Каждый риелтор манипулирует своим клиентом.

Мария Яковлева три года работала в недвижимости

Но одни делают это во благо, а другие обманывают людей ради своей выгоды. Это я узнала за три года, пока работала риелтором по аренде жилой недвижимости. Расскажу, какие манипуляции можно ожидать от агента, как их распознать и какие из них опасные, а какие нет.

Если агент ставит свои интересы превыше всего, клиент страдает. Планы, которые устанавливает агентство, размер комиссии, скорость сделки — это интересы агента. Какую квартиру снять, что выгоднее и какие юридические риски могут быть — это проблемы клиента, которые агента не интересуют. Такова философия плохого агента.

Вот 8 опасных уловок риелторов, которые «помогают» найти квартиру для аренды или сдать ее.

Содержание

Опасная уловка 1Перекладывают ответственность

Некоторые люди не знают тонкостей рынка недвижимости и работы агентов. Риелторы этим пользуются и перекладывают часть своей работы на клиента — якобы это негласные законы работы с агентом.

Сайт «Работа-ру» сделал должностную инструкцию риелтора. Вот основные обязанности агента на рынке аренды, которые используются на практике:

  1. Агент выясняет потребности клиента и помогает сориентироваться на рынке аренды. Рассказывает, какие примерно варианты подойдут нанимателю, в каких районах лучше снимать жилье, что нужно продумать заранее. Сразу ориентирует по цене, рассказывает, что такое залог, и устанавливает размер своей комиссии.
  2. Подбирает квартиры по базе и прозванивает их. Во время звонка он уточняет все пожелания своего клиента и договаривается о просмотре на удобное для клиента время.
  3. Выезжает на просмотры квартир вместе с клиентом. Часто бывает, что агенты отправляют нанимателей самих смотреть квартиры, потому что сложно договориться о времени, чтобы и агенту, и клиенту было удобно. Но негласно среди риелторов принято, что все-таки на просмотры нужно ездить вместе с клиентом, и лишь в исключительных случаях можно просить клиента самостоятельно посмотреть квартиру. Агент, который всегда отправляет клиента на квартиру одного, непрофессионал.
  4. Риелтор проверяет документы: паспорта собственников, свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы, например договор купли-продажи.
  5. Предоставляет договор, если его нет у встречного агента или наймодателя. Или проверяет договор, который предоставила другая сторона.
  6. Заполняет документы: договор найма квартиры, акт приема-передачи, бланк взаиморасчетов.

Некоторые риелторы часть этих обязанностей перекладывают на клиента. Так быть не должно.

Что плохого. Я часто встречала истории, когда агент выдает клиенту список номеров собственников, просит прозвонить, выбрать квартиры и съездить на просмотры. Появляется агент уже на подписании договора, но получает комиссию как за полную услугу — 50—100% от арендной платы за месяц. То есть риелтор за полную комиссию просто предоставляет информацию с баз недвижимости.

Что делать. Если агент отказывается выполнять свои обязанности — найдите другого агента.

Чтобы вероятность делать работу за риелтора была меньше, проговорите этапы сделки заранее и попросите рассказать по шагам, как будет происходить поиск квартиры, просмотры и заключение договора.

Не путать с услугой сопровождения сделки

Для тех, кто сам нашел квартиру и кому осталось грамотно проверить документы и заключить договор, придумали услугу сопровождения сделки. Агент проверит юридическую чистоту квартиры, даст бланк договора, заполнит его и акт приема-передачи.

Стоит услуга дешевле полного ведения сделки — примерно 10—40% от арендной платы. Некоторые устанавливают фиксированную стоимость, например, я помогала людям проверить квартиру и разобраться с документами за 5000 рублей независимо от стоимости аренды.

Опасная уловка 2 Рекламируют квартиру без согласия хозяина

Когда агент не может найти клиентов, он может принудить собственников работать с ним: выставить квартиру и найти нанимателей, хотя хозяин квартиры об этом не просил. Но для рекламы нужны уникальные фотографии, чтобы повысить доверие будущих нанимателей.

Добывают фотографии так. Агент звонит собственнику, который сдает квартиру, и говорит, что у него есть клиент и сегодня вечером он хочет посмотреть квартиру. Иногда говорят, что есть клиент, но сначала агент посмотрит квартиру без него — якобы чтобы убедиться, что квартира подходит, и не показывать клиенту неподходящие варианты.

Уже на квартире агент говорит, что ему нужно сделать фото, чтобы показать клиенту. Либо это говорит подставной клиент и аргументирует тем, что хочет показать маме, жене или мужу, чтобы посоветоваться. Так у агента появляются фотографии. Он выставляет квартиру в рекламу и ждет звонков от реальных нанимателей. Когда клиент появился, он звонит собственнику и снова просится на просмотр.

Что плохого. Реклама объекта без согласия собственника нарушает его права. Чтобы рекламировать квартиру, нужно либо иметь право собственности, либо получить хотя бы устное согласие собственника. Риелтор несет ответственность за рекламу квартиры без согласия собственника. Например, если на фотографиях в кадр попал собственник, в силу вступает статья 152.1 гражданского кодекса.

За неправильные данные в объявлении может наступить ответственность по закону о рекламе. Заниженная цена, вымышленные характеристики помещений, придуманная юридическая история — реклама признается недостоверной. Рекламу могут посчитать недобросовестной, если риелтор упоминает другое агентство в объявлении и выставляет его с плохой стороны или сравнивает квартиру с другими, принижая их, — это нарушение антимонопольного законодательства, и агенту грозит штраф.

За нарушение закона о рекламе частному агенту без ИП грозит штраф 2000—2500 рублей, агентству недвижимости — от 100 тысяч до 500 тысяч рублей.

Что делать. До сих пор распространена практика, когда всю комиссию агенту платит наниматель, а наймодатель пользуется услугами бесплатно. Поэтому многим наймодателям все равно, каким образом найдется клиент на его квартиру. И лишняя бесплатная реклама от агента не помешает. Поэтому если вы не против рекламы своей квартиры от другого агента, то просто ждите клиента.

Если вам не нравится, что квартиру рекламирует посторонний агент, позвоните ему. Обычно хватает одного звонка с просьбой убрать объявление. На агента точно подействует, если вы скажете, что категорически не примете от него клиентов и квартиру показывать не собираетесь.

Альтернативный вариант уловки

Агент может не выставлять объявление о сдаче квартиры, а прийти на просмотр с подставным клиентом. Пока «клиент» смотрит квартиру, агент общается с собственником и предлагает помощь в сдаче квартиры: «Если этот клиент не снимет, давайте я вам другого найду».

Практически всегда собственники соглашаются — агента уже видели, пообщались, доверие к нему есть. Они разрешают отфотографировать квартиру и ждут нового нанимателя.

Опасная уловка 3 Заманивают на аукцион

Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.

Агент выставляет квартиру по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Назначает всем просмотры на одно и то же время и начинают торги прямо во время просмотра. Клиентам предлагают назвать свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.

Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.

Что плохого. Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.

Что делать. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду.

В объявлении об этом тоже не напишут. Но можно посмотреть на цену: если она ниже рыночной, то, возможно, планируют аукцион. Также насторожитесь, если агент говорит, что квартиру показывают в определенное время. Например, «только завтра в 19:00» или «только в субботу в 11:00». Ведь если готовят аукцион, дату выбирают заранее и назначают просмотры на одно время каждому из будущих нанимателей.

Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.

В этих объявлениях собственники написали условия показа без точного времени Вряд ли они устроят аукцион Пример объявления, где написали точное время показа. Это признак аукциона

В этих объявлениях собственники написали условия показа без точного времени

Вряд ли они устроят аукцион

Пример объявления, где написали точное время показа. Это признак аукциона

Опасная уловка 4 Набивают себе цену

Я не встречала ни одного клиента, который не хотел бы найти профессионального агента. Все хотят найти хорошего риелтора и спокойно снять квартиру. Этим желанием и манипулируют недобросовестные агенты.

Уловка состоит в том, чтобы набить себе цену искусственными способами. Поскольку многие люди считают, что у профессионального риелтора много клиентов, агенты создают воображаемую очередь из желающих с ним работать. Нужно, чтобы клиент понял, что если прямо сейчас не подпишет договор с риелтором, то не попадет к такому профессионалу и не снимет квартиру вообще никогда.

Как только клиент оказывается рядом, такой агент всячески изображает свою занятость и востребованность. У него постоянно звонит телефон, он записывает что-то в ежедневник, договаривается о серьезных сделках, называет цены дорогих квартир. Все это клиент должен видеть и слышать.

На самом деле риелтор играет спектакль, а звонит ему друг.

Этим приемом пользуются, когда не хотят или не умеют по-другому привлечь клиента. Профессионалы рынка выявляют желания и потребности клиента, ориентируют по объектам, рассказывают про цены и риски. Клиент сам решает работать с агентом и подписывает договор. Это долгий процесс, и в результате агент может просто потратить время зря и не получить ни копейки. Поэтому манипуляторы набивают себе цену и заманивают клиента наигранными звонками.

Что плохого. Неизвестно, почему агент идет на такую хитрость и что ждет клиента после подписания договора. Возможно, он новичок — не знает рынка недвижимости, не разбирается в нюансах сделок и поэтому решил поучиться на живом клиенте. Наниматель ожидает получить услугу высшего уровня, а нарывается на дилетанта. Или из-за некачественной работы к агенту не возвращаются клиенты и не рекомендуют его своим знакомым, поэтому он привлекает клиентов таким способом — тогда есть риск получить услугу низкого качества. Но самое страшное — связаться с мошенником. Они умеют втираться в доверие и знают страхи и опасения нанимателей.

Что делать. Не верьте, если агент пытается показать вам свою занятость и торопит подписать договор. Лучше найдите профессионального риелтора — поговорите со знакомыми, возможно, они уже работали с кем-то. Или обратитесь в известные агентства — большинство крупных агентств состоят в Российской гильдии риелторов. Можно поискать там.

Имейте в виду, что эту уловку легко перепутать с реальной нехваткой времени. Агенты бывают заняты, и график работы может быть расписан на месяц вперед. Но в таком случае риелтор просто порекомендует вам другого агента, передавать клиентов друг другу — нормально в риелторском мире. Не думайте, что агент в такой ситуации потеряет в деньгах. Чаще всего клиентов отдают не бесплатно, а за посредническое вознаграждение — 10—20% от размера комиссии.

Опасная уловка 5 Навязывают невыгодную квартиру

Еще одна иллюзия — дефицит квартир. Риелторы манипулируют незнанием рынка и страхом остаться без квартиры. Клиенту дают «выбор без выбора» — два варианта, один из которых совершенно невыгоден.

К такой уловке агент прибегает, когда уже показал слишком много квартир клиенту и ему надоело. Или он не хочет долго возиться с клиентом из-за небольшой комиссии. Поэтому риелтор выбирает одну квартиру и говорит, что такой вариант попадается очень редко и нужно немедленно снимать. Иначе есть риск остаться без квартиры. Если клиент сомневается и говорит, что видел в интернете много подобных, агент может начать на него давить: «Я вам показал все, что есть! Если не нравится — идите к другому агенту, вам то же самое покажут!» Клиент поддается на уговоры и снимает жилье, которое ему не подходит. А риелтор получает комиссию, выполняет план, в агентстве его хвалят.

Что плохого. Та квартира, которая выгодна агенту, может быть совсем невыгодна для клиента. Есть риск снять квартиру по цене выше рынка или с подводными камнями. Например, риелтор может скрывать, что квартира продается, или не обращать внимания нанимателя на дефекты мебели и бытовой техники.

Что делать. Чтобы не попасться на эту уловку, промониторьте рынок аренды до того, как обратитесь к риелтору. Для этого посмотрите предложения в открытых крупных базах недвижимости. Важно смотреть предложения не на одном сайте, а на нескольких: так информация будет вернее.

