Помолодел перед смертью. Новая дата позволила застройщику не восстанавливать облик завода Оуфа
Активисты оспаривают законность сноса корпусов завода Оуфа, на месте которых возводят элитный дом. Суд объединил дело с иском местных жителей, стены которых трещат от активных действий застройщика.
Читатель «Фонтанки» Анна
В Петербурге старые дома нередко молодеют на бумаге. Как правило, затем они признаются аварийными и демонтируются, а на их месте появляются новостройки. Дата рождения после 1917 года освобождает от обязанности воссоздавать исторический облик. Градозащитники подозревают, что аналогичная история могла приключиться и с корпусами завода Оуфа на 9-й Советской, где компания «Ховард хаус» возводит элитный дом.
Строительство премиального дома, который фасадами выходит на 8-ю и 9-ю Советские улицы, началось полтора года назад. Элитное жилье возводит компания «Ховард Хаус». Для этого фирме пришлось зачистить площадку от производственных корпусов медно-котельного завода М. Г. Оуфа. Для того чтобы снести постройки, потребовалось техническое заключение об их аварийности, которое сделало ООО «Бэскит», известное своими «смертными приговорами» исторической застройке. Летом 2017 года Смольный на основании этого документа выдал заключение о соответствии проекта «элитки» режимам зоны охраны. В июне застройщик приступил к демонтажу зданий.
Градозащитники и местные жители подали сразу несколько исков, в которых оспаривается изменение года постройки в технических паспортах и сведениях кадастра, заключение комитета по государственному контролю и охране памятников, которое основано на неверной дате, и разрешение на строительство, сформированное на заключении профильного комитета.
Ответчиками выступили Госстройнадзор, КГИОП, ГУИОН, Управление Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии и филиал Кадастровой палаты. Суд объединил эти дела, предварительное заседание состоялось 19 февраля.
В частности, активисты пытаются доказать, что исторические здания перед сносом «омолодили» на бумаге, чтобы обязанность воссоздавать облик демонтированных построек не мешала полету фантазии строителей.
В 2010 году производственные корпуса медно-котельного завода М. Г. Оуфа по кадастровому паспорту (копия есть в распоряжении редакции) представляли собой единый комплекс, постройка датировалась 1916 годом. Как удалось выяснить градозащитникам, позднее каждый корпус получил отдельный адрес и дату рождения. Дома, выходящие на 8-ю Советскую, помолодели до 1919 года.
В законодательстве Петербурга есть понятие «историческое здание», для центральных районов города это все дома старше 1917 года. В соответствии с законом № 820-7 снос таких построек запрещен, кроме случаев, когда они признаются аварийными. Но после демонтажа закон требует восстановить внешний облик сооружений, которые формируют уличный фронт.
«Об изменении года постройки мы узнали в ходе исследовательского процесса, когда нам были представлены технические паспорта. И мы узнали, что первоначально год постройки был 1916-й, а сейчас мы имеем разные годы постройки на разные литеры. Те, которые формируют уличный фронт, литеры Б и Д — 1919 год», – рассказала «Фонтанке» член президиума петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Анна Капитонова.
Самый известный дом, который сбрасывал некоторое количество лет, располагается по адресу: Ропшинская улица, 10. Особняк А. И. Назимова в результате «исправления кадастровой ошибки» помолодел с 1895-го аж до 1947 года. У владельца участка, компании «Шелест-сквер», уже имелись планы построить на этом месте жилой комплекс. Градозащитникам удалось дважды отстоять снос здания в суде, последнюю победу активисты одержали в конце 2018 года. Не удалось спасти от демонтажа дом № 3 по Ремесленной улице, дата постройки которого была изменена с 1916 на 1920 год. Уничтожение исторического здания стало поводом для возбуждения уголовного дела.
Разрешения на строительство «Ховард Хаус» получил в декабре 2017-го и в июне 2018 года, срок действия — до конца 2021 года. Согласно проекту, на этом месте должно возникнуть 8-этажное здание с подземным паркингом на 51 квартиру.
Уже на этапе сноса заводских построек стало понятно, что действия застройщика оборачиваются серьезными проблемами для соседних зданий. Дома № 15 и № 19 по 9-й Советской покрылись сквозными трещинами. Оценку состояния окружающих зданий перед демонтажом, уверяют жильцы, не проводили. После того как весной прошлого года на площадку заехала техника и застройщик принялся бурить, как поясняли, «пробные» скважины, ситуация только ухудшилась.
