Налоговые вычеты при продаже имущества
Доходы от продажи имущества полностью освобождаются от налогообложения и не подлежат декларированию (то есть отсутствием необходимости в подаче налоговой декларации 3-НДФЛ) в следующих случаях:
- Если продаваемое имущество находится в собственности налогоплательщика 3 года и более, при этом право собственности на данное имущество возникло до 01.01.2016 года;
- Если продаваемое имущество находится в собственности налогоплательщика 3 года и более, при этом право собственности на данное имущество возникло:
— в порядке наследования от членов семьи или близких родственников*;
— по договору дарения от членов семьи или близких родственников;
— в результате приватизации;
— в результате передачи как плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. - Если продаваемое имущество находится в собственности налогоплательщика 5 лет и более, при этом право собственности на данное имущество возникло после 01.01.2016 года (включительно).
- Продажа движимого имущества (например, автомобиля), при сроке владения более 3-х лет в не зависимости от даты приобретения (кроме ценных бумаг).
| Как было приобретено право собственности |
Когда было приобретено право собственности |
Когда доходы не подлежат налогообложению и декларированию |
| по любым основаниям | до 01.01.2016 г. | при сроке владения более 3 лет |
| в следующих случаях: — в порядке наследования от членов семьи или близких родственников, — по договору дарения от членов семьи или близких родственников, — в результате приватизации, — по договору пожизненного содержания с иждивением |
после 01.01.2016 г. включительно |
при сроке владения более 3 лет |
| по прочим основаниям, кроме перечисленных выше |
после 01.01.2016 г. включительно |
при сроке владения более 5 лет |
| продажа движимого имущества (например, автомобиля) |
в любое время | при сроке владения более 3 лет |
В случае реализации имущества, которое находится в собственности более указанных выше сроков, подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и отчитываться перед налоговой инспекцией не нужно.
Время нахождения имущества в собственности:
- при приобретении имущества по договору – отсчет идет с даты регистрации права собственности (дата подтверждается и указана в Свидетельстве о регистрации или в Выписке из ЕГРП**);
- для вновь создаваемого имущества – отсчет идет с даты регистрации права собственности (дата подтверждается и указана в Свидетельстве о регистрации или в Выписке из ЕГРП**).
При этом, дата акта – приема передачи значения не имеет, важна именно дата государственной регистрации права возникновения собственности.
Исключения и сложные ситуации:
- При приобретении жилья участником ЖСК*** дата определяется с момента, когда полностью уплачен паевой взнос, при этом имущество должно быть получено по акту приема-передачи;
- Квартира, которая была получена налогоплательщиком в качестве компенсации за снос прежнего жилья – дата определяется с даты регистрации права собственности на новую квартиру (то есть по общему правилу);
- Если несколько квартир объединяются в одну, или несколько земельных участков объединяется в один – дата определяется с даты государственной регистрации вновь созданного объекта;
- Если один объект недвижимого имущества разделяется на несколько, в таком случае, если внешние границы не меняются (например, при перепланировке квартиры), тогда период владения имуществом отсчитывается с даты регистрации собственности первоначального помещения. То есть срок владения – не прерывается.
- При переводе жилого объекта в нежилой и наоборот, срок владения также не прерывается, и дата отсчитывается с даты регистрации в собственность первоначального помещения;
- В случае наследования – дата определяется с даты открытия наследства (смерти наследодателя) в независимости от того, когда произошла государственная регистрация прав.
Есть исключения:
— в случае наследования нажитого в браке имущества – срок владения исчисляется с даты приобретения данного имущества,
— в случае наследования собственника доли – другой доли, срок владения исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на долю,
— в случае наследования имущества одним супругом после смерти другого, которое было приобретено посредством участия в ЖСК*** — срок владения исчисляется с даты внесения супругами паевого взноса в полном объеме. - В случае признания судом недействительным договора отчуждения имущества – время нахождения определяется с даты первоначальной госрегистрации;
- Если право собственности на имущество возникло по решению суда, тогда дата нахождения имущества определяется с даты, следующей за днем вступления в силу решения суда;
- В случае раздела имущества при расторжении брака, в случае раздела имущества во время брака, в случае перевода имущества из общей совместной в общую долевую собственность – дата определяется с даты первоначальной государственной регистрации;
- В случае реализации имущества, когда налогоплательщик сначала владел только долей имущества, а затем приобрел полностью объект целиком – датой возникновения собственности считается дата первоначальной государственной регистрации на долю.
