджа компании Ceetrus (сеть торговых центров «Акварель»), якорные операторы в последнее время стараются внедрять дополнительные сервисы и digital-инструменты, создают на своей территории интерактивные зоны, придумывают удобные системы доставки и возврата товара. «Некоторые операторы сегмента fashion расширяют ассортимент — добавляют в него продуктовые товары и мелкую бытовую технику, а операторы сегмента бытовой техники, в свою очередь, дополняют ассортимент одеждой или создают коллаборации с близкими по теме операторами, как это сделали, например, «М.видео» и «Кухни Марии», — говорит она.
Если смотреть на торговую галерею, то там тоже есть изменения. «Укрупняются форматы Kari, Zolla, «ТВОЕ» и другие. Эти бренды выходят в лидеры мини-якорей fashion-галереи. Также хороший рост оборота показывают арендаторы одежды и обуви в нижнем ценовом сегменте («Смешные цены», «Планета одежды», «Мир обуви») — те самые концепции «без излишеств», которые не стоит путать с брендовыми дисконтами. Они готовы арендовать большие площади — на уровне 3 тыс. м2 и даже больше. Конечно, наличие таких форматов может привести к снижению имиджа ТЦ, особенно если он местный, а не сетевой. Но покупатели голосуют рублем. Поэтому собственники коммерческой недвижимости будут вынуждены адаптироваться к меняющемуся спросу», — говорит Алексей Черкашин.

Этот тренд подтверждает партнер исследовательской компании AMExpert Софья Щукина. Она сообщила, что, по данным региональных исследований, все больше покупателей сталкиваются с нетипичной еще пару лет назад дилемма: пойти всей семьей в развлекательный парк либо кинотеатр или купить пару недорогой обуви». Причем на рынке Восточной Европы несколько лет назад была похожая тенденция — начали расти дискаунтеры и «магазины без излишеств» на фоне удешевления товаров и ухудшения качества материалов», — сообщила она.
Все для дома — ближе к дому
Зато якоря сегмента «товары для дома» чувствуют себя весьма уверенно, особенно в районных моллах — в окружении новой застройки. «Причины не только экономические (где новое жилье — там и спрос на товары для него), но и психологические — уровень стресса, дефицит времени, осознание разницы в понятиях «жилье» и «дом» заставляют людей ходить в такие магазины и создавать с их помощью уют», — поясняет Светлана Ярова.
Результат налицо: IKEA открывает городской формат в «Авиапарке» и «Европолисе» Ростокино, Leroy Merlin уже открыл в ТРЦ Columbus магазин в формате «Леруа Мерлен Городской», JYSK вышел на наш рынок, уверенно себя чувствуют «Хозмаг», «Галамарт», «Порядок» и «Домаркет», говорят эксперты.
«Особняком стоят продавцы бытовой техники и электроники. Они давно оптимизировали свои форматы и теперь берут в ТЦ по 1-1,2 тыс. м2 в зависимости от проекта. Но в целом торгуют успешно — покупатель к ним идет», — добавляет Светлана Ярова.
Еда и развлечения — новый магнит
Многие специалисты спорят: являются ли развлечения якорями ТЦ в классическом смысле этого слова? Дают ли они торговому центру нужный объем трафика и дохода или просто занимают площади?
«На мой взгляд, это — якоря. Просто должны быть настроены механики конверсии привлеченных ими посетителей в покупателей. А для этого нужны не только качественные инструменты (CRM, таргетинг, контент и соцсети), но и квалифицированная команда управления ТЦ, которая будет заниматься настройкой и оптимально распределять маркетинговый и промобюджет между разными категориями торгового предложения», — говорит Светлана Ярова.
Алексей Черкашин также считает операторов развлечений якорными арендаторами. Но концепция концепции рознь. «Например, бум батутных парков в региональных проектах закончился, и те батуты, что еще работают, уже мало интересны покупателям. Модные нынче компьютерные клубы с круглосуточным доступом и специфической подростковой аудиторией тоже якорями не являются. Они нужны ТЦ скорее «для ассортимента», но большой синергии с другими арендаторами не дают. Зато увеличивают площади семейные парки развлечений. Сейчас они рассматривают оптимальный метраж от 3 тыс. м2 и заполняют его интересным и разнообразным контентом, за счет чего отстраиваются от конкурентов «первой волны», которые несколько лет назад брали для развития площади по 1,5-2 тыс. м2″, — говорит Алексей Черкашин.
Кроме того, новым якорем торговых центров неожиданно для многих стало такое развлечение, как еда. «Доля кафе и ресторанов в отдельных новых ТЦ уже превышает 30% арендной площади. И собственники ТЦ готовы отдать под фуд-холл целый этаж, а в некоторых комплексах среднего и малого формата еда занимает до 50% арендуемой площади. Единственное ограничение, которое возникает для якорей подобного формата, — технические мощности объектов», — говорит Светлана Ярова.

