Аренда это услуга

Сущность аренды и ее виды

Аренда – это соглашение (договор) посредством которого собственник имущества (арендодатель) передает нанимателю (арендатору) имущество во владение и пользование или во временное пользование в течение оговоренного срока и за согласованную между сторонами арендную плату. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств при его использовании (непотребляемые вещи).

Право собственности на сданное в аренду имущество остается у арендодателя. Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. По окончании срока договора арендатор обязан вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном в договоре.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при внесении арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Отношения арендодателя и арендатора определяет договор аренды. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащие передаче арендатору, стоимость передаваемого имущества, сроки аренды, размеры и порядок выплаты арендной платы. Условиями договора определяются риски и потери и порчи передаваемого имущества, а также устанавливается, какая сторона несет расходы по поддержанию арендованного имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, по его текущему и капитальному ремонту. Обычно арендатор несет расходы по содержанию имущества и производит текущий ремонт, арендодатель производит капитальный ремонт имущества.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставлением арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Во всех случаях, когда по соглашению сторон арендная плата вносится не деньгами, арендная плата должна быть оценена в денежном выражении для целей учета и налогообложения. Оценка расходов по арендной плате должна производиться исходя из себестоимости (фактических затрат на приобретение) передаваемого имущества (выполняемых работ, оказанием услуг).

Гражданское законодательство определяет следующие виды аренды:

— аренда транспортных средств;

— аренда зданий и сооружений;

— аренда предприятия в целом как имущественного комплекса;

— прокат;

— финансовая аренда.

По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Рис. 3.10. Виды аренды

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства: передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружением и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Имущество по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и учитывается арендатором по стоимости определенной всоответствии с передаточным актом и договором аренды предприятия.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Договор проката заключается на срок до одного года.

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Основное отличие лизинга от обычной аренды согласно российскому законодательству состоит в том, что лизингодатель специально приобретает имущество для лизингополучателя. При этом последний сам выбирает продавца данного имущества. Поэтому лизинговая сделка помимо собственно договора лизинга обязательно включает в себя договор купли-продажи. Кроме того, стороны еще могут заключить договоры о привлечении средств, залога, гарантии, поручительства и т.д. Таким образом, финансовая аренда характеризуется российским гражданским законодательством как трехсторонняя сделка, сочетающая в себе два вида отношений: купли-продажи и передачи во временное владение и пользование. При этом объект аренды обязательно должен использоваться в предпринимательских целях.

По периодичности различают краткосрочную (текущую) и долгосрочную аренду основных средств.

Краткосрочная (текущая) аренда – это аренда отдельного объекта основных средств или его части на срок до одного года. По истечении срока аренды объект возвращается арендодателю. Возможна пролонгация договора аренды с сохранением или изменением некоторых его условий. В договоре текущей аренды указывается стоимость арендованного имущества в оценке арендодателя с учетом фактического износ на момент сдачи в аренду.

Долгосрочная аренда — это аренда объектов основных средств вплоть до момента их полной амортизации, или аренда с правом последующего выкупа арендуемых объектов.

В договоре долгосрочной аренды объект оценивается по договорной, согласованной стоимости в сумме арендной платы за весь период аренды. Эта сумма представляет собой исходную величину задолженности арендатора перед арендодателем, которая постепенно погашается внесением арендной платы, аван­совыми и выкупными платежами. Для арендодателя согласованная договорная стоимость объекта представляет собой сумму выручки за выбывший объект.

В российской практике бухгалтерского учета отражение финансовой аренды регулируется следующими нормативными документами:

Владение на основе аренды

Аренда – это такой вид гражданско-правовых отношений, при котором собственник (арендодатель) на основании договора аренды передаёт своё имущество (движимое или недвижимое) другому лицу (арендатору) во временное владение и пользование или временное пользование.

Правовые аспекты аренды

Арендодатель, заключая договор имущественного найма, не перестаёт быть собственником, но результаты использования арендуемой вещи, такие как продукция, плоды иные доходы являются собственностью нанимателя.

Выступать в роли арендатора могут дееспособные лица, достигшие совершеннолетнего возраста. Несовершеннолетние, недееспособные могут распоряжаться своим имуществом только лишь с согласия родителей или попечителей.

В аренду могут передаваться следующие категории имущества:

• здания и сооружения,
• земельные участки и природные объекты,
• оборудование и техника,
• транспортные средства и т. д.

Законом может быть введено ограничение или запрет на сдачу в аренду некоторых видов имущества.

Арендуемое имущество эксплуатируется согласно условиям, прописанным в договоре, а если их нет, то по его прямому назначению.

