Бизнес план девелоперского проекта

Что такое девелоперская деятельность и когда она появилась в России

Во времена становления Советского Союза массовой строительной деятельности по возведению новых жилых зданий не существовало. Это продолжалось до середины 20-х годов, когда остро назрела необходимость в пересмотре подхода к методам строительства и пополнении объектов жилого фонда. Именно этот период может считаться моментом зарождением девелоперского бизнеса. Что это такое? Это профессиональная деятельность по организации процессов реконструкции, изменения или создания нового строения на существующем земельном участке.

Первым «девелопером» Советского Союза была специально созданная структура – Главмосстрой, образованная в 1954 году. За 50 лет активной работы обновлению подверглось более двух третей всех жилых зданий города Москвы, что в абсолютной величине составляет 150 миллионов м².

Бизнес в сфере загородного строительства и земельных участков считается одним из самых рискованных

Для советской и российской действительности более понятен тождественный термин – «застройщик» или лицо, обладающее земельным участком и привлекающее заёмные средства для реализации строительного проекта с наличием официального разрешения на осуществление подобной деятельности.

На самом деле, застройщик и девелопер немного разные понятия, несмотря на схожесть конечной цели. Само значение слова «девелопер» восходит к английскому глаголу «to develop» или развивать. Под развитием в данном случае понимается вид деятельности по разработке пустующих земельных участков с целью создания на них объектов строительства, чаще всего, жилой недвижимости.

Девелопер сам находит подрядчика для проведения строительных работ

Первые девелоперские компании, разрабатывающие строительные объекты, появились на российском рынке в 2005 году. С тех пор, благодаря необходимости возведения новых объектов жилой и нежилой недвижимости, этот вид деятельности активно развивается.

Что такое девелоперская компания: назначение и структура

Девелоперская компания – это юридическое лицо, занимающееся девелопментом, что означает осуществление непосредственного строительства новых, ремонт или реконструкцию существующих объектов недвижимости. Дополнительным отличием от частного лица является управление финансовыми потоками, которые необходимы для ведения деятельности и получения прибыли.

Девелоперская компания должна иметь чёткую структуру отделов для грамотного ведения бизнеса

На территории РФ девелопер находится в непосредственном контакте с застройщиком, но, при существующих реалиях, второе лицо чаще является только владельцем земельного участка, а разработку и непосредственно возведение недвижимости осуществляет девелоперская компания.

На сегодняшний день, рынок недвижимости, пребывавший в стагнации, демонстрирует уверенный рост. Возрастает покупательская способность граждан, со стороны государства реализуются меры социальной поддержки, а также наблюдается демографический рост населения. Именно поэтому деятельность в строительной области является перспективным направлением вложения средств, особенно если это касается объектов жилой недвижимости.

Ипотечное кредитование повышает покупательский спрос, что ведёт к необходимости строительства новых объектов

Но любой бизнес предполагает получения прибыли. Поэтому для повышения стоимости готовой недвижимости просто построить её недостаточно. Требуется предпринять дополнительные усилия для повышения ценовой составляющей.

К сведению! Возникновение девелоперских компании является ответом на требования, предъявляемые современным рынком для удовлетворения потребностей общества.

Главой девелоперской компании, которая имеет статус юридического лица, может быть один человек или группа лиц, работающих по направлению инвестиционной и девелоперской деятельности. Типовая структура подобной организации включает следующие группы:

1. Производственная, занимающаяся непосредственно управлением в области строительных работ, коммерческой деятельности и реализации готовых проектов.
2. Административно-управленческий персонал, состоящий из юридического, финансового отдела, кадровой службы и бухгалтерии.
3. Технический персонал и хозяйственная группа.

Если посмотреть на структуру девелоперской компании, то она мало чем отличается от иных организаций. Для получения необходимого результата важно обеспечивать качественное и полное взаимодействие всех компонентов.

При гонорарной системе оплаты девелопер является наёмным работником

Что такое девелопмент в строительстве, какие виды существуют

Девелопмент – это вид предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли посредством создания и развития строительных объектов.

Для понимания того, что такое девелопмент недвижимости, важно не только знать, какие задачи ставятся перед специалистом в данной области, но также уметь различать разновидности этой деятельности. Их можно поделить на две крупные категории: по особенностям финансового управления и типу недвижимости.