«Я бы сказал, что якорем становится не общепит как таковой, а именно fastfood. Он растет и по оборотам, и по посещаемости. При этом реновация фуд-корта может дать региональным ТЦ увеличение оборотов арендаторов на 20-30%. Но иногда возникает парадоксальная картина: поток покупателей ТЦ за счет развития общественного питания растет, но продажи операторов одежды и обуви падают, поскольку синергия fashion-операторов с едой и развлечениями не так очевидна, как с тем же продуктовым гипермаркетом. При этом доходы для собственника ТЦ от работы галереи бутиков и фуд-якоря не сопоставимы», — констатирует Алексей Черкашин.
Прогноз погоды на завтра
Продолжатся ли изменения якорей торговых центров? Несомненно. Но в целом, по мнению экспертов, ретейл как был якорным форматом объектов торговой недвижимости, так им и останется. «Классический состав арендаторов будет основой, tenant-mix по категориям товаров и услуг сохранится, но соотношение площадей изменится. Лично я больше не верю в магазины площадью по 10-12 тыс. м2, за исключением каких-то сильных историй, как ИКЕА», — говорит Светлана Ярова.
Из-за сокращения площадей якорей (в первую очередь продуктовых) в региональных ТЦ будет высокое предложение по вакантным площадкам и низкий спрос со стороны операторов на них, считает Алексей Черкашин. Ситуацию, по его словам, усугубит продолжающаяся консолидация ретейлеров. «Такие «укрупнения», к сожалению, приводят к тому, что ставки аренды снижаются на фоне уменьшения конкуренции операторов за площади даже в успешных ТЦ. А поскольку выбор будет сокращаться, потребитель начнет активнее искать выгодные предложения где-то еще, например в онлайне. С ним обычные магазины уже всерьез конкурируют за время и за кошелек покупателя», — отмечает он.
По наблюдениям Ирады Алиевой, в борьбе с онлайн-ретейлом якорные операторы обычных ТЦ уже стали расширять ассортимент и усиливать присутствие в Интернете, становясь своеобразными маркетплейсами. «Многие продуктовые операторы, например, предоставляют услуги по сбору корзины «за покупателя». И у людей появляется выбор между доставкой или получением заказа в пункте click-n-collect в магазине», — констатирует она.
При этом, по словам экспертов, в ТЦ будут активно развиваться развлечения и edutaitment. Они внесут существенный вклад в капитализацию торговых комплексов за счет увеличения оборота, а не за счет фиксированной ставки. «Кинотеатры будут основными досуговыми якорями, потому что именно они дают простое и понятное предложение на запрос потребителя о досуге. И в своих проектах мы уже четко видим корреляцию посещаемости ТЦ с кинопремьерами», — говорит Светлана Ярова. А фитнес-центры, по ее словам, будут двигаться в направлении lifestyle и создавать на своей территории клубы по интересам, но с другими финансовыми моделями. «Люди не хотят платить за абонемент раз в год, им интересны разовые визиты или комбинированные предложения, в которые кроме фитнеса входят термы, велнес-центры, спа-процедуры», — говорит Светлана Ярова.
В качестве якорей в ТЦ придут и мультиформатные (гибридные) площадки, которые можно трансформировать и под боксерский ринг, и под танцы на льду, и под мероприятия для детей, и для garage sale. «Такие объекты в составе ТЦ станут точками притяжения, особенно для жителей городов с населением 300-400 тыс. человек и меньше. Тем самым ТЦ заберут на себя функцию неформальных community-центров или домов культуры», — считает Светлана Ярова.
Кроме того, наступает время тематических кластеров как новых якорей. «Таким якорем может быть, например, интерьерный центр, ориентированный на профессиональную аудиторию дизайнеров и их клиентов. А в Европе в торговом центре внутри большого коттеджного массива есть целая галерея операторов умных домов и консультантов по отоплению. И это, как правило, партнерские сети крупных марок и малый бизнес. Опять же, на смену исчезающим офисам туристических агентств приходит другой бизнес, которому нужно физическое пространство. Такие кластеры в торговых центрах будут все больше связаны с зоной охвата ТЦ. Они будут более адаптированы к местным реалиям», — уверена Светлана Ярова.
А Софья Щукина считает, что современным потребителям нужен не ТЦ, а сервисный центр, куда можно прийти, решить все свои вопросы — от почты до оформления документов и детского досуга, и где их «в лоб» не заставят покупать. «Рынку торговой недвижимости нужно уходить от аналоговых моделей и подходов и брать пример с digital — тщательно сегментировать аудиторию, изучать и постоянно «прокачивать» свое понимание пути клиента и заполнять белые пятна на его карте, делая постоянный мониторинг здоровья якорей и их восприятия клиентами через работу с фокус-группами», — говорит она.
По ее словам, покупатели всегда замечают усилия собственников ТЦ по созданию комфорта и воспринимают эту работу как знак заботы о себе. В результате в объектах, прошедших реновацию или частичное обновление, постепенно растет конверсия — небыстро, но уверенно. «Бизнес торговых центров — это системная работа «вдолгую», поиск возможностей и точек роста. Тем, кто этого еще не понял, рынок все быстро разъяснит», — заключила Софья Щукина.
Светлана Бурзянцева
руководитель международного подразделения аренды категории мода компании Ingka Centres в России