Если агент говорит, что квартира уникальна и ее нужно быстрее снимать, значит, он может доказать свои слова. Спросите, почему он так считает. Если получаете в ответ сухое: «Я профессионал, я знаю» — будьте уверены, это манипуляция.

Честный агент может доказать свои слова так. Сделать выборку из 10—30 квартир, распечатать и показать вам. Затем рассказать результат звонка по каждой квартире, например так: «Вот по этим пяти рассматривают только девушек, а вы парень. Вот здесь не хотят животных. Эти две уже сданы. Остается четыре, три из которых мы уже посмотрели». Доказать цены по району тоже можно с помощью выборки — поэтому просите ее у агента.

Пример выборки квартир с базы «Аренда-Питер»

В базах недвижимости есть даже специальные настройки, чтобы сделать распечатку без контактов собственников, — риелтор может не бояться, что клиент свяжется с наймодателем напрямую.

Если агент согласится сделать выборку и рассказать результаты звонков, вряд ли он вас обманывает.

Что, если посмотрели 10 квартир и все не нравятся

Может возникнуть ситуация, когда агент показал клиенту уже много квартир, а ему ничего не нравится. Скорее всего, проблема в том, что клиент ищет не то, что ему на самом деле надо.

У моего знакомого агента была такая ситуация. Они искали квартиру в Московском районе Санкт-Петербурга и ничего не могли подобрать. Когда стали думать, в чем дело, выяснилось, что родители и дети клиента живут на другом конце города — в Выборгском районе. С Московского до них долго добираться. Жить на Московском проспекте — просто детская мечта клиента, которой пока рано сбыться. Как только они начали смотреть квартиры Выборгского района, сразу подобрали нужный вариант и подписали договор.

Опасная уловка 6 Рекламируют несуществующую квартиру

Проще принимать звонки от клиентов, готовых снять квартиру, чем звонить самому. Поэтому агенты ловят клиентов на объявления с несуществующими квартирами. Работает это так.

Агент берет из интернета фото любой симпатичной квартиры и ее описание и выставляет объявление. Ставит цену немного ниже рынка, чтобы больше людей звонили. Потенциальный наниматель видит на сайте объявление, рассматривает фото и загорается идеей снять эту квартиру. Звонит агенту и слышит примерно такую фразу: «К сожалению, именно эту квартиру только что сдали. Мы пока не успели убрать объявление. Но я могу предложить вам такие же квартиры. Скажите, по каким критериям выбираете?» Дальше риелтор проводит опрос, выясняет все пожелания клиента, подбирает квартиру по общей базе и предлагает клиенту.

Что плохого. Я слышала несколько сотен таких разговоров агентов с клиентами, и практически все наниматели соглашаются рассмотреть другие варианты. Но я отношу эту уловку к опасным способам. Причин несколько:

  1. Сайт, где агенты размещают «пустые» объявления, замусорен неактуальными объявлениями. А поскольку цель базы недвижимости — показать пользователю качественные объявления о сдаче квартир, то из-за «пустых» объявлений сайт своей цели не достигает. Я знаю, что крупные сайты постоянно борются с квартирами-пустышками, но убрать абсолютно все неактуальные объявления невозможно.
  2. Я заметила, что агенты, которые используют такой способ привлечения клиентов, — новички, мошенники или просто халтурщики.

В лучшем случае они грубят клиентам, не умеют выявлять их потребности и пользуются незнанием рынка. В худшем — обманывают на деньги.

Что делать. Если вы позвонили по «пустышке», пожалуйтесь в службу поддержки сайта. Сотрудники крупных баз недвижимости знают, что такое «пустые» объявления. После вашей жалобы они проведут дополнительную проверку и заблокируют объявление или аккаунт агента.

Работать ли с агентом дальше — решать вам. Но я рекомендую обратиться в проверенное агентство и снять квартиру через него. Агенты работают по одним базам, поэтому денег вы заплатите столько же, а сервис от проверенного агентства получите лучше.

Опасная уловка 7 Показывают квартиру ночью

Дневное естественное освещение выдает все недостатки квартиры. А вечером или ночью при искусственном свете стены кажутся ровнее, мебель — новее, а что находится за окном — вообще не видно. Поэтому некоторые агенты любят показывать квартиры, когда на улице темно.

Что плохого. Клиент рискует снять квартиру, которая ему не подходит. Например, была такая история. Люди посмотрели квартиру, все подошло, но забыли проверить вид из окон, потому что было темно. Подписали договор, передали деньги и уехали на пару дней в старую квартиру. А когда вернулись, обнаружили, что окна выходят на помойку. Квартира была на третьем этаже с качественными окнами — в нее не проникал неприятный запах и шум от мусорной машины. Но если бы квартира располагалась на первом этаже, жильцам пришлось бы терпеть запах и шум от мусоровоза, который часто приезжает ранним утром.

Что делать. Советую смотреть будущую квартиру утром или днем — так вы сможете сразу заметить все недочеты. Если есть возможность посмотреть квартиру только вечером, обратите внимание на детали в квартире и обязательно проверьте, куда выходят окна. Прогуляйтесь около дома, поговорите с соседями — тогда у агента будет меньше шансов сдать вам плохую квартиру.

Опасная уловка 8 Советуют ради своих интересов

Бывает, что клиент выбирает между несколькими вариантами квартир и спрашивает совета у агента. Поскольку комиссия агента зависит от стоимости квартиры, он может посоветовать самую дорогую, чтобы заработать больше.

Обычно комиссия агента на аренде составляет 50—100% от арендной платы. Если риелтор работает в агентстве, то около половины отдает ему. Например, клиент выбирает между двумя квартирами: одна стоит 25 тысяч рублей в месяц, вторая — 30. Чаще квартиры сдают с помощью риелторов, поэтому агенту придется отдать половину комиссии встречному риелтору. За первую квартиру он получит 12,5 тысячи рублей, за вторую — 15. Агентство заберет из комиссии еще половину — остается 6250 или 7500 рублей. Дополнительно агент тратит деньги на проезд или бензин.

Поскольку заработок агента нестабилен и он не знает, когда получит следующую комиссию, агент заинтересован получить больше. Пусть всего на тысячу рублей. Поэтому агент будет советовать снять квартиру за 30 тысяч рублей.

Что плохого. Риелтор навязывает тот вариант, который выгоден ему, для клиента снять эту квартиру может быть невыгодно.

Что делать. Чтобы проверить агента, задайте вопрос, почему эта квартира лучше. Обычно риелторы не решают за клиента, что ему снимать, а просто описывают плюсы и минусы каждой квартиры, исходя из интересов нанимателя. Они как психологи: советов не дают, но наводящими вопросами помогают клиенту выбрать.

Насторожитесь, если слышите: «Я думаю, лучше первая квартира, ее надо выбирать. Там ремонт лучше, к метро ближе. Цвет обоев приятнее. Да, ванная в ужасном состоянии, зато телевизор большой».

Пример нормального ответа: «Первая квартира ближе к метро, вы будете добираться до работы за полчаса. Но в квартире старая мебель. Хотя, возможно, собственник согласится что-то докупить в счет аренды. Во второй квартире новый ремонт, но только до метро ехать полчаса. Хотя через 2 года обещают построить новую станцию метро возле дома. Что вам важнее: состояние квартиры или расстояние до метро?»

Приемы агентов, которые помогают клиентам

Не все манипуляции агента вредят клиенту. С помощью некоторых уловок риелтор помогает клиенту определиться с выбором, понять свои желания или рассчитать бюджет.

Показы «3 в 1». За один выезд на просмотры удобно смотреть три квартиры. Поэтому агент отбирает три варианта и ставит время просмотров так, чтобы первой была худшая квартира, а последней лучшая.

Например, клиент хочет снять однокомнатную квартиру. Но мечтает о двушке и, если повезет с ценой, готов их посмотреть.

Первой такому клиенту агент показывает типичную однушку по стандартной цене. Аналогичных квартир — полгорода. В ней нет ничего особенного, но и недостатков нет. Так у клиента формируется уровень нормы: «За эту цену такая квартира — это нормально».

Далее агент показывает квартиру с «идеальным» требованием клиента — двухкомнатную квартиру по цене однушки. Скорее всего, это будет квартира с плохим ремонтом или минимальным наполнением. Так клиент побывает в квартире своей мечты, но по средствам. Ему предстоит определиться, готов ли он мириться с минусами ради двух комнат. Или все-таки лучше жить в одной комнате, но с хорошим ремонтом.

Третья квартира, которую показывает агент, — лучшее, что он смог подобрать. Часто клиенты выбирают именно последний вариант. И у них есть правдивое ощущение, что они сняли лучшую квартиру, на которую могли рассчитывать.

Первая квартира — типовой вариант. Ее покажут первой Во второй лучше ремонт, но минимум мебели А третья — лучшая, которую смог найти агент. Если клиент выбирает квартиру по ремонту, он выберет третью

Первая квартира — типовой вариант. Ее покажут первойВо второй лучше ремонт, но минимум мебелиА третья — лучшая, которую смог найти агент. Если клиент выбирает квартиру по ремонту, он выберет третью

Показывает что есть. Бывает, что клиент не знает цен на рынке и хочет квартиру с хорошими характеристиками, но по слишком низкой цене. Например, однокомнатная квартира с новым евроремонтом в Санкт-Петербурге стоит 25 тысяч рублей в месяц. Клиенты просят риелтора найти такую квартиру за 20 тысяч. Иногда уже с включенными в цену расходами на ЖКУ. Часто наниматели говорят, что у них есть знакомые, которые сняли такую квартиру 3 года назад, но они не учитывают, что ситуация на рынке была другая.

Или они видели объявление о сдаче квартиры с евроремонтом за 20 тысяч в месяц и теперь хотят такую же. Они не понимают, что у заниженной цены на квартиру всегда есть причина.

Если у агента не получается донести до клиента, что его требования нереальны, он идет на такой прием. Ищет пару квартир по бюджету клиента, показывает их и объясняет, что за эту цену предлагают такие квартиры. Поэтому либо соглашаться на такой ремонт, либо повышать цену, либо ждать. В теории снять хорошую квартиру по заниженной цене все-таки возможно.

На моем опыте практически каждый клиент соглашался поднять цену, мы снимали квартиру подороже, но зато по всем его требованиям. А еще была история, когда клиентка решила не работать со мной и снять квартиру самостоятельно — дешевую и с евроремонтом. Через несколько месяцев я узнала, что она попала на информационное агентство, потеряла деньги и время и ей пришлось уехать в свой родной город.

Например, клиент хочет квартиру с евроремонтом за 18 тысяч рублей. Агент сначала покажет первую квартиру — она клиента не устроит Потом предложит посмотреть вторую квартиру за 25 тысяч. Клиенту она понравится, и он либо снимет ее, либо попросит найти вариант за 21—22 тысячи

Например, клиент хочет квартиру с евроремонтом за 18 тысяч рублей. Агент сначала покажет первую квартиру — она клиента не устроитПотом предложит посмотреть вторую квартиру за 25 тысяч. Клиенту она понравится, и он либо снимет ее, либо попросит найти вариант за 21—22 тысячи

«Будьте как дома». Когда собственник отдает агенту ключи от квартиры и подписывает с ним договор, у риелтора появляется эксклюзивное право сдачи квартиры. Это значит, что другие агенты не могут без него сдать квартиру. В такой ситуации риелтор чувствует себя спокойно и поэтому делает все, чтобы сдать квартиру лучшим образом.