Разновидности по финансовому управлению

По этому признаку девелоперская деятельность подразделяется на две крупные категории – fee development и speculative development:

1. Термин fee development происходит от английского слова «гонорар». Что это такое? Это деятельность, конечной целью которой является получение денежного вознаграждения за работу без финансовых рисков. Девелопер, работающий по данному принципу, не осуществляет вложение собственных средств, а нанимается инвестором для возведения объекта. Конечный заказчик не вникает, что такое девелоперский проект, а только вкладывает средства. В обязанности девелопера входит разработка проекта, строительные работы и получение разрешительных документов. Ответственность целиком лежит на девелоперской компании, которая сама занимается привлечением нужных специалистов.
2. Speculative development – это спекулятивный вид деятельности. Подобная схема работы считается более рискованной и сложной. Основное отличие от первого варианта заключается во вложении девелоперской компанией собственных средств. В этом случае девелопер, значит полноценный заказчик и исполнитель в одном лице. Это сопряжено с определёнными рисками и требует тщательного просчёта и грамотной реализации. Финансовое обеспечение проекта представляет сложную схему, включающую собственные средства, привлечённые банковские кредиты, средства будущих арендаторов.

К сведению! Вторым значением слова «девелопмент» является разработка программного обеспечения и написание кода. Но на территории РФ в этом значении термин практически не используется.

Спекулятивный девелопмент требует просчёта всех рисков с целью их минимизации

Разновидности по типу недвижимости

Девелопмент жилой недвижимости

Наиболее распространённое направление девелоперской деятельности на современном строительном рынке. Под этим термином понимается строительство или реконструкция уже существующих объектов с целью повышения их конечной стоимости. При осуществлении девелоперской деятельности с жилой недвижимостью очень важно проводить маркетинговые исследования, в рамках которых выявляются следующие факторы, оказывающие влияние на цену жилья:

• определение уровня достатка будущих жильцов;
• экологическая обстановка района;
• транспортная инфраструктура;
• наличие объектов социального назначения.

Жилая недвижимость – привлекательный сегмент для получения быстрой прибыли

К сведению! В девелопменте жилой недвижимости допускается более подробная классификация, например, на жильё бизнес-класса, эконом, элитный сегмент.

Девелопмент загородной недвижимости

В этом направлении популярность приобретает такое понятие, как «экодевелопмент». По своей сути, это аналогичная деятельность, направленная на разработку, строительство и реализацию объектов недвижимости. Но отличительной особенностью является:

• «зелёное» строительство с естественным вписыванием в окружающую среду;
• защита экологии;
• применение безопасных и экологически чистых материалов.

Экодевелопмент предполагает бережное отношение к окружающей среде

Спрос на загородную недвижимость растёт с каждым годом, поэтому это направление девелопмента является наиболее перспективным.

Девелопмент коммерческой недвижимости

Разработка проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости является также привлекательным для инвестиций направлением. Поскольку данный сектор имеет меньший объём, в сравнении с жилым строительством, то, соответственно, в этом направлении заключается меньшее количество сделок. Основным источником дохода служит аренда помещений.

Коммерческий девелопмент предполагает получение прибыли от аренды

Также вся коммерческая недвижимость, участвующая в девелоперских проектах, может быть поделена на два класса:

• приносящая доход от непосредственной сдачи в аренду площадей;
• создаваемая для извлечения дохода от индустриальной или промышленной деятельности.

Девелопмент земельных участков

Лэнд-девелопмент – деятельность, направленная на увеличение стоимости земельного участка. Её отличительной особенностью является длительность проведения всех необходимых согласований. При оформлении и разработке проекта требуется не только постройка жилых домов, но также создание полноценной инфраструктуры для возможности дальнейшего проживания. Именно этот вид относится к наиболее рискованным в силу несовершенства законодательной базы.

Длительность процессов согласования является главным фактором риска лэнд-девелопмента

Экономическая модель проекта

Экономическая модель проекта показывает распределение результатов и затрат по стадиям реализации. Она служит инструментом ресурсного обеспечения и является основой для создания плановых документов, регламентирующих привлечение и распределение ресурсов в ходе реализации проекта.

Создание экономической модели проекта является необходимым требованием к управлению им. Недостаточно тщательно разработанная экономическая модель может привести к недостижению запланированного эффекта от реализации вследствие недостаточного ресурсного обеспечения или несоблюдения сроков выполнения отдельных этапов. Как правило, экономическая модель утверждается внутри организации спонсором проекта и согласовывается с инвесторами. В общем виде она представлена на рис. 3.1.

Рис. 3.1. Общее представление об экономической модели проекта

Важным условием создания экономической модели является соблюдение принципа альтернативности:

• 1) результаты конкретного проекта сравниваются с ситуацией, когда проект осуществляться не будет («с проектом» – «без проекта»);
• 2) результаты конкретного проекта сравниваются с результатами других проектов, доступных организации («с другим проектом»).

Разработка экономической модели проекта предусматривает выполнение следующих действий:

• 1) обоснование целей проекта на основе изучения рынка и анализа производственных резервов;
• 2) предварительную оценку стоимости проекта и прогноз увеличения оборотного капитала;
• 3) оценку продолжительности инвестиционного процесса и собственно реализации проекта, срока начала эксплуатации проекта;
• 4) прогноз увеличения капитала от реализации проекта;
• 5) определение источников (инвесторов) и размеров финансирования;
• 6) определение основных характеристик проекта. К числу последних можно отнести:
  • – наличие альтернативных технических решений;
  • – спрос на продукцию проекта;
  • – продолжительность проекта, и в том числе его инвестиционной фазы;
  • – оценку уровня базовых, текущих и прогнозных цен на продукцию или услуги проекта;
  • – перспективы экспорта продукции проекта;
  • – сложность проекта;
  • – объем и состав нормативной и проектно-сметной документации;
  • – инвестиционный климат в районе реализации проекта;
  • – соотношение затрат и результатов проекта.

Несмотря на то что экономическую модель проекта необходимо разрабатывать на самых ранних стадиях, по мере развития проекта ее параметры будут требовать уточнения. Как правило, экономическая модель конкретизируется в таких документах, как предварительное технико-экономическое обоснование, бизнес-план, бюджет проекта. Примерное содержание бизнес-плана крупного проекта представлено в приложении 4.

В современной экономике для того чтобы сохранить конкурентные преимущества компаниям приходится регулярно браться за осуществление высокорисковых проектов. В глобальной, основанной на знаниях экономике ценовое преимущество компаний традиционных отраслей производства исчезает сразу же, как только цена продукции становится второстепенным компонентом, а на первые позиции выходит прибыль, полученная при синтезе знаний и креативных идей. Поскольку компаниям в настоящее время приходится работать в намного более сложных внешних условиях, их конкурентоспособность определяется тем, насколько эффективно они смогут задействовать свой интеллектуальный человеческий потенциал для создания или перехвата коммерческих возможностей. Чтобы оставаться конкурентоспособными, компании должны постоянно исследовать новые возможности развития бизнеса, искать лучшие способы повышения производительности или обслуживания их покупателей. Иногда принимаемые законы вынуждают организации делать свою продукцию более безопасной или повышать качество охраны окружающей среды в ходе осуществления производственных процессов. Как отмечает К. Хелдман, большинство проектов – следствие одного из шести требований или потребностей: требования рынка, экономические потребности, запросы покупателей, технический прогресс, юридические требования и общественные потребности.

Таким образом, проект как одна из форм ведения бизнеса касается двух фундаментальных источников нестабильности современного мира: сложностей внешнего окружения и трудностей в управлении проектами как динамичными системами. Под проектом в российском менеджменте понимается совокупность, комплекс задач и действий, имеющих следующие отличительные признаки: четкие конечные цели, взаимосвязь задач и ресурсов, определенные сроки начала и окончания проекта, известная степень новизны целей и условий реализации, неизбежность различных конфликтных ситуаций вокруг и внутри проекта.

Любой проект по своему внутреннему смыслу направлен на изменения в системе – объекте проектной деятельности (содержательные, количественные, качественные). Поэтому управление проектами есть, по сути, управление изменениями. Или иначе – для развития любой системы необходимы те или другие, количественные и (или) качественные, структурные и функциональные изменения. При этом изменения как суть функционирования и развития систем (предприятий) представляют собой содержательный аспект проектов, сами проекты – формально-структурное выражение проводимых изменений, а по существу – новое качество систем. Диалектическое единство формы и содержания проявляется в том, что в изменчивой рыночной среде функционирования экономических субъектов периодически возникает необходимость содержательных перемен, требующая или порождающая корректировку формальной организации процессов и (или) их сущности. Эти перемены и составляют суть проектов. Итак, проект – это прежде всего изменение системы в качественном отношении и в количественном выражении, или временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов, услуг или результатов.