За последние несколько лет смысл выражения «якорь торгового центра» несколько изменился. Раньше якоря занимали большие площади, это были в основном гипермаркеты, кинотеатры, магазины DIY, универмаги. А теперь якорем может быть и кластер, например фуд-корт («Вкусные бульвары» в торговых центрах «МЕГА») или галерея с модной одеждой (та же fashion-галерея в «МЕГА Казань» или пространство Underline в «МЕГА Теплый Стан»). Сегодня покупателям ТЦ недостаточно посетить один магазин, пусть даже очень большой. Они ценят свое время и хотят разнообразить свой опыт как в покупках, так и в полученных впечатлениях. Мы проводим опросы посетителей и четко видим этот тренд, например, в ТЦ «МЕГА Химки», где доля lifestyle гостей за последнее время увеличилась c 29 до 45%. Именно развлечения, посещение кафе и ресторанов становятся одним из самых распространенных (34%) поводов для визита в молл. Это современные якоря. Конечно, со временем предпочтения и ожидания покупателей будут эволюционировать. И торговым центрам придется меняться, чтобы соответствовать их новым запросам.

Юлия Абдулагаджиева
коммерческий директор ТРК «OZ МОЛЛ»

Большинство якорных арендаторов сейчас показывают отрицательную динамику товарооборота. Связано это и с развитием онлайн-каналов продаж у каждого из них, и с изменением рыночной ситуации в целом. А результат — сокращение торговых площадей якорей. Правда, причины этого сокращения у каждого формата свои. Для продуктовых якорей главная проблема — развитие формата «магазин у дома», для мебельных — развитие более удобных сервисов (замерили, изготовили, установили), для спортивных — развитие форматов, где можно поиграть/протестировать оборудование. Параллельно в ТЦ активно расширяются детские развлекательные центры и активити-парки. Их уже можно отнести к якорным арендаторам. Думаю, в перспективе якоря из привычных форматов для классического шопинга будут превращаться в пространства с расширенным предложением и услугами. В принципе это уже происходит: гипермаркет «О’Кей» активно развивает собственные кафетерии и готовит пиццу на заказ, а Decathlon создает собственные спортивные площадки. Тренд будет усиливаться.

Виктор Князев
руководитель отдела торговой недвижимости компании «IDEM-консультанты торговой недвижимости»

Главными якорями торговых центров долгие годы были гипермаркеты. Но около 2-3 лет назад они стали уменьшать свои площади и сократились с классических 12 тыс. м2 в 2 раза и даже больше. Тренд стал массовым и коснулся гипермаркетов не только с товарами повседневного спроса, но и с другим ассортиментом. Сегодня все основные игроки сегмента анонсировали малые форматы: «Лента» (6-3,5 тыс. м2), Leroy Merlin (до 2-3 тыс. м2 