Чтобы будущий наниматель на просмотре почувствовал себя как дома, агенты создают уютную атмосферу. Вот несколько правил:

  1. Идеальная чистота. Квартира должна быть идеально убрана. На мебели не должно быть пыли, на кухне — пятен от еды, в раковине не должна лежать грязная посуда, сантехника должна блестеть.
  2. Свежий воздух. Агент приходит в квартиру за 15 минут до прихода клиента, чтобы проветрить ее. Прямо перед приходом закрывает окна, чтобы не было холодно.
  3. Чистая вода. Практически каждый клиент проверяет воду: есть ли горячая и насколько вода чистая. Поэтому за 15 минут до прихода клиента агент приходит и включает краны на кухне и в ванной, чтобы слить воду, которая могла застояться и пожелтеть.
  4. Бахилы или тапочки. Пол должен остаться чистым, но нельзя заставлять клиента снимать обувь и ходить в носках. Поэтому агент предлагает тапочки или бахилы.
  5. Кофе и угощение. Кофе создает атмосферу уюта. Как минимум агент заварит кофе и пройдется с чашкой по всей квартире, чтобы оставить аромат. Но часто кофе, чай или угощения предлагают клиентам. Сидя за кухонным столом, удобнее обсуждать нюансы найма квартиры. Клиенты расслабляются и представляют, будто они уже живут здесь. Ради таких посиделок агенты назначают просмотры с интервалом в час, чтобы следующие наниматели не застали предыдущих с чашкой кофе в руках.

Кратко

  1. Просите у агента выборку квартир. Так вы увидите цены по району и поймете, что агент серьезно занимается вашей сделкой.
  2. Не слушайте субъективное мнение агента — цвет обоев и новизну дивана оценивать не ему, а вам. Риелтор может давать советы по юридическим аспектам сделки, ориентировать по ценам или помогать наводящими вопросами.
  3. Анализируйте рынок недвижимости перед тем, как обратиться к агенту.
  4. Смотрите квартиру утром или днем. Если смотрите в темное время суток, будьте внимательны к деталям и проверьте вид из окна.
  5. Обговаривайте с агентом этапы сделки заранее.

Как работают успешные риэлторы по продаже жилья собственника

Расскажу, как работают риэлторы по продаже жилья (квартиры, доли, земли, иной недвижимости), чтобы обеспечить минимум 2-3 сделки и 3-5 договоров в месяц, следовательно достаточный для достойной жизни доход. Работайте правильно с квартирами продавцов и добьетесь частых продаж, постоянный поток клиентов.

Узнайте, стоит ли работать риэлтором, все За и Против

Принцип работы риэлтора по продаже квартиры

Ниже опишу, как должен работать риэлтор по продаже недвижимости в виде схемы, которая позволяет работать не только с продавцами, но и нарабатывать базу покупателей, которым можно продать услугу подбора жилья.

Продавца найти проще, чем покупателя — он дает рекламу, обращается в агентство, выставляют объекты на продажу.

Смотрите что включают должностные обязанности риэлтора

Задача риэлтора:

  1. Заключить договор с продавцом;
  2. Стать эксклюзивным представителем на рынке недвижимости;
  3. Подавать рекламу на АН/себя.

По выставленным объявлениям звонит покупатель, которому вы продаете не услугу, а квартиру.

В результате, продав жилье — получаем от продавца вознаграждение

Принимая звонки покупателей, назначаете показы недвижимости. В телефонном разговоре максимально выясняете потребности покупателя. И даже если заранее знаете, что жилье может не подойти — ведете его на просмотр. Зачем?

Если покупателю не подошла квартира — прямо на встрече продаете свою услугу. Текущий вариант ему не подошел — предлагайте посмотреть другой, т.к. вы знаете его потребности и на этом показе выяснили дополнительные нюансы.

Важно уметь выявить потребности покупателя, чтобы заключить с ним договор подбора

Пошаговая работа риэлтора при продаже квартиры

Поиск продавца или как найти инфо о продаваемых квартирах:

  1. разместить объявление о покупке квартиры самостоятельно или через агентство (агентство бесплатно принимает заявки на продажу);
  2. расклейка, «семья купит квартиру»;
  3. распространять инфу о себе как о специалисте (бывшие сотрудники, друзья, друзья друзей, знакомые и проработать этот список) это не даст сиюсекундного результата, но это зерно;
  4. в газетах можно открыто рекламировать себя и свои объекты;
  5. в Интеренет.

Ведите базу данных по продаваемым квартирам в Excel

Вариант №1

Как работает риэлтор по продаже недвижимости, если собственник звонит в агентство недвижимости сам

Звонят продавцы, благодаря рекламе и выставляют объекты на продажу. Во время телефонного звонка продавец знает, что вы посредник и дает вам всю информацию. Он обращается сам и проще идет на контакт. Его цель продать, а ваша — заключить договор по продаже квартиры.

Общаясь по телефону узнаете основные параметры продаваемого жилья. Уточняете, когда ему удобно показать объект. Продавец непременно спросит о цене квартиры. Вы уклончиво ответите, что для точной оценки необходимо посмотреть объект и только тогда вы точно скажете сколько стоит жилье.

Не обольщайтесь что на просмотре продавец согласится на эксклюзивную продажу недвижимости

Поэтому на просмотре ваша цель — знакомство с продавцом и квартирой. На первой встрече невозможно подписать договор. Вы должны получить инфу по квартире:

  • предмет — сама квартира;
  • юридические вопросы (на каком основании и кто владеет);
  • из-за чего продает квартиру (переезд, обмен на другое жильё).

Задача:

  • увидеть квартиру;
  • на основании каких документов продают;
  • мотивы продажи;
  • назначить следующую встречу, на которой презентуете продажу его квартиры и своей услуги.

Услугу продавать нельзя, потому что вы не знаете в чем он нуждается. Вы ему про договор, а он вам про продажу квартиры по заоблачной цене.

Можете поинтересоваться: «Вам будет интересно, если я проработаю рынок и аналоги, продаваемые рядом в этом районе, чтобы помочь сформировать цену на квартиру? Это в будущем поможет вам принимать решение по продаже жилья»

Договариваетесь о сроках, когда сможете эту информацию узнать и договориться о следующей встрече, когда поделитесь с ним всей этой информацией и проконсультируете по дальнейшей реализации его недвижимости. Уточняете, что это абсолютно бесплатно.

Как проходит вторая встреча:

Приглашаете клиента в офис. Вы проработали под него рынок продаваемой квартиры, какие аналоги, чтобы аргументировано говорить о стоимости его квартиры.

И если человек покупает взамен другую квартиру или переезжает в другой регион и ему, например, необходимо обезопасить процесс перевода денег. Вы можете проконсультироваться с банками, как это организовать. Т.е. снабжаете его информацией по продаже квартиры и как этот вопрос вы решите за него более квалифицированно.

Когда вы поймете мотивы клиента, что ему надо и чем вы можете быть ему полезными, в каких услугах он нуждается — предлагайте ему эксклюзивный договор!

Два варианта реакции собственника:

  1. Согласится и подпишет;
  2. Клиент скажет, мне необходимо подумать. Поинтересуйтесь, над чем подумать, или какая ему ещё нужна информация. И постарайтесь ответить на этот вопрос.

Вариант №2

Как работают риэлторы по продаже квартиры, если прозванивают объявления собственников

Примерный перечень вопросов по телефону:

  • Вы продаете квартиру?
  • А какая цена на сегодняшний день?
  • А какое состояние? С ремонтом?

Более конкретные скрипты звонков читайте в других статьях. Главное, что вы должны понять — в конце каждого такого разговора вам нужно назначить встречу с собственником.

Далее делаем так же, как и в варианте №1. Когда говорят приходить с покупателем, берите с собой на просмотр других агентов, друзей, знакомых.

Не бойтесь предлагать услуги продавцу. Вы не предлагаете наркотики или оружие и только по факту получаете своё вознаграждение.

Договора должны быть качественными:

  • должны быть заключены с квартирами по рыночной цене;
  • с правильными адекватными продавцами.

Что делает риэлтор, чтобы заработать?

Мы рассмотрим работу по услуге, которой должен заниматься риелтор, чтобы больше продавать, не совершать ошибок в работе с клиентами. Перечень:

  1. Поощрять бывших клиентов обращаться к нему, путем вознаграждения за приведенного клиента (об этом есть статья на сайте);
  2. Работает на репутацию первые 3-4 года (затем она работает на него);
  3. Делает то, что получается лучше всего, например, занимается только продажей или только подбором на вторичном рынке;
  4. Сделает показ, когда просит покупатель (в выходные и праздники), потому что часто самые вредные становятся клиентами и приносят деньги;
  5. Постарается сделать сделку выгодной обоим сторонам — купцу и продавцу;
  6. Не боится сложных сделок, а принимает их, как возможность учиться.

Сделки с недвижимостью совершаются на крупные суммы, и, чтобы не стать жертвой мошенников, придется предусмотреть много важных деталей.

Выбор надежного агентства

На сегодняшний день в России агентствам недвижимости не требуется получать лицензию или какие-то другие сертификаты, и это — еще одна из причин появления новых мошеннических схем. Но выход есть — нужно искать агентство недвижимости, которое имеет членство Российской гильдии риелторов либо Московской ассоциации риелторов. Прежде чем агентство недвижимости вступит, например, в Российскую гильдию риелторов, проводится проверка, поэтому мошенники не смогут стать членами такого объединения. Кроме этого, членство в гильдиях платное, а для вступления необходимы рекомендации.

В офисе агентства недвижимости нужно проверить, есть ли уголок клиентов, в котором обязательно должна быть книга жалоб и предложений. Мошенники, создающие фирмы-однодневки, обычно не утруждают себя созданием стенда с важной информацией.

После того как агентство недвижимости будет выбрано, с клиентом начнет работу сотрудник этой организации, то есть риелтор. Обязательно нужно попросить его показать доверенность, которая дает право подписывать документы от имени агентства.

Продажа квартир / Вторичный рынок

Проверка договоров, заключаемых с агентством недвижимости

Договор об оказании услуг

Самый популярный вариант — договор об оказании услуг, причем в нем обязательно должно указываться:

  • название услуг, которые должно будет предоставить агентство клиенту;
  • подробно расписанные условия сотрудничества;
  • стоимость услуг и схема оплаты;
  • срок действия договора.

Необходимо внимательно прочитать сам договор и уточнить у специалиста все спорные моменты. Особое внимание нужно уделить информации, напечатанной мелким шрифтом, которая зачастую находится внизу договора. Очень часто там прописывают какие-то комиссии или требование внести большую сумму аванса либо другие невыгодные для клиента условия.

Если в договоре указан пункт, ограничивающий количество просмотров объекта недвижимости, не стоит соглашаться на такие условия, ведь это автоматически уменьшает количество доступных вариантов.

Подписывать договор об оказании услуг можно лишь в том случае, если предусмотрено, что риелтор будет представлять все необходимые справки и документы, подтверждающие юридическую чистоту квартиры.

Договор поручения

На втором месте по популярности — договор поручения, в котором указывается, что посредник должен выполнить свою работу в установленные сроки. Главное отличие договора поручения от договора об указании услуг состоит в том, что он дает риелтору больше прав. Посредник вместо хозяина может получать аванс или залог, заключать договор, согласовывать спорные моменты с потенциальным покупателем недвижимости.

Договор поручения удобен и риелтору, и клиенту, но его целесообразно заключать лишь в том случае, когда последний на 100% доверяет агентству надвижимости. Обязательно при подписании документа нужно внимательно изучить его, обратив внимание на все пункты, которые описывают круг полномочий посредника.

Недвижимость / Аренда квартир

Договор найма

Через агентство недвижимости можно арендовать квартиру, и в этом случае будет оформлен договор найма. Если документ заключается на срок меньше 1 года (чаще всего, 11 месяцев), он считается краткосрочным, а оформленный на срок 1-5 лет — долгосрочным. Иногда в договоре не указаны сроки действия, и в этом случае юристы уточняют, что документ будет действительным в течение 5 лет.

Обязательно нужно обратить внимание на условия досрочного расторжения. Если они не предусмотрены, арендодатель не имеет права расторгнуть договор и выселить жильцов до окончания действия договора найма.

При аренде жилья всегда вносится залог, размер которого обычно составляет месячную арендную плату. В договоре найма должно быть указано, будет ли возвращаться залог, и в какой сумме, если жилец решит раньше времени съехать с арендованной квартиры.

Очень важный пункт, на который следует обращать внимание, касается повышения арендной платы. Желательно в договоре сразу предусмотреть, на какую максимальную сумму хозяин имеет право увеличить стоимость аренды, например, 6-10% в год. В том случае, когда повышение арендной платы не предусмотрено в договоре найма, хозяин имеет право ее повышать, но не чаше 1 раза в год, и об этом он обязан будет заранее сообщить арендаторам в письменной форме.

Желательно также оговорить в договоре найма, кто будет выполнять ремонт и какие работы имеет право выполнять арендатор. Часто в документе прописывается, что жильцы обязуются вернуть квартиру в том состоянии, в котором она была предоставлена.

Оплата услуг агентства

Сделки купли-продажи

Если в агентстве недвижимости потребовали сразу заплатить большую сумму денег, есть большая вероятность, что это мошенники, поэтому самым правильным в такой ситуации будет поиск нового агентства. Надежные посредники, работающие на рынке много лет, дорожат своей репутацией и не преследуют цель получить деньги вперед.

Если риелтор настаивает на оплате аванса, то его сумма не должна превышать 100 тысяч рублей, а оставшаяся часть денег должна быть переведена только после совершения сделки купли-продажи. На сегодняшний день распространены две схемы оплаты услуг агентства недвижимости: перевод с обычного банковского счета клиента на счет организации и аккредитив. Последний вариант предполагает открытие в банке специализированного счета, на который клиент заранее должен будет положить деньги. Когда агентство недвижимости выполнит свои обязательства и произойдет регистрация права собственности, средства будут переведены банком на счет посреднической организации.

Продажа Домов, дач, участков / Дома

Аренда жилья

В среднем стоимость услуг агентствам недвижимости составляет 50% от суммы ежемесячной арендной платы. Однако в Москве и других крупных городах нередко эта цифра составляет 100%. Разные агентства сотрудничают и обмениваются вариантами квартир в разных районах, и клиенту порой приходится оплачивать услуги сразу нескольких посредников.

Стоит отметить, что, независимо от того, кто будет оплачивать услуги агентства недвижимости — арендатор или арендодатель, оплата должна происходить в момент заключения договора найма и передачи ключей от квартиры будущему жильцу.

К сожалению, сегодня распространены мошеннические схемы с арендой жилья. К примеру, мошенники просят перевести на счет аванс, который может составить 5-10 тысяч рублей. При этом они используют различные методы психологического воздействия, например, предлагают удачный вариант за небольшие деньги и намекают, что, если именно сейчас задаток не будет выплачен, квартира «уйдет». Не стоит ни под каким предлогом платить деньги наперед, особенно если при этом не оформляется никаких документов, подтверждающих факт оплаты.

Мошенники также могут пересдавать снятые посуточно квартиры на долгий срок. Человек оплатит стоимость услуг «черного риелтора» и стоимость самой аренды мошеннику, представившемуся хозяином. После этого придет настоящий владелец жилья и потребует его освободить. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно внимательно проверять документы на квартиру и документы, удостоверяющие личность риелтора.

Прежде чем арендовать квартиру, нужно внимательно изучить рынок. Если цена на приглянувшуюся квартиру на 25-30% ниже рыночной, есть большой риск пострадать от действий мошенников.

Еще несколько важных рекомендаций

1. Во всех документах нужно очень внимательно сверять название агентства и его реквизиты. В договоре также будет указано ФИО директора, ИНН организации, основной государственный регистрационный номер, номер банковского счета. Для проверки всех данных можно зайти на сайт Федеральной налоговой службы и воспользоваться онлайн-сервисом «Риски бизнеса: проверь себя и контрагента».

2. Не стоит давать на руки риелтору оригиналы документов, достаточно будет копий. Это также уменьшит риски пострадать от незаконных действий мошенников. Многие эксперты советуют лично присутствовать на всех процедурах, для оформления которых требуются оригиналы документов.

3. Даже в случае сотрудничества с проверенным, надежным агентством недвижимости не стоит полностью доверять проверку юридической чистоты квартиры риелтору. На всякий случай, найдите время и самостоятельно проверьте все документы.

Арендовать недвижимость

Купить недвижимость

Время — это единица, которой постоянно недостает. Общение с клиентами, деловые встречи, реклама, продвижение услуг в социальных сетях — все это требует огромного количества ресурсов. Положение осложняет то, что работа агента по недвижимости отличается спонтанностью и ненормированным графиком. Чтобы успешно справляться с задачами, нужно обязательно планировать рабочий день риэлтора. 10 золотых правил помогут повысить личную эффективность.

Важность организованности

Для жизни современного человека характерен ускоренный темп, что уж говорить о рабочем дне агента по недвижимости. Когда-то для достижения успеха нужно было выполнять не такой уж и огромный объем работы, но сейчас конкуренция заставляет брать на себя намного больше обязанностей.

Поэтому специалисты страдают от нехватки времени и невозможности уделить достаточно внимания своей личной жизни, хобби и другим интересным делам.

Планирование рабочего дня нужно не только, чтобы правильно распределить время, но и чтобы сократить трату времени на различные дела. Тайм-менеджмент затрагивает не только составление списков задач, но и предполагает определенный анализ.

Любому специалисту, у которого на работе нет жесткого расписания, полезно научиться правильно распределять свое время.

Полезные рекомендации

Список из 10 правил позволит быть эффективным на работе и освободить время для личной жизни:

  1. Следует поменять свое отношение к компьютерным играм и мобильным приложениям. Некоторые специалисты любят играть в перерывах между работой, однако это очень непродуктивная привычка. Развлечения стоит перенести на внерабочее время.
  2. Риэлтору приходится очень много говорить по телефону, но далеко не каждый разговор принесет пользу. Следует стремиться сократить беседы «ни о чем». Отличное решение — создать скрипт с ответами на самые часто задаваемые вопросы и стараться его придерживаться.
  3. Планировать следующий день нужно с вечера. Это позволит не только структурировать рабочее время, но и даст интересный бонус. За ночь человеческое подсознание может выдавать эффективные решения для тех задач, которые были обдуманы прошлым вечером.
  4. YouTube лучше использовать для собственного продвижения, а не для отдыха между работой. Многие отмечают, что 5 минут запланированного отдыха способны плавно и незаметно перерасти в час отвлечений. Можно заменить просмотр роликов чтением. Пользы от этой деятельности будет гораздо больше.
  5. Курение вредит профессиональному успеху. Речь идет не о здоровье, а о простой математике. Если каждый час устраивать себе перекур на 5−10 минут, теряется от 40 до 1 часа 20 минут рабочего времени (для расчета был использован нормированный 8-часовой день).
  6. Время от времени следует проводить сортировку контактов. Успешный риэлтор просто обязан быть общительным, однако лучше ограничить свой контакт с людьми, которые часто и не по делу отвлекают от рабочих задач.
  7. Следует планировать работу в социальных сетях. Многие агенты по недвижимости продвигают свои услуги в интернете, и при правильном подходе это может существенно увеличить приток заявок. Тем не менее, это не означает, что нужно круглые сутки сидеть на всех площадках, следить за каждым постом своего конкурента и сразу же отвечать на новые комментарии. Для публикаций лучше задействовать функцию отложенного постинга, так контент можно будет писать заранее в удобное время. Отвечать на комментарии лучше в отведенные часы, например, 30 минут вечером.
  8. Риэлторские форумы следует применять для бизнеса, а не для бесполезных дискуссий с коллегами.
  9. Очень полезно научиться структурировать информацию. Любой агент по недвижимости постоянно работает с огромным количеством данных. Можно выработать свою систему сортировки информации и раз в неделю раскладывать ее по папкам.
  10. По возможности нужно делегировать рутинные задачи. Многие агенты по недвижимости придерживаются принципа «Хочешь сделать что-то хорошо — сделай это сам». Но такой подход не всегда оправдан. Например, написание контента для социальных сетей можно доверить тем людям, которые на этом специализируются.

Риэлтору крайне важно не только планировать свое расписание, но и придерживаться определенных принципов в течение всего рабочего дня. Рекомендации помогут справляться с делами успешнее и освободить драгоценное время на другие нужды.

Технология Первой сделки стажера-риелтора за две недели!

Тактика, инструменты для скоростного становления специалиста

Сверхзадача: Получить доход от первой сделки стажера – риелтора за две недели.

Цель максимум: Освоить район и заключить не менее 5 эксклюзивных договоров.

Цель минимум: Освоить район и получить устное разрешение от собственника на поиск покупателя для продажи не менее 5 объектов.

Цель оптимальная для начинающего стажера: Освоить район, минимум, из 50 домов, узнать всех собственников лично, знать все конкурентные предложения на районе, заключить все возможные договора на привлечение клиентов для продажи объектов.

Цель необходимая: Дать понять алгоритм работы и дать увидеть возможность заработка на той территории, которая является для начинающего стажера знакомой.

Проблемы с которыми сталкиваются 99% стажеров— риелторов

  • Не знание рынка услуг
  • Не знание специфики работы риелтора
  • Не знание сегментов недвижимости
  • Не знание особенностей переговоров
  • Не знание способов привлечения клиентов
  • Не знание способов поиска собственника
  • Не знание алгоритма быстрого заработка

Куда уходят стажеры-риелторы

  1. Разочаровываются в профессии и уходят туда, где все понятней и проще.
  2. Уходят в другие компании, где для них могут подготовить уже существующую базу.
  3. Уходят в более понятные сегменты рынка (новостройка, ипотека, подбор, аренда).
  4. Уходят в сопротивление своей работы. Занимая место и не принося никакой прибыли

Когда они уходят

  • Максимум через 3 месяца, безуспешной беготни по собственникам.
  • Минимум через 3 дня, когда быстро понимают, что не потянут эту профессию.
  • Плохо, если через 1-2 месяца, когда в них вложены силы и надежды на результат

Условия для обеспечения сделки в течение двух недель. Как быстро обеспечить!
Ресурсы

  • Быстрое наполнение клиентской базы
  • Овладение диапазоном активного поиска клиента
  • Доступ к маркетинговым ресурсам

Система

  • Простая система переговоров с собственником
  • Постоянный мониторинга рынка по ценам и предложениям
  • Способы продвижения объекта

Инструменты

  • Прописанные сценарии переговоров на все основные случаи взаимодействия
  • Чек – листы переговоров (входящих, исходящих)
  • Грамотный Акт осмотра
  • Грамотный бланк ценового аудита
  • Грамотный бланк потребительского аудита
  • Стандартный маркетинговый план на ближайшие две недели. Если все делать правильно — Первая сделка НЕИЗБЕЖНА!

ПЛАН действий для руководителя.

Распечатать карту района и цветным карандашом определить границы работы начинающего стажера. Подсчитать количество домов и зафиксировать название улиц и номера домов в его КАРТЕ.

Ежедневное заполнение Карты Рабочего Дня стажера, гарантирует выполнение поставленных планов!

КУПИТЬ! Для Вас руководители! Заполненную рабочую тетрадь с тренинга «Психология влияния в риелторских переговорах» за 500 рублей можно !

Даты Задачи
Понедельник

1 . Дать задание агенту: Составить список всех предложений на районе в сводную таблицу, с указанием цены, Кв. метров и контактов. (1 час) Таблица в любой форме. По, вертикали предложения рынка, по горизонтали сегменты. Главное, чтобы было наглядно отображены все предложения. (1 час)

Важно использовать сайты с картой, где отражены все предложения и все четко выделено. Доукомплектовать таблицу района можно уже местными сайтами.