Руководство «Ховард Хауса» тогда заявляло, что вибрации от бурения на порядок ниже предельно допустимых показателей, а местные жители вспоминают, как первым делом подумали, что началась бомбежка.
«Знаете, когда трамвай, допустим, проезжает и от него дребезжит секретер? Ничего похожего, дом трясся так, что мы всерьез опасались обрушения», – говорит жительница дома № 15 Анна.
Жильцы рисуют следующую картинку. В ходе работ по укреплению фундамента рабочие повредили угол дома № 15, после чего часть здания к маю просела на 2 сантиметра, в сентябре — еще на столько же. Деформация обеспечила подтопление прилифтового пространства в углу дома, который и до этого имел проблемы с подвалом. Расположенное в границах квартала здание 11-13 по 9-й Советской оснащено открытой канализацией, которая время от времени засоряется. В результате дурно пахнущие массы оказываются в подвале у соседей. В здании круглый год обитают комары. Из-за деформации основания дома в подвале вспучился пол. Трещины появились на лестничных пролетах. От повышенной влажности по стенам парадной начала расползаться черная плесень.
Помолодел перед смертью. Новая дата позволила застройщику не восстанавливать облик завода Оуфа
За год с небольшим у жильцов накопилась внушительная переписка со всеми возможными инстанциями. Письма отправляли в ГАСН, Жилищную инспекцию, прокуратуру и Госдуму. Некоторые ответы профильных органов и чиновников их настораживают, другие — откровенно пугают.
В конце августа площадку с проверкой посетили сотрудники Госстройнадзора и Прокуратуры Центрального района, которые выявили нарушения требований проектной документации и нормативных документов. По факту надзорная инстанция направила компании представление и возбудила дело по части 1 статьи 9.4 КоАП — нарушение обязательных требований в области строительства.
В сентябрьском письме Игорь Албин, тогда еще вице-губернатор, сообщил депутату Борису Вишневскому, что в результате визуального осмотра выявлено увеличение раскрытия трещин в домах № 15 и 19, корп. 1, по 9-й Советской, а в домах № 20 и 21 — возникновение нескольких новых трещин.
Осенью Госстройнадзор резюмировал, что осадка здания № 15 продолжается. При этом уже в ноябре «Ховард Хаус» отчитался перед службой, что работы по усилению межевых стен якобы выполнены в полном объеме, а мониторинг показал тенденцию к условной стабилизации осадки дома.
Жильцы с выводами несогласны. «У меня в коридоре появились две сквозные трещины. Сначала заглянуть сквозь них на улицу было нельзя. Когда начали вворачивать сваи, трещины «поехали»», – рассказывает один их жильцов. По его мнению, установка свай могла стать и причиной аварии — гейзера горячей воды, пробившего асфальт в конце марта прошлого года https://www.fontanka.ru/2018/03/23/009/. То, что грунты «гуляют», удивления не вызывает — под домами в этом районе, напоминают горожане, три метра песка, а под ним — грунтовые воды.
Помолодел перед смертью. Новая дата позволила застройщику не восстанавливать облик завода Оуфа
«Администрация района считает, что «Ховард Хаус» все свои обязательства выполнил. Но это неправда. Они не укрепили лестничные пролеты, в квартирах холодно – задувает из кое-как заделанных трещин. В коридоре температура не поднимается выше +17″, – говорит Анна.
Кроме того, застройщику писали (письмо есть в распоряжении редакции) и эксперты ООО «Геосфера» (проектная организация, которая работала на этой площадке), которые настойчиво советовали скорректировать проект устройства свайного поля, чтобы избежать негативного влияния на окружающие здания.
Работы на объекте остановились в конце октября 2018 года после внеплановой выездной проверки Госстройнадзора, который выдал «Ховард Хаусу» предписание укрепить подземную и наземную части окружающей застройки. Одновременно стало известно о смерти основного владельца фирмы Эмина Кули-Заде. С тех пор строители на участке не показывались, говорят местные жители, но состояние зданий становится все хуже.