в составе ТРЦ), Decathlon (супермаркет до 1,5 тыс. м2). Небольшие продуктовые гипермаркеты в ближайшее время станут новыми якорями торговых центров. А магазинам с товарами для дома, для детей и спорта из-за развития онллайн-ретейла придется сокращать площади в ТЦ и трансформироваться в центры для выставок-продаж. Зато такие якоря, как универмаги одежды и обуви ценового сегмента «средний минус», вряд ли будут меняться.

Анна Ермолович
коммерческий директор Fort Group

Заметный тренд — уменьшение площадей продуктовых гипермаркетов. Мы видим, что продовольственные сети в наших проектах убирают из ассортимента нон-фуд. Это происходит повсеместно. Зато операторы, которые торгуют модной одеждой, в том же «Европолисе» в Ростокино пересматривают форматы в сторону увеличения площадей. Они готовы открывать самые крупные из существующих (флагманские) магазины. Некоторые после реконцепции берут в два раза больше площади, чем было до этого.
В электронике и бытовой технике нет тренда на укрупнение. Зато шагнули в городские ТРЦ магазины ИКЕЯ нового формата. У нас в Ростокино открылся третий такой магазин в столице. И это, безусловно, якорь проекта. Также новыми якорями становятся обновленные фуд-холлы. В нашем ТРЦ «Сити Молл» в Петербурге до 4-го этажа, где находится фуд-холл, в выходные и праздничные дни доходит 15-18 тыс. человек.

Наталья Ковтун

Якорный арендатор

Смотреть что такое «Якорный арендатор» в других словарях:

• Арендатор якорный — (ANCHOR TENANT) главный арендатор в торговом центре, который является как бы магнитом, привлекающим покупателей в торговый центр … Словарь инвестиционных и оценочных терминов

• якорный — ая, ое. 1) к якорь Я ая цепь. Я/корный канат. Я ая лебёдка. Я ая фабрика. 2) Предназначенный, приспособленный для стояния судов на якоре. Я ая стоянка. 3) экон. Арендующий значительную часть помещений торгового комплекса … Словарь многих выражений

• Торговая недвижимость — Основная статья: Коммерческая недвижимость Торговая недвижимость – разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Содержание 1 Некоторые термины 1.1 Магазин … Википедия

• Торговый план ТРЦ — Торговый план торгового развлекательного центра (ТРЦ) это поэтажные планы ТРЦ, на которых произведена «нарезка» арендопригодных площадей под магазины, кафе и рестораны, развлекательные центры и других арендаторов, продающих товары и услуги … Википедия

• Торговый план торгового развлекательного центра — (ТРЦ) это поэтажные планы ТРЦ, на которых произведена «нарезка» арендопригодных площадей под магазины, кафе и рестораны, развлекательные центры и других арендаторов, продающих товары и услуги, которые закрашиваются цветом группы арендатора … Википедия