Но, если доли на объект были приобретены в разное время и оформлены разными свидетельствами, тогда дата исчисляется по каждой доле отдельно (на основании каждого свидетельства). - В случае, если налогоплательщик продает свою долю, которая была образована в результате объединения других долей в разное время, и эта доля находится в доме, находящемся в долевой собственности других сособственников, который при этом также продается, тогда период нахождения в собственности определяется с даты, когда налогоплательщик получил право собственности на долю впервые.
- При реализации земельного участка, который принадлежал нескольким лицам и был разделен на доли, период нахождения в собственности определяется с даты регистрации вновь созданного участка. При этом, в случае, если в результате выдела долей, внешние границы первоначального участка не поменялись, рекомендуется уточнить позицию «своей» налоговой инспекции по поводу возможности применения вычета.
- При объединении нескольких квартир в одну (единый объект) без изменения размера общих границ исходных квартир, дата отсчитывается исходя из даты первоначальной регистрации в собственность налогоплательщика исходных квартир (Письмо Минфина России от 18 февраля 2019 г. N 03-04-05/10010).
Имущественный вычет при продаже недвижимости
Имущественный вычет при продаже недвижимости
<p class=»indent» align=»justify»> При продаже недвижимости продавец – физическое лицо получает доход. Данный доход облагается налогом, который так и называется — <b>налог на доходы физических лиц</b> (НДФЛ). </p> <br> <p class=»indent» align=»justify»> Для налоговых резидентов и нерезидентов НДФЛ с продажи имущества рассчитывается различно. </p> <br> <p class=»indent» align=»justify»> <b>Налоговые резиденты</b> – лица, которые фактически находятся на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. </p> <br> <p class=»indent» align=»justify»> При этом резидентство не зависит от гражданства. Например, гражданин РФ – моряк дальнего плаванья может быть нерезидентом. И наоборот, иностранец, гостивший более 183 дней в России, становится резидентом. </p> <br> <div class=»tabs1″> <input id=»tab1″ type=»radio» name=»tabs1″ checked=»»> <label for=»tab1″ title=»Налоговые резиденты» style=»width:355px;font: 16px ‘Open Sans’;»>Налоговые резиденты</label> <input id=»tab2″ type=»radio» name=»tabs1″> <label for=»tab2″ title=»Нерезиденты РФ» style=»width:355px;font: 16px ‘Open Sans’;»>Нерезиденты РФ</label> <section id=»content-tab1″> <p class=»indent» align=»justify»> Налог на доходы уплачивается тогда, когда лицо владело имуществом менее <a href=»#min_srok»>минимального срока</a>. В противном случае придется заплатить налог по ставке 13%. Однако есть и хорошая новость! При продаже недвижимости предусмотрен <a href=»#im_vichet»>имущественный вычет</a>. </p> </section> <section id=»content-tab2″> <p class=»indent»> До 2019 года при продаже любого имущества размер НДФЛ – 30%. При этом никакие вычеты, освобождения и льготы на нерезидентов не распространялись. </p> <br> <p class=»indent»> Начиная с 2019 года физлица-нерезиденты РФ могут <b>не платить НДФЛ</b> при продаже недвижимости, которое находилось в их собственности более <a href=»#min_srok»>минимального срока</a>. Однако, если нерезидент продаст недвижимое имущество, находящееся в собственности менее этого срока, то доход от продажи будет облагаться НДФЛ по ставке 30%. При этом продавец не вправе применить имущественный налоговый вычет, а также уменьшить доход, полученный им от продажи имущества, на сумму расходов, связанных с его приобретением.</p><br> <div class=»conclusion»> <p class=»nomargin»> Таким образом, начиная с 2019 года нерезидент имеет право на освобождение от налога по ст. 217.1 НК. Причем освобождение не стоит путать с имущественным вычетом (ст. 220 НК). </p> </div><br> <div class=»accordion-container»> <a href=»#» class=»accordion-toggle» style=»text-decoration: none;»><span class=»toggle-icon»><i class=»fa fa-plus-circle»></i></span> <span style=»text-decoration: underline;»>Пример. Определение размера НДФЛ при продаже квартиры</span></a> <div class=»accordion-content» style=»display: none;»> <table class=»StateTable prices» rules=»all» cellpadding=»0″ cellspacing=»0″ style=»border-bottom: solid 1px #D2D2D2;border-top: solid 1px #D2D2D2;margin-top: 6px;»> <tbody> <tr> <td colspan=»2″> <!—Added row for the nested table—> <!—Start of the nested table—> <table class=»CityTable» rules=»all» cellpadding=»0″ cellspacing=»0″ width=»100%»> <tbody style=»background: #FAFAFA;»> <tr> <td colspan=»2″ class=»table_3″ style=»padding: 10px;»> <p class=»indent» align=»justify»> Бывший гражданин России получил в наследство квартиру и принял решение ее продать. В договоре купли-продажи указана сумма 2 500 000 руб. Сумма НДФЛ, которую нужно заплатить, равна 2 500 000 * 30% = 750 000 руб. </p> </td> </tr> </tbody> </table> </td> </tr> </tbody> </table> </div> </div> </section> </div> <a name=»min_srok»></a> <h3 style=»text-indent:25px;»>Минимальный срок владения недвижимостью</h3> <p class=»indent» align=»justify»> При продаже объекта недвижимости для расчета НДФЛ важен срок ее владения. Срок владения считается с даты регистрации права собственности на объект. Эта дата указана в документе на недвижимость: свидетельстве или выписке из ЕГРН. </p> <br> <div class=»importantly»> <p class=»nomargin» align=»justify»> Доходы от продажи недвижимости налогом не облагаются и не декларируются, если продавец владел объектом больше минимального срока. </p> </div> <br> <p class=»indent» align=»justify»> <b>Минимальный срок</b> владения составляет <b>3 года</b> в следующих случаях. </p> <ul class=»ul»> <li style=»background: url(/images/icons/point.png) no-repeat 0 4px;»>Объект недвижимости приобретен до 01.01.2016 года; </li> <li style=»background: url(/images/icons/point.png) no-repeat 0 4px;»>Право собственности получено после 01.01.2016 года: </li> <ul style=»padding: 0px 0 0 25px;»> <li>в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника; </li> <li>в результате приватизации;</li> <li>плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.</li> </ul> </ul> <br> <p class=»indent» align=»justify»> В остальных случаях <b>минимальный срок</b> владения недвижимостью – <b>5 лет</b>. </p> <br> <div class=»owl»> <p class=»nomargin» align=»justify»> Минимальный предельный срок владения объектом может быть уменьшен законом субъекта РФ </p> </div> <a name=»im_vichet»></a> <h3 class=»title»>Доход от продажи</h3> <p class=»indent» align=»justify»> Сумма дохода берется из договора купли-продажи. Если продана недвижимость, которая в свою очередь приобретена после 01.01.2016 года, то сумма дохода не должна быть меньше кадастровой стоимости объекта * понижающий коэффициент 0,7. </p> <br> <div> <div class=»formula_yellow» style=»width:28.5%»> <p align=»center»> <i>Доход от продажи объекта, приобретенного после 01.01.2016</i> </p> </div> <div class=»f-y»> <p align=»center» style=»position: relative; top: 10px;»> <b>=MAX(</b> </p> </div> <div class=»formula_yellow» style=»width:17.5%»> <p align=»center»> <i>Стоимость по договору</i> </p> </div> <div class=»f-y»> <p align=»center» style=»position: relative; top: 10px;»> <b>;</b> </p> </div> <div class=»formula_yellow» style=»width:21.5%»> <p align=»center»> <i>Кадастровая стоимость на 1 января года продажи</i> </p> </div> <div class=»f-y»> <p align=»center» style=»position: relative; top: 10px;»> <b>X</b> </p> </div> <div class=»formula_yellow» style=»width:19.5%»> <p align=»center»> <i> Понижающий коэффициент 0,7</i> </p> </div> <div class=»f-y»> <p align=»center» style=»position: relative; top: 10px;»> <b>)</b> </p> </div> </div> <br> <div class=»owl»> <p class=»nomargin» align=»justify»> Понижающий коэффициент 0,7 может быть уменьшен законом субъекта РФ </p> </div> <div class=»accordion-container»> <a href=»#» class=»accordion-toggle» style=»text-decoration: none;»><span class=»toggle-icon»><i class=»fa fa-plus-circle»></i></span> <span style=»text-decoration: underline;»>Пример. Расчет дохода с учетом понижающего коэффициента.</span></a> <div class=»accordion-content» style=»display: none;»> <table class=»StateTable prices» rules=»all» cellpadding=»0″ cellspacing=»0″ style=»border-bottom: solid 1px #D2D2D2;border-top: solid 1px #D2D2D2;margin-top: 6px;»> <tbody> <tr> <td colspan=»2″> <!—Added row for the nested table—> <!—Start of the nested table—> <table class=»CityTable» rules=»all» cellpadding=»0″ cellspacing=»0″ width=»100%»> <tbody style=»background: #FAFAFA;»> <tr> <td colspan=»2″ class=»table_3″ style=»padding: 10px;»> <p class=»indent» align=»justify»> Пирогов А.С. получил в 2017 году в наследство квартиру и в 2018 году решил ее продать. За квартиру по договору купли-продажи он получил 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 равна 6 500 000 рублей. </p> <p class=»indent» align=»justify»> Доход Пирогова А.С. составляет 4 550 000 рублей – это наибольшее значение из 4 000 000 руб. и 6 500 000 руб. * 0,7. </p> <p class=»indent» align=»justify»> При расчете налога он воспользовался <a href=»#im_vichet»>имущественным вычетом</a>, поэтому НДФЛ равен (4 550 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 0,13 = 461 500 руб. </p> <br> <p class=»indent» align=»justify»> Допустим, новый владелец в 2018 году тоже продал квартиру за 5 000 000 рублей. В этом случае доход равен 5 000 000 рублей — максимальному значению из 5 000 000 руб. и 6 500 000 руб. * 0,7. </p> <p class=»indent» align=»justify»> Вместо вычетов лучше уменьшить доход на сумму <a href=»#im_vichet»>фактически понесенных расходов</a> – 4 000 000 руб., которые он заплатил за квартиру Пирогову А.С. </p> <p class=»indent» align=»justify»> Тогда налог к уплате равен (5 000 000 руб. – 4 000 000 руб.) * 0,13 = 130 000 руб. </p> </td> </tr> </tbody> </table> </td> </tr> </tbody> </table> </div> </div> <h3 style=»text-indent:25px;»>Имущественный вычет</h3> <p class=»indent» align=»justify»> Налогооблагаемый доход от продажи недвижимости можно уменьшить по выбору на: </p> <ol class=»ul» style=»margin: 0px 0 2px 25px;»> <li><b>Имущественный вычет</b></li> <ul style=»padding: 0px 0 0 2px;»> <li><b>1 000 000</b> рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков; </li> <li>в размере <b>250 000</b> рублей при продаже иных объектов недвижимости, например, гаража. </li> </ul> <li><b>Фактически произведенные</b> и <b>документально подтвержденные расходы </b>по приобретению недвижимости, включая услуги риелтора, госпошлины и проценты по кредиту. </li> </ol> <br> <div class=»importantly»> <p class=»nomargin» align=»justify»> Если за один календарный год физлицо продало несколько объектов недвижимости, предельная сумма налогового вычета применяется по всем проданным объектам <b>в совокупности</b>, а не отдельно по каждому объекту. </p> </div> <h3 style=»text-indent:25px;»>Имущественный вычет при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности</h3> <p class=»indent» align=»justify»> При продаже недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, сумма имущественного вычета зависит от того, что является объектом купли-продажи. </p> <br> <ol class=»ul» style=»margin: 0px 0 2px 25px;»> <li>Недвижимость продается как единый объект по одному договору купли-продажи. В этом случае имущественный вычет распределяется между продавцами пропорционально их долям. </li> <br> <li>Реализуются доли, которые выделены и являются самостоятельными объектами договора купли-продажи, либо продаются доли в праве общей долевой собственности по отдельным договорам купли-продажи. В этом случае имущественный вычет предоставляется каждому продавцу в полