Арендный бизнес

Определяемся с помещением

Для аренды можно предоставлять жилые и нежилые помещения. Вместо того, чтобы много лет зарабатывать на новую квартиру, Вы, за счет накопленных средств (или взятого кредита в банке), приобретаете объект, который даст Вам пассивный источник дохода. Однако в арендном бизнесе важно помнить о таком факторе, как зависимость от экономических показателей в стране и определённом городе, из-за чего коммерческая недвижимость проигрывает жилой. И если с арендой отдельных квартир и целых домов всё предельно просто и понятно, то для каких целей можно покупать нежилую недвижимость?

Её можно сдавать в аренду в качестве:

• торговых помещений для магазинов;

• офисов для разных компаний;

• складских помещений для хранения продукции;

• индустриальных помещений.

Торговые помещения

Их сдавать в аренду выгоднее, чем офисные, поскольку окупаются в среднем за 5 лет. Торговые заведения обычно располагают на первых этажах зданий, и они имеют отдельный вход. Чтобы организовать, нужно купить и объединить от двух до четырёх квартир. Их лучше искать в центре города и в многолюдных районах.

Совет от специалистов: нужно искать помещения, в которых возможна перепланировка, и в местах, где поблизости отсутствуют другие пустующие площади.

Если Вы найдёте отличное место и установите адекватную цену за аренду, то отыскать арендаторов будет несложно.

Офисные помещения

Можно приобрести помещения для офисов, которые находятся в деловых и торговых центрах. Вы можете купить у владельца долю и арендовать небольшое помещение под офис. Недвижимость, которая располагается в центре города, всегда очень востребована.

Но помните о том, что Вам придётся урегулировать отношения между арендатором и владельцем центра, а любые изменения и ограничения, которые произведутся в уставе центра, способны повлиять на стоимость доли.

Складские помещения

Сдачу в аренду складских помещений Вы можете производить маленьким компаниям и предприятиям, что тоже является неплохим вариантом получения прибыли. Во время поисков помещения смотрите, чтобы оно имело удобный подъезд, к нему были подведены канализация и водопровод, а внутри находились системы вентиляции. Для особых видов товаров потребуется установка кондиционеров, чтобы поддержать определенную температуру. Всего есть 4 класса складских помещений, которые отличаются размерами площадей и условиями хранения товаров.

Не забывайте ещё то, что покупка склада для аренды является коммерческой деятельностью, для которой необходимо зарегистрировать ИП или ООО.

Оформление

Далее идёт оформление документации. В договоре аренды прописываются адрес, сроки аренды, площадь помещения, сведения о регистрации бизнеса, размер арендной ставки и способ оплаты.

Сумму оплаты за аренду можно указать в рублях, долларах или евро, но расчет осуществляется исключительно в рублях. Когда арендная ставка привязана к иностранной валюте, в договоре следует прописать, что оплата производится в рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь в день заключения договора.

Обратите внимание, что, если арендатор выполняет ремонт сданного ему помещения, он признается «необходимым улучшением». Внимательно проработайте договор и будет лучше, если Вы обратитесь за помощью к профессиональному юристу. Пропишите обязательства арендатора и штрафы в случае их нарушения. К примеру, если арендатор не осуществит вовремя оплату или нанесёт вред вашему имуществу.

Помещение считается сданным в аренду после подписания акта приемки-передачи между владельцем помещения и арендатором. Очень детально укажите в этом документе состояние объекта недвижимости, чтобы не допустить спорных ситуаций, если произойдёт порча имущества. Вместе с помещением передается техпаспорт объекта.

Плюсы и минусы

У арендного бизнеса имеются плюсы и минусы. Основной плюс в том, что Вы, заключив долгосрочные договоры, сможете получать пассивный доход без каких-либо активных действий, выбрав подходящих арендаторов.

Среди минусов можем выделить главный: поиски арендатора могут длиться ни один месяц, что часто затрагивает промышленные объекты и торговые недвижимости в непроходимых местах. Ещё одним недостатком является довольно большое время окупаемости. Тогда самый рациональный выход – покупка работающего бизнеса.

На этапе заключения сделки необходимо оговорить все важные моменты и прописать условия передачи активов в договоре купли продажи, что позволит уменьшить риски. Учтите: налоговое законодательство в сфере арендного бизнеса часто меняется.