• Deira City Centre — Координаты: 25°15′05″ с. ш. 55°19′56″ в. д. / 25.251389° с. ш. 55.332222° в. д. … Википедия

• Крылатское (район) — У этого термина существуют и другие значения, см. Крылатское. Район Крылатское Муниципальное образование Крылатское Герб … Википедия

Якорный арендатор как залог успеха торгового центра

Фото: Trend/ Евгений Асмолов

Якорный арендатор приведет с собой поток посетителей и попросит скидки.

Недостатка в ретейлерах, готовых занять большие площади в новых торгово-развлекательных комплексах (ТРК), сегодня нет. Якорями обычно выступают FMCG-супермаркеты, магазины бытовой техники и электроники, развлекательные центры. Реже якорными операторами становятся магазины одежды, универмаги. Так как торговые центры (ТЦ) все больше тяготеют к увеличению доли развлекательной составляющей на своих площадях, то востребованы сегодня и операторы, работающие в развлекательном сегменте. Намного менее охотно на место якоря привлекают специализированные садово-парковые магазины, крупные универмаги одежды, а также мебельные гипермаркеты. «Якорные арендаторы являются важной частью проекта, поскольку генерируют потоки потенциальных потребителей, — отмечает Анастасия Балмочных, руководитель проектов Jones Lang LaSalle в Петербурге. — Формирование пула якорных арендаторов задает tenant mix (подбор и формирование пула арендаторов в рамках создания концепции торгового/офисного центра. — Ред.) всего проекта».

Впрочем, у претендентов на якорное место есть свои требования к арендодателю — специальные условия по арендной ставке. Так, по данным компании ASTERA, для якорей ставка может варьироваться в диапазоне 250-450 рублей за 1 м2, в то время как для какой-нибудь торговой галереи — в несколько раз выше.

«Для якорных арендаторов в ТЦ важна комбинация таких факторов, как местоположение, стоимость аренды и высокая проходимость, — отмечает управляющий директор NAI Becar в Петербурге Илья Андреев. — Традиционно ставка аренды для якорей минимальна по сравнению с другими операторами. Например, для крупных продуктовых операторов, арендующих помещение площадью от 5 тыс. м2, ставка варьируется от $80 до $120 за 1 м2 в год».

На снижение ставки арендодатель может пойти в случае, если арендатор — компания-бренд, которая своей известностью привлечет дополнительный клиентский поток. Если ТРК имеет уникальные характеристики и удачное месторасположение, его владельцы могут и не пойти на уступки. «Яркими примерами являются торговые центры «Галерея» и «Невский центр», — отмечает эксперт консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Любава Пряникова. Но в любом случае для якорных арендаторов стоимость аренды не устанавливается раз и навсегда. «Ставка для арендатора повышается с течением жизненного цикла ТРК, — говорит руководитель направления «брокеридж, маркетинг и реклама» ТРК «Гранд Каньон» Наталия Котляр. — Когда период раскрутки закончен и потоки посетителей уже стабильно высокие, то для нового арендатора условия более жесткие, чем были в момент открытия ТРК».

Огромное значение для привлечения якоря имеет грамотно разработанная концепция ТРК. «Начиная работу над проектом, мы четко определяем, с какой аудиторией мы будем работать, на кого ориентировать нашу концепцию, — говорит Наталия Котляр. — Якорь — это тот, кто нужен для концепции, тот, кто более остальных будет востребован потребителем».

При разработке концепции следует учитывать ближайшее окружение торгового комплекса. Увы, делают это не все. В открывшемся недавно ТК «Космос» на проспекте Космонавтов, несмотря на близость ТК «Питер» и гипермаркета «О`кей», якорями стали фрешмаркет «Лайм» и фитнес-центр FamilyFitness. Они рассчитаны на жителей жилого комплекса, внутри которого и расположен торговый объект. Другой пример — ТРК «Сити Молл» с магазином «Калинка», который соседствует с ТРК «Капитолий», где давно функционирует Media Markt. В отдельных случаях открытие по соседству нового торгового объекта с сильным якорем из того же сегмента приводит к необходимости проведения реконцепции комплекса с заменой арендаторов. Кроме формирования нужного имиджа в глазах потенциальных посетителей развитие концепции сегодня является основным источником появления новых площадей под якорного арендатора в уже существующих ТРК и ТЦ. «Из недавних примеров можно привести ТРК «Гранд Каньон», — говорит директор компании ASTERА Людмила Рева. — В результате все операторы детских товаров были собраны на территории отдельного, расположенного внутри «Гранд Каньона» ТРК «Дивный город». А в основном корпусе появились свободные площади».

Реклама Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Дмитрий Борисенко: Грузинский маркетинг. Бессмысленный и беспощадный

По роду своей деятельности, я около 20 лет занимался маркетингом. Начинал еще в 90-е, когда слово это для многих было непонятно. Наука эта сурьезная, требующая знаний и постоянной практики, хотя, если честно, ни в этом даже соль профессии. Соль ее в чутье маркетолога, его умении предвидеть то, что будет востребовано через некоторое время на рынке. В гибкости мышления. В наличии творческого склада ума. Одних только знаний теории недостаточно, так как человек не будет уметь их эффективно применять. Он будет ремесленником, возможно даже хорошим, но серьезных проектов он никогда не сделает. Наверное, это справедливо для любой профессии. Ну, это так, лирическое вступление.

А вспомнил я о маркетинге глядя на Грузию. Раньше я вспоминал о нем глядя на Украину, еще раньше, глядя на Прибалтику. Я не буду говорить сейчас о политике. Я буду говорить о маркетинге. И с этой точки зрения, я могу сказать, что то, что происходит в Грузии – это даже не идиотизм, это просто за гранью добра и зла. Это убийство собственных конкурентных преимуществ, которые должны были сделать Грузию если не богатой страной, то уж не бедной – точно.

Основные статьи дохода этой страны составляют туризм и виноделие. Умный маркетолог знает, что выдержать конкуренцию на этих направлениях очень сложно. Высокая конкурентная среда, ограниченный рынок сбыта. А еще, в случае с Грузией, да и Украиной и Прибалтикой тоже, есть «якорный клиент». «Якорный клиент» — это самый крупный или один из самых крупных клиентов, который обеспечивает либо основной доход предприятия, либо значительную его часть. Такого клиента облизывают с ног до головы, ему угождают, все его хотелки выполняются в первую очередь. Такой клиент, это показатель успешности компании, показатель того, что фирме доверяют и пользуются ее продукцией крупные и известные бренды. Короче говоря, дай Бог «якорного клиента» фирме и упаси боже потерять «якорного клиента» в момент, когда компания становится на ноги.

И что я вижу с точки зрения маркетинга в Грузии? Я вижу, как маленькая, в мировом масштабе, фирмочка под названием «Джорджия и сыновья», сама! Сама, Карл! Отталкивает от себя якорного клиента! Представьте. Есть зачуханная фирма и выпускает она, ну, скажем, подарочные чехлы для смартфонов, перебиваясь от заказа до заказа. И вдруг к ней приходит компания «Эпл» и заявляет о том, что она хочет покупать их чехлы, для чего они ей? Да хрен знает. Просто надо. И начинает она скупать 70% выпускаемой продукции. Не торгуясь. Не заставляя демпинговать. И тут у компании поперла масть! Обороты растут как на дрожжах, она расширяет производство, покупаете себе швейную фабрику, потом другую, в банках вам всегда готовы дать кредит, и вот уже другие крупные бренды начинают интересоваться ее продукцией и готовы вкладывать деньги глядя на то, как их конкурент сотрудничает с этой компанией. Жизнь налаживается! И в этот самый момент, в этой фирме, вдруг, по какой-то причине решают, что «якорный клиент» сволочь и рвут с ним отношения, более того, руководство компании науськивает своих сотрудников и они ходят по улицам с оскорбительными плакатами в адрес «якорного клиента». Клиент сначала недоумевает. Потом злится и перестает покупать продукцию, но компании нельзя снижать обороты! Она закредитована в банках! У нее набраны новые сотрудники, она вложилась в производство! И директора посещает гениальная, с его точки зрения, мысль! Он идет к бывшему уже «якорному клиенту» и говорит, что хотя он его по-прежнему считаете сволочью, а лично директора «ху…м», тем не менее, он требует, чтобы клиент продолжал покупать у него чехлы, да еще по завышенной на 20% цене!

Теперь ответьте мне, чтобы вы сказали, услышав такую историю, об этой компании и ее директоре? Вот ровно тоже самое можно сказать о компании «Джорджия и сыновья». Отбросив всякую политику, я скажу — Вы самые дебильные маркетологи из всех, которых знал мир.

Кто такой якорный арендатор?

Автомобиль был придуман в Европе, но именно в США его сделали демократическим видом транспорта. Слоган «Автомобиль – не роскошь, а средство передвижения» придумали не зубоскалы Ильф – Петров, а едва ли не дедушка Форд. И даже если не придумал, то воплотил в жизнь – точно. Дешевые автомобили, качественные автомобильные дороги и привязанная к ним сеть автозаправочных станций сделали население потрясающе мобильным. Выезд из города и проезд нескольких десятков миль перестали быть проблемой. В результате за городом, буквально в чистом поле, стали возникать здания нового назначения, торговые центры и торговые комплексы.

Строительство такого комплекса на дешевой загородной земле обходилось дешево. А вот эксплуатация его стала делом, хотя и выгодным, но достаточно рискованным. Чтобы «выманить» покупателя из города, следовало предложить ему не только новые торговые площади, но и новую форму обслуживания, и существенно более дешевые покупки.

В городе спокойно могли существовать торговые центры типа ярмарки, где каждый продавец снимал небольшую торговую площадь, зато продавцов было много. Яркий пример такого типа торговых центров – Верхние торговые ряды (ГУМ) в Москве и Гостиный двор в Санкт-Петербурге. Но за городом мелкие лавочки просто физически не могли заполнить громадные здания. Поэтому появилось понятие якорных арендаторов, которые стали главными и любимыми арендаторами для владельцев торговых центров.

Якорным арендатором ― называется физическое или юридическое лицо, которое арендует под свое предприятие торговые помещения, занимающие от 5 до 15 процентов от общей площади торгового комплекса. Такой арендатор называется якорным потому, что его появление в торговом центре или в торговом комплексе привлекает сюда главный поток посетителей. Словно бы привязывает их к данному коммерческому центру. Якорными арендаторами являются, как правило, крупные торговые сети.

Якорного арендатора отличают две главные черты:

1. Независимость, то есть возможность арендатора привлечь достаточный поток покупателей к себе, где бы такой арендатор не находился. Якорный арендатор известен большому числу покупателей благодаря раскрученному бренду. Знакомый бренд является ориентиром и одновременно «приманкой» (якорем) для будущих покупателей. Он стимулирует поход в малознакомый торговый центр.

2. Размер, то есть возможность на арендуемой большой торговой площади предложить клиенту широкий ассортимент товаров. Богатое предложение товаров дает покупателям возможность выбора. Он выгоден также и самим якорным арендаторам. На бОльших торговых площадях они продают больше, компенсируя возросшей выручкой относительно высокую арендную плату.

А за что ценят якорных арендаторов владельцы торговых центров?

Во-первых, за то, что такой арендатор создает постоянный поток покупателей в торговый центр. Это особенно важно для загородных торговых центров, находящихся в месте, которое нельзя считать доступным для рядового покупателя, не «вооруженного» автомобилем.

Тем, кто бывал в Италии, вероятно, известны торговые центры, в которых находятся магазины самых известных компаний высокой моды. Здесь продаются прославленные одежные и обувные бренды по вполне привлекательной цене. Несмотря на то, что такие торговые центры находятся достаточно далеко за городом, поток посетителей в них не иссякает. Многие туристические фирмы предлагают своим клиентам шопинг-туры в такие центры. Многих посетителей сюда завозят по пути в аэропорт.

Во-вторых, якорный арендатор повышает имидж торгового центра. Якорный арендатор в большой степени определяет, кто станет посещать торговый центр, где он арендует площади. Якорный арендатор является также и своеобразной рекламой торгового центра. Обычно бренды якорных арендаторов размещают на фасаде торгового центра, выделяя их размером. Наличие «хорошего» якорного арендатора является как бы дополнительной рекламой для прочих возможных арендаторов торговых площадей. Таких мелких арендаторов гораздо больше, и именно они приносят собственнику торгового центра основную прибыль.

В-третьих, якорные арендаторы перераспределяют потоки покупателей таким образом, чтобы в торговом центре не было «мертвых зон», куда покупатель придет неохотно. Например, в многоэтажных торговых центрах, торговые площади якорных арендаторов размещаются дальше от входа и на верхних этажах.

В качестве «домашнего задания» читателю рекомендуется посетить ближайший (или самый любимый) торговый центр, определить, какие арендаторы в этом центре являются якорными. Это нетрудно сделать, оценив размеры торговых площадей и величину букв на фасаде торгового комплекса. После этого стоит обратить внимание на местоположение магазинов-«якорей»

Якорные арендаторы привлекают в торговые центры существенную долю потока покупателей. Поэтому владельцы торговых центров заинтересованы в привлечении под свою крышу «правильных» якорных арендаторов. Здесь существенны узнаваемость бренда будущего «якоря», широкий ассортимент предлагаемых им товаров, а также наличие у будущего якорного арендатора разветвленной торговой сети и правильно проводимая маркетинговая политика.

Правильный выбор якорных арендаторов должен соответствовать общей целевой аудитории будущего торгового центра. Якорные арендаторы и другие магазины торгового центра должны работать в одном и том же сегменте цен. Они не должны дублировать продаваемые торговые марки.

Для относительно небольших торговых центров, которые посещают жители окрестных районов, лучшим якорным арендатором является большой продуктовый магазин. Вполне возможно, что такой магазин будет единственным якорным арендатором. И прекрасно!

А вот в крупных торговых центрах, куда съезжаются люди из целых регионов, могут спокойно разместиться несколько якорных арендаторов.

Обычно якорными арендаторами кроме уже названных продуктовых супермаркетов, могут быть крупные магазины по продаже электроники и бытовой техники, большие магазины по продаже товаров для дома, сада и для ремонта. Замечательные «якоря» – развлекательные центры и кинотеатры.

Обычно список якорных арендаторов определяется еще до ввода торгового центра в эксплуатацию. Нормальным считается, если якорные арендаторы занимают около 60 процентов торговых площадей. Договоры с якорными арендаторами заключаются на длительный срок, обычно на 10 – 15 лет. Якорные арендаторы платят менее высокую арендную плату за снимаемые торговые площади. Иногда якорный арендатор может платить не фиксированную плату за аренду, а выплачивать процент от своего товарооборота.

Кроме крупных якорных арендаторов выделяют еще и мелких. Они занимают торговые площади меньшего размера, чем крупные якорные арендаторы, но большего, чем прочие, не «якорные» магазины. Несмотря на небольшой размер, мелкие якорные арендаторы привлекают в торговый центр значительное количество покупателей. Мелкие якорные арендаторы – магазины крупных аптечных сетей, парфюмерии и косметики, книжные магазины.

Правильный выбор якорных арендаторов способствует привлечению покупателей в торговые центры, а значит, является залогом их процветания и формирования высокого имиджа торговой территории.