Краудфандинг недвижимости в России

Пай для дольщика. Как развивается российский краудинвестинг в недвижимость

Инвестиции на площадке не только приносит прибыль, но и открывают возможность для частных инвесторов изменить архитектурный облик, к примеру, целого района, при этом сами операции максимально просты и доступны. Вложить в недвижимость здесь можно всего $500 и получать с них доход в 1-3% в сделках по перепродаже недвижимости и порядка 10-15% годовых по более рискованным и долгоиграющим проектам.

Американские «дольщики»

Fundrise сегодня далеко не единственный краудинвестинговый проект на рынке недвижимости в США. Этот инвестиционный инструмент начал развиваться одновременно с платформами, позволяющими частным инвесторам вкладывать средства в стартапы, а начинающему бизнесу — искать инвестиции на различных площадках. Толчком к этому послужил широко известный Jobs Act, подписанный в 2012 году президентом США Бараком Обамой, который разрешил непрофессиональным инвесторам участвовать в краудинвестиционных проектах, то есть входить в капитал непубличных компаний.

Создатели платформы братья Бенджамин и Дэниел Миллеры прекрасно понимали, что коллективные вложения в недвижимость и софинансирование любых проектов, к примеру, простых спекуляций, привлечет инвесторов не хуже, чем перспективные стартапы. Даже в самой неблагоприятной ситуации, когда девелоперский проект может не принести инвестору прибыль, инвестиционные риски не столь велики, как при создании нового бизнеса, вложения в который не будут обеспечены никакими активами.

Идея софинансирования частными инвесторами различных доходных операций на рынке недвижимости оказалась успешна. Уже через год после основания модель Fundrise начали активно копировать. Последователями этой идеи стали онлайн-сервисы Realty Mogul, Prodigy Network, Property Peers и Primarq. Однако этот рынок пока еще очень молод. По данным исследования площадки RealtyShares, сегодня о таком инвестиционном инструменте знают всего 2% американцев, в других странах этот показатель еще ниже.

Большие обороты сектора краудинвестиций в недвижимость обеспечивает сейчас, скорее, высокий средний чек. Создавался этот инструмент, конечно, как «народный», но пока в большей степени им интересуются именно состоятельные инвесторы, способные заходить в проекты с крупным капиталом.

Наибольшую прибыль, около 10% годовых и выше, инвесторам площадок в США приносят девелоперские проекты, не менее популярны здесь и спекуляции по принципу купли-продажи объекта, а также сдача недвижимости в аренду.

Для коллективных инвестиций в объекты недвижимости такие онлайн-площадки создают eREIT-фонды (Real Estate Investment Trust — фонд недвижимости, торгующийся на бирже), например, Growth eREIT от Fundrise, Digital Realty (DLR), HCP Inc (HCP), Realty Income (O) и другие, а также партнерства в формате LLP (Limited Liability Partnership — партнерство с ограниченной ответственностью).

О хороших перспективах таких проектов свидетельствуют постоянный рост их числа и начавшаяся экспансия модели в другие страны мира. По данным Всемирного банка, в 2016 года в мире насчитывалось 230 подобных площадок, а объем рынка краудинвестинга в сфере недвижимости составил $2,5 млрд. К 2018 году, согласно прогнозу фининститута, рынок прибавит еще $3 млрд.

Российский опыт

В России краудинвестинг в недвижимость в формате открытых онлайн-платформ буквально на пару лет моложе американского. В настоящее время на российском рынке работают две краудинвестинговые площадки в сфере недвижимости – AKTIVO и Credo Capital. Однако в нашей стране этот вид краудинвестиций пошел по своему «особому» пути, почти не ориентируясь на американских предшественников.

Если в США краудинвестинг предполагает и совместный девелопмент, и операции по купле-продаже и аренде как жилой, так и коммерческой недвижимости, то на российских площадках представлены проекты лишь в одном сегменте рынка. Инвесторы совместно приобретают на вторичном рынке объекты торговой недвижимости, получая впоследствии доход от сдачи в аренду.

Выбор такой модели обусловлен несколькими причинами. Во-первых, трудно было в принципе предположить, что знакомые с договорами долевого участия и историями обманутых дольщиков инвесторы поспешат вкладывать средства в покупку ценных бумаг мало кому известной девелоперской структуры под эгидой онлайн-площадки.

Во-вторых, именно торговая недвижимость оказалась в России наименее восприимчивой к экономического кризису. А приобретение жилья на вторичном рынке под сдачу квартир в аренду демонстрирует сейчас доходность на уровне всего 5% против 10–17% в коммерческом секторе.

В-третьих, формат инвестиционного партнерства или создания юридического лица (к примеру, ООО) из-за особенностей российского законодательства оказался непригоден для эффективного управления проектами, связанными с краудинвестициями в недвижимость. Закон о краудинвестинге в России не принят, а для осуществления коллективных вложений местное законодательство предполагает создание открытых или закрытых паевых фондов.

В результате и AKTIVO, и Credo Capital пошли по пути создания инвестиционных монофондов в формате ЗПИФ, в которые вносятся объекты недвижимости. От классических ЗПИФН, давно знакомых российским инвесторам, краудинвестинговые платформы отличают как раз наличие специального фонда, формируемого под каждый объект недвижимости, относительно невысокий порог входа и, естественно, скорость сделки, что необходимо онлайн-площадкам.

Так, порог входа в краудинвестинговые проекты на площадке AKTIVO составляет 300 тыс. рублей, Credo Capital — около 900 тыс. руб. В среднем инвесторы AKTIVO могут рассчитывать на доходность 10-17% годовых. Пользователи Credo Capital получают доход от аренды до 12% годовых, еще 7% годовых площадка обещает инвесторам за счет роста стоимости их вложений.

Во время запуска AKTIVO в 2015 году никто не мог предсказать, насколько коллективные инвестиции в недвижимость окажутся востребованными в России — это был самый пик кризиса на рынке недвижимости. Проект выглядел весьма рискованным. Первая же сделка по покупке помещения в центре Москвы, арендуемого известным зарубежным брендом, сорвалась из-за резкого скачка курса валюты, поскольку была привязана к стоимости доллара.

Тем не менее уже в декабре 2015 года первые инвесторы AKTIVO сообща приобрели первый объект коммерческой недвижимости — помещение супермаркета «Пятерочка» в подмосковных Люберцах, сформировав инвестиционный пул из 50 человек. А к середине 2017 года онлайн-площадка привлекла в коммерческую недвижимость уже 850 млн рублей.

Запущенная в этом году платформа Credo Capital, которая в своих ЗПИФ аккумулировала часть коммерческой недвижимости ГК «Основа», за два года планирует увеличить стоимость чистых активов своих фондов с 4,5 млрд руб. до 12 млрд руб.

Каковы перспективы?

Сейчас трудно сказать, сможет ли Россия повторить американский опыт, хотя бы немного приблизившись к своим «родоначальникам» по объемам инвестиций и расширив поле своей деятельности на другие сферы операций с недвижимостью, к примеру, на офисную недвижимость и сделки купли-продажи. Тем не менее то, что недавно казалось маловероятным, может получить шанс на развитие.

Одной из причин роста инвестиций в подобные проекты стала политика ЦБ по снижению ключевой ставки (очередное ее снижение прошло в середине сентября 2017 года). Уже буквально через год мы, скорее всего, увидим уменьшение доходности рублевых вкладов до 4-5% годовых. Отток вкладчиков из банков уже привел к росту инвестиций в различные альтернативные инструменты.

Среди них есть как обладающие относительно невысокой степенью риска, к примеру, открытые паевые фонды облигации (по данным Национальной лиги управляющих, приток средств в открытые паевые фонды (ПИФ) за три летних месяца превысил 19 млрд руб., что стало рекордным результатом за всю истории российского рынка коллективных инвестиций), так и довольно рискованные МФО. Одновременно с этим и первая в России краудинвестинговая площадка вынуждена была создать «лист ожидания» на новый объект, в который записались те, кто планирует участвовать в новом краудинвестинговом проекте. А средний чек резко подскочил с 1,6 до 5,6 млн руб.

Главный риск краудинвестинговых проектов — это, конечно, очередной кризис на рынке недвижимости, который может привести к тому, что ставки аренды в очередной раз снизятся и возрастет вакантность площадей, уменьшив доходы инвесторов. Тем не менее, качественная недвижимость — в любом случае низкорискованный актив. У хорошего объекта коммерческой недвижимости всегда будет арендатор. И основная задача площадок найти для инвесторов именно такие объекты с минимальным риском, расположенные в наиболее удачных локациях и наиболее комфортные для арендаторов.

Новые способы инвестиций в недвижимость

В последние годы на Западе все большее развитие получают новые формы инвестиций в недвижимость. Электронные аукционы там – повседневная практика. Кроме того, набирает обороты еще один неординарный способ – краудфандинг. Так, к примеру, жители Испании стали покупать вскладчину дорогое жилье, чтобы впоследствии получать прибыть с его аренды. Почему же в России краудфандинг в сфере недвижимости у нас пока скорее исключение, чем правило?
Электронные аукционы
«Покупка недвижимости на электронных торгах очень популярна в развитых странах, – рассказывает Денис Стукалин, управляющий партнер компании XELIUS ESTATE и XELIUS GROUP. – Например, может продаваться объект, изъятый банком за неуплату кредита по квартире, в случае банкротства владельца». Квартиры банкротов реализуют и российские банки, однако форма электронных торгов в этой ситуации применяется редко. В частности потому, что для вторичного рынка пока в недостаточной степени проработана юридическая база – нет достаточных гарантий, что желающий вложить средства в недвижимость в подобной ситуации будет в полной мере защищен.
Тем временем, уже с 2014 года действует система покупки новой недвижимости в Москве через электронные торги.
Механизм
Для того чтобы принять участие в торгах, необходимо зарегистрироваться на электронной площадке, предоставить необходимые документы и внести первоначальный взнос в размере примерно 150 тысяч рублей, чтобы подтвердить серьезность своих намерений. В случае если аукцион проигран участником, взнос возвращается. Но если участник выиграл аукцион, но в итоге отказался от завершения сделки, – нет.
В реализованных проектах (например, в ЖК на Базовской, в Люберцах) любой желающий поучаствовать в торгах мог за символическую сумму в 1,5-3 тысячи рублей приобрести ключ доступа и сделать первоначальный взнос (150 тысяч рублей). Можно было также приобрести квартиру через стороннее агентство по продажам, выбрав у них на сайте этаж и планировку квартиры, после чего ждать подтверждения даты торгов выбранной квартиры (при этом платить за сопровождение агентству не нужно).
Ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Екатерина Артемова так описывает процесс торгов: «Раз в 30 минут участник имеет возможность повысить свою ставку с шагом 100-150 тысяч рублей. Торги длятся сутки, обычно с 9.00 до 9.00 следующего дня, участник все это время находится в эмоциональном напряжении, так как до последнего момента не ясно, какова будет финальная ставка и кому достанется площадь».
Выгодно или нет?
Эксперты отмечают ряд преимуществ и недостатков подобного способа приобретения жилья. При помощи электронных торгов реализуются муниципальные новостройки. В связи с этим, с одной стороны, явным плюсом служит то, что все эти квартиры уже построены и отделаны – таким образом, желающим их приобрести не приходится ждать окончания застройки. Кроме того, появляется возможность купить эту, уже отделанную квартиру, по цене неотделанной, то есть ниже рыночной. Также сама форма электронных торгов не требует вмешательства риэлтора.
В числе минусов глава российского представительства и член совета директоров международного фонда прямых инвестиций Hermes-Sojitz Олег Янтовский отмечает ограниченность предложения (как раз в связи с тем, что выставляются на торги лишь муниципальные квартиры) и, несмотря на отсутствие посредников, длительность оформления приобретенных на электронных торгах объектов в собственность.
Екатерина Артемова также отметила, что в связи с тем, что продаваемое жилье относится к категории социального (а если кто-то из предполагаемых жильцов отсеивается, квартиры выставляются на торг), соседями может оказаться «весьма неблагонадежный контингент». Когда эта практика только появилась, электронные торги действительно были интересным и часто выгодным способом покупки, поскольку зачастую в них участвовал всего один человек, и жилье вполне могло достаться ему по стартовой цене. С ростом популярности аукционов переоценка финальных ставок составляла в среднем не более 300 тысяч рублей.
Краудфандинг
Еще один новый способ инвестиций в недвижимость – коллективное вложение, или краудфандинг. Так, к примеру, в Испании на сетевой краудфандинг-платформе для покупки недвижимости была проведена уже вторая такая сделка. Еще одна находится на стадии финансирования.
Была приобретена мансарда в центре Мадрида стоимостью 139 800 евро. Спрос на аренду жилья в районе Маласанья очень высок, поэтому арендатор, готовый платить 773 евро в месяц, нашелся мгновенно. Инвесторы будут получать доход 7,13% в год. При этом квартиру они планируют продать через пять лет, когда цена на нее вырастет до 195 000 евро.
Олег Янтовский считает приведенный сценарий маловероятным, поскольку динамика роста цен на недвижимость в столице Испании не настолько высока, как учитывается в расчетах. Тем не менее, очевидно, что приобретение жилья «вскладчину» становится более популярным.
Краудфандинг в России
Преимущества подобного способа инвестиций в недвижимость очевидны – коллективный характер позволяет снизить порог входа в проект и получить прибыль в случае, если такая форма удачно выбрана. В Европе и США существует множество ресурсов для коллективного инвестирования. В нашей стране также существуют компании, предлагающие вариант краудфандинга в сфере недвижимости.
Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева говорит, что коллективные покупки на российском рынке недвижимости совершаются: «Мы сталкиваемся с подобной практикой по нашим объектам, при этом в коллективных покупках обычно участвуют два инвестора. В случае увеличения количества участников вложения в проекты не так привлекательны. В среднем рост стоимости квадратного метра за период строительства дома составляет около 30%».
Однако эта практика все же не очень распространена и не всегда успешна, в частности из-за того, что не регулируется законодательством. «Пока не будет придумана более-менее безопасная и удобная (для инвесторов) схема привлечения денег, большого рывка в коллективных инвестициях в России ждать не стоит», – считает управляющий сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков. Пока что, по его мнению, система далека от совершенства. «Большинство проектов у нас строят свою работу на получении денег по договору займа, что, естественно, отпугивает большую часть желающих», – говорит он. Кроме того, многие проекты привлекают средства в основном в свои объекты или в объекты связанных с ними лиц.
Денис Стукалин также считает, что проблема в отсутствии тщательно проработанного законодательства в этой сфере. «Поэтому если вы решились вкладывать деньги в этот рынок, подходите к инвестированию обстоятельно, изучите законодательную базу, мнения экспертов данного рынка и, конечно же, проводите юридическую проверку документов, которые вам предлагают подписать», – советует он.

Андрей Сазонов Специалист по заработку на недвижимости

Подробнее об Андрее Сазонове

Андрей Сазонов — опытный специалист в области недвижимости. Первый бизнес Андрей запустил в 2008 году. Это был бизнес на посуточной аренде квартир. Компания существовала недолго, но за это время предприниматель получил ценный опыт, который помог в дальнейшем совершать меньше ошибок.

В 2014 году вместе с партнерами Марией Кузнецовой и Евгением Мартынюком основал компанию «CheapHome». Эта компания стала первой в России, которая открыла европейский тренд жилья эконом-класса. В 2017 году Андрей Сазонов вышел из управления компанией. Эксперт развивает новые бизнес-проекты и много путешествует по миру.

Курсы и тренинги Андрея Сазонова

Андрей Сазонов автор курсов по заработку на недвижимости. Экспертность бизнес-тренера подтверждают результаты учеников. Более 300 учеников Андрея изменили свою жизнь, став владельцами прибыльного бизнеса на недвижимости.

Новая компания, созданная Андреем Сазоновым вместе с партнерами, занимается делением недвижимости и продажей квартир-студий. Эксперт проводит мастер-классы о том, как запустить аналогичный бизнес и зарабатывать от одного миллиона рублей со сделки.

Андрей Сазонов охотно делится опытом и знаниями с окружающими, помогает своим ученикам пройти путь к финансовой свободе и независимости по проторенной дороге.

Подписка на уведомления

Вы будете получать уведомления о ближайших вебинарах и тренингах Андрея Сазонова.

• Подписка по email
• Подписка ВКонтакте
• Подписка в Telegram

Подписаться на канал в telegram

Кто такой Андрей Сазонов

Андрей Сазонов выступает в качестве соучредителя тренингового агентства. Вместе с Евгением Мартыненко и Марии Кузнецовой дольщик в приобретенных квартирах-студиях и таунхаусах. Учредил компании, которые посуточно сдают квартиры и дома.

Благодаря тому что Андрей доучился посуточно сдавать недвижимость, начался его путь в бизнесе. Это одна была из успешных компаний, но впоследствии вместе с учредителями было принято решение о продаже дела. Полученный капитал потерялся, поскольку банк лишился лицензии. Несмотря на такое негативное развитие событий, Андрей Сазонов создал очередную компанию, после чего ее продал. Общее число человек, которых он смог обучить бизнесу на посуточной сдаче квартир и домов в аренду, превысило две сотни.

Чтобы проект был более разнообразным и динамичнее развивался, под ипотеку приобретались таунхаусы. После он вместе с партнерами взял несколько студий, которые были сданы в аренду. Так получился пассивный доход. Эксперт обратил внимание на то, что люди больше заинтересованы в аренде небольших по площади квартир, поэтому начал продавать квартиры-студии.Только за последние 6 месяцев было продано свыше сотни квартир такого типа, на них заработано около 20 миллионов рублей.

Обучение бизнесу на недвижимости прошло свыше 300 учеников. Многие из них сейчас в своих городах превосходят в доходе конкурентов в аналогичной нише.

Если все в точности повторять, как это делал предприниматель Андрей Сазонов, то можно достигнуть высоких результатов в финансовом плане.

Тренер сам прошел путь ошибок, наработал более действенные схемы и передал их своим ученикам. Автор курсов постоянно оговаривает нюансы с риэлторами и юристами, чтобы владеть юридической стороной бизнеса.

Обучение у Андрея Сазонова

Эксперт Андрей Сазонов сразу показывает, какие объекты стоит приобретать, объясняет, каким будет заработок, если вложить минимальные средства. Он на примерах дает схемы перепродажи объектов недвижимости, рассказывает, какие детали делают более привлекательными для арендаторов жилье, делится секретами по правильному оформлению документов, прежде чем сдавать квартиры. Дополнительно вместе с учениками Андрей анализирует возможные риски.

Он знает толк в инвестировании денег в рынок недвижимости. Чтобы увеличить свои финансовые доходы за несколько месяцев, рекомендуется продавать маленькие квартиры. Это один из самых работающих методов для создания собственного успешного бизнеса. Тренер считает, что нужно брать именно малогабаритные квартиры. В этом заключается успех.

Образовательные встречи ориентированы в первую очередь на начинающих бизнесменов, а также на тех, у кого не получается развить собственное дело. Важно применять полученные знания на практике, постоянно корректировать схемы, исправлять собственные ошибки.

Эксперт по коливингу Андрей Сазонов рассказывает о том, как заработать на краудинвестинге в недвижимость и коливинге

Андрей, можно ли назвать вас основателем краудинвестинга в недвижимость в России?

В каком-то смысле да, хотя это направление — не совсем краудинвестинг, потому что у нас были проекты и не инвестиционные. Изначально мы совместно приобретали один таунхаус или квартиру на 5-6 человек. Это больше коливинг.

Что собой представляет коливинг и что — краудфандинг?

Краудфандинг является инструментом для привлечения капитала в стартапы и предприятия малого бизнеса от большого количества микроинвесторов. Настоящий краудфандинговый проект, когда люди совместно приобретают недвижимость с целью инвестирования. Классический краудфандинг в недвижимости— приобретение объектов с целью иметь долю в каком-то большом объекте недвижимости и регулярно получать доход от управления ею. Например, сдавая в аренду: есть разные способы сдачи — долгосрочная, краткосрочная. Другой способ, когда приобретается объект, улучшается (что поднимает его стоимость) и продается, создавая возможность совместно на этом заработать.

На Западе и в США это направление развито больше, чем у нас, существует юридическая база, потенциальные покупатели не удивляются таким проектам, они для них понятны. Люди психологически более подготовлены и видят, что нет тех рисков, которые часто рисуют себе наши покупатели.

В России представителю малого бизнеса начать такой проект сложно. Хотя потребность в том, чтобы небольшие накопления давали прибыль, у людей есть всегда. Поскольку у нас низкое доверие к банкам, многие смотрят на недвижимость, но их останавливает высокий порог входа. Краудфандинг позволил бы людям инвестировать в недвижимость, уменьшив этот порог. Я уверен, что в будущем это направление у нас тоже получит развитие.

Но российский краудфандинг в недвижимость— это коливинг. Рынок коливинга в нашей стане только зародился. И насколько он разовьется, будет зависеть от того, появится ли у нас под это направление более четкая законодательная база. В классическом, западном, понимании, где модель существует более тридцати лет, коливинги (от coliving — совместное проживание) — помещения, в которых посуточно и по месяцам сдаются в аренду студии или спальни. На Западе и в США коливинг часто имеет не только ценовой оттенок (оплата ощутимо ниже), но и возможность получить некое local community, где люди могут самостоятельно найти соседей по интересам. Например, айтишники, музыканты или художники — творческие люди, которые обычно небогаты. За границей такое жилье обычно приобретает или арендует молодежь до тридцати лет. Собственник может позволить себе выставить низкие цены на аренду за счет того, что на каждого арендатора приходится небольшое количество квадратных метров. При этом владелец помещения имеет высокую выручку в расчете на квадратный метр.

Для России главный плюс подобного жилья — цена. У нас его приобретают не только молодежь, но и люди 50+: например, мама хочет оставить квартиру семье дочери и покупает себе студию, чтобы не мешать молодым. Здесь преобладает экономический фактор, но я уверен, что в будущем по мере привыкания к самой идеи, будет играть роль желание жить рядом с теми, кто интересен.

Чем интересны такие проекты предпринимателям?

Они хороши тем, что их можно реализовывать без серьезных вложений: зарабатывать миллионные прибыли с каждого проекта на посредничестве и при продаже деля большие объекты недвижимости на меленькие. Здесь есть возможность для самореализации: предприниматель создает более высокую ценность для покупателей, чем когда он является лишь посредником.

Расскажите о бизнес-модели проекта.

Принцип такой:

· отбираются объекты недвижимости — дом, таунхаус либо большая квартира, выставленные на продажу (мы сосредоточились на жилой недвижимости, хотя можно это делать и на коммерческой);

· проводится первичный осмотр помещения;

· составляется план проекта, который позволяет рассчитать, как можно разделить этот объект недвижимости на несколько маленьких, чтобы они были независимы друг от друга, при этом у каждой была своя кухня и санузел;

· рассчитывается сумма, за которую можно будет продать маленькие части на рынке недвижимости, и то, выгодно ли это с учетом затрат на перепланировку и ремонт;

· если проект перспективный, заключается устный договор (без выкупа) с продавцом о том, что этот объект будет демонстрироваться и таким образом собирать покупателей;

· для потенциальных покупателей в самом помещении делается разметка, чтобы они могли представить, где будут находиться стены;

· дается объявление о продаже квартиры-студии;

· потенциальным покупателям заранее разъясняется, что в таких квартирах — общедолевая собственность: одна большая квартира или дом, который делится на несколько маленьких;

· если клиент в принципе не против такой схемы, его приглашают на просмотр, где на месте можно посмотреть дом и район, в котором он расположен. А также фотографии готовых аналогичных решений;

· понравившееся помещение можно забронировать, предоплата — порядка 50 тысяч рублей, после чего эта студия снимается с продаж;

· когда собираются все потенциальные покупатели, то есть когда денег хватает, чтобы полностью выкупить дом, продавец получает деньги, а они становятся новыми хозяевами.

Кстати, когда клиенты найдены, эти несколько покупателей вносят оплату одновременно во время одной сделки. Поскольку большие объекты недвижимости не самые ликвидные, продавцу это выгодно.

Бизнес-план такого проекта: первоначальная стоимость объекта 8 млн рублей (но может варьироваться от 6 до 12 млн и выше), это некий загородный дом, который можно разделить примерно на 7 студий и каждую продать в среднем за 1,5 млн рублей. Итого: оборот — 10,5 млн рублей. 1 млн, как правило, уходит на ремонт и прочие расходы, 1,5 млн при таком раскладе — чистая прибыль. Конечно, цена, расходы и количество студий могут меняться как в одну, так и в другую сторону. Суть проекта в том, что, благодаря такой системе, не вкладывая своих денег, а только время, усилия, умение договариваться и продавать, можно получить такую прибыль.

До вас в краудинвестинге в недвижимость существовали другие игроки?

В России до нас никто этого не делал — эти проекты разработали мы три года назад. И если на Западе за годы существования к коливингу сформировалось положительное отношение, у нас такие проекты воспринимают по-разному: одни поддерживают идею, другие не принимают.

Что вызывает возражения?

Критикуют, в основном, те, кто смотрит на ситуацию со стороны. Например, соседи могут быть против, опасаясь того, что в их «элитный» поселок заселятся «неэлитные» люди, которые совместно купили дом, заплатив по 1,5 миллиона рублей каждый. На самом деле большая часть владельцев квартир в тех домах сделали первый взнос банку те же самые 1,5 миллиона, а остальные взяли в кредит, который выплачивают. В нашем же случае люди приобретают квартиры в таунхаусе за наличные.

Почему это выгодно покупателям?

Для многих клиентов это, порой, единственная возможность приобрести первое жилье в столице, поскольку по цене оно конкурирует с комнатами в коммуналке. Но, во-первых, коммунальных квартир все меньше, во-вторых, там санузлы и кухня — зоны общего пользования, что вынуждает пересекаться с посторонними людьми. В наших проектах соседи живут максимально изолированно — это независимая от других маленькая квартирка.

Но бывают возражения и со стороны потенциальных покупателей: некоторые интересуются, но не решаются приобретать такое жилье, поскольку боятся нового, переживают, что могут возникнуть проблемы с соседями по квартире, коммунальщиками.

Считаю, что те, кто так рассуждает, не нуждаются в жилье или не могут себе позволить заплатить даже такую стоимость. Когда у человека есть потребность, он примеряет вариант на себя: с одной стороны, хотелось бы купить полностью отдельную квартиру, с другой — цена на нее в Подмосковье будет минимум в два раза выше. И у него выбор: либо купить студию, либо не покупать ничего.

Появляются ли аналогичные компании вне вашего проекта?

Сейчас возникло много таких компаний, поскольку мы популяризировали это направление, проводили вебинары, обучение, где рассказывали обычным людям, как сделать для себя такой проект. Например, разделить таунхаус на студии и продать отдельные квартиры дороже. Одну часть человек может оставить себе. Многие приходили именно с цель заработать миллион-полтора либо приобрести для себя одну из студий.

Насколько проект интересен регионам, где цены значительно ниже столичных?

Он актуален везде, где продается недвижимость, потому что в любом случае стоимость квадратного метра большой площади всегда ниже, чем стоимость квадратного метра в маленьком объекте недвижимости. Соответственно, из трехкомнатной можно сделать четыре маленьких студии и продать их, подняв стоимость за квадратный метр. Или дом в 200 м кв можно разделить на шесть квартир и продать шестерым жильцам по той же схеме. Не важен регион — важен принцип оптовой цены, который соблюдается всегда.

Не было идеи автоматизировать этот процесс, создать площадку, как краудинвестинговые, краудфандинговые? Или все завязано на личности, переговорах?

Мы в России создали компанию и 2,5 года успешно работали. Параллельно вели по 30-40 проектов, в месяц продавали примерно 3-4 таунхауса либо квартиры.

Россия — идеальный рынок для этого, потому что здесь есть потребность в таком жилье. Мы выстояли даже в ситуации экономического кризиса, когда цены на недвижимость упали, рубль вырос, ипотечные кредиты стали очень дорогими.

Повлияет ли на коливинговые компании то, что упали ипотечные ставки: ипотеку взять проще, появились новые государственные программы?

На них, в первую очередь, окажет влияние то, что рынок становится более конкурентным. Когда мы начинали, конкуренции не было — о таком направлении никто не знал: с одной стороны, это минус, потому что люди не понимали, в чем суть проекта, все приходилось объяснять, учиться на своих ошибках. Сегодняшние компании идут по проторенному нами пути — в России уже проданы тысячи таких объектов, и людям понятно, что это такое. В этом нашим последователям проще.

Три года назад мы продавали один семиквартирный дом раз в неделю с двух показов. Сейчас такой проект может собирать покупателей 3-4 месяца. Теперь сложнее реализовать идею, не вкладывая деньги: надо сначала приобрести задние, сделать ремонт и только потом выставлять на продажу. Ажиотаж прошел, конкуренция выросла, снизилась маржинальность — сложность работы повысилась.

Но у коливинга очень узкий рынок, потому он точно не умрет — свой потребитель всегда найдется. Даже если ставки по ипотеке снижаются, требования к заемщикам возрастают, т.к. большой процент невозврата кредитов. К тому же многим людям такой вариант недоступен по любым ставкам. Альтернатива — купить комнату в коммуналке либо такую студию.

С какими проблемами приходится сталкиваться, продвигая проект?

Главная состоит в том, что нет законодательного урегулирования вопроса. Например, есть один большой объект, в котором мы переделываем стены и коммуникации. Хотя капитальных реконструкций не производится — не надстраиваются этажи, пристройки, не переносятся газовые точки, несущие стены — создаются только дополнительные перегородки (т.е. соблюдены все СНИПы и СанПиНы). Но на стадии уведомления о перепланировке предприниматель зачастую сталкивается с проблемой субъективной трактовки СанПиНов чиновниками. То есть проблема развития этой идеи — в плохой регламентации.

Когда речь идет о развитии рынка в целом, это количественное или качественное развитие?

Одно от другого неотделимо: чем больше таких проектов, тем больше развиваются те, кто их делает, и сами идеи. Люди к этому привыкают, нет отрицания — напротив, думают, как улучшить процесс. Выравнивается юридическая сторона: клиенты между собой заключают соглашения о проживании, появляется определенный опыт, поскольку первые жильцы уже живут 3 года. Значит, развитие идет как количественное, так и качественное.

Какую роль играет личность человека, его личный бренд в краудинвестинг-сделках?

Успешность проекта в любом случае зависит от личности предпринимателя: не каждый может продавать, вызывать доверие. Но у каждой личности есть сильные стороны, и успеха могут добиваться разные люди, опираясь на них.

Бизнес надо строить так, чтобы он минимально зависел от личных качеств предпринимателя. Если сам владелец бизнеса продавать не умеет, можно взять в команду лучшего продавца. Не хочет заниматься организацией юридической или технической стороны — пригласить соответствующего специалиста. Бизнесмен не должен лично решать такие вопросы, иначе увязнет в рутинной деятельности.

В нашем случае доверие к продавцу необходимо, как и всегда, когда человек покупает квартиру. В первую очередь покупатель встречается с менеджером по продажам, но один менеджер умеет обаять, другой нет. От личности владельца бизнеса зависит только то, какого специалиста он возьмет в команду, как организует процесс реализации.

То же касается проекта: мы являемся агентами, у нас договор с собственником, у которого есть объект. Приводим к нему на сделку клиента, но не одного, а пятерых, и берем у собственника свою комиссию, которая выше, чем комиссия обычных риелторов: она составляет порядка 20-25%.

Не возникает проблем с застройщиком на этом фоне: они видят, сколько вы зарабатываете?

Этот вопрос оговаривается заранее, кроме того, мы много вкладываем в процесс. У застройщиков и продавцов возникал интерес к нашей модели, но заниматься таким объемом операционной работы стремятся не все. Мы обеспечиваем им продажи, и чем больше будем зарабатывать, тем больше прибыль у них.

Крупные застройщики продают десятки или сотни квартир в месяц (в зависимости от величины проекта), мы продаем до 10 единиц. Поэтому крупные игроки в этот процесс не вмешиваются — это удел малого бизнеса.

Отслеживаете ли вы тренды в продаже недвижимости: возможно, увидели на Западе то, что можно посоветовать российским покупателям?

На Западе функции владельца и пользователя недвижимостью разделены. У нас 80% людей живут в собственных квартирах, домах, и переехать в другую квартиру обычно означает купить ее. Конечно, многие арендуют, но у таких же частников. А за границей давно сложилась традиция, когда управлением и владением недвижимостью занимаются профессиональные компании: они приобретают недвижимость, управляют, повышают доходность и сдают в аренду. Арендуют жилье, как правило, мобильные люди: по мере роста семьи, увеличения доходов они могут переехать в другой дом либо в более благополучный район или сменить город в связи с переходом на другую работу. В нашей стране люди менее мобильные.

Думаю, наш рынок будет развиваться, и число коливинговых проектов увеличится. Хотя не уверен, что они вырастут до промышленных масштабов, потому что в целом это больше сфера малого бизнеса и предпринимателей, которым нравится креативный подход к бизнесу. В то время как основной рынок на 99% — обычная продажа квартир, домов, таунхаусов. Но главное, что сейчас в тренде то, что инвесторами становится все больше частных лиц.