В современных условиях деятельность многих компаний организована по проектному принципу, причем существенные стадии выполняемых проектов носят нестандартный, творческий характер, а компании постепенно принимают структуру проектных организаций, т.е. организаций, основная деятельность которых состоит в выполнении проектов, в которых существенной статьей затрат являются расходы на персонал. Примерами таких проектных организаций являются научно-исследовательские институты (НИИ), конструкторские бюро (КБ), проектные институты (ПИ), компании – разработчики и поставщики программного обеспечения, дизайнерские бюро, маркетинговые и РД-агентства, аудиторские, оценочные, консалтинговые компании и др. Во всех перечисленных случаях «продуктом» организации является результат проектной работы – отчет или статья о результатах исследований, технологическая, проектная и (или) конструкторская документация, опытный образец, программа для ЭВМ, рекламная кампания, профессиональное заключение, отчет, содержащий рекомендации, и т.п.

Мастерство современного проект-менеджера заключается не только в способности четко формулировать действенную стратегию, которая позволит оптимально справиться со всеми трудностями, возникающими в ходе выполнения проекта. Он также должен уметь вовремя понять и свести к минимуму сложности внешнего окружения, т.е. применить соответствующие меры на руководящем уровне для снижения рискованности бизнес-ситуации. Такая тактика является очень гибкой и, приспосабливаясь к трудностям внешнего окружения, отражает существо проекта – вдохновлять участников проекта и давать им возможность успешно претворять в жизнь энергичные и впечатляющие идеи или целые проекты, которые принесут соответствующие выгоды инвесторам и совместным участникам проекта.

Управление проектами (проектный менеджмент) предлагает творческую аналитическую модель менеджмента, соответствующую философии трансформирующего лидерства, положения которой предоставляют полномочия менеджеру руководить организацией и реализацией рискованных проектов. Это предполагает перемены в развитии менеджмента от обычной сейчас практики предварительного изучения стандартного набора приемов и методов применения так называемой наилучшей технологии управления к истинно компетентному руководству не только проектом, но и борьбой со сложностями внешнего окружения. Таким образом, в основе оптимального подхода к решению задач проекта должна лежать именно профессиональная компетентность менеджера, учитывающего масштабы сложностей внешнего окружения, фиксирующего трудности ведения проекта и использующего гибкую систему методов руководства. Навыки творчества и аналитического мышления служат фундаментом трансформирующего лидерства.

Шаблон финансовой модели

Financial model from Strategic Investment Partners

Построение финансовой модели

Финансовая модель — это один из важнейших разделов бизнес-плана. В нем отражены все необходимые прогнозные расчеты по движению средств — приходы, расходы, налоги, % и т.д.

Очень важно — финансовая модель должна содержать 2 крайние ситуации, а лучше три:

• Пессимистический сценарий развития событий — когда бизнес нагружается всеми неблагоприятными факторами, рисками;
• Оптимистический сценарий развития событий — когда неблагоприятные факторы не сработали, всё идет максимально комфортно .
• И наконец третий сценарий — наиболее вероятный, приближенный к текущим событиям с учетом открывающихся окон возможностей.

Финансовую модель вы можете создавать теми же способами, что и сам бизнес-план или маркетинговую модель.

Что такое финансовая модель

Финансовая модель является результатом финансового моделирования – процесса построения реальной и/или предполагаемой финансовой ситуации. В ходе финансового моделирования могут быть исследованы все или некоторые вопросы текущей деятельности предприятия, развития компании, изменения стоимости активов и инвестиционных вложений и объектов, имеющие финансовую оценку, в том числе интеллектуальной собственности.

Для чего нужна финансовая модель

Финансовая модель нужна для оценки инвестиционных проектов и бизнеса в целом для принятия стратегических решений целесообразности участия с финансовой стороны. В этом случае финансовые модели позволяют наглядно представить экономику проекта и оценить эффективность вложений в тот или иной актив. Само финансовое моделирование применяется намного чаще. По существу, любое экономическое обоснование управленческого решения является финансовой моделью, а его подготовка – финансовым моделированием.

Как построить финансовую модель

Вы можете рассчитать свой проект используя собственные данные и предпосылки, известные вам исходя из вашей внутренней ситуации. Вам в помощь будут наши шаблоны в excel, где вы можете создать пошагово финансовую модель стартапа или инвестиционного проекта.

Из чего состоит финансовая модель

Финансовая модель –это свод взаимосвязанных таблиц в excel отображающих финансовую отчетность и бюджет предприятия вместе взятые в разрезе на отчетный период 3-4 года и планируемый горизонт развития 3-5 лет. Основные отчетные формы включают в себя отчет о прибылях и убытках, движение денежных средств и баланс. Для стартапов и инвестиционных проектов движение денежных средств начинается с нуля.

Здесь вы сможете найти , попутно мы опишем из чего состоит финансовая модель

Финансовое моделирование девелоперских проектов в Excel

Ключевые возможности:

• Модель реализована на базе MS Excel с применением VBA. Отсутствует необходимость установки дорогостоящего специализированного софта и прохождения обучения, стандартный софт обеспечивает простоту использования.
• Заточенность под специфику девелопмента жилой недвижимости. Существующие на рынке стандартные решения по оценке эффективности проектов в полной мере не учитывают специфику и вариативность девелопмента и финансирования строительных Проектов.
• Автоматизация и стандартизация процедур оценки эффективности девелоперского проекта при сохранении достаточной степени вариативности и гибкости настроек. Пошаговый ввод данных в соответствии с логикой анализа проекта, начиная с ТЭП и заканчивая структурой финансирования: собственные средства, заемные, акционерные. Визуализация промежуточных аналитических расчетов значительно упрощает настройку ТЭП для достижения объективных и разумных финансово-экономических показателей Проекта.
• Указанные выше обстоятельства позволяют детально рассчитать и оценить сложный девелоперский проект за 30 минут! В результате, время финансистов затрачивается не на разработку, коррективку и проверку финансовой модели, а на значительно более продуктивную для Компании работу – оценку финансовой целесообразности проектов, структурирование сделок по привлечению стороннего финансирования на взаимовыгодных для сторон условиях.

Детальная презентация Инструмента

Демо-версия Модели в Excel скачать

Особенности профессии

Девелоперы, как правило, выступают в качестве авторов идеи проекта: что именно строить и где. Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, предельно широки и включают в себя следующие элементы:

— покупка земельного участка и определение его коммерческого потенциала;

— проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта;

— формирование первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта;

— разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта;

— получение разрешения на строительство;

— наблюдение за ходом строительства;

— проведение маркетинговых исследований;

— сдача в аренду готового объекта по предварительным договорам;

— продажа готового объекта.

Специалист в области девелопмента занимается и решением финансовых вопросов, связанных со строительством и последующей реализацией объекта. В круг его обязанностей входит поиск инвесторов, подсчет рисков и возможных затрат, решение вопроса по предоставлению банками кредитов и т. д. Также одной из задач, стоящих перед девелопером, является согласование проекта в различных государственных и муниципальных инстанциях.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

Квалифицированный девелопер должен разбираться в вопросах финансовой, юридической, инженерно-строительной деятельности. Учитывая подобную многопрофильность, можно с уверенностью утверждать, что профессионалов-девелоперов на рыке недвижимости России совсем немного, что подразумевает отсутствие высокой конкуренции в этой области. Высокая доходность профессии, востребованность и интересные проекты можно отнести к плюсам специальности.

Минусы

К минусам профессии можно отнести негативные тенденции последних двух лет, связанные с кризисными явлениями на рынке недвижимости. Сложности в работе могут заключаться и в повседневных стрессовых ситуациях, связанных с координацией и согласованием проекта с государственными и муниципальными структурами. Только для начала строительства объекта необходимо собрать несколько сот подписей. Цена ошибки девелопера очень велика: отсутствие опыта может привести к огромным денежным потерям, выливающимся в суммы, в несколько раз превышающие доходы девелопера.

style=»padding-top: 70px; margin-top: -70px;»> Место работы

Проектные организации, строительные компании и др.

Важные качества

Аналитический склад ума, стрессоустойчивость, целеустремленность, организаторские способности. Девелоперу для работы требуются также навыки в области организационно-административной деятельности. Немаловажными являются лидерские качества, с помощью которых, девелопер (выступая зачастую в качестве работодателя) собирает команду специалистов. Жизненный опыт крайне необходим для отбора квалифицированных юристов, архитекторов, специалистов по маркетингу, брокеров и т. д.

Для того чтобы вести успешный бизнес в качестве девелопера, необходимо верно оценивать состояние рынка недвижимости, уметь анализировать последние тенденции в этой непростой сфере бизнеса. Такой специалист должен своевременно принять решение о перепрофилировании объекта для получения большей доходности и грамотно организовать весь этот процесс. Для этого необходимо хорошо разбираться в инженерно-строительной теории и обладать соответствующей практикой. Девелоперу необходимо иметь высшее экономическое, юридическое либо техническое образование, глубокие знания рынка недвижимости, строительных технологий, в области архитектуры, маркетинга и рекламы, юридического оформления сделок.

Где учиться на Девелопера

Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например, проектировщики и руководители строительных проектов). Успехов в девелопменте добиваются выпускники экономических, строительных, финансовых и даже технических факультетов. Специальности «Девелопмент» в ВУЗах вы не найдете, зато есть «близкие по смыслу»: «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии», «Экспертиза и управление недвижимостью».

Многогранность профессии «девелопер» предполагает широкий круг знаний в различных областях юриспруденции, бизнеса и инженерных наук. Такому специалисту необходимо и образование в сфере финансов и маркетинга. На сегодняшний день большинство специалистов в области девелопмента имеют техническое образование. Многие из них являются выпускниками МГСУ (Московский государственный строительный университет). Девелоперу не помешает финансовое, юридическое, экономическое образование. Кроме того, приветствуется знание английского языка и постоянное повышение квалификации — стажировки, курсы и т. д.

Девелопер должен уметь считать деньги, распознавать перспективные возможности, находить и использовать связи, привлекать инвестиции, координировать деятельность других участников процесса — это все качества предпринимателя и управленца. Развивают их, как правило, на специализации business administration (МВА). А специализированных дипломов девелопера нигде в мире пока не выдают.

Большим подспорьем в развитии девелопера как специалиста являются так называемые IPP (Individual Professional Project), то есть стажировки в реальных условиях с целью получения необходимого опыта.

Начальные знания по направлению «Девелопмент», можно получить в Школе менеджеров «Арсенал» на бизнес-курсе «Управление недвижимостью».

Зачастую девелоперские компании стремятся самостоятельно обучить собственного специалиста, нежели потратить огромные средства на поиск и найм опытного профессионала.

Blog about development

Что же представляет собой в практическом смысле девелоперский проект полного цикла для компаний, занимающихся инновационным развитием бизнеса через реализацию проектов МФК и ТРК

1.1.ПРОЕКТ (Project)

Проект — это обязательство создать ценность, основанную на миссии проекта, которое должно быть совершено в определенный период в рамках согласованных времени, ресурсов, условий эксплуатации и реализовать стратегические цели развития, определенные для него Базовой компанией.

Проект создается внутри Базовой компании как временная структурная организация и реализуется отдельными людьми. Планируется, организуется, выполняется, контролируется и финансируется как самостоятельное предприятие до полной реализации его миссии.

Девелоперский проект полного цикла (speculative development real estate)* представляет собой комплекс работ по созданию и развитию нового объекта недвижимости на выделенном земельном участке и обеспечению доходности вложенных инвестиций путем предоставления услуг аренды /продажи площадей созданной недвижимости.

Девелоперский проект включает: изучение маркетинговой среды — SWOT и PEST-анализ, разработка концепции проекта и объекта, инвестиционный анализ проекта, правовое обеспечение, создание системы управления, включая организационные и фукциональные структуры, выбор земельного участка под объект, оформление и реализация прав пользования, строительный инжиниринг (инженерно-технические исследования, ТЭО и организация проектирования), управление строительством, управление изменениями, управление рисками, финансирование и управление инвестициями, брокеридж (подбор конечных потребителей или пользователей), продвижение услуг и управление недвижимостью для достижения запланированных финансовых показателей проекта.

В проекте Базовая компания, выступая как единый организатор, формирует инвестиционные модели, финансовые схемы проекта, вкладывает в проект собственные средства, которые являются как минимум «начальным капиталом» инвестиционного проекта, принимает на себя риски и ответственность за неудачу проекта.

Финансовая схема проекта, представляет собой сложную комбинацию собственных средств Базовой компании (личных Стратегического инвестора, или залоговых обязательств по кредитам), привлеченных инвестиций публичного рынка капитала через IPO, венчурного капитала, банковских кредитов, внутренних и внешних займов и платежей от будущих арендаторов. Размер собственного капитала и заемного определяет степень финансовых рисков и прибыль Базовой компании после завершения жизненного цикла проекта. Соотношение собственных и заемных инвестируемых средств, сформировавшееся на рынке девелопмента коммерческой недвижимости, представляет 1:1 (50% : 50%).

Проекты такого рода ориентируются на высокую степень доходности, относятся к рискованным (повышенного риска), так как реализуются одновременно в семи областях инноваций. Они является наиболее сложными из всех возможных операцией на рынке недвижимости, — в них совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и технологические и очень сложные финансовые операции.

Для успешной реализации таких проектов Стратегическому инвестору и топ-менеджменту необходимо иметь незаурядные профессиональные компетенции в данной области бизнеса, профессиональную интуицию на прибыль, обладать пониманием процессов в политической жизни страны, отлично ориентироваться в налоговой и законодательной базе, следить за рисками в каждой цепочке проектного процесса, идентифицировать свою позицию по соответствующим рискам и выстраиваить адаптированные стратегии, приспособить существующие на финансовых рынках инструменты, следить за рынками, понимать их эволюцию, быть реактивным, предвидеть, в том числе макроэкономическую ситуацию.

Девелоперский проект полного цикла (speculative development real estate)* — это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов из таких областей как (список не является исчерпывающим):

проектное и операционное управление, маркетинг, финансы и инвестиции, бухгалтерия и аудит, налоговая оптимизация, технологии торговли, быстрого питания, ресторанного, развлекательного и гостиничного бизнеса, логистика, бюджетное и процессное планирование, инжиниринг – инженерно-техническое исследование, архитектурное и строительное проектирование, строительство, юриспруденция, брокеридж, управление недвижимостью, реклама, информационные компьютерные технологии, HR, РR , охрана и безопасность и т.д.

По основным сферам деятельности, в которых осуществляется девелоперский проект полного цикла (speculative development real estate)*, он относится к смешанному типу проектов PSO (People-System-Organization), в котором миссия достигается путем сбалансированого развития трех ветвей системы:

• создание системы управления проектом, включающей организационную структуру проекта, компанию Заказчика/пользователя проекта, имплементация и развитие корпоративной культуры и кроссфункционального менеджмента*;
• создание продукта – объекта МФК или ТРК;
• создание системы операционной деятельности, обеспечивающей услуги и эксплуатационную функциональность объекта МФК.
  

Девелоперский проект, включает в себя подпроекты и монопроекты, и является:

• организационным – так как формирует организационные структуры — проектные команды, юридические лица, и другие субъекты хозяйствования;
• техническим – так как он связан со строительством и реконструкцией зданий и сооружений;

• экономическим – так как, выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, его реализация создает не только ценность инноваций, обеспечивающая конкурентоспособность и капитализацию, но и создает ценность владения для всех заинтересованных лиц.
• социальным – так как оказывает реальное влияние на экономические процессы в обществе, доходы бюджета, социальные отношения, развитие участников проекта, их компетенций и развитие интеллектуального и научно-производственного потенциала общества в целом.

По продолжительности осуществления проект относится к среднесрочным — 3-5лет.

По сложности – к сложным (клас ответственности – СС2, СС3; IV, V категория сложности).

По объему инвестиций – крупнобюджетным, свыше 1млн.дол.США.

По рискованности – к рискованым (повышенного риска).

*Девелоперский проект полного цикла (speculative development real estate) – далее по тексту «проект»

*Кроссфункциональный менеджмент (КФМ) — группа менеджеров из различных функциональных департаментов Базовой или Управляющей компании, которая выполняет функции управления в области стратегического планирования и развития, инжиниринга, маркетинга, финансов, развития человеческих ресурсов, управления корпоративными активами, охраны и безопасности, сконцентрированная на решении конкретных корпоративных задач системных инноваций и, одновременно входящая в состав команды проекта для реализации таких системных задач, как повышение уровня капитализация корпоративного бизнеса, улучшение качества продуктов и услуг, снижение стоимости капитала, повышение ликвидности, оптимизация сроков возникновения новых центров доходов , — через реализацию девелоперских проектов.

КФМ также занимается совершенствованием бизнес-системы для достижения корпоративных целей в области системных инновации и проектного управления.

Реклама

Рассказать друзьям о блоге