Согласно данным СПАРК, «Ховард Хаусом» владеет ООО «Ховард Групп». Хозяевами этого юрлица, в свою очередь, являются Кули-Заде (90%) и гендиректор «Ховард Хауса» Татьяна Темная.
Среди жителей курсируют неподтвержденные слухи, что застройщик после кончины бизнесмена якобы может продать участок и даже ведет переговоры с инвестором. Но для этого наследникам сначала предстоит вступить в свои права, что займет не менее чем полгода. Глава компании отказалась комментировать «Фонтанке» как сам процесс стройки и урон соседним зданиям, так и возможные переговоры по продаже проекта. Правопреемники Кули-Заде, с которыми связалась «Фонтанка», также предпочли промолчать. Если информация подтвердится, разбираться с наследством «Ховарда» придется новому владельцу.
Пауза на стройке не остановила развитие негативных последствий. В письме Государственной жилищной инспекции от 17 декабря говорится, что 7-го числа этого же месяца ООО «Жилкомэксперт» провело обследование подвала, фундамента и надподвального перекрытия в доме № 15. Суть выводов специалистов – конструкции «находятся в аварийном состоянии, а участок под вестибюлем лестничной клетки имеет угрозу обрушения».
Помолодел перед смертью. Новая дата позволила застройщику не восстанавливать облик завода Оуфа
В администрации Центрального района собственников квартир в соседних с «Ховардом» домах уведомили, что управляющая компания должна до 1 апреля представить в Жилком пакет документов, на основании которых будут определены сроки и объем работ по устранению аварийности подвала 15-го дома.
Укрепление подвала, по самым оптимистичным прогнозам, начнется ближе к лету. Тем временем сотрудник отдела продаж «Ховарда» пообещал «Фонтанке», что работы на объекте возобновятся в ближайшее время. На просьбу назвать хотя бы приблизительные сроки, когда стройка начнет возвышаться над землей, сообщили — примерно в середине весны текущего года.
Градостроительный кодекс требует, чтобы лицо, осуществляющее строительство, обеспечивало безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды. Пока «Ховард Хаус» не предоставит акты об устранении недостатков, возобновить строительство компания не имеет права. Застройщик пока ограничился гарантийным письмом в адрес районной администрации с обещанием устранить все недостатки до конца 2021 года.
Ирина Корбат,
«Фонтанка.ру»
Клубный дом Hovard Palace на набережной Фонтанки обещают сдать в августе этого года. Отличается он от других объектов не только стоимостью квадратного метра от 350 до 450 тыс. рублей, но и принципиальной позицией компании: продавать квартиры только с готовой отделкой, причем выполненной в трех стилях на выбор: ар-деко, неоклассика и имперская классика.
Для сомневающихся в том, что это правильное решение, 16 марта открыли шоу-рум. Презентовать ее приехала вся команда, от которой зависит проект. На небольшой пресс-конференции Эмин Кули-Заде, председатель совета директоров «Ховард Санкт-Петербург», рассказал о своих принципах: требования к проектированию, строительству и отделке на уровне мировых стандартов; непременно неоклассика в архитектуре («Это дорого, сложно и красиво, кроме того это — большая заявка. Это именно то, чем я хотел заниматься»), никаких уступок в качестве и эстетичности.
За архитектурный облик Hovard Palace отвечал Михаил Белов, профессор МАРХИ, который апеллирует к петербургскому модерну Лидваля и Бенуа. Ему пришлось потрудиться, чтобы добиться элегантного вида довольно-таки крупного здания в условиях плотной окружающей застройки — решение потребовало дополнительных средств, но компания на это пошла. «С точки зрения архитектуры в этом доме ошибок нет», — уверен Эмин Кули-Заде.
Главный же принцип — квартиры сдаются «под ключ» в буквальном смысле слова: кухня оформлена и оснащена техникой, санузел оборудован и отделан мрамором, в спальнях и гостиных нет разве что мебели, штор и центральной люстры (точечные светильники в наличии), стены готовы под покраску или же обои. «За границей продажа квартир с отделкой давно распространена, в России же применяется только социальная отделка. Наше предложение поначалу воспринимали как желание ограничить свободу клиента. Между тем мы видим, как у покупателей меняется отношение, — подчеркивает глава компании, — им не хочется жить на стройке, ждать, пока соседи завершат отделочные работы. Тем более что часто случаются задержки в поставках материалов… Кроме того, три варианта дизайнерской отделки — это уже возможность для выбора, все знают также, как меняют жилое пространство обои, текстиль, люстра — все это хозяева квартиры будут приобретать сами».