2. Дать задание агенту: Подсчитать количество конкретных (1, 2-х, 3-х и т.д.) предложений по району. (В среднем не менее 50 домов) и проконтролировать отражение в таблице. (10 минут)

3. Дать задание: Раскрасить объекты по принадлежности. Синий продают конкуренты, другие АН. Желтый Собственники. Подсчитать. (10 минут)

4. Дать задание: Выписать адреса с объектами, где продает собственник. (10 минут)

5. Дать задание: через прозвон собственников, найти одного «высокомотивированного» или другими словами, «горячего собственником» по четкому алгоритму. Как назначать именно с «горячим» или «высокомотивированным» смотреть в рабочей тетради «Психология влияния в риелторских переговорах» или изобретать самим. (30 минут)

6. Назначить еще не менее 7 встреч на конкурирующих объектах. Для потребительского аудита объекта. Это важно для подготовки к встрече с собственником. Это делается по алгоритму работы со сложным клиентом. (1 час) Если встречи не назначать, можно тогда вообще ничего не делать. Весь смысл этого плана в стремительном наборе экспертности и знаний района и всех предложений на нем!!!

7. Подготовить потребительский аудит для «Горячего собственника». Смотреть в тетради «Психология влияния в риелторских переговорах» или изобретать самим. (1 час)

8. В течение этого дня прозвонить всех оставшихся собственников. И назначить встречу с ними тоже на следующий день. Для каждой встречи провести тщательный потребительский аудит объектов. В итоге, минимум надо будет посетить сегодня или завтра, не менее 7 альтернативных объектов для ознакомления на своем районе.

9. Ознакомить агента с бланком «Короткое Агентское соглашение» (позволяет получить устное согласие собственника на поиск покупателя на объект и гарантию оплаты комиссии) и «Акт осмотра». Посредством заполнения. Бланки можно купить у меня на сайте, или использовать свои. (30 минут)

10. Вместе с агентом пройтись по «не понятным» для него аспектам, и уточнить, как правильно заполнять «Акт осмотра» не всех ТРЕХ листах. (30 минут)

11. Внести даты встреч в Карту Рабочего Дня Агента. Если еще не используете, то можно ваш лист посещений собственников. Или что там у вас, для фиксации ритмичности набора базы и проверки эффективности использования рабочего времени. (10 минут)

12. Обязательно прописать маршрут встреч с агентами или собственниками, используя карту района. (20 минут)

13. Подготовить «Папку риелтора» и «Папку клиента» для Агента.(30 минут)

ИТОГО: 6 часов рабочего времени в первый день у агента. Ваше затраченное время 1 час. Причем, не важно, сколько человек в группе.

Дали задание, проверили!

Вторник

1. На утренней встрече, еще раз уточнить адрес посещения «горячего» собственника и альтернативных предложений на рынке.

2. Проверить необходимые документы для посещения: Визитки. Акты осмотра.

3. Еще раз обсудить карту района и маршрут следования.

4. Дать задание подсчитать количество подъездов на районе, и определить проходные места, где можно клеить расклейку для привлечения клиентов.

5. Дать задание: Составить карту маршрутов, наиболее популярных для жителей района, для подготовки расклейки.

6. Дать на расклейку объявления о продаже Ипотеки, или Новостроек, или про найм персонала. Т.е. так называемую, общую расклейку. Не менее 200 штук.

Среда 1. По результатам встреч, подготовить расклейку по району ПРОДАМ! Также, подсчитать необходимое количество общей расклейки. Количество домов умножить на количество подъездов. Клеить можно все. Имидж районного риелтора. Ипотека. Новостройка. Найм персонала. На каждый день недели нужно делать разную расклейку. В зависимости от необходимости. Главное. Агент, следит за постоянным размещение объявлений на районе. В течение этих двух недель каждый день! (и не только:)).

2. При подсчете учитывать, всех собственников, умноженных на количество подъездов в доме и сегмент рынка. Обязательно должны быть фактические данные поиска объектов.

Параметры расклейки.

А) Привлечение клиентов!

Б) Продажа услуг ипотечного брокера.

В) Привлечение клиентского потока на разрешенный к продаже собственником объект!

3. Расклейка для собственника, давшего устное согласие на оплату комиссии, делается по нижней ценовой планке. «Продам» + слова триггеры ОБЯЗАТЕЛЬНО! Как определить нижнюю ценовую планку смотреть в рабочей тетради с тренинга «Психология

влияния в риелторских переговорах» или изобретать самим.

На подготовку и расклейку уйдет весь день!

4. ВАЖНО!

Количество расклейки на поиск продавцов (собственников выставивших на продажу свои объекты), должно быть подсчитано до точного. Например. Если продается Двенадцать двухкомнатных квартир на районе, берутся конкретные адреса, умножаются на количество подъездов и разрабатывается расклейка на привлечение именно этих клиентов. Так поступать с каждым сегментом рынка.

5. Вечером встреча с собственниками и просмотр альтернативных предложений. Прием звонков, так как идет параллельно расклейка.

Четверг

1. Каждый день начинается с аудита объявлений на районе.

2. Добавить в собственную базу новые объявления.

3. Назначить встречу с новыми собственниками + подготовить расклейку по новым объектам, или из плана старой расклейки.

4. Внести всю необходимую информацию в Карту Рабочего Дня.

5. Согласовать маршрут и количество расклейки с руководством.

6. Распечатать и подготовить весь необходимый материал.

Пятница

Каждый день начинается с аудита объявлений на районе.

2. Добавить в собственную базу новые объявления.

3. Назначить встречу с новыми собственниками + подготовить расклейку по новым объектам, или из плана старой расклейки.

4. Внести всю необходимую информацию в Карту Рабочего Дня.

5. Согласовать маршрут и количество расклейки с руководством.

6. Распечатать и подготовить весь необходимый материал.

Понедельник

Каждый день начинается с аудита объявлений на районе.

2. Добавить в собственную базу новые объявления.

3. Назначить встречу с новыми собственниками + подготовить расклейку по новым объектам, или из плана старой расклейки.

4. Внести всю необходимую информацию в Карту Рабочего Дня.

5. Согласовать маршрут и количество расклейки с руководством.

6. Распечатать и подготовить весь необходимый материал.

Вторник

Каждый день начинается с аудита объявлений на районе.

2. Добавить в собственную базу новые объявления.

3. Назначить встречу с новыми собственниками + подготовить расклейку по новым объектам, или из плана старой расклейки.

4. Внести всю необходимую информацию в Карту Рабочего Дня.

5. Согласовать маршрут и количество расклейки с руководством.

6. Распечатать и подготовить весь необходимый материал.

Результат:

  1. Две недели на ознакомление со всеми выставленными объектами на продажу.
  2. Выявление всех «серых» клиентов в районе.
  3. Получение устных обязательств от большинства собственников района и показ их квартир потенциальным покупателям.
  4. После 3-4-х показов этой квартиры, у собственника нет вопросов с заключением Эксклюзивного договора, это возможно при тщательной и грамотной расклейке. Дает ошеломительную экономию энергии, времени и сил.
  5. Знание ценовых предложений и мониторинг новых предложений на рынке.
  6. Как правило, первая сделка:)!

Откуда берутся сделки!

Две недели, это срок, который обеспечивает стажеру знакомство с районом и клиентами. А самим собственникам на знакомство с агентом. Постоянство расклейки на продвижение объектов, как правило, обеспечивает приток большого количества просмотров, что в свою очередь гарантирует большую лояльность собственников. Важно понять, лояльность собственника проще заслужить чем выпросить:).

КУПИТЬ ЗАПОЛНЕННУЮ РАБОЧУЮ ТЕТРАДЬ С ТРЕНИНГА «ПСИХОЛОГИЯ ВЛИЯНИЯ В РИЕЛТОРСКИХ ПЕРЕГОВОРАХ» можно пройдя по активной ссылке:)

Конечно, есть много подводных камней. Это всего лишь технология. Бесплатная версия:) В платном формате обсуждаются все подводные камни и как их избежать. Самое главное, эта технология, которая дает систему, приносящую результат, прежде всего для успешного старта:) начинающего агента.

И САМОЕ ГЛАВНОЕ!

Возьму 2-х человек в личный коучинг!

Хотите, доведу вас до результата за руку!

Давайте, сделаем это вместе:)

Честно говоря, впервые объявляю набор в свой личный коучинг онлайн. В принципе, делать я этого не собиралась, так как была достаточно занята проектами, консультированием клиентов и разработкой новой системы.

Сейчас есть несколько причин, почему я решила ЛИЧНО взять 2-х человек и с ними поработать в формате коучинга. Т.е взять за руку и довести до конкретного результата.

  1. Консультируя клиентов, проводя тренинги и вебинары, я убедилась, что только работая ЛИЧНО, один на один, человек достигает максимальных результатов. Когда я могу полностью погрузиться в ситуацию человека, выяснить все детали и тонкости, тогда могу точечно дать обратную связь и составить пошаговый план, ведущий из точки А в точку Б.
  2. Я поставила себе большую цель! До конца года помочь 10-ти профессионалам овладеть системой гарантирующей 6 сделок ежемесячно.
  3. Я создала систему гарантирующую такой результат в кратчайшие сроки. Эта система оттестирована на моей практике и многими моими знакомыми и клиентами. Она позволяет, за минимальное время выстроить такой алгоритм работы с клиентами, при котором, 6 сделок в месяц становятся НЕИЗБЕЖНОСТЬЮ!

До Нового Года, у меня есть немного свободного времени (хотя есть много задач и в бизнесе и в личной жизни). Но в начале 2017 у меня запланированы свои большие проекты, поэтому уже через пару месяцев я никого в свой личный коучинг не возьму.

Что мы с вами можем проработать, и чего достичь.

  1. Ввести систему набора клиентской базы на автопилоте.
  2. Оптимизировать трату вашего времени, только на самые оптимальные действия для результата.
  3. Научиться виртуозно вести переговоры с собственниками, покупателями другими заинтересованными лицами в сделке.
  4. Заложить прочный фундамент будущих сделок и научиться эффективно работать на привлечение клиентов по теплому кругу.
  5. Разобрать и освоить маркетинговые инструменты, необходимые для продажи недвижимости.
  6. Разработать вашу, личную систему, работы агента по недвижимости, гарантирующую не менее 6 сделок в месяц.

Итак, условия, кого я точно не возьму:

  • Если вы новичок, а абсолютно еще пока ничего не понимаете в риелторском бизнесе. Сначала, пройдите мои тренинги и вебинары, потом уже можно говорить о личном коучинге.
  • Если вы ищете волшебную таблетку, и не готовы сами меняться и действовать.
  • Если вы сами не верите в себя и свой результат.

Кого я с радостью возьму:

  • Если у вас есть уже хотя бы понимание риелторского бизнеса.
  • Если вы действительно готовы меняться в своей жизни, и это не минутный порыв.
  • Вы готовы взять полную ответственность на себя, и не останавливаться при малейших трудностях.
  • Вы любите то, чем занимаетесь и горите своим делом.
  • Вы амбициозны и без «тараканов».

Детали:

  • Мой личный коучинг стоит денег. И если Вы думаете, как пройти в рассрочку или бесплатно, то это не ко мне.
  • Вся ответственность на Вас. От меня, 100-% погружение, докрутка, помощь и поддержка. И не просто, чтобы вы что-то сделали, а конкретная цель. Делать в любом случае будете Вы.
  • Возьму только 2-х человек. Отбор пройти можно только через анкетирование и собеседование. Заполняете анкету, я на основании этого я вижу, подходите Вы или нет. Будет мне с вами работать комфортно или нет. Если да, назначаю собеседование. И на нем окончательно принимаю решение.
  • Никакого торга (вроде, «а можно скидку?»), никаких рассрочек. Только 100%-ая оплата вперед.

12 советов для риэлтора, который работает дома

Сейчас не ново, что большинство риэлторов работают сами на себя и их рабочее место — это их дом. Эффективность данной модели неоднозначна, как и работа в офисе, в рамках команды риэлторов.
Но есть одно НО! Когда вы работаете в офисе с вами, а возможно и над вами стоят люди, которые создают рабочую атмосферу. Рабочая обстановка в офисе помогают риэлторам поддерживать себя в тонусе, в рабочем ритме. Если все же Вы решили работать сами на себя дома, то вам могут помочь следующие 12 советов.

Четкий график начала рабочего дня и его конец. Если вы не хотите, чтобы время, выделенное на работу, постепенно сокращалось, то необходимо для себя четко определить распорядок дня. Когда вы встаете, что делаете потом, во сколько начинаете работу и когда планируете отдыхать. А так же до какого времени работаете и когда уделяете время себе, семье. В среднем ориентируйтесь на 6-8 часов. Исходя из опыта, риэлтор может планировать начало дня, а вот с окончанием будет сложновато. Мы работаем на клиента, а соответственно они на 80% определяют наш распорядок.

Планируйте рабочий день заранее. Планируйте сегодняшний день еще вчера. Не отступайтесь от этого правила. Выделите 10-15 минут (поверьте, это больше не займет) и впишите задачи, встречи, звонки в свой ежедневник, в органайзер на телефоне. Вычеркивайте цветным маркером выполненные задачи или ставьте пометку в названии задачи (к примеру, можно ставить в начале выполненной задачи «ОК»). Разбивайте задачи на части и делайте между ними перерывы.Выработайте привычку придерживаться установленного плана в течение дня. Т.к. работу риэлтора сложно структурировать и расписать по минутам: входящие звонки есть в любое время суток. Как показала практика, не ранее 9:30 и не позже… а тут клиенты уже не стесняются звонить и в 20:00 и в 22:00. Всегда найдутся те, кто может ТОЛЬКО сегодня посмотреть или те, которые забыли предупредить… Рекомендую освободить часть рабочего времени на эти форс-мажоры.

Анализируйте день и подводите итоги. Рекомендуется определить для себя несколько показателей, которые будут определять эффективность вашей работы. Это обязательно будет сумма комиссионных, которые вы получили в конце месяца, это может быть количество сделок, которые вы провели. Рекомендуется также добавить количество эксклюзивных договоров и их структуру (оплачиваемые проценты или нет), а так же количество исходящих звонков. Отобразите их в виде графиков. Распечатайте графики и повесьте их на видном месте. Вы должны видеть вашу динамику! В конце дня обязательно вносите данные в ваши таблицы (лучше вручную — в этом есть определенная эффективность). Анализирует день, подводите итоги по выполненным задачам, ищите решения и планируйте следующий день. Важно помнить, что записанные задачи завтра утром будут вам казаться неважными и на них можно «забить», но это не так. Если есть такие мысли, то будьте уверены — вы начинаете лениться!

Визуализируйте. Используйте доски возле рабочего места. Установите возле вашего рабочего места, к примеру, небольшую магнитную доску. На нее вы можете вешать ваши активные объекты (по которым начали запуск продаж), указывайте заказы ваших клиентов (что они хотят, где, в каком радиусе, какие улицы). Все это необходимо для того, чтобы подключить в работу визуальную память, создать условия полной концентрации на объектах и на заказах. Исключить распыление на другие объекты, которые не представляют ценности в данный момент.

Определите для себя аватар клиента. Сформулируйте портрет клиента, с которыми вам комфортно работать. Это необходимо, чтобы вы не перескакивали от заказа к заказу создавая при этом имитацию бурной деятельности. Она не принесет планируемую прибыль. Когда вы работаете в агентстве недвижимости, чаще всего, правила и стандарты компании определяют то, чем вы будете заниматься и с каким сегментом клиентов необходимо работать. В агентстве не приходится на это тратить время, и результаты достигаются за счет правильной фокусировки. Работая на себя, вы должны сами это сделать.

Выработайте для себя ритуалы начала работы. Когда вы в одном месте и отдыхаете и работаете, то мозгу тяжело переключиться с одного формата поведения на другой. Переключение может занимать достаточное время и результаты будут смазанные. Для решения этого вопроса эффективно использование ритуалов. Это может быть все, что угодно. К примеру, боксеры перед выходом включают «свою» музыку, которая настраивает их на бой. Некоторые перед спарингом делают легкие удары в перчатки (как хлопки в ладоши). Повара перед нарезкой чего-то трут два ножа друг об друга (при том, что это условно делает их острей). Такие ритуалы вы можете наблюдать везде. В домашних условиях это может быть заваренная чашка кофе, после которой вы сразу приступаете к работе. Некоторые делают уборку рабочего стола, освобождая его от ненужных вещей. Важно, чтобы после выбранного ритуала вы сразу приступали к работе. Сначала это будет требовать некоторых усилий, но примерно через 20 дней эти ритуалы будут давать свой эффект.

Спите. Не позволяйте себе сидеть допоздна или всю ночью, зная, что завтра выспитесь. Как только вы начнете этим грешить, то ни о каком распорядке дня уже не может быть и речи. Вы не можете себе позволить потерять световое время суток, в которое чаще всего и происходит заработок. Если вы определили, что ваш рабочий день начинается в 9:00 или в 10:00, то вы должны его начать и быть в силах выполнить запланированные задачи. Ваши показы не должны быть безжизненными и скучными. Клиенты не должны видеть вас уставшими и сонными. О каких тогда можно говорить комиссионных, рекомендациях вас, как профессионала? Вы уставший, сонный человек, которые пытается продать недвижимость! Таким не платят 5%.

Переодевайтесь когда вы работаете дома. Работа в пижаме или в том, в чем вы отдыхаете — не поможет собраться с мыслями. Не обязательно переодеваться в офисный стиль, но одежда на время, когда вы работаете дома должна отличаться от вашей обычной домашней одежды. Сделайте переодевание всего рода ритуалом. Это поможет вам переключиться.

Оставляйте время на отдых. Разбивайте рутинную работу на части и между ними делайте отдых. Награждайте себя, когда задачи будут выполняться. Создавайте условия, в которых вы можете достигать побед. Это мотивирует и дает дополнительную энергию и силы. Когда я работаю дома, то между задачами я делаю физические упражнения (правда не всегда).

Найдите несколько кафе и ресторанов для проведения встреч. Это конечно не переговорная в хорошем офисе, но все же. Не всегда клиенты хотят встречаться у себя на объекте. Не всегда вы работаете только на продавца. Вам необходимо несколько достойных мест, где вы можете проводить встречи. Посетите их сами. Посмотрите что есть в меню. Чаще всего на первых встречах заказывают кофе или чай. Знайте сколько это стоит с расчетом того, что возможно вам прийдется заплатить за клиента. Эта сумма всегда должна быть у вас в резерве. Помните, что таких встреч может быть несколько. Обратите внимание, что в выбранных вами местах должен быть WI-FI, музыка не должна мешать, есть возможность сесть не у всех на виду. Самое главное — в этих местах вам должно быть комфортно. Вы должны чувствовать себя «на своей территории» (важно для переговоров). Не рекомендуется вести клиента в незнакомое для вас место. Ваша встреча должна быть направлена на согласование условий сотрудничества с вами, а не «борьбы» с неудобствами и дискомфортом в незнакомом месте.

Ваши родные и близкие должны понимать, что вы работаете. Вы на работе! А значит вам должны предоставить возможность полностью погрузиться в рабочие процессы. Это должны отчетливо понимать вы и ваши родные. Вы не должны чувствовать какую-либо вину, если не окажете сиюминутную помощь (только без фанатизма!). Если бы вас не было сейчас дома, то вопрос решился бы без вас? Если да, тогда продолжайте работать. Вначале это сложно. Но главное, чтобы вы всегда об этом говорили и следовали своим правилам сами. Объясните родным для чего вы так поступаете. В 99% вас поймут и даже помогут. Вы ведь работаете!

Выделяйте время на обучение (регламентируйте его). Если бы вы работали в рамках компании, то вы обязаны были бы пройти обучение или повышение квалификации. Вам предоставили обучающие материалы для самостоятельного изучения, давали бы домашние задания. Всего этого лишаются большинство риэлторов, которые работают сами на себя. Чаще всего они уверены, что уже все знают и им ничего не надо. Это имеет определенный негативный эффект — увеличивается количество «поверхностных» риэлторов, которые создают у клиентов не всегда положительный образ. Клиент хочет за выполненную работу платить профессионалу, у которого продажи не случайности, а отлаженный процесс. Определите для себя что вы хотите изучить, в каком направлении повысить свою экспертность. Назначьте дату и время. И делайте это регулярно.

Как зарабатывать на бизнесе, связанном с недвижимостью?

Бизнес на недвижимости наиболее стабильный и долговременный источник получения прибыли, так как жилье человеку необходимо будет всегда. Заработать можно и не вкладывая средств, однако риелторский бизнес связан с большими рисками.

Как оценить риски при создании бизнеса в сфере недвижимости?

Для того чтобы оценить риски, связанные с недвижимостью необходимо:

  • определиться со сферой деятельности;
  • решить сколько вкладывать в ту или иную недвижимость;
  • посчитать возможную прибыль.

При инвестировании средств в покупку недвижимости для последующей аренды, основной риск — неудачное местоположение. В кризис наблюдается спад спроса на недвижимость.

Если открывать риелторскую контору рисков гораздо больше:

  • отсутствие необходимой прибыли;
  • отсутствие спроса на риелторские услуги.

Для оценки рисков, связанных с вложением средств в недвижимость, необходимо учитывать ситуацию в конкретном регионе, в котором планируется вести бизнес.

Сколько можно заработать на недвижимости?

На долгосрочной аренде в месяц можно заработать:

Статьи затрат Ориентировочные цены в рублях
Аренда квартиры в регионах РФ 7 000–25 000
Аренда квартиры в Москве 15 000–100 000
Аренда дачного дома в регионах РФ от 25 000
Аренда дачного дома в Москве от 10 000
Аренда коммерческой недвижимости 25 кв. м. от 7 000
Аренда коммерческой недвижимости 100 кв. м. от 50 000

Можно ли заниматься бизнесом в сфере недвижимости без стартового капитала?

Без вложений зарабатывать в сфере недвижимости можно, занимаясь риелторскими услугами. Для самостоятельной деятельности офис не требуется, работать можно из дома. Достаточно зарегистрировать ИП.

Основа заработка риелтора — комиссионные.

Начинающий риелтор может специализироваться на жилой недвижимости:

  • аренде;
  • продаже;
  • покупке.

Согласно отзывам практикующих риелторов аренда не приносит больших денег, гораздо выгоднее работать с куплей-продажей. Эксперты уверяют, что реальный заработок риелтор-новичок можно получить не раньше чем через год. Поэтому профессионалы рекомендуют совмещать. Возможно, на первом этапе подрабатывать в уже раскрученном агентстве, пытаясь наработать опыт и базу лояльных клиентов.

Чаще всего риелторское агентство открывают опытные профессионалы, которые уже наработали определенный опыт и репутацию.

Этот бизнес сопряжен с большими рисками во многом из-за жесткой конкуренции.

Риелторский бизнес может принести владельцу дивиденды от 100 тысяч рублей ежемесячно. Опытные риелторы говорят, что в столице такой бизнес должен приносить не менее 1 млн рублей в месяц. В регионах прибыль может достигать 100–500 тысяч рублей. Однако следует понимать, что эти показатели справедливы для известного агентства.

Ивушкин Алексей рассказывает как без вложений открыть бизнес недвижимости

Лучшие идеи для бизнеса в сфере недвижимости

Заработать на недвижимости можно различными способами. Все зависит от финансовых возможностей и готовности вложить деньги в недвижимость.

Заниматься можно:

  • продажей земельных участков;
  • арендой квартир и домов;
  • продажей квартир и домов;
  • индивидуальным строительством;
  • арендой коммерческой недвижимости;
  • арендой гаражей и др.

Сдача квартир в аренду

Помесячная аренда квартир и комнат — самый популярный заработок на недвижимости. Чаще владелец хочет сдать квартиру на долгосрочной основе. При таком заработке нет необходимости ежедневно следить за квартирой или комнатой, достаточно посещать ее раз в месяц, чтобы забрать арендную плату.

Часто доход от аренды квартиры не перекрывает платеж по ипотеке. Если же недвижимость досталась по наследству, такой вид бизнеса может быть прибыльным. Это пассивный заработок, который удобен тем у кого есть основной доход.

Посуточная аренда апартаментов

Для получения большей прибыли квартиру или комнату можно сдавать посуточно. Однако такая аренда требует от владельца большего внимания.

На его плечи ложится организационная работа:

  • ежедневный показ квартиры;
  • стирка;
  • уборка;
  • заселение и выселение постояльцев.

Наилучший контингент арендаторов — командировочные люди путешественники. Наихудший — молодёжь, которая хочет повеселиться.

При посуточной аренде квартиры рекомендуется брать залог в качестве страховки за порчу имущества. Залог высчитывается исходя из стоимости проживания, также арендодатели с опытом рекомендуют брать копию паспорта.

Аренда домов и коттеджей

Найти клиентов, готовых платить за дома и коттеджи, гораздо сложнее, потому что состоятельные люди, как правило, имеют собственную недвижимость.

Дома и таунхаусы могут пользоваться спросом, если они расположены вдали от города и могут сдаваться отдыхающим. Наилучший вариант — посуточная или почасовая аренда.

Заработать на аренде коттеджей можно в новогодние праздники. Комфортабельные загородные дома в это время пользуются особой популярностью. Коттеджи также пользуются спросом у корпоративных клиентов, которые проводят мероприятия по тимбилдингу.

Аренда квартир заграницей

Специально для иностранцев существует система гарантированной аренды leaseback, которая впервые появилась во Франции. Согласно этому договору, хозяин покупает недвижимость и обставляет ее. Компания по аренде сдает эту недвижимость на основании договора. Владельцу причитаются комиссионные — 2-6% годовых от стоимости жилья.

Приобрести за рубежом можно:

  • виллу;
  • апарт-отель;
  • мини-отель;
  • апартаменты;
  • квартиру;
  • дом на берегу моря.

Если самостоятельно сдавать дом или квартиру в курортном городе, окупить вложенные средства можно уже за один-два сезона.

Строительство домов с последующей продажей квартир

При долевом строительстве люди покупают квартиры на этапе котлована или застройки. В это время наиболее выгодные цены. После постройки жилье вырастает в цене в несколько раз. Приобретая квартиру в таком доме, владелец рискует что стройка продлится годами и он не сможет быстро перепродать недвижимость.

Построив дом самостоятельно, можно проконтролировать сроки и планировку. Строительство может принести своему владельцу прибыль в несколько раз, превышающую затраты.

Аренда коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относятся:

  • теплые склады;
  • холодные склады;
  • производственные помещения;
  • нежилые помещения в жилых домах;
  • площади в торговых центрах;
  • подвалы;
  • подсобные помещения;
  • цокольные помещения и др.

Преимущества местоположения такой недвижимости прямопропорциональны стоимости аренды и прибыли арендодателя. На коммерческую недвижимость огромный спрос.

Если помещение большое, его можно сдавать в аренду частями, что практикуется арендодателями. В случае когда помещение поделить невозможно, найти арендатора довольно сложно.

Для сохранения арендаторов в кризисное время можно сделать им скидку.

Перепланировка помещений

Перепланировка помещения делается для разделения его на более мелкие объекты для последующей аренды.

Менять количество комнат можно в:

  • квартирах;
  • домах;
  • коттеджах;
  • таунхаусах.

Выгода от арендной платы перепланированного помещения в 1,5 раза выше.

Аренда гаража или бокса

При отсутствии средств на покупку квартиры, заработать можно на аренде гаражей. Приобрести один гараж в регионе можно за 200–250 тысяч рублей. Инвестиции в гаражи могут стать прибыльными если они находятся недалеко от жилых домов. Однако аренда небольшого гаража не приносит больших дивидендов.

Перепродажа земли и квартир

Перепродажа квартир и земель — еще один способ заработать на инвестициях в недвижимость. При покупке земельного участка можно продержать его некоторое время, даже без ухода и перепродать когда поднимутся цены.

Если построить на этом участке дом или коттедж, продать его можно значительно выгоднее.

Перепродажа залоговой или арестованной недвижимости

Залоговая недвижимость появляется когда заемщик банка не в состоянии платить за кредит. Тогда она становится собственностью банка и он ищет клиентов для ее реализации. Арестованная недвижимость может быть изъята у владельца за долги.

Законом предусмотрена процедура реализации залоговой и арестованной недвижимости на торгах. Торги проводятся по сложной процедуре, но разобравшись, можно приобрести недвижимость по стоимости ниже рыночной.

Залоговая или арестованная недвижимость может приобретаться только за наличные средства. Взять такую квартиру в ипотеку невозможно.

Фотогалерея

КвартираТаунхаусКоттеджХолодный складТеплый складТорговые площади

Как начать свой бизнес в сфере недвижимости?

Бизнес на недвижимости при правильном планировании может приносить своему владельцу хороший доход.

Для того чтобы просчитать рентабельность необходимо определиться со сферой деятельности.

При расчете потребуется заложить расходы на:

  • оформление документов, необходимых для организации бизнеса;
  • открытие офиса;
  • комиссионные риелторам;
  • зарплату офисного персонала;
  • рекламную кампанию.

Выбор сферы деятельности

Выбор сферы деятельности зависит от первоначальных вложений.

При наличии собственной недвижимости или средств можно рассмотреть бизнес, связанный с арендой.

Риелторская контора может специализироваться на аренде и продаже недвижимости:

  • местной;
  • зарубежной.

Оформление документов

ИП потребуется открыть для:

  • работы риелторской конторы;
  • передачи в аренду коммерческой недвижимости;
  • передачи в аренду нескольких квартир и/или домов.

ИП не нужно:

  • для аренды недвижимости за рубежом;
  • для аренды одного объекта недвижимости.

Оформляя документы для занятия предпринимательской деятельности необходимо предоставить в налоговую:

  • заявление (форма Р21001);
  • копию паспорта;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • заявление о переходе на упрощенный режим налогообложения (3 экземпляра).

Составление плана действий

Для того чтобы заработать на недвижимости необходимо составить план действий:

  1. Купить недвижимость.
  2. Зарегистрировать ИП.
  3. Найти клиентов.

Алгоритм открытия риелторской конторы с нуля:

  1. Регистрация ИП (ООО).
  2. Аренда офиса.
  3. Поиск и привлечение риелторов.
  4. Составление базы клиентов.

Запуск рекламы

Для первичной раскрутки начинающей риелторской фирме необходимо запустить рекламную кампанию.

Учитывая что риелторская контора не привязана к одному местоположению на первом этапе разместить рекламу можно в:

  • СМИ (телевидение, радио);
  • наружной рекламе;
  • Интернете;
  • соцсетях.

На втором этапе эффективно работает реклама:

  • на сайтах объявлений;
  • ведение специализированных групп в соцсетях.

Видео

Надежда Белова рассказывает, что представляет собой работа риелтора и как открыть агентство с нуля.

Бизнес-план агентства недвижимости: пример с расчетами

Чтобы уже на старте риэлторская компания приносила прибыль, необходимо составить бизнес-план агентства недвижимости с расчетами. Сегодня эта ниша заполнена достаточно плотно. Но суть в том, что не все риэлторы предоставляют качественные услуги. А ведь любой предприниматель должен быть нацелен на формирование такой организации, которая будет вызывать у клиентов доверие и уважение.

Резюме бизнес-плана

Риэлторские агентства будут актуальны до тех пор, пока люди строят, покупают и продают дома. В городе с населением в 100 000 человек заработать будет сложнее, поэтому можно охватывать рынок недвижимости в близлежащих городах. В этом случае доля платежеспособных клиентов будет регулярно увеличиваться.

Агентство должно предоставлять широкий спектр услуг, соответствующих специфике предприятия:

  1. Деятельность направлена на сделки, связанные с продажей, покупкой, арендой недвижимого имущества.

  2. Непрерывный поиск потенциальных клиентов: арендаторов, арендодателей, покупателей и продавцов.

  3. Презентация и показ объектов.

  4. Оформление сделок: помощь в сборе и проверке документов, составление договоров купли-продажи или аренды.

  5. Регулярный анализ рынка и мониторинг конкурентоспособных фирм.

Понимание данной сферы должно быть приоритетным. Если предприниматель не ориентируется в вопросах недвижимости, то конкурировать с другими, уже утвердившимися, риэлторскими компаниями будет трудно.

Основу целевой аудитории должны составить мужчины и женщины, с достатком выше среднего, в возрасте от 23 до 46 лет.

Инвестиционный план

Инвестиционный план – это опора. Предприниматель должен знать, куда «уйдут» его деньги и вложения инвесторов. Первые затраты направлены на регистрацию юридического лица:

  • открытие ИП или ООО, включая оформление документации – 6 000 руб.

Следующие пункты связаны с арендой и ремонтом помещения:

  • аренда офиса, оплата за 3 месяца – 90 тыс руб;

  • отделка помещения в стиле компании – 50 тыс руб;

  • покупка и установка оборудования, обустройство рабочих мест (стол, стулья, ПК)– 70 тыс руб.

Процент внешних инвестиций составит 75%, это около 170 000 руб. Остальная часть вложений – это риск предпринимателя. Уже в первый месяц функционирования будет достигнута точка безубыточности, а срок окупаемости вложений составит 4-6 месяцев.

Анализ конкуренции на рынке недвижимости

Анализ конкурентов является неотъемлемой частью бизнес плана. В мегаполисе небольшие риэлторские компании могут быть незамечены потребителем, в маленьких же городах у предпринимателя есть все шансы для успешного старта бизнеса. Сегодня рынок недвижимости задает следующие основные факторы конкурентоспособности:

  1. Ценовая политика.

  2. Качество работы с клиентами и оказываемых услуг.

  3. Репутация агентства.

Грамотное соотношение всех этих показателей дает шанс агентству стать рентабельным. Преимуществом будут являться партнерские отношения со смежными предприятиями: банками, страховыми и юридическими компаниями, застройщиками.

Регулярный мониторинг средств массовой информации, посещение специализированных выставок и анализ рекламных кампаний конкурентов помогут сформировать правильный взгляд на выстраивание риэлторского бизнеса.

Конкурентные преимущества проекта

Свободный вход на рынок и небольшие первоначальные вложения делают бизнес уязвимым. Но если компания имеет отличительные преимущества, то риск убыточности понижается.

Многие компании предлагают потребителям воспользоваться услугой онлайн-прогулки по квартире. VR-технологии в сфере недвижимости только набирают обороты. Обращение к виртуальной реальности будет значительно экономить время сотрудников и клиентов. 3D-тур по квартире дает более полный обзор на жилплощадь, нежели фото и видео.

Аренда офисного помещения для агентства

От места расположения офиса агентства зависит его окупаемость. Уже в начале предпринимательской деятельности необходимо планировать будущее: помещение должно находиться в центре города, лучше всего, если это будет бизнес-центр.

Изучите район, в радиусе 7-8 км должны отсутствовать любые агентства недвижимости. Позаботьтесь над оформлением вывески, удобной парковкой и наличием мимо проходящего общественного транспорта.

Поиск и обучение сотрудников

Успех предприятия зависит не только от грамотности руководителя, но и от толковых сотрудников. Для того, чтобы работники не просто выполняли свои обязанности, но и приносили компании прибыль, необходима мотивация, система повышения заработной платы и хорошие условия труда. Сегодня существует масса тренингов для сплочения коллектива и повышения трудоспособности.

Благодаря специализированным веб-сайтам, найти специалистов в агентство недвижимости будет легко. Следующим этапом должно стать их обучение.

Разовые и ежемесячные расходы

Стартовые расходы на открытие агентства недвижимости должны складываться из следующих показателей:

  1. Регистрация деятельности – 6 тыс. руб.

  2. Аренда помещения, оплата за 3 месяца вперед – 90 тыс. руб.

  3. Ремонт офиса и закупка оборудования – 120 тыс. руб.

  4. Рекламная кампания – 100 тыс. руб.

Минимальная сумма разовых затрат на открытие организации составят 316 тыс рублей.

Следующее, что должен рассчитать предприниматель, это средний показатель ежемесячных расходов:

  1. Аренда офиса – 30 тыс. руб.

  2. Коммунальные платежи – 5-7 тыс. руб.

  3. Фонд заработной платы – 150 тыс. руб

  4. Поддерживающая реклама – 20 тыс. руб.

  5. Налоговые и пенсионные отчисления – от 10 до 30 тыс руб.

Итого, потребуется порядка 240 тысяч рублей. Учитывая то, что при правильном подходе риэлторский бизнес достаточно рентабелен, все эти цифры будут обоснованы.

Реклама услуг агентства недвижимости

Реклама – это двигатель любого бизнеса. Продвижение агентства недвижимости должно начаться с момента его открытия. Возьмите во внимание следующие PR-акции:

  1. Разработка визиток.

  2. Размещение рекламы и объявлений разного формата в местных СМИ.

  3. Использование для рекламы платных и бесплатных специализированных сайтов.

  4. Расклейка рекламы на досках объявлений.

  5. Создание сайта компании (одностраничника) в интернете.

Дополнительно можно использовать таргетированную рекламу в социальных сетях. Обратите внимание, ежемесячно руководителю необходимо составлять смету на рекламу, прописывая в ней PR-стратегию.

Возможные риски при открытии

В сфере недвижимости может возникнуть 3 вида риска:

  1. Увеличение конкуренции.

  2. Кризис, общий спад продажи/покупки.

  3. Недобросовестность сотрудников/клиентов.

Для того, чтобы бизнес не превратился в обузу и приносил доход, руководителю необходимо осуществлять контроль над работой персонала, заранее продумывать антикризисные стратегии и грамотно планировать работу, используя новые технологии и альтернативные методы рекламы. Во избежание негативных рисков и требуется бизнес-план агентства недвижимости.

Пример бизнес-плана агентства недвижимости

Открытие собственной риэлторской компании – прибыльное дело. Как и в любом бизнесе, умение организовать большое количество сделок будет приходить с опытом. Чтобы полностью представить, каким может быть проект подобной компании, стоит ознакомиться с образцом бизнес-плана агентства недвижимости, содержащим примеры расчетов.

Пример бизнес-плана агенства недвижимости.

Бизнес-план агентства недвижимости

Низкий порог входа на рынок риелторских услуг привлекает множество начинающих предпринимателей. Но это довольно значимое преимущество легко перевешивается одним, но весьма существенным минусом — высочайшей конкуренцией в этом сегменте услуг. Новичку, решившему открыть свой бизнес — агентство недвижимости, чрезвычайно сложно пробиться к своему клиенту, минуя крупные, уже давно раскрученные компании.

Открытие бизнеса в недвижимости сопряжено с огромным количеством проблем, если начинать действовать в одиночку. С одной стороны, вас готовы «съесть» более успешные конкуренты, с другой — вы подвергаетесь риску быть кинутыми матерыми клиентами, которые пользуются неопытностью начинающих бизнесменов и проворачиваются свои мошеннические сделки.

Отсутствие клиентов в агентстве недвижимости может означать заведомый крах бизнеса, поскольку затраты, хоть и не слишком большие, каждый месяц съедают часть бюджета, а никаких доходов, способных восполнить эту брешь, не существует. И это одна из причин, по которой некоторые бизнесмены понимают всю очевидность безуспешности одиночного плавания, и начинают задумываться о сотрудничестве с более крупными компаниями.

Проблемы одиночного плавания

Планируя открыть бюро недвижимости, бизнесмену важно заранее четко оценить свои силы. Сумеете ли вы выстоять в условиях беспощадной конкуренции и выйти на точку безубыточности? Если вы не уверены в своих силах, не стоит рисковать, лучше попробовать найти надежного партнера, под чьим крылом вам будет намного проще развивать свой бизнес. Речь идет о франшизах крупных риелторских компаний, причем, как отечественных, так и зарубежных.

Открывая свой бизнес — агентство недвижимости — с нуля, вы рискуете финансовыми вложениями, поскольку для раскрутки компании потребуется очень много времени. Действуя под началом успешного и раскрученного бренда, бизнесмен получает своеобразную фору. Размер первого взноса при открытии агентства недвижимости по франшизе зависит от того, с какой компанией вам удастся договориться. Необходимо также оговорить с владельцем франшизы определенный процент от оборота компании, а вот процент роялти обычно является уже фиксированным. Подобное партнерство между агентствами недвижимости может принести свои плоды уже в первые месяцы работы.

Еще один способ быстро раскрутить бизнес на торговле недвижимостью — сотрудничество с застройщиками. В этом случае обрасти солидной клиентурой можно намного быстрее. К тому же зачастую владельцы агентств недвижимости, по мере развития своего бизнеса, начинают инвестировать в девелоперские проекты собственные капиталы, а в некоторых случаях — сами становятся девелоперами.

Как выгодно раскрутить агентство недвижимости — пошаговую инструкцию вы найдете в профессиональном образце бизнес плана для риэлторов. Из него вы узнаете, какое значение имеет для агентств недвижимости партизанская реклама, и что нужно компании для того, чтобы в кратчайшие сроки стать заметной на современном рынке недвижимости.

Готовый бизнес-план агентства недвижимости с расчетами

Риэлтерское предпринимательство является одним из наиболее доходных типов торговой деятельности. Для его открытия не нужно крупных финансовых вложений и, если правильно составлен бизнес план агентства недвижимости с расчетами, компания способна в дальнейшем иметь отличный источник дохода.

Инвестиции для открытия

Денежный бюджет на открытие компании по лучшей франшизе составит порядка 3000000 дол.

В начальные расходы согласно бизнес-плана агентства недвижимости, вступают:

  • Ремонтные работы и обустройство офиса.
  • Закупка компьютеров.
  • Расходы на поиск сотрудников через биржу труда.
  • Расходы на маркетинг.
  • Регистрация ООО.
  • Заказ печати и прочее.

Продажи и услуги

Пример бизнес-плана, предоставляемых услуг агентством недвижимости:

Одна из услуг риэлторов — оценка стоимости недвижимого имущества

  • Оценка рыночной стоимости недвижимости.
  • Юридические консультации, связанные с недвижимостью.
  • Содействие в купле-продажи недвижимого имущества.
  • Содействие в сборе и оформление документов для регистрации субъекта хозяйственной деятельности.
  • Консультации по гражданско-правовым вопросам.
  • Оказание помощи в совершении сделки с объектом недвижимости или проекта.

Согласно заблаговременным расчетам, доход от открытия агентства недвижимости в первый год деятельности будет около 1000 дол. в месяц. Фирме понадобится время, чтобы добиться доверия клиентов и приобрести клиентскую базу. По расчетам франшизы, нарастание дохода начнется после 24 месяцев эффективной работы предприятия.

Производственный план

Для нашей компании планируется взять в аренду помещение 55 кв.м. (1-й этаж) в здании многоэтажного дома. Такое месторасположение даст нам явные преимущества — удобные подъездные пути, отличная парковка, хорошая проходимость, рядом расположены другие многоэтажные жилые дома, к тому же это центральная часть города.

Дизайн офиса агентства недвижимости

Место отвечает абсолютно всем общепризнанным меркам санитарной и охранно пожарной защищенности. Лизинговые услуги составят 350 дол. ежемесячно.

В образец самостоятельно написанного бизнес плана внесены несколько единиц штата сотрудников агентства недвижимости:

  • Администратор – 180 дол.
  • Брокер – 200 дол.
  • Эксперт по операциям с недвижимостью – 180 дол.
  • Специалист отдела продаж – 170 дол.
  • Генеральный директор – 300 дол.
  • Руководитель – 200 дол.
  • Руководитель отдела новостроек – 180 дол.

Общий актив заработной платы составит 2510 дол. в месяц.

Налоговая система

Координационной конфигурацией компании по недвижимости станет ООО. Концепция системы налогообложения бизнеса – УСН (упрощенка), 6% от дохода учреждения.

План маркетинга

В обстоятельствах большой конкурентной борьбы весьма немаловажно создать эффективный маркетинг. В первую очередь, это методы продвижения услуг, которые станут предельно результативными.

Основные особенности раскрутки и способы рекламы, входящие в пошаговый бизнес план агентства недвижимости:

  • Сотрудничество с журналистами для написания тематических статей в журналах.
  • Сайт с уникальным контентом.
  • Рекламная компания в интернете.
  • Сарафанное радио.
  • Электронная рассылка писем.
  • Установление партнерских связей с банковскими служащими.
  • Индивидуальный подход к каждому клиенту.
  • Создание системы скидок.

Финансовый план

Ниже представлен расчет главных характеристик финансовой производительности бизнеса.

Расходы, затрачиваемые агентством недвижимости за месяц:

  • Услуги лизинга – 350 дол.
  • Зарплата – 251 дол.
  • Внесение взносов в ПФ и ФНС – 753 дол.
  • Маркетинг – 300 дол.
  • Транспорт – 200 дол.
  • Другие затраты – 400 дол.

Структура расходов агентства недвижимости

Ожидаемый доход за месяц:

Доход/мес Дол. Прибыль/убыток
1 300 1513
2 350 1013
3 400 513
4 450 13
5 500 +487
6 555 +987

Планируемая прибыль

В первый год существования фирмы агентства недвижимости можно заработать до 326 дол. Во второй год деятельности, доход начнет расти, соответственно и прибыль увеличится до 2000 дол. При таких перспективах, окупаемость проекта начнется через 2-2,6 года работы. Тем не менее, это прибыльный бизнес.

Код ОКВЭД

Тот или иной код ОКВЭД нужно выбрать для регистрации бизнеса:

  • 31 – работа агентств, согласно операциям с недвижимостью;
  • 32 – руководство недвижимостью;
  • 20 – работа в области страхования;
  • 84 – обеспечение других услуг.

Необходимые документы

При регистрации ИП для агентства недвижимости отсутствует надобность покупать печать. Однако рекомендовано её сделать, так как бумагам с оттиском прессы покупатели верят значительно больше.

Для партнерского ведения бизнеса, агентство недвижимости должно пройти регистрацию как ООО.

Какие нужны разрешения

Для ведения бизнеса, специальная лицензия не нужна, но обязательное условие, чтобы открыть агентсов недвижимости с нуля, бизнесмены регистрирую свою фирму как ООО или открыть ИП.

С целью легализации предпринимательской деятельности, следует в налоговую инспекцию согласно участку регистрации заявителя, предоставить ксерокопию документа, утверждающего личность, составить надлежащее заявление, оплатить государственный взнос. Период регистрации – приблизительно 10 дней. Вот такой вот бизнес план агентства недвижимости с расчетами у нас получился, надеемся он вам будет полезен.

Агентство недвижимости бизнес

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *