Как зарегистрировать договор аренды

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Передача в аренду нежилого помещения оформляется письменно составленным договором аренды нежилого помещения.

К договорам субаренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к соглашениям об аренде, если иные правила не установлены правовыми актами.

Договор аренды заключается:

1. На неопределенный срок;
2. На определенный срок менее года;
3. На определенный срок – на год и более.

По правилам, установленным Гражданским кодексом, государственная регистрация необходима для тех договоров аренды нежилых помещений, которые заключены между арендатором и арендодателем на срок не менее года.

Следовательно, в первых двух случаях государственная регистрация договора не нужна. В последнем же случае договор будет считаться заключенным и повлечет возникновение определенных правоотношений между сторонами соглашения лишь с момента регистрации.

В том случае, если обязательное условие о государственной регистрации не будет соблюдено, сделка будет считаться ничтожной, а сам договор аренды – недействительным.

Вместе с тем, если арендатор или арендодатель уклоняются от государственной регистрации соответствующего договора, другая сторона соглашения имеет право в судебном порядке потребовать обязать уклоняющуюся сторону зарегистрировать данный договор.

Рекомендуем прочесть статью как правильно сдать квартиру в аренду.

Что такое межевание земельного участка читайте .

В правоприменительной практике иногда возникают вопросы, связанные с определением срока договора аренды нежилого помещения. Во избежание споров информационное письмо №66 Президиума ВАС определило, что договор аренды, заключенный с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (или тридцать первого) числа предыдущего месяца в следующем году, имеет срок действия равный одному году. Следовательно, такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.

Много вопросов возникло и в связи с принятием в 2012 г. закона № 302-ФЗ, который отменил с 1.03.2013 года государственную регистрацию всех совершаемых сделок с объектами недвижимости. Однако в своем письме Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы пояснил, что положения данного закона не распространяются на договоры аренды жилых и нежилых помещений.

Таким образом, договоры аренды продолжают, как и раньше, регистрироваться, если они заключены на год или более.

Документы для регистрации

Государственная регистрация любых сделок с недвижимыми объектами, в том числе и аренды , производится территориальным регистрационным органом путем внесения соответствующей записи об аренде в Единый реестр, содержащий сведения обо всех правах на регистрируемую недвижимость и сделки с ней.

В регистрационный орган стороны регистрируемого договора аренды должны представить определенный перечень документов:

1. Заявление о регистрации соглашения;

2. Договор аренды нежилого помещения, составленный и оформленный с соблюдением всех обязательных требований законодательства. Договор передается в регистрирующий орган в двух (или более) оригинальных экземплярах. Чаще всего требуется предоставить подлинник договора аренды в трех экземплярах. Два экземпляра возвращаются после государственной регистрации сторонам договора аренды нежилого помещения (по одному каждой из сторон), а один подлинный экземпляр остается в органе регистрации для помещения в дело с правоустанавливающей документацией;

3. Кадастровый паспорт сдаваемого в аренду нежилого помещения, в котором указан размер арендуемой площади;

4. Для физических лиц, выступающих сторонами договора аренды – общегражданский паспорт или другое удостоверение личности.

Если одной (или обеими) стороной договора аренды нежилого помещения является индивидуальный предприниматель, он должен предъявить в регистрационном органе удостоверение личности и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Для юридических лиц, являющихся арендатором и (или) арендодателем нежилого помещения нужно представить для регистрации:

• учредительные документы;
• документ о назначении директора или избрании единоличного исполнительного органа данной организации (например, протокол собрания акционеров);
• приказ о вступлении директора (единоличного исполнительного органа) в должность;
• свидетельство о государственной регистрации организации.

Если от имени арендатора или арендодателя при заключении договора аренды нежилого помещения или его регистрации выступает доверенное лицо, нужна нотариально заверенная доверенность для подтверждения полномочий этого лица.

5. Оформленное в соответствии с требованиями Семейного кодекса (ст. 35 п. 3) и заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося общей собственностью супругов, либо заявление об отсутствии у лица брачных отношений (для физических лиц, выступающих стороной регистрируемого договора аренды);

6. Согласие собственника нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной или государственной собственности на заключение данного договора аренды, если соглашение об аренде заключается казенным или унитарным предприятием, владеющим нежилым помещением на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

7. Квитанция, подтверждающая оплату пошлины в размере, установленном законодательством.

Особенности государственной регистрации договора аренды

Говоря о регистрации договоров аренды, нужно отметить некоторые особенности и правовые нюансы, которые могут возникнуть у сторон при регистрации.

Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора. К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.

Узнайте, как правильно внести задаток при покупке квартиры

Можно ли прописаться на даче, вы поймете из этой публикации.

В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.

Договор субаренды нежилого помещения напротив подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок от года.

Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.

Комментарии (23)

Андрей| 2015/07/21

То что искал нашел!
Спасибо!

Владимир| 2016/01/31

Полезная информация! Нашел что хотел.

Юлия| 2016/03/16

Коротко о главном. Спасибо большое за статью. Нашла все, что искала

Андрей| 2016/07/31

Мало информации. Хотелось-бы узнать о регистрации в росреестре изменений к договору в электронном виде.

Екатерина| 2017/03/11

Спасибо.

Руслан| 2017/11/29

Добрый день!
У меня вопрос, если в аренду сдаются не все помещения находящиеся в собственности, а только часть помещений, нужно ли их выделять отдельно и регистрировать их под отдельным кадастровым номером?

admin| 2017/12/09

Здравствуйте Руслан! Нет, этого делать не обязательно, если у каждого помещения есть свой хозяйственный или инвентарный номер.

Любовь| 2017/12/26

Можно ли собственнику нежилого помещения зарегистрировать договор аренды,если нахожусь в другом регионе,а помещение абсалютно в другом?

admin| 2018/01/03

Здравствуйте Любовь! Да, договор аренды жилого помещения может быть зарегистрирован в МФЦ по месту вашего нахождения. Кроме того, оформлением документов по месту нахождения недвижимости может заниматься ваш представитель на основании нотариальной доверенности.

Николай| 2018/03/06

Здравствуйте. Мы заключили договор аренды помещения под офис с физическим лицом, сейчас готовимся к регистрации в Росреестре. Гос пошлина составляет для юридического лица 22000 руб. А если заявление подает физ лицо -2000 руб. Мы не нарушим закон если проведет регистрацию физ лицо? Либо если в этой сделке участвуют физ лицо и юр. лицо регистрировать нужно юридическому лицу?

admin| 2018/03/20

Здравствуйте Николай! В случае заключения договора для регистрации юридического лица в органах ИФНС, договор аренды должен быть зарегистрирован непосредственно на данное юридическое лицо.

Татьяна| 2018/03/19

Добрый день! Подскажите пожалуйста. Собственники 2 ИП, сдают помещение под магазин Юр.лицу, нужно ли разрешение супругов на сдачу? Требуются ли эти документы для регистрации договора?

admin| 2018/03/27

Здравствуйте Татьяна! В случае ведения предпринимательской деятельности согласие супруга для сдачи недвижимости в аренду не требуется, если коммерческая недвижимость не является общим имуществом супругов.

Аурика| 2018/07/18

Спасибо за статью! Все подробно и понятно!

Светлана| 2018/07/30

Спасибо за статью. Осталось не разрешимым следующее: договор субаренды заканчивается 15.01.2019 (заключен на 10 мес), если арендатор по договору субаренды просит доп. соглашение о продлении срока до декабря 2019, подлежит ли гос регистрации договор или только доп соглашение, либо всё вместе нужно регистрировать?

admin| 2018/08/03

Здравствуйте Светлана! В зависимости от использованных вами формулировок заключенное дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае договор аренды формально, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным.

Яна| 2018/09/19

Добрый день. Ситуация такая, арендодатель-физ. лицо, арендатор-юра. лицо, кто должен (может) зарегистрировать договор аренды, и кто оплачивает гос. пошлину?

admin| 2018/10/01

Здравствуйте Яна! Законодательство РФ и сложившаяся практика не содержат императивного условия о том, какая именно сторона обязана производить государственную регистрацию договора аренды. Предполагается, что данный вопрос разрешается соглашением сторон и предусматривается условиями договора. Тем не менее, в соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Степан| 2018/10/08

с потенциальным партнером, который является собственником юр.лица, хотим открыть алкогольный магазин. договор аренды я хочу завести на себя как на физ.лицо а юр.лицу передать в субаренду и соответственно провести госрегистрацию. возможна такая процедура и какие подводные камни могут возникнуть? собственник – также физ.лицо
войти в долю юр.лица – у него есть несколько собственных магазинов, поэтому лучше создать новое ооо. но до нового года можно не успеть. потому такая ситуация сложилась

admin| 2018/10/18

Здравствуйте Степан! Что касается договора аренды, то участие в договоре в качестве физического лица никак не может нарушить ваши законные права и интересы при условии юридически грамотно составленного договора. Вопрос вашего непосредственного участия в качестве стороны юридического лица также определяется достигнутым соглашением, однако участие в качестве учредителя и владельца доли в уставном капитале юридического лица в наибольшей степени защищает ваши интересы.

Людмила| 2018/10/24

Спасибо! Коротко и четко!

Геннадий| 2019/03/07

Здравствуйте! Интересует следующий вопрос: Если заключен договор аренды не жилого помещения, в котором физ.лицо арендодатель, а юр.лицо арендатор, договор заключен на 11 месяцев, в случае пролангации договора или составление доп. соглашения, требуется ли регистрация договора, так как получается что фактически арендатор снимает помещение больше года, и грозит ли что-либо физ.лицу- являющимся арендодателем?

admin| 2019/03/20

Здравствуйте Геннадий! Стороны договора вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на 11 месяцев. В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. При таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Таким образом, при грамотном оформлении договорных отношений по аренде государственную регистрацию договора аренды можно будет не проводить.

При оформлении аренды сторонам необходимо особое внимание уделять существенным условиям соглашения. Одним из таких условий является срок, на который заключается договор. Именно он влияет на возникновение обязанности у арендатора и арендодателя производить государственную регистрацию аренды.

Когда регистрация аренды является обязательной?

Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:

• Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).

Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.

Рекламное предложение

• При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
• В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
• При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).

Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.

Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Документы для регистрации аренды нежилого фонда

Регистрация договора аренды нежилого помещения через МФЦ потребует представления от заявителей следующего перечня документов (в зависимости от статуса обратившихся лиц):

Для физических лиц	Для юридических лиц
1. Заявление о регистрации договора – формируется специалистом МФЦ.
2. Оригинал доверенности представителя (если от имени гражданина действует доверенное лицо).	2. Оригинал доверенности представителя юр. лица либо документы, подтверждающие полномочия лица действовать от лица фирмы без доверенности (решение учредителя, протокол общего собрания и пр. – оригиналы с заверенными копиями либо нотариальные копии). Важно! Доверенность должна быть подписана руководителем организации и заверена ее печатью.
3. Оригиналы документов, удостоверяющих личности заявителей (представителей).
4. Оригиналы соглашения об аренде со всеми приложениями и актами – по 1 экземпляру для каждой из сторон и 1 дополнительный для регистрирующего органа (остается в регистрационном деле).
5. Разрешение органа опеки на сдачу в аренду имущества гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, либо лица, признанного недееспособным (если арендуемый объект принадлежит несовершеннолетнему либо недееспособному).	5. Учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями (оригиналы с заверенными организацией копиями либо нотариальные копии). Важно! Если ранее юр. лицо проводило сделки с недвижимостью, то представления полного комплекта учредительных документов не требуется. Необходимо лишь подать: выписку из ЕГРЮЛ об отсутствии изменений, вносимых в учредительные документы фирмы, либо комплект документов о внесенных после ранее проводимой регистрации изменений с выпиской налогового органа из ЕГРЮЛ.
6. Разрешение органа опеки на дачу согласия родителями своим детям от 14 до 18 лет сдать объект в аренду.	6. ИНН (оригинал и заверенная юр. лицом копия либо копия, заверенная у нотариуса).
7. Нотариальное согласие мужа (жены) на сдачу совместного имущества в аренду.	7. Выписка из ЕГРЮЛ (оригинал либо нотариальная копия).
8. Документ, подтверждающий, что сдаваемое в аренду имущество не является совместной собственностью, приобретенной в браке (брачный договор, решение суда о разделе либо определении долей, соглашение о разделе общего имущества).	8. Документ о присвоении ОГРН со справкой о присвоении кодов статистики.
	9. Решение об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (в случае, если сделка является таковой в соответствии с законом либо учредительными документами).
10. Документ об уплате госпошлины (оригинал). Реклама Примечание: представление «платежки» является правом заявителя, но не его обязанностью. Однако лучше все-таки предъявить документ, тем более, что уплатить пошлину можно прямо в МФЦ.
11. Письменное согласие залогодержателя на сдачу в аренду предмета залога (если объект недвижимости обременен ипотекой).

После принятия пакета документов в МФЦ заявителям на руки выдаются расписки, в которых указан регистрационный номер обращения, а также планируемая дата получения результата предоставления услуги.

Документы для регистрации договора найма жилого помещения

Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):

• Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
• Только по заявлению нанимателя.

Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.

Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:

1. Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
2. Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
3. Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
4. Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
5. Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.

Количество экземпляров договоров найма и актов (приложений, дополнений к ним) при сдаче в МФЦ должно соответствовать числу сторон соглашения + 1 дополнительный экземпляр для Росреестра.

Разложим на атомы, ваши последующие действия

Как составить договор на аренду, не забудьте включить в него важные условия

Сделка оформляется письменно. Если вы не будете соблюдать эту аксиому, то договор будет считаться недействительным.

Нотариальное заверение договора необязательно, поскольку нет прямой нормы права, которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса. Это зависит от вашего желания и возможностей.

Обязательным моментом является наличие существенных критериев договора, а именно:

• наявность сторон, заключающих сделку
• предмет договора
• платеж за аренду.

Стороны желающие заключить договор:

• арендодатель
• съемщик.

Сдавать в аренду помещение имеет право его владелец или законный представитель собственника (ГК РФ ст. 608).

Детально описываем предмет сделки для того, чтобы четко установить недвижимость, которая будет передана нанимателю в виде объекта аренды:

• точный размер площади
• наименование (нежилое помещение или его часть)
• инвентарный номер
• юридический адрес, этажность
• назначение (цех, склад, офис, магазин и т.п.).

Зафиксируйте в договоре все условия использования арендуемой площади. Четко разделите, какие ремонтные работы будет выполнять каждая сторона.

Арендная плата и срок действия договора

Арендная плата — это обязательный пункт договора

Ссылаясь на Гражданский кодекс (статью 654), договор будет не заключенным, если вы не укажите в одном из пунктов договора фиксированный сумму арендной платы.

Дополнительным пунктом договора есть срок, на который заключается сделка. Он определяется сторонами.

Договор бывает срочным (подписывается на фиксированный срок – дни, недели, месяца, год, 10 лет) и бессрочным (в статьях сделки вы не указываете конкретного срока аренды).

Если после окончания срока сделки, ни одна сторона не заявила про отказ от договора, то он пролонгируется на неустановленный срок.

Заключая срочный договор, можно прописать, что по истечению заявленного срока, сделка автоматически продлевается на тот же срок.

Не подлежат непременной регистрации сделки на период до года, их не надо регистрировать в Росреестре.

Например, в статьях договора указываете срок аренды – 11 месяцев и 26 дней или 363 дня. Этого достаточно, чтобы не регистрировать ваш договор.

Если вы планируете и дальше арендовать эту же недвижимость, то пропишите во второстепенных условиях – «автоматическое продление договора на тот же срок». И вы вновь не регистрируете договор.

Если вы подписываете другой вид договора, то нужна государственная фиксация договора аренды нежилого помещения.

Документы, необходимые для фиксации сделки аренды нежилого помещения

Сделка аренды нежилого помещения регистрируется в установленном порядке с предоставлением соответствующих документов

Каждый резидент/ не резидент, юридическое лицо может претендовать на совершение государственной регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе.

Согласно законодательству, для регистрации указанной выше сделки, вы предоставляете в территориальный орган государственной регистрации, кадастра и картографии такие документы:

1. Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки. Предоставляются два экземпляра договор аренды. Один остается в Росреестре, а второй передается на руки собственнику помещения.
2. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, который принадлежит правообладателю. В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись.
3. Физическим лицам — паспорт, как документ подтверждающий личность.
4. Для ЮЛ – учредительные документы, подтверждение государственной регистрации, протокол о результатах выборов исполнительного органа/лица ЮЛ, приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения.
5. Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей, нужно предоставить документы, которые подтвердят объем полномочий этих представителей. Это нужно для подтверждения законности операции. Согласно статьи 185.1 ГК РФ, лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий.
6. Ссылаясь на п. 3 ст. 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки. Этот пункт не касается юридических лиц.
7. Если недвижимость (нежилая площадь) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме, тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде.
8. Квитанция уплаты пошлины, установленной государством. Размер государственной пошлины установлена, для физического лица – 1 000 рублей, для юридического – 15 000 рублей.
9. Если в регистрации сделки задействованы и ФЛ, и ЮЛ, то физлицо вносит 1 000 рублей, которую разделяют на численность сторон договора, юрлицо – 15 000 рублей также разделенных на численность сторон договора.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение эксперта Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос В связи с изменением в налоговое законодательство государственная пошлина в 2018 году для физических лиц составляет 2000 руб., для юридических лиц 22000 руб. Обратиться за регистрацией подписанного договора может любая сторона, представившая необходимый пакет документов и оплатившая государственную пошлину.

При условии, что все вышеперечисленные документы оформлены правильно и поданы уполномоченным лицом в течение 18 календарных дней, отметка о регистрации сделки будет занесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение эксперта Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос Договор аренды недвижимости необходимо заключать в письменной форме. При долгосрочной передаче объекта, а именно больше года, в соответствии с законодательством о недвижимости и гражданским законодательством, он подлежит обязательной регистрации.

При регистрации права следует учитывать ряд следующих моментов.

Собственником нежилого помещения может являться ребенок. Такое возможно в случае наследства, да и просто желания родителя или родственника в дальнейшем передать свой бизнес. В любом случае временное пользование регистрируется как сделка. Стороной с позиции собственника будет выступать законный представитель, обязательно с разрешения опекунского органа. В таком случае в договоре аренды оговаривается момент получения оплаты. Средства могут быть зачислены на банковский счет ребенка, может быть предусмотрено распоряжение деньгами законным представителем. В любом случае распределение финансовой выгоды контролируется опекунским разрешением.

В случае передачи в аренду совместно нажитого имущества, второй супруг дает нотариальное согласие на заключение договора. Реквизиты согласия лучше отобразить в заключаемом договоре.

При заключении договора с юридическим лицом регистратор прав обратит внимание на пункты устава, в котором регламентируется согласование сделок. Для регистрации может понадобиться справка об одобрении крупной сделки или согласие собрания акционеров.

Все указанные документы подаются на государственную регистрацию вместе с договором аренды. Государственный регистратор наделен правом проведения правовой экспертизы, так что все поданные документы будут тщательно проверяться. Так же пройдет проверку передаваемый объект на предмет арестов и ограничений.

Государственная регистрация будет еще полезна в случае, если в результате мошеннических действий собственник или представитель по доверенности попытаются передать в аренду один и тот же объект нескольким арендаторам, взяв предоплату за несколько месяцев. Государственный регистратор увидит все ранее поданные заявления по этому объекту.

На экземпляре вашего договора проставят регистрационный штамп.

Арендатор вправе начать использовать арендуемое им нежилое помещение только опираясь на передаточный акт.

Согласно абзацу 1 статьи 655 Гражданского кодекса, обязательство арендодателя перед арендатором передать помещение в пользование считается выполненным только с момента подписания документа о передаче.

Рекомендации от специалистов по составлению договоров аренды помещений и их регистрации, смотрим видео:

>Список документов для регистрации договора аренды нежилого помещения: необходимый перечень и дополнительный пакет

Какие же материалы нужны?

Так, стандартный набор бумаг, которые потребуются как физическому, так и юридическому лицу, включает:

• Письменное заявление одной из сторон договора аренды. В случае, если заявление принес представитель сторон, заключивших договор аренды, то потребуется доверенность.
• Документ, выступающий удостоверением личности обратившегося (как правило, в качестве такого документа предоставляют паспорт).
• Договор аренды со всеми приложениями.
• Квитанцию об оплате государственной пошлины, которая взимается за оказание услуг регистрации договора аренды. Внимание! Следует отметить, что предоставление квитанции носит добровольный характер. В случае отсутствия такой бумаги, специалисты Росрееста отдельно запрашивают информацию об оплате услуги.
• Кадастровый паспорт сооружения, которое сдается в аренду. Данный документ необходим в том случае, если в аренду сдается не все здание, а только отдельная его часть.

Кроме того, юридическое лицо дополнительно должно представить:

1. учредительные документы (устав, учредительный договор, протокол собрания учредителей и т.д.);
2. документ, выдаваемый компетентным органом юридического лица, об одобрении масштабной сделки, относительно которой есть заинтересованность (отсутствие данной бумаги говорит о том, что сделка не является крупной и не относится к предмету заинтересованности);
3. документ, подтверждающий право подписания договора аренды лицом, которое не является руководителем организации.

При этом физическому лицу, дополнительно к представленному выше списку, могут потребоваться:

• разрешение супруга или супруги на передачу имущества в аренду или же справка о том, что данный объект недвижимости не является совместно нажитой собственностью;
• разрешение органа опеки и попечительства на использование имущества, которое является собственностью лица, находящегося в возрасте менее 14 лет или являющегося недееспособным;
• разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетнему, находящемуся в возрасте от 14 до 18 лет, или лицу, признанному судом ограниченно дееспособным, на распоряжение имуществом;
• документ, подтверждающий право лица на подписание договора (если он был подписан представителем физического лица).

Вся документация должна быть представлена в оригинале и копиях. При этом заявитель должен на копиях сделать надпись – «С оригиналом сверено», а также указать свои инициалы (ФИО) и поставить подпись.

Список требований к заявлению

Важной составляющей всей процедуры регистрации договора аренды недвижимого имущества, является правильное составление заявления. Следует отметить, что форма данного заявления утверждена Приказом Министерства экономического развития РФ от 29.11.13 г. № 722. Причем в приложении № 1 к данному приказу, содержится шаблон заявления для физического лица, а в приложении № 2 – для юридического лица.

Справка! Кроме того, вышеобозначенный Приказ также содержит основные требования к заполнению заявлений о государственной регистрации недвижимости, а также сделок, производимых в отношении нее.

Итак, для того чтобы правильно заполнить данный документ, необходимо соблюдать следующие общие правила:

1. Заявление может быть представлено на бумажном носителе или же в электронном виде. При этом во втором случае обязательно должна присутствовать усиленная квалифицированная электронная подпись заявителя.
2. Все данные вносятся исключительно на русском языке.
3. Документ, представленный на бумажном носителе, должен быть составлен на бумаге формата А4.
4. Каждый лист заявления должен быть пронумерован арабскими цифрами, начиная с первой страницы и заканчивая последней.
5. Каждый лист заявления должен содержать информацию об общем количестве страниц, содержащихся в документе.

Все графы заявления в обязательном порядке должны быть заполнены. При этом информация должна быть достоверной и не содержать ошибок. Также недопустимо наличие в документе помарок и исправлений.

• Скачать бланк заявления на регистрацию права на недвижимость для физлица
• Скачать образец заявления на регистрацию права на недвижимость для физлица
• Скачать бланк заявления на регистрацию права на недвижимость для юрлица
• Скачать образец заявления на регистрацию права на недвижимость для юрлица

Регистрировать ли договор аренды офиса или нет?

При оформлении арендных отношений с нежилыми помещениями у наших клиентов постоянно возникает один и тот же вопрос: необходимо ли регистрировать заключенный сроком, например, на 11 месяцев договор аренды одной или нескольких комнат (нежилых), расположенных на одном этаже (или нескольких этажах) здания.

Ответ очень простой: не знаем.

Попробуем обосновать наш вполне определенный ответ со ссылками на различные правовые акты как нормативные, так и не нормативные.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Гражданским законодательством к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Статьей 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ «О госрегистрации прав») к объектам недвижимости – дополнительно к зданиям и сооружениям – отнесены также жилые и нежилые помещения. То есть, законодательно установлены самостоятельные объекты недвижимости: жилые и нежилые помещения.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, подлежат следующие права на недвижимые вещи: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ФЗ «О госрегистрации прав» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 164 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено гражданским законодательством (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (аренда зданий и сооружений) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах (статья 625 ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений) применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об аренде предприятия (пункт 2 статьи 650 ГК РФ).

Таким образом, делаем ещё один промежуточный вывод: к аренде нежилых помещений, находящихся в здании, применяются общие положения об аренде, а статья 651 ГК РФ на аренду нежилых помещений не распространяется. Следовательно, согласно статье 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, так как иное гражданским законодательством не установлено.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 ФЗ «О госрегистрации прав»).

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3 статьи 26 ФЗ «О госрегистрации прав»).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено гражданским законодательством (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 7 статьи 16 ФЗ «О госрегистрации прав»).

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (см. пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).

Таким образом, делаем вполне однозначный и окончательный вывод о необходимости регистрации договора аренды нежилых помещений, расположенных в здании, и заключенный на срок 11 месяцев.

То же самое в свое время вполне компетентно разъяснило и Министерство юстиции РФ, указав, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленным ФЗ «О госрегистрации», независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом (см. письмо Минюста РФ от 11.01.2000 № 85-ЭР).

Однако теперь начинается самое интересное. Общий смысл развивающихся далее событий нам вполне понятен. Получается, что в случае аренды на два-три дня какого-либо помещения в здании, например, для проведения общего собрания акционеров акционерного общества, необходимо не только заключить договор аренды, но и зарегистрировать его, что само по себе абсурдно в условиях суровой российской правовой действительности.

Стало понятно: необходимо искать какой-нибудь выход. И он был найден. Причём, очень оригинальный. В таких случаях обычно говорят: «Забудьте всё, чему вас учили в высшем учебном заведении»!

Итак, первый «шедевр».

«Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ» (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53).

Это очень любопытный документ.

Во-первых, с каких это пор нежилое помещение неразрывно связано со зданием? Ранее мы уже убедились, что нежилые помещения являются самостоятельным объектом гражданских правоотношений. Неразрывность связи между зданием и нежилым помещением – это строительная терминология, а не юридическая. Ведь не будет же Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ оспаривать сделку продажи нежилого помещения, расположенного в здании, по причине неразрывности их связи (если будет, то нам хотелось бы присутствовать на таком любопытном процессе).

Во-вторых, с какой стати в ГК РФ должны присутствовать специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Ни в ГК РФ, ни в ФЗ «О госрегистрации» таких требований не содержится.

Ещё раз внимательно изучаем текст пункта 2 статьи 609 ГК РФ: «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом». О необходимости наличия специальной нормы в данном пункте не упоминается. Иное не установлено. Точнее, установлено, но для зданий и сооружений, а не для нежилых помещений (см. пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Следовательно, на аренду нежилых помещений распространяются общие положения об аренде (статьи 606-625 ГК РФ).

А теперь, второй «шедевр».

Несмотря на очевидную юридическую ошибку Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ Министерство юстиции РФ пересмотрело свои взгляды на краткосрочную (до 1 года) аренду нежилых помещений и сочло необходимым довести до сведения МНС России информацию о том, что впредь Минюст России будет основываться на положениях Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53. Кроме этого, Минюст России указал, что данное Информационное письмо Президиума ВАС РФ доведено до сведения учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. письмо Минюста РФ от 27.07.2000 № 6219-ЭР).

Сначала мы не поверили своим глазам. Получается, что Министерство юстиции РФ, являющееся федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в частности, функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. пункт 1 Положения о Министерстве юстиции РФ) – в нарушение подпункта 9 пункта 8 того же Положения, предписывающего право Минюста России издавать в пределах своей компетенции нормативные правовые акты (приказы, распоряжения и другие акты), обязательные для исполнения государственными и муниципальными органами, организациями, должностными лицами и гражданами – выпускает письмо, не являющееся нормативным правовым актом, в котором к тому же, есть прямое указание всем, в том числе и регистрирующему органу, руководствоваться письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Таким образом, Минюст России провозгласил в Российской Федерации прецедентное право (по всей видимости, кто-то очень долго стажировался в США и Великобритании или стажируется там до сих пор).

Окончательно нас расстроила позиция Департамента налоговой политики Минфина РФ, письмо которого (от 13.09.2000 № 04-02-05/2) мы цитируем дословно (с некоторыми сокращениями):

«В настоящее время, согласно информационному письму Президиума ВАС РФ “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 № 53, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания сторонами соответствующего договора. В связи с изложенным, при принятии решения по вопросу включения в себестоимость продукции (работ, услуг) затрат по договору аренды нежилого помещения, используемого для осуществления производственной деятельности, заключенному на срок менее одного года и не прошедшему государственную регистрацию, можно применять вышеназванное письмо Президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

То есть, нам опять указали, что всегда и везде можно применять именно письмо суда, а не закон. Однако позвольте не согласиться с таким утверждением по следующим причинам.

Согласно статье 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

По предметам ведения Российской Федерации принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории Российской Федерации (статья 76 Конституции РФ).

Согласно статье 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним федеральных законов. Гражданские правоотношения могут регулироваться также указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, актами министерств и иных федеральных органов исполнительной власти РФ.

К полномочиям Высшего Арбитражного Суда РФ относится, в частности, изучение и обобщение практики применения арбитражными судами законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, дача разъяснения по вопросам судебной практики (статьи 9 и 10 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации»).

Нормативные правовые акты издаются федеральными органами исполнительной власти в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил, инструкций и положений. Издание нормативных правовых актов в виде писем и телеграмм не допускается. Структурные подразделения и территориальные органы федеральных органов исполнительной власти не вправе издавать нормативные правовые акты (пункт 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 № 1009).

Таким образом, никакие письма Минюста России и Департамента налоговой политики Минфина РФ, а также любые разъяснения, рекомендации, указания и другие документы Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ не являются нормативными правовыми актами.

Сложившаяся на территории РФ судебная практика, обобщенная Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, в любой момент может быть изменена вышестоящим судебным органом, каковым является Конституционный Суд РФ. Одним из последних ярких примеров такого события является постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П об указании судам рассмотрения дел о недействительности сделок в соответствии с их конституционно-правовым смыслом, выявленным Конституционным судом РФ в данном решении (о добросовестном приобретении).

Результатом нашего правового анализа сложившейся ситуации с арендой нежилых помещений является предложение – во избежание участникам сделки неблагоприятных последствий – подачи договора аренды на государственную регистрацию в соответствующий регистрирующий орган и получение официального отказа в регистрации договора. В этом случае обе стороны договора аренды будут уверены в отсутствии возможных претензий со стороны налоговых органов и иных заинтересованных лиц.

Если вы, прочитав настоящую статью, не поняли, требуется ли государственная регистрация договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок 11 месяцев, то вам сюда…