Управляющая компания, понятно, здесь будет своя, и ее услуги уже посчитаны: содержание квадратного метра обойдется в 150 рублей.
Конечно, в нынешних обстоятельствах прежде всего интересует финансовое состояние проекта. «Я считаю неправильным рассчитывать одновременно и на продажу, и на ведение строительства — если продаж нет, то что, дом не будет достроен? И те, кто уже купил квартиры, пожалеют о своем выборе, проиграют? Нет, нужно иметь такую финансовую модель, чтобы дом был достроен до конца, тогда он как минимум имеет залоговую стоимость — и презентабельный вид. У нас как раз такая модель», — утверждает глава «Ховард Санкт-Петербург».
Кредитный портфель компании — рублевый. Итоги 2014-го показали, насколько это верный подход. На данный момент около сорока квартир «законтрактовано», 5-6% из них — как раз в декабре прошлого года, когда падал рубль. Финансовую поддержку проекта осуществлял Абсолют-банк. Председатель правления банка Андрей Дегтярев объяснил, почему именно этому проекту был предоставлен кредитный лимит в размере четырех миллиардов (более полутора миллиардов из них уже потрачено): «Мы селективно подходим к выбору партнеров. Критериями выбора для нас является стабильность компании и возможность продать дополнительные продукты банка — таким продуктом стал ипотечный кредит. Сейчас ставка 13,9%, мы будем ее снижать. Хочу отметить, что над проектом Hovard Palace работает хорошая команда, которая не допускает ни срывов тех сроков, что были установлены графиком, ни существенного прироста бюджета, что для нас, банкиров, очень важно».
По словам Эмина Кули-Заде, просрочка все-таки была — три месяца назад, на две недели; график уже догнали. В нынешних экономических условиях можно ожидать, например, проблем с поставщиками, ведь в проекте используются дорогие сорта мрамора, оникс, дерево ценных пород (например эбеновое). Как пояснил председатель совета директоров «Ховард Санкт-Петербург», во-первых, валютная составляющая проекта — примерно миллиард — это всего 15% от общего объема средств, поэтому не слишком повлияет на ситуацию, во-вторых, большинство материалов давно уже заказано, за них даже поступила предоплата — еще по старому курсу. «Мы не будем заказывать альтернативные материалы подешевле, и на стоимости квадратного метра это не скажется. Мы пойдем на то, чтобы отказаться от какого-то процента своих доходов, чтобы воплотить проект так, как он задуман, и выполнить свои обещания перед нашими клиентами», — уверяет господин Кули-Заде.
Главным консультантом по строительству является Том Шмидт, член правления компании Hochtief. С немецкой скрупулезностью он в свое время принимал участие в контроле над строительством терминала «Шереметьево-2», посольства своей страны и административных зданий Сбербанка, а также ЖК «Резиденция «Монолит»» — предыдущем, московском, проекте команды Hovard Palace. Шмидт учился в Петербурге в 1980-х, потом долгое время работал в России, поэтому обратился к присутствующим на русском: «Когда вы заходили, наверное, сразу увидели, что ведется по-настоящему капитальное строительство — могучие стены, деревянные окна!» К слову, стены действительно неординарные — из керамического кирпича, толщина их 770 см, а толщина дубовых оконных рам не стандартные 78 мм, а 95.
К созданию чистовой отделки и полноценного дизайна в презентационной квартире Hovard Palace приложил руку Роберто Молон, совладелец фабрики Francesco Molon. Он объяснил, почему было решено остановиться на трех стиля оформления общественных зон и интерьера квартир: ар-деко, имперская классика и неоклассика созвучны архитектурному облику Петербурга. Кроме того, классический дизайн не устаревает, в отличие от современных экспериментов. Поэтому, в частности, общественные зоны порадуют глаз мрамором и фресками, бассейн в романском стиле — мозаикой.
Первое впечатление от презентационной квартиры, выполненной в стиле ар-деко — основательность во всем, от толщины знаменитых молоновских дверей до большого напольного зеркала в детской, лаконичность кухонного решения с уютным столиком для завтраков, люксовые акценты, например, в виде люстры из муранского стекла. «Нас уже спрашивали, — жалуется Эмин Кули-Заде, — почему мы не продаем квартиры вместе с люстрами?»