Сроки аренды и условия заключения договара

Соглашение имущественного найма может быть срочным. Если срок использования имущества в договоре не оговорён, то такое соглашение считается бессрочным, т. е. заключённым на неопределённый срок. Стороны

заключившие договор на бессрочный срок, обладают правом в одностороннем порядке расторгнуть его в любое время. В случае когда в аренду передано недвижимое имущество, то обязанность предупредить о расторжении соглашения возлагается на сторону за три месяца до фактического его прекращения, во всех остальных случаях – за один месяц.

Письменная форма заключения соглашения обязательна в случаях, когда:

— один из участников договора юридическое лицо;

— договор имущественного найма заключается сроком больше, чем на один год.

Законодатель оставил за собой право устанавливать максимальные (предельные) сроки соглашения в отношении определённых видов арендуемого имущества.

Поэтому, несмотря на то, оговорён ли какой-либо срок в заключаемом договоре, по истечении определённым законом предельного срока данное соглашение будет прекращено.

Во всех остальных случаях стороны сами определяют срок действия заключаемого договора аренды. По истечении оговорённого срока, если стороны не имеют никаких взаимных претензий, этот договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, что и раньше.

В случае, когда наниматель планирует в дальнейшем выкупить временное имущество, договор аренды заключается в форме договора купли-продажи.

В договоре имущественного найма в обязательном порядке должны быть прописаны данные, которые позволят определённо установить, какое именно имущество передаётся арендатору, т. е. указывается его цвет, размер, формы, модель и пр. В противном случае такой договор будет считаться ничтожным. Кроме того, в договоре аренды существенными условиями являются: обязанности сторон соглашения, срок, на который передаётся имущество, размер арендных платежей.

Стороны договора имущественного найма, решая вопрос, какими правами будет обладать новый временный владелец, составляют договор с соответствующими правами и обязанностями.

Обязанности сторон

Права и обязанности арендодателя:

• В обязанности собственника входит передача имущества, указанного в договоре аренды, другой стороне на оговорённых условиях.
• Арендодатель вправе получать вознаграждение (плату) за предоставленное имущество.
• При окончании действия договора имущественного найма собственник имеет право истребовать свое имущество обратно от арендатора.

Права и обязанности арендатора:

• Право на требование предоставления арендатором имущества, указанное в договоре аренды.
• Право использовать или владеть и использовать арендуемую вещь по своему усмотрению.
• В обязанности нанимателя входит платить оговоренную в соглашении сумму за временное использование имущества.
• Арендатор должен вернуть имущество по истечению срока действия заключённого соглашения.

Виды договоров аренды

Существует два вида договора имущественного найма:

• договор, согласно которому имущество переходит во владение и пользование арендатору,
• соглашение, по которому имущество передаётся только во временное пользование.

Наиболее частым случаем является первый вариант вещных отношений по договору аренды.

Передача имущества только для использования возможен лишь в таких ситуациях, когда арендодатель может постоянно наблюдать арендуемое имущество, например, в случае, где вещью пользуются в его помещении.

Статус владельца со всеми правовыми последствиями у арендатора появляется в первом случае арендных отношений (владение и пользование).

Смыслом любого договора имущественного найма является получение нанимателем возможности эксплуатации арендованного имущества. За эту возможность соответственно арендатор и платит. Владение имуществом в арендных отношениях является вторичным правом. Ключевым значением здесь обладает слово «возможность».

Важно, чтобы у временного владельца было законное право воспользоваться имуществом, а воспользуется он этим правом или нет – вопрос другой. Это самый важный момент. По идее наниматель может не вносить арендные платежи собственнику за тот временной период, в котором он фактически не имел доступа к арендованному имуществу. Наниматель имеет право взыскать с собственника внесённые им за этот период денежные средства, квалифицируя это как неосновательное обогащение арендодателя.

Что такое право владения?

Владение – это возможность фактически обладать вверенным имуществом, оказывать на него физическое воздействие. Право владеть вещью позволяет арендаторам решать вопрос о доступе к имуществу, и если то нужно, повлиять на его местонахождение. К примеру, если арендуемое имущество движимое, арендатор может переместить его в пространстве.

Право владения дает возможность арендатору использовать имущество с большей целесообразностью. В зависимости от возникших условий и потребностей, арендатор сможет использовать временное имущество без задержки в эксплуатации по своему усмотрению, в любое время и в любом месте. Судебная практика подтверждает этот факт.

Право владения позволяет нанимателям защищать свои вещные права как собственник в соответствии со ст. 305 Гражданского кодекса (далее — ГК РФ), а именно:

• арендатор вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения или от добросовестного приобретателя,
• наниматель вправе требовать возврат или возмещение доходов, которые незаконный владелец получил или должен был получить за все время своего владения имуществом,
• временный владелец также может защищать права от нарушений, не связанных с лишением владения.

Имущество, которым владеет арендатор по заключенному договору аренды, все время находится под его контролем; у нанимателя имеется возможность на своевременное реагирование в случае посягательства на вверенное имущество со стороны третьих лиц, в том числе используя возможность ограничить доступ к нему.

Особенности владения

Право владения имеет еще такую особенность: арендатор может защищать свои вещные права в общем порядке только с момента фактического поступления во владение арендуемого имущества. Дата заключения договора аренды может не совпадать с датой фактического перехода вещи от собственника к нанимателю, поэтому передачу вещи от собственника к новому временному владельцу целесообразно оформить актом приёмки-передачи.

Право владения и пользования имуществом позволяет арендатору, с согласия собственника, сдавать арендуемое имущество по договору субаренды, предоставлять его в безвозмездное пользование, закладывать арендные права на имущество, вносить арендные права в уставной капитал некоторых видов юридических лиц. Кроме того, арендные права могут передаваться по наследству.

Временный владелец должен поддерживать арендуемое имущество в надлежащем состоянии, нести расходы по его содержанию, проводить текущий ремонт за свой счет. Капитальный же ремонт входит в обязанности арендодателя. Если капитальный ремонт проводится нанимателем, то он вправе потребовать у собственника возместить потраченные средства, как вариант, засчитать её в счёт арендной платы.

Аренда или услуга? Как бухгалтеру госсектора проанализировать договор и выбрать способ учета

gpointstudio / .com

Если ваше учреждение заключило договор в соответствии с главой 34 «Аренда» или главой 36 «Безвозмездное пользование» Гражданского кодекса, применяйте для учета операций по этому договору стандарт «Аренда». Так, по правилам нового стандарта надо учитывать операции:

1. по передаче в аренду или безвозмездное пользование любых нефинансовых активов, в том числе ОС, НПА и имущества казны;
2. по получению в аренду или безвозмездное пользование любого имущества;
3. по передаче или получению имущества в рамках договоров субаренды или «суббезвозмездного пользования» (письмо Минфина России от 19 апреля 2018 г. № 02-07-05/26416).

Впрочем, иногда юристы на вопрос бухгалтерии о характере договора могут ответить: «В данном случае заключен смешанный договор, в котором есть элементы договора аренды, возмездного оказания услуг и других договоров». И действительно, юристы имеют право дать такой ответ – ГК РФ предусматривает свободу договора. А вот бухгалтеру все равно надо сделать выбор: учитывать операции по стандарту «Аренда» или как услугу. Чтобы сформировать профессиональное суждение по этой проблеме, на основании положений договора с помощью юристов дайте ответы на три вопроса:

Вопрос	Примечание
1. Конкретизирован ли в договоре объект пользования?	Согласно п. 2, п. 18.1, 20 СГС «Аренда» в учете арендатора в любом случае должен быть отражен конкретный актив: при операционной аренде – право пользования конкретным имущество, при финансовой – основное средство.
2. Получило ли учреждение право получать практически все выгоды от объекта?	Согласно п. 36 СГС «Концептуальные основы» контроль над имуществом является обязательным условием признания актива. А объекты аренды, как было указано выше, при любом виде аренды должны соответствовать понятию «актив».
3. Может ли учреждение определять способ использования объекта?

Если согласно суждению бухгалтера на перечисленные выше вопросы можно дать преимущественно положительные ответы, надо применять СГС «Аренда». В противном случае надо просто отразить в учете платную услугу – признавать доходы/расходы текущего года в обычном порядке. Рассмотрим на конкретных примерах, как это работает:

Цель договора	Когда учитывать по СГС «Аренда»	Когда учитывать как услугу
Обеспечение сохранности товарных ценностей с помощью сторонней организации	Договор указывает точное место на складе, например, весь первый этаж, и пользоваться им может исключительно ваше учреждение.	В договоре не указано конкретное место, а оговаривается только объем пространства в кубических метрах. Управляющий склада может изменять месторасположение вашего имущества. Это договор оказания услуг по хранению!
Проведение мероприятия	В договоре указано конкретное помещение, которое передано арендатору на конкретный срок для проведения мероприятия.	Предмет договора – комплексные услуги по проведению мероприятия. Контрагент получает право пользования не только залом, в котором будет проходить мероприятие, но и рядом других помещений. Причем круг используемых помещений и дополнительных услуг четко не оговорен.
Организация перевозок сотрудников	В договоре указаны конкретные марки и госномера арендованных автомобилей и эти автомобили переданы по акту. Причем управлять автомобилями будут сотрудники учреждения.	Контрагент обязуется перевезти определенное количество людей по оговоренным маршрутам и графикам движения.
Получение доступа к сети «Интернет»	В рамках договора за дополнительную плату или без отдельной оплаты по акту передан роутер. В акте указан его заводской номер и другие идентификационные признаки.	Роутер приобретен учреждением самостоятельно. Согласно договору провайдер предоставляет только услуги связи.