Все говорят: — давай, это легко, это выгодно!
А мы не советуем вам этим заниматься, если вы не уверены в помещении на 100% и 100 раз не просчитали все риски и самые пессимистичные расклады.

1. Один из самых простых и привлекательных бизнесов.

…купил помещение, сдал, денежки капают, а сам живи в Крыму.

Это не правда! Если вы покупаете коммерческую недвижимость, то вы покупаете проблемы: содержание помещения, ремонт, налоги на прибыль, налог на имущество, бухгалтерию, проверяющие органы и, самое главное, постоянный поиск клиентов. Они приходят и уходят, а помещение в промежутках простаивает и простаивать оно может месяцами и даже годами.

2. Надёжнее купить коммерческую недвижимость, чем положить деньги в банк.

…банки лопаются один за другим, деньги могут сгореть, а недвижка она и в Лондоне недвижка.

И вроде бы правда! Но надутый пузырь (он и в Лондоне пузырь) стоимости жилой и нежилой недвижимости настолько большой, что рано или поздно он лопнет (читайте ). И риски покупки помещения в последние 5-7 лет значительно превышают срочные вклады в больших банках.

3. Выгоднее купить коммерческую недвижимость, нежели квартиру.

…посадил магазин и он годами сидит и не рыпается.

Теоретически да. Но ликвидность и стоимость квартир намного привлекательней. В крайнем случае в квартире вы сможете жить или же сдавать её в аренду. Кстати поиск жильца в квартиру занимает максимум 1 месяц. Найти же арендатора в коммерческую недвижимость может потребовать, как мы и писали, несколько лет. Также в случае необходимости продать квартиру намного проще и быстрее чем нежилое помещение. Главное не новостройку (смотрите Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в новостройках для сдачи в аренду?)

4. Выгоднее сдавать помещение чем квартиру.

…вон у метро сдают по 10 000 тысяч за квадратный метр в месяц.

Да, стоимость квадратного метра квартиры в среднем составляет 600-800 рублей в месяц, а коммерческой — 2000 рублей (10 000 тысяч это кто-то чего-то не договаривает). Это самообман. Во первых, за те же деньги вы купите намного меньшую площадь нежилого помещения. Примерно квартира будет в два раза больше по площади чем коммерческая. Во вторых, 2000 р./кв.м.в месяц это арендная ставка в проходных местах, а там как известно стоимость покупки такого помещения будет гораздо больше. Риски же сдавать дорогое помещение по высокой арендной ставке просто колоссальные (об этом ).

5. Чем больше площадь помещения, тем легче его сдавать в аренду.

…можно легко посадить сетевой магазин крепко и на долго.

И опять правда матка. Но! Сетевые магазины заинтересованы в больших и ликвидных площадях. У них очень высокие и жёсткие требования к ремонту, безопасности и коммунальным услугам. К тому же, средняя ставка аренды для них составляет 400-500 рублей за квадратный метр в месяц. Можете прочитать в посте Коммерческая недвижимость. Какой размер площади лучше покупать?. При этом обязательно должны быть служебные входы и пандусы для разгрузки товаров. Заключают они договора на 2-3 года минимум. За это время они выжмут из вас всё что можно. Ни о какой окупаемости помещения и речи идти не будет.

Готовый арендный бизнес: что необходимо знать

Главным преимуществом этого варианта инвестиций является возможность получения стабильного дохода при минимальном вмешательстве в развитие и использование объекта. Когда частное лицо желает вложить средства в коммерческую недвижимость с целью дальнейшего предоставления ее в аренду, инвестор стремится найти такой готовый бизнес, который будет гарантировать нескончаемый рентный поток.

Что нужно учитывать при выборе готового арендного бизнеса?

В соответствии со сложившейся на профильном рынке ситуацией, потенциальный покупатель чаще всего рассматривает следующие варианты активов:

• Коммерческая недвижимость street retail, представляющая собой помещения в активно функционирующих офисных и торговых центрах;
• Паи фондов, специализирующихся на рентных взаимоотношениях, здесь базовый актив – также недвижимость.

Специфика street retail, преимущества и недостатки этого варианта

Если переводить с английского, данный термин буквально означает «уличная торговля», под этим общим названием объединяют разнообразные небольшие офисные и торговые помещения, локализованные на нижних этажах. Подобный готовый арендный бизнес подразумевает следующие моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание при выборе:

• Конфигурация и расположение помещения. Идеальный вариант – правая обочина по пути в область. Хорошо, если площадь в дальнейшем можно разделить на несколько объектов, тогда можно будет увеличить арендный поток;
• Валюта договора;
• Интенсивность смены арендаторов и количество ближайших незанятых помещений – это иллюстрирует настоящую ценность, востребованность места;
• Помимо операционного дохода важно учитывать все сопутствующие расходы;
• Тип и «стоимость» арендаторов.

