Что такое арендный бизнес?

Арендный бизнес сегодня, или приключения современных рантье

Арендный бизнес – что это такое? Это бизнес в сфере недвижимости, который хоть и не относится к числу самых доходных и быстро окупаемых, уступая по этим показателям, например, предприятиям быстрого питания или ломбардам, все же представляет собой довольно прибыльный вид деятельности. В настоящее время средняя годовая доходность арендного бизнеса в Москве составляет 11-15%, а срок окупаемости колеблется от 6 до 15 лет.

Плюсы арендного бизнеса

Арендный бизнес имеет три неоспоримых преимущества перед другими. Первое – стабильность. Какие бы кризисы не бушевали вокруг, спрос на коммерческую и жилую недвижимость будет всегда. Конечно, возможны его колебания, но, как показывает статистика изменений арендных ставок за последние 20 лет, периоды их падения в крупных городах всегда краткосрочные – максимум 2-3 года.

Второе преимущество арендного бизнеса – надежность. Покупка недвижимости – это вложение, которое в среднесрочной и долгосрочной перспективе не подвержено риску обесценивания.

И третье – это один из немногих видов предпринимательской деятельности, который позволяет получать пассивный доход. Это не значит, что вам совсем ничего не придется делать, но вы будете избавлены от ежедневной суеты, постоянного напряжения физических и эмоциональных сил.

Во что принято вкладываться?

Существует три вида арендного бизнеса – это сдача в аренду земли, жилья и коммерческих помещений. Первый вид у нас пока развит слабо и используется главным образом в сельском хозяйстве.

С середины 2000-х годов на протяжении 10 лет в Москве и в других крупных городах России наблюдался бум инвестиций в жилую недвижимость. Приобретя квартиру и сдавая ее, собственник возвращал свои вложения в среднем за 5 лет. Сейчас ситуация изменилась, этот бизнес уже не столь доходный. Причины тому — развитие ипотечного кредитования, многократное увеличение предложения на рынке, рассматриваемые в настоящий момент законодателями меры по ограничению или даже запрету посуточной аренды жилья.

На рынке коммерческой недвижимости в Москве заканчивается кризис, который привел к падению арендных ставок на 10-30% в разных сегментах в сравнении с 2013 годом. Тем не менее массового «сброса» объектов коммерческой недвижимости не произошло. Уже по итогам 2017 года был отмечен небольшой рост арендных ставок, эксперты прогнозируют развитие этого тренда и в целом дальнейшую активизацию рынка. В совокупности перечисленные выше факты говорят о том, что начался довольно благоприятный период для инвесторов.

Уровень доходности арендного бизнеса

Если рассматривать сегменты этого рынка со стратегической точки зрения, то по мнению таких авторитетных на рынке коммерческой недвижимости компаний, как Knight Frank и JLL, доходность вложений в офисы и торговые помещения составляет в среднем 9-10,5%, в складские чуть выше – 11-12,5%. Но в любом случае надо рассматривать конкретный объект.

Скорее всего нет смысла вкладываться в офисное помещение в крупном бизнес-центре, в котором есть не только продажа, но и аренда от собственника или застройщика. В этом случае большинство потенциальных арендаторов предпочтут снимать помещение непосредственно от застройщика.

Но иногда случается так, что новый бизнес-центр привлекателен для арендатора со всех сторон: тут и отличная транспортная доступность, и шикарная отделка, и все самые современные инженерные системы, и богатейшая инфраструктура, но есть одна маленькая проблемка… здесь нет аренды. Застройщик просто-напросто предпочитает не связываться с арендой и все помещения продает. У того, кто хочет открыть свой офис именно в этом месте, только два пути: или самому купить помещение, вложив сразу приличную сумму денег, или найти рантье, купившего подходящее помещение, и арендовать уже у него. На таких «особо сладких» объектах доходность вложений в арендный бизнес может достигать 12, а в некоторых случаях и 14%.

Примером может служить Деловой центр Jazz от компании Sminex. Здесь есть все: это и идеальное расположение на первой линии Третьего транспортного кольца, и близость к метро, до которого всего 200 метров, и шикарная отделка с применением глазурованной терракоты, натуральной керамики, травертина, латуни и дерева. Одним словом, все, что нужно для солидного представительского офиса… все, кроме аренды. Вложение в такой объект с высокой долей вероятности оправдает ваши надежды.

С чего начать арендный бизнес: специфика, преимущества и риски

Инвестиции в коммерческую недвижимость будут выгодными, если соблюсти ряд условий. Среди них — выбор надежных арендаторов, удачного местоположения и юридически верно составленный договор.

Как открыть арендный бизнес: выбираем направление и ищем помещение

Чтобы найти подходящее помещение, сначала определитесь, кто будет вашим арендатором:

• Магазины
• Компании, которым нужен офис
• Организации, которые ищут место для хранения продукции

Вариант № 1: street retail

Street retail — это торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий. У них есть отдельный вход и собственные витрины. Обычно под эти цели выкупают несколько квартир и объединяют их. При выборе такого помещения специалисты рекомендуют обращать внимание на следующие моменты:

• Расположение на правой стороне от основного движения
• Первый этаж или полуподвал
• Рядом не должно быть других пустующих площадей поблизости
• Возможность перепланировки

Это востребованный вариант коммерческой недвижимости. Чаще всего ее арендуют небольшие магазины или частные компании, работающие в сфере услуг.

Если правильно выбрать место и назначить адекватную стоимость, арендаторов найти довольно просто. Здесь очень важно не ошибиться, если вы планируете заключить договор на длительный срок.

Вариант № 2: помещение под офис или магазин

Если у вас нет квартиры в собственности, обратите внимание на офисные и торговые помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Можно приобрести у владельца долю и сдавать небольшое помещение в аренду. Спрос на аренду недвижимости в центре города или у метро обычно высокий.

Однако учтите, что здесь существуют свои сложности:

• На вас ложится обязанность по урегулированию отношений между арендатором и владельцем центра
• Все изменения и ограничения, которые могут быть внесены в устав центра, могут повлиять на стоимость доли
• Вам нужно будет согласовать с владельцем центра возможность парковки автомобилей

Вариант № 3: помещение под склад

Предоставление складских помещений небольшим компаниям и предприятиям — это хороший вариант дохода. При выборе помещения обратите внимание, чтобы у него был удобный подъезд, были подведены коммуникации и установлены системы вентиляции. Для некоторых видов товаров понадобятся также кондиционеры для поддержания определенной температуры.

Помните, что предоставление в аренду склада — это коммерческая деятельность, требующая регистрации ИП. Систему налогообложения можно выбрать упрощенная. Что касается кода ОКВЭД, подойдет 70.20.2 — Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.

Существует 4 типа складских помещений, которые различаются размером площади и условиями хранения товаров:

• Класс А. Помещение с ровными бетонными полами с антипылевым покрытием. Потолки не могут быть ниже 13 метров. Соответствует европейским стандартам: требуется установка современных систем пожаротушения и защиты от взломов.
• Класс В. Полезная площадь составляет 1’000-5’000 м².
• Класс С. Это капитальные строения или утепленные ангары. Пол может быть асфальтированным, бетонным или плиточным. Потолки — не ниже 3,5 метра.
• Класс D. «Холодный» ангар с подвальным помещением, подвальное помещение на цокольном этаже в жилом доме, подсобные помещения и гаражи.

Выбирайте вариант, подходящий вам по размеру вложений и востребованный в выбранном районе города или области.

Как правильно оформить взаимоотношения с арендаторами

В договоре аренды указывается местоположение объекта недвижимости: адрес, площадь, данные о регистрации бизнеса, срок аренды, размер арендной ставки и способ оплаты.

Согласно действующему российскому законодательству, повышать арендную плата можно не чаще 1 раза в год. Максимальный уровень повышения ставки и время, за которые вы будет предупреждать арендатора об этом, нужно прописать в договоре.

Сумма платы за аренду может быть указана в рублях, долларах или евро. Однако расчет производится только в рублях. Если арендная ставка привязана к иностранной валюте, в договоре нужно указать, что оплата осуществляется в рублях по курсу Центробанка в день оплаты.

Важный момент: если арендатор выполняет ремонт сданного ему помещения, он признается «необходимым улучшением».

Это означает, что если такие изменения не запрещены договором, то арендатор может требовать возмещения расходов или включениях их в счет арендной платы, вне зависимости от согласия владельца помещения.

Тщательно проработайте договор, лучше всего подключив профессионального юриста. Укажите обязательства арендатора и штрафы за их нарушение. Например, если арендатор задерживает оплату или нанес вред вашему имуществу.

Если договор аренды недвижимости заключается более чем на 364 дня, его необходимо зарегистрировать в территориальном подразделении ФРС (Росрегистрации). При подписании договора на неопределенный срок госрегистрация не нужна.

По закону срок регистрации договора составляет не более 30 дней, если вы предоставили полный пакет документов.

После подписания акта приемки-передачи между владельцем помещения и арендатором помещение считается сданным в аренду. Обязательно подробно укажите в этом документе состояние объекта недвижимости, чтобы избежать спорных ситуаций в случае порчи имущества. Вместе с помещением передается техпаспорт на объект.

Преимущества и недостатки арендного бизнеса

Это единственный вид бизнеса, где мы можем говорить о пассивном доходе. Главный плюс такого бизнеса заключается в том, выбрав подходящих арендаторов и оформив долгосрочные договоры, вы сможете получать прибыль без каких-либо активных действий.

При этом необходимо понимать, что доход будет зависеть от успешной деятельности арендаторов. Вам потребуется контролировать их работу и следить, чтобы помещение содержалось в должном состоянии.

Среднее время окупаемости вложений — 7 лет, при условии, что удастся быстро найти надежных арендаторов.

Без опыта в предпринимательстве советуем не начинать свое дело с нуля, а приобрести работающий арендный бизнес. Его главный плюс — контракты с действующими арендаторами, которые заинтересованы в продлении договоренностей с новым владельцем.

Главное здесь заранее оговорить все нюансы деятельности и прописать условия передачи активов в договоре купли продажи. Это позволит снизить риски.

У нас есть каталоги, где вы найдете актуальные предложения в вашем городе:

• Предложения арендного бизнеса в Москве
• Варианты действующих объектов для Санкт-Петербурга
• Готовый арендный бизнес в городах России

Что такое арендный бизнес и какова его окупаемость

Арендный бизнес – великолепный инструмент для получения стабильного пассивного дохода, обладающий низкой волатильностью. Его суть заключается в том, что предприниматель покупает коммерческую недвижимость и затем сдает ее в долгосрочную аренду. Это может быть как целый торговый комплекс, так и небольшая площадь под бутик или офис на первых этажах жилого здания. Второй вариант – наиболее популярный. В среде риелторов такая торговая недвижимость называется стрит-ритейл (street retail). Она является наиболее востребованной в наши дни среди арендаторов развивающихся стран, в том числе и России.

Особенности ценообразования

Даже в глубоких экономических и конъюнктурных кризисах размер арендной платы меняется слабо, аналогично стоимости нового и вторичного жилья. В какую бы сторону не менялись цены на продукты, топливо, драгоценные металлы и валюты – цена недвижимости всегда растет. В долгосрочной перспективе дивиденды бизнесмена-арендодателя будут только расти. Политические факторы также слабо влияют на средний размер арендной платы уже около 20 лет.

Многие предприниматели вкладывают средства в покупку коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду и зарабатывают больше своих предшественников – бывших хозяев помещения. Небольшой косметический ремонт, установка современного оборудования, подключение к высокоскоростному интернету, – и вот помещение класса «В» становится офисом класса «А».

Доходность и окупаемость

Арендный бизнес – выбор последовательных и терпеливых людей, не стремящихся получить легкие деньги здесь и сейчас. Доходность грамотно выбранных коммерческих помещений под аренду. как правило, составляет 10,5-12,5% годовых. При негативном сценарии развития событий собственник офисных или торговых площадей получит как минимум 6-7% годовых, при позитивном – 14-15%.

Окупаемость инвестиций составляет 7-12 лет в зависимости от выбранного объекта. Но, тем не менее, существует историческая гарантия 100% возврата инвестиций, в отличие от вложений в следующие активы:

• ценные бумаги;
• движимые активы;
• партнерский бизнес;
• предметы искусства;

Этот вид бизнеса во многом даже надежнее, чем покупка золота и других драгоценных металлов, так как стоимость недвижимости в России практически не привязана к доллару. Арендный бизнес подходит для тех, кто предпочитает долгосрочные инвестиции спекулятивным играм с туманным финалом.