>Аренда складов в Крекшино

Является ли аренда услугой?

С точки зрения гражданского права, аренда представляет собой вид обязательства по передаче имущества в пользование и/или владение. При этом гражданское законодательство не содержит квалификации аренды как услуги. Эти два различных вида обязательств урегулированы различными главами Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Положения, регулирующие арендные отношения закреплены в главе 34 ГК РФ, возмездное оказание услуг — в главе 39 ГК РФ.

Споры вызывает определение аренды в «налоговых целях».

Самостоятельного понятия аренды Налоговый кодекс РФ (далее НК РФ) не содержит. При толковании аренды налоговые органы ссылаются на пункт 5 статьи 38 НК РФ, тем самым приравняв аренду к услуге.

Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Разобьем это определение на составные части.

Во-первых, услуга — это деятельность.

Воспользуемся Толковым словарем русского языка, согласно которого, деятельность — это занятия, труд (Толковый словарь русского языка/ Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. — М.: Азбуковник, 1998). Так, деятельность можно определить как совершение определенных действий, приводящих к получению определенного результата.

Услуга является объектом гражданских прав (статья 128 ГК РФ). В соответствии со статьей 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Другими словами, особенность услуги состоит в том, что тот, кто оказывает услугу, должен затратить определенные усилия, произвести действия, направленные на создание нематериального результата. По договору же аренды арендодатель лишь пассивно предоставляет имущество во временное владение и/или пользование. Следовательно, расценивать предоставление имущества в аренду как деятельность не представляется возможным.

Тем не менее, налоговые органы настаивая на своей позиции, приводят в качестве аргумента Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (далее ОКВЭД), утвержденный Постановлением Госкомитета РФ по стандартизации и метрологии от 06.11.2001 г. № 454-ст, в котором в качестве вида экономической деятельности перечислена и аренда.

Однако в указанном Постановлении перечислены задачи, при решении которых применяется ОКВЭД. Это задачи, связанные с:

— классификацией и кодированием видов экономической деятельности, заявляемых хозяйствующими субъектами при регистрации; — определением основного и других фактически осуществляемых видов экономической деятельности хозяйствующих субъектов; — разработкой нормативных правовых актов, касающихся государственного регулирования отдельных видов экономической деятельности; — осуществлением государственного статистического наблюдения по видам деятельности за развитием экономических процессов; — подготовкой статистической информации для сопоставлений на международном уровне; — кодированием информации о видах экономической деятельности в информационных системах и ресурсах, едином государственном регистре предприятий и организаций, других информационных регистрах; — обеспечением потребностей органов государственной власти и управления в информации о видах экономической деятельности при решении аналитических задач.

Можно увидеть, что порядок исчисления и уплаты налогов и сборов в качестве задач, при решении которых применяется ОКВЭД, в приведенный перечень не включен, соотвественно доводы налоговых органов необоснованы.

Но даже, если в худшем случае признать аренду деятельностью, для признания ее услугой этого недостаточно, поскольку деятельность — лишь первый квалифицирующий признак услуги.

Вторым признаком является то, что результаты услуги не имеют материального выражения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Т.о., в результате заключения договора аренды арендатор получает в пользование имущество. Материальный характер результата аренды налицо.

В-третьих, услуга потребляется в процессе осуществления деятельности.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса РФ, объектом договора аренды являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Т.о., полученное в аренду имущество не потребляется в процессе использования.

Итак, как и с точки зрения гражданского, так и с точки зрения законодательства о налогах и сборах, аренду нельзя признать услугой.

Судебная практика достаточно разнообразна, но в последнее время она чаще всего на стороне налогоплательщиков (Постановления ФАС МО № КА-А40/1361-03 от 18.03.2003 г., ФАС СЗО № А56-5644/03 от 22.05.2003 г.).

Особо хочется выделить Постановления Президиума ВАС РФ № № 3089/03, 11668/01 от 22.07.2003 г., которыми указывается, что «из анализа пункта 5 статьи 38 и статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации не следует, что доход от сдачи имущества в аренду признается выручкой от реализации товаров, работ или услуг».

Таким образом, пусть при рассмотрении частного вопроса, но высшая судебная инстанция наконец-то высказала свое мнение, признав, что аренда не является услугой. И это мнение играет далеко не последнюю роль в формировании судебной практики.