Недостатками рассмотренного вида бизнеса являются:

• Значительный объем начальных инвестиций. В крупных городах стоимость такого арендного бизнеса исчисляется миллионами долларов;
• Высокий риск пересмотра арендной ставки из-за смены съемщика или длительного простоя помещения. Нет гарантий, что новая ставка, принятая из-за сложившихся объективных обстоятельств, будет соответствовать оптимальным для владельца коммерческим условиям.

Преимуществами приобретения собственного дела по аренде можно назвать:

• Арендатор будет нести все эксплуатационные затраты. Подобные расходы, связанные с коммунальными и другими службами, не придется вносить собственнику помещения;
• Возможность внедрения упрощенной налоговой модели.

Паи рентных фондов: что это такое?

Данный инвестиционный продукт является относительно новым на отечественном рынке, при этом он за небольшой срок уже заработал популярность. Пай представляет собой ценную бумагу, по которой базовым активом служит объект недвижимости, способный стабильно генерировать доход.

Как правило, в этом аспекте выступают несколько малых или один большой массив, например, офисный, логистический или торговый комплекс, либо группа мелких, но однородных по сущности объектов. При оформлении пая в собственность инвестор переходит в категорию совладельцев всей недвижимости в общем, но не какой-то отдельной обособленной части.

Пай такого фонда успешно сочетает достоинства объекта недвижимости и ценной бумаги. Потенциальная прибыльность вполне сопоставима с доходами от street retail, но порог входа значительно ниже – несколько тысяч долларов. При приобретении готового арендного бизнеса, вне зависимости от его специфики, большое значение имеет юридическое сопровождение. Как показывает практика, лишь привлечение ко всем этапам сделки профессионала может уберечь потенциального покупателя от мошеннических действий со стороны продавца.

На все готовое: как правильно купить арендный бизнес

Готовый арендный бизнес в Москве — отличное вложение инвестиций, считают эксперты. Однако, чтобы оно окупилось, нужно основательно подойти к покупке такого объекта, ведь в этом деле немало подводных камней, сулящих массу проблем собственнику.

Бизнес заселяет новостройки

Московский стрит-ритейл еще не растерял привлекательность для инвесторов. По данным компании Colliers International, за 2017 год вакантность помещений в этом сегменте снизилась с 9 до 7,1%, а ставки аренды, напротив, заметно выросли (в некоторых локациях — на 60%).

Согласно некоторым оценкам объем предложения коммерческих площадей в столичных жилых комплексах, введенных в эксплуатацию за 2016−2017 годы, может составлять примерно 350−450 тыс. кв. м. Сюда также входят и встроенные-пристроенные детские сады.

По словам Юрия Тараненко, руководителя управления развития коммерческой недвижимости группы компаний «Инград», наибольшей популярностью пользуются помещения площадью 60−120 кв. м, в которых размещаются продуктовые магазины, алкомаркеты и представители экспресс-торговли. Также востребованы аптеки и монобрендовые магазины (мясные лавки, фермерские продукты и прочие).

Как рассказали порталу «Арендатор.ру» в агентстве недвижимости Malina Property, лучше всего продаются помещения с такими арендаторами, как сети «Пятерочка», «Азбука вкуса», банки из топ-10 — с долгосрочными договорами, при этом в идеале они уже снимают помещения не менее двух лет.

Среди арендаторов довольно востребованы и офисы в ЖК. Это касается в основном сложившихся районов массовой жилой застройки (Царицыно, Люблино и тому подобные) — в ряде локаций до 20% нежилого фонда на первых этажах домов сдаются под такие объекты. «В основном спрос касается именно топовых для района коридоров — первая линия домов на улицах, ведущих к метро. Такие локации интересуют юридические и нотариальные конторы, риелторские агентства, турфирмы и тому подобные», — уточнил собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев.

Интересная деталь: помещения со сквозным проходом с улицы во двор жилого комплекса легче продать, чем с одним выходом. Дело в том, что будущим владельцам проще сдать такие площади в аренду под фотоателье, нотариальные услуги, салон красоты, магазины товаров для ремонта, еды. Расценки на подобные помещения сравнимы со стоимостью квартир в тех же ЖК.