Самим домом «Ховард Санкт-Петербург» не ограничивается: отремонтирована подъездная дорога и отреставрированы фасады окружающих зданий, что потребовало значительных вложений. Взаимодействие с районной администрацией по благоустройству квартала будет продолжаться. «Мы надеемся, что эффект от нашего дома будет, как у Зощенко: свет включили — и все ужаснулись, как они жили, и захотели привести все в порядок».
Светлана Хаматова
«Ховард» успел до кризиса
Компания «Ховард Санкт-Петербург» завершает строительство премиального дома на наб. реки Фонтанки. Девелопер признается, что успел купить иностранные отделочные материалы до введения санкций и скачка курса валют. Эксперты говорят, что кризисные времена мало влияют на сегмент де-люкс, так как квартиры стоимостью 350 тыс. рублей за 1 кв. м доступны узкому сегменту потребителей.
Клубный дом Hovard Palace, строящийся по адресу: наб. реки Фонтанки, 76, корп. 2, будет сдан в эксплуатацию в августе текущего года. Об этом заявил журналистам председатель совета директоров компании «Ховард Санкт-Петербург» Эмин Кули-Заде. По словам девелопера, данный объект недвижимости будет первым в исторической части города, полностью соответствующим категории de-luxe, то есть ультрапремиальному классу. Объем инвестиций в проект составляет 7,2 млрд рублей, из них 4 млрд рублей – привлеченные кредитные средства Абсолют-Банка.
«При строительстве данного объекта использовалось достаточно много иностранных материалов, технологий. Нам очень повезло, что все расчеты с зарубежными партнерами были проведены до ввода санкций и роста курсов доллара и евро, а привлеченный кредит является рублевым. Не исключаю возможности, что некоторые финальные работы обойдутся несколько дороже, чем планировалось, но компания готова понизить размеры маржи, чем повышать цены на квартиры», – отметил Эмин Кули-Заде.
По словам бизнесмена, стоимость квадратного метра в Hovard Palace составит от 350 тыс. рублей. На данный момент зафрахтовано около 40% квартир в доме. Некоторые апартаменты, подчеркнул девелопер, состоятельные люди приобрели как вариант инвестиционных вложений.
Напомним, что ранее на месте строящегося элитного дома находилось здание 1901 года постройки. В нем последние десятилетия размещалось семейное общежитие ПО «Знамя Труда». В 2009 году на тот момент губернатор Петербурга Валентина Матвиенко передала участок компании «Ховард». По условиям инвестиционного договора с городом девелопер должен был снести историческое здание, а гражданам, проживающим в нем, предоставить отдельные квартиры. Правда, расселение не обошлось без скандала. Некоторые жильцы общежития не хотели съезжать из центра города в Шушары. Противостояние граждан и девелопера доходило до судебных разбирательств.
После завершения своего проекта на наб. реки Фонтанки «Ховард Санкт-Петербург» намерен принять участие в застройке Петровского острова. Подробности о масштабном проекте девелопер пообещал рассказать ближе концу текущего года, когда он полностью будет согласован с властями города.
По словам президента ГК «Арин» Андрея Тетыша, кризисные явления не влияют на сегмент де-люкс. Поэтому проект застройщиков Hovard Palace должен быть востребован у определенного сегмента клиентов. «Если говорить о выгодах стройки в центре города, то ответ не может быть однозначным. Так как имеются некоторые подводные камни согласования данного проекта с чиновниками. Кроме того, нездоровый фон могут создать различные общественные градозащитные движения. Однако понятно, что такие крупные и затратные проекты доступны не всем. Поэтому превалирующее большинство тех, кто работает в центре города в высоком сегменте, прекрасно отдают себе отчет в том, как создать качественный продукт и за какие деньги его продавать», – отмечает эксперт.
Стоит добавить, что по информации ряда СМИ, компания «Ховард» может принадлежать ближайшему окружению спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко.
Справка:
Общая площадь Hovard Palace составит 30 тыс. кв. м. В девятиэтажном доме будет 75 квартир, четыре пентхауса с готовой дизайнерской отделкой, а также подземный паркинг и 25-метровый бассейн.