Однако если же коммерческие площади находятся во дворе, то их конечная цена может отличаться от объектов на первой линии на 35−55%. «Сложнее всего продать помещения под детские сады — их цена редко превышает 50−70 тыс. рублей за 1 кв. м и чаще используется длительная форма рассрочки или аренды (от пяти лет)», — поделился руководитель компании «Топ Идея» Олег Ступеньков.

Эксперты отметили, что для инвесторов нет принципиальной разницы, где покупать арендный бизнес — в центре города или в отдаленных локациях — если он генерирует стабильный доход. Все зависит от потребности людей в конкретном районе услуг и товаров, которые обеспечивает тот или иное предложение. При этом помещения на улицах с высоким трафиком и вокруг станций метро всегда пользуются спросом — к примеру, в районе Пушкинской или Тверской улиц, Парка культуры, на Патриарших прудах.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая предупреждает, что ликвидность того или иного арендного бизнеса во многом зависит от стадии «жизни» проекта. Покупателю либо арендатору нужно прежде всего объективно оценить потенциальный уровень спроса в конкретной локации.

«Возьмем, к примеру, новостройку, где продают квартиры без ремонта от застройщика. Если речь идет о масштабном проекте, то в первые несколько лет будет актуальна покупка, например, магазина строительных материалов. Однако нужно понимать, что это бизнес только на несколько лет. По завершении строительства комплекса, а вместе с ним — и ремонтных работ в квартирах, в итоге рентабельность предприятия сойдет на нет. Именно по этой причине заходить в проект нужно как можно раньше. У нас же, как правило, такой бизнес продается уже после того, как спрос на услуги со стороны новоселов уже идет на убыль», — рассуждает Литинецкая. И обратная ситуация, продолжает специалист: покупка готовых детских центров развития на этапе, когда заселен дом, не имеет большого смысла.

Торг уместен

Стоимость арендного бизнеса в Москве рассчитывается как 100−120 месячных арендных ставок по первому году аренды. То есть объект, сданный за 100 тыс. рублей в месяц, продается за 10−12 млн рублей в зависимости от ликвидности.

«Бывает, что продают и за 80 ставок, и за 130, но это уже точки экстремума. Если вдруг помещение продается слишком дешево (ниже 70−80 МАП), то это значит, у него есть проблемы, о которых не мешало бы узнать до сделки. Если же дороже 130, значит, там заложен очень большой потенциал для снижения цены в процессе переговоров», — делится опытом Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.

При этом покупатели вполне могут попытаться сбить цену в ходе переговоров. Получить скидку можно, если оплатить большую часть покупки наличными, а вот за безнал и кредитные деньги продавцы могут потребовать накрутку. На ликвидные объекты торг минимален, в случае с неликвидными можно договорится и на скидку, и на рассрочку до конца строительства. Не стоит забывать и о том, что такие площади юрлицам продаются с НДС.

Ранее большинство запросов покупателей арендного бизнеса в столице были с окупаемостью в десять лет. Однако в прошлом году инвесторы стали предпочитать варианты с возможностью отбить вложения за восемь лет, сообщил генеральный директор Malina Property Станислав Титоренко. В среднем по рынку этот период варьируется от 7 до 11 лет. Объекты с окупаемостью от семи лет на рынке не задерживаются, их покупают мгновенно, независимо от цены, уверяет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Если удалось купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от аренды будет составлять 7−8% годовых плюс доходность от будущей продажи ликвидной площади. Чтобы понять, какова привлекательность объекта, следует изучить его перспективы и надежность. При грубой оценке предполагается, что действующий оператор будет «сидеть» непрерывно по действующим условиям договора, то есть стоимость покупки делят на годовой арендный поток и получают срок окупаемости.

Если он соответствует ожидаемому уровню или меньше, то такую инвестицию можно считать привлекательной. После чего покупатель должен дополнительно оценить существующие риски и возможности, сопоставить их с нынешней стоимостью и уже тогда принять окончательное решение, привела алгоритм действий руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова.

“Лучше переплатить, но купить ликвидный объект, чем пить корвалол”

Покупая арендный бизнес, важно грамотно оценить расположение помещения. В идеале это должна быть главная улица квартала. У новостроек есть свои «подводные камни»: часто главная дорога через несколько лет по мере появления остальных домов становится второстепенной. Поэтому Мария Литинецкая призывает ознакомиться с планировкой территории ЖК, чтобы понять, будет ли помещение выгодно располагаться относительно пешеходных потоков через несколько лет.

Также полезно изучить спрос на помещение на данный момент: провести предварительный брокеридж, узнать потенциальный интерес арендаторов, изучить конкурентов, посмотреть ставки и количество вакантных площадей в соседних домах. Не лишним будет узнать, не планируется ли возведение торгового центра рядом с жилым домом.

Нельзя забывать и про назначение коммерческих площадей, ведь могут иметься определенные ограничения по открытию того или иного бизнеса. Также перед покупкой следует уточнить соседство: например, нельзя открыть бар или винный бутик рядом с детским садом или школой.

При покупке арендного бизнеса важна внимательная оценка арендаторов и договоров. В частности, необходимо тщательно проверить условия соглашения: ставки, срок аренды, возможность досрочного расторжения или отказа от исполнения договора со стороны арендатора и арендодателя, иные условия договора. Также нужно оценить платежеспособность арендаторов и вероятность того, что они смогут исполнять обязательства по договорам.

Недобросовестные продавцы могут не сообщить потенциальному покупателю о желании арендатора снизить арендную ставку или том, что он скоро съедет из помещения. Как правило, такие лоты продаются с дисконтом. Также есть «откатные» арендаторы, которые за «откат» арендуют помещение у продавца по завышенным ставкам — в данном случае покупатель должен провести анализ ставок на аналогичные помещения в соседних домах. Не исключено, что через месяц после покупки такого помещения новый собственник получит письмо с предложением о снижении арендной платы, рассказывает Станислав Титоренко.

В случаях с помещениями на первых этажах жилых домов речь идет, как правило, о единственном арендаторе, что увеличивает риск, связанный с его потерей. Встречаются случаи, когда договоры аренды заключаются для видимости, чтобы продать помещение, знает партнер «Пепеляев Групп” Алексей Коневский.

Чтобы этого избежать, он рекомендует, помимо проверки обычного набора формальных признаков, также обратить внимание на следующие обстоятельства: работает ли арендатор только в одной торговой точке или у него сеть; работает ли он под собственной маркой или использует бренд по франшизе; известна ли марка арендатора — сетевые, федеральные арендаторы с сильными брендом и репутацией представляют наибольший интерес для арендодателя, поскольку они, как правило, более стабильны, настроены на долгосрочное сотрудничество и не станут заключать договор лишь для вида.

Нужно проверить, как давно был заключен договор и как стороны исполняли обязательства по нему. О реальности договора могут говорить дорогостоящий ремонт, сделанный арендатором в помещении, наличие оборудования, история платежей (арендной платы, коммунальных платежей). Покупателя должно волновать не только отсутствие задолженности по ним, но и наличие достоверных документов, подтверждающих, что они были регулярными и своевременными. И чем более длительна такая история взаимоотношений, тем лучше. «Не поленитесь посмотреть квитанции по платежам за электроэнергию и водоснабжение. Например, было бы странным, если бы в помещении размещался успешный салон красоты, который почти не расходует электроэнергии и воды», — настаивает юрист.

Можно какое-то время понаблюдать за работой арендатора, например, путем периодических визитов. Если бизнес успешен, то на месте должен быть не только персонал арендатора, но и клиенты, контрагенты и так далее. Достаточно много информации можно получить, пообщавшись с жителями дома, работниками управляющей организации и так далее.

Помимо всего прочего, “Пепеляев Групп” советует проверить: может ли бизнес арендатора располагаться на первом этаже жилого дома; какие ограничения возможны для ведения такого бизнеса (например, не шуметь в вечернее и ночное время); каков режим общего имущества сособственников помещений в доме, где находится помещение; принимало ли общее собрание собственников какие-либо решения, которые могут затрагивать помещение или бизнес арендатора (например, по порядку доступа и парковки автотранспорта во двор и на прилегающей территории (жильцов, посетителей); не возложены ли на собственника нежилых помещений какие-то дополнительные обязанности, например, по очистке территории, озеленению; каковы вообще отношения вашего арендатора с жильцами дома, нет ли конфликтов.

И все же, несмотря на все предосторожности, нельзя полностью застраховаться от ухода арендатора, потому что его нахождение в помещении дело добровольное, посетовал Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar. «Даже если у арендатора заключен и зарегистрирован долгосрочный договор, то это, хотя и снижает риск съезда, но точно не является панацеей от всех бед. Никакой договор не защищает собственника, например, от банкротства арендатора. Еще один момент — это скорость принятия решения о съезде. Например, если арендатором является индивидуальный предприниматель, то оно зависит от одного человека: бизнес не пошел, он завтра собрался и уехал», — резюмировал он.

«Страховка одна: покупать помещение, которое в случае чего реально сдать, а не покупать дешевый сарай с сомнительным арендатором, который потом будет никому не нужен даже даром. Лучше переплатить, но купить ликвидный объект, чем пить корвалол», — категоричен Антон Белых.

Все хотят есть и все болеют

Чтобы покупка готового бизнеса была по-настоящему выгодным вложением денег, нужно не только знать юридические тонкости, но и верно выбрать профиль арендатора. «Можно рекомендовать арендаторов, удовлетворяющих потребности первой необходимости, например, продуктовые магазины и аптеки — все хотят есть и все болеют. Помещения с такими арендаторами, как правило, наиболее востребованы. Однако это не значит, что всякие продукты и аптеки гарантируют успешность инвестиций и не нуждаются в дополнительном изучении перед покупкой», — убежден Дмитрий Сороколетов.

Наиболее стабильны розничные сети со своими устоявшимися форматами и понятными арендными потоками. Но такие арендаторы должны соответствовать современным тенденциям и быть востребованными для потенциальных потребителей, добавила Юлия Иванова.

Эксперты отметили, что качество предлагаемых торговых помещений на первых этажах московских домов становится все лучше, при этом увеличивается количество игроков, профессионально занимающихся данным бизнесом. Другими словами, рынок становится все более развитым и упорядоченным.

В 2018 году в столице будут строиться первые дома по программе реновации жилья. Среди инвесторов ожидается спрос на коммерческие помещения в этих новостройках. Также на развитие готового арендного бизнеса в ЖК должны благоприятно повлиять принятие новых градостроительных нормативов, изменение концепции планировки кварталов, сохранение тренда на восстановление экономики и рост доверия к инвестициям в недвижимость.

Илья Китов

к разделу Актуально

Во что принято вкладываться?

Существует три вида арендного бизнеса – это сдача в аренду земли, жилья и коммерческих помещений. Первый вид у нас пока развит слабо и используется главным образом в сельском хозяйстве.

С середины 2000-х годов на протяжении 10 лет в Москве и в других крупных городах России наблюдался бум инвестиций в жилую недвижимость. Приобретя квартиру и сдавая ее, собственник возвращал свои вложения в среднем за 5 лет. Сейчас ситуация изменилась, этот бизнес уже не столь доходный. Причины тому — развитие ипотечного кредитования, многократное увеличение предложения на рынке, рассматриваемые в настоящий момент законодателями меры по ограничению или даже запрету посуточной аренды жилья.

На рынке коммерческой недвижимости в Москве заканчивается кризис, который привел к падению арендных ставок на 10-30% в разных сегментах в сравнении с 2013 годом. Тем не менее массового «сброса» объектов коммерческой недвижимости не произошло. Уже по итогам 2017 года был отмечен небольшой рост арендных ставок, эксперты прогнозируют развитие этого тренда и в целом дальнейшую активизацию рынка. В совокупности перечисленные выше факты говорят о том, что начался довольно благоприятный период для инвесторов.

Уровень доходности арендного бизнеса

Если рассматривать сегменты этого рынка со стратегической точки зрения, то по мнению таких авторитетных на рынке коммерческой недвижимости компаний, как Knight Frank и JLL, доходность вложений в офисы и торговые помещения составляет в среднем 9-10,5%, в складские чуть выше – 11-12,5%. Но в любом случае надо рассматривать конкретный объект.

Скорее всего нет смысла вкладываться в офисное помещение в крупном бизнес-центре, в котором есть не только продажа, но и аренда от собственника или застройщика. В этом случае большинство потенциальных арендаторов предпочтут снимать помещение непосредственно от застройщика.

Но иногда случается так, что новый бизнес-центр привлекателен для арендатора со всех сторон: тут и отличная транспортная доступность, и шикарная отделка, и все самые современные инженерные системы, и богатейшая инфраструктура, но есть одна маленькая проблемка… здесь нет аренды. Застройщик просто-напросто предпочитает не связываться с арендой и все помещения продает. У того, кто хочет открыть свой офис именно в этом месте, только два пути: или самому купить помещение, вложив сразу приличную сумму денег, или найти рантье, купившего подходящее помещение, и арендовать уже у него. На таких «особо сладких» объектах доходность вложений в арендный бизнес может достигать 12, а в некоторых случаях и 14%.

Примером может служить Деловой центр Jazz от компании Sminex. Здесь есть все: это и идеальное расположение на первой линии Третьего транспортного кольца, и близость к метро, до которого всего 200 метров, и шикарная отделка с применением глазурованной терракоты, натуральной керамики, травертина, латуни и дерева. Одним словом, все, что нужно для солидного представительского офиса… все, кроме аренды. Вложение в такой объект с высокой долей вероятности оправдает ваши надежды.

Что выгоднее всего?

Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей. В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет.

Соответственно, этот вариант нельзя назвать очень выгодным с точки зрения инвестиций: единственный случай, при котором это реально может окупиться – когда жилье досталось по наследству.

Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров. При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.

По данным агентства Knight Frank, на конец 2015 года ставка аренды для офисов класса А составляла около 25 тысяч рублей, а на офисные помещения класса B – около 15 тысяч рублей в год. Соответственно, максимальный срок окупаемости будет около 8 лет.

Торговые помещения сдавать еще выгоднее, чем офисные — их срок окупаемости составляет 5-6 лет. Но здесь существует важное ограничение: для такой недвижимости одним из ключевых факторов оказывается расположение. Помещение должно быть расположено в центральном районе, в месте с высоким уровнем проходимости. Наконец, оно должно быть качественно исполнено.

В целом, коммерческая недвижимость проигрывает жилой только по одному параметру: уровень риска, поскольку она является зависимой от экономического положения в стране и конкретно взятом городе.

О том, с чего начать и как развивать подобную деятельность, смотрите на следующем видео:

Как организовать такой бизнес с нуля?

1. В первую очередь необходимо найти подходящее для сдачи в аренду помещение. В случае получения жилой площади в наследство процедура будет начинаться с оформления документов, подтверждающих, что предприниматель является собственником жилья.
2. В ситуации поиска готового помещения лучше всего обращаться к услугам профессиональных агентств, которые помогут оценить реальную стоимость жилья или коммерческой недвижимости: неопытный бизнесмен может легко просчитаться.
3. Далее необходимо оформить необходимую документацию на собственность. В случае, если это коммерческая недвижимость и планируется сдача в аренду особым организациям (например, работающим в сфере общественного питания), необходимо позаботиться о получении дополнительных разрешений и заключений некоторых служб.
4. После оформления первичной документации необходимо осуществить перепланировку и ремонт: в случае жилой недвижимости важно закупить определенный набор мебели и бытовой техники, поскольку квартиры, в которых можно жить сразу после заселения, можно предлагать по более высокой стоимости. В случае с коммерческой недвижимостью важно делать упор на увеличение свободного пространства и возможность осуществления последующих перепланировок под нужны клиента.

В российской практике многие люди сдают жилую недвижимость без заключения договора – это позволяет избавиться от налога НДФЛ в размере 13% и снизить срок окупаемости. Однако это сопряжено с определенными рисками – в частности, теми, которые связаны с ненадежностью клиентов. Поэтому, как в случае с нежилой, так и в случае с жилой недвижимостью необходимо официально оформлять взаимоотношения с арендатором.

Плюсы и минусы данной сферы

У подобного бизнеса, как и у других, есть ряд достоинств и недостатков, которые вытекают из его особенностей. Среди минусов можно выделить основной – поиск съемщика может растянуться на многие месяцы (в первую очередь это касается промышленных объектов и торговой недвижимости в непроходимых местах). В результате, даже высокая цена на аренду не сможет компенсировать те финансовые затраты, которые придется нести арендодателю в течение всего периода простоя.

Также среди недостатков следует выделить:

• достаточно большой период окупаемости;
• не очень высокий уровень рентабельности;
• высокий уровень первоначальных расходов.

В данной ситуации единственным рациональным выходом является приобретение ликвидного имущества (того, на которое всегда имеется определенный уровень спроса). Для этого важно хорошо разбираться в этой сфере либо обращаться к услугам специалиста.

Среди достоинств бизнеса можно выделить:

• долгосрочные договора сроком от года и выше;
• стабильный уровень прибыли;
• доход будет получаться арендодателем постоянно;
• пассивный характер получения прибыли (арендодателю не нужно затрачивать какие-либо усилия после оформления соглашения с арендатором);
• возможность организации бизнеса без регистрации в качестве юридического лица.

Таким образом, бизнес на аренде является достаточно привлекательной сферой для получения заработка. Однако, лучше всего комбинировать его с другими источниками получения дохода для того, чтобы страховать себя от возможных рисков.

Арендный бизнес — на что обратить внимание при покупке

Более 80 вариантов продажи арендного бизнеса в Москве предлагает компания IQ Estate. В основном это объекты стрит-ритейла (street retail), арендаторами которых выступают сетевые супермаркеты, магазины одежды, аптеки, отделения банков, салоны цветов и др. Есть также предложения купить действующий арендный бизнес в торговых и офисных центрах.

Важнейшие критерии объекта арендного бизнеса при выборе — это его окупаемость (соотношение цены продажи к годовому арендному потоку), местоположение и конфигурация помещения, количество и качество арендаторов, валюта договора, его срок и некоторые другие моменты.

Так, арендный бизнес на Сходненской, 25 привлекателен прежде всего расположением помещения в сложившемся торговом коридоре, на первой линии улицы, обладающей очень высоким трафиком. Такая локация обеспечивает большой поток покупателей в находящиеся здесь магазины, посетителей — в кафе. Она гарантирует заинтересованность арендаторов в данных площадях. Объект дает хорошую окупаемость — около 9 лет, это меньше, чем в среднем по рынку. В настоящее время собственником помещений является компания IQ Estate, то есть продажа осуществляется напрямую, без посредников.

Примечательно, что арендный бизнес в Москве с очень коротким сроком окупаемости (5–6 лет) сейчас практически не встречается. И если продавец указывает эти цифры, то стоит, пожалуй, тщательно проверить все документы (на помещение, на землю, сам договор аренды), расчеты экономической модели окупаемости, так как (если это даже не мошенническая схема), возможно, обнаружатся подводные камни, которые дадут в итоге совсем иные показатели.

Более реальны предложения, когда срок окупаемости вложений в покупку недвижимости с арендатором составляет выше 7 лет, но их крайне мало, и уходят эти объекты очень быстро. Чаще можно найти предложения со сроком 8–9 лет, хотя на рынке они также появляются довольно редко. В качестве примера можно привести готовый арендный бизнес — помещение с арендатором, которое сейчас можно купить в проезде Одоевского, д. 11, корп. 7. Здесь площадь более 1500 кв. м в пристрое к жилому многоэтажному дому, расположенному в спальном районе, занимает супермаркет «Пятерочка». Арендатор генерирует высокий арендный поток.

Вообще, самый распространенный вариант арендного бизнеса в данный момент — с окупаемостью 10 и более лет. Тем не менее, даже вложения с долгим сроком окупаемости оказываются выгодны как инструмент инвестирования, так как они сразу начинают приносить владельцу рентный поток, кроме того, не требуется активного участия собственника в бизнесе.

Немаловажный фактор при выборе объекта — качество арендатора (стабильность, положительный имидж на рынке), а также срок договора, его особенности: валюта, индексация арендной ставки, условия пролонгации/расторжения. Естественно, что определенные риски есть всегда, но существенно меньше их у арендных отношений с представителями крупных торговых, ресторанных, аптечных сетей, банковских структур, которые заинтересованы, как правило, в долгосрочном и взаимовыгодном сотрудничестве.

Среди предложений компании IQ Estate есть продажа арендного бизнеса — помещений в торговом комплексе, находящемся в Духовском переулке, 14. (Объекты принадлежат компании, продажа без посредников!). Одно помещение занимают несколько арендаторов — магазин Fix Price, аптека «ГорЗдрав», салон цветов; у другого — один арендатор: IT-отдел сетевого ритейлера «Виктория». Окупаемость в обоих случаях составляет около 9 лет.

Арендный бизнес — давно уже не темная лошадка, а проверенный временем способ эффективного инвестирования денежных средств. Варианты, предлагаемые соответствующим сегментом рынка недвижимости Москвы, рассчитаны на разные бюджеты и интересы (торговая, офисная, складская недвижимость). Грамотный подход к покупке объекта обеспечит стабильный денежный поток, адекватные сроки окупаемости вложений, а в перспективе получение гарантированного дохода при сравнительно незначительных усилиях со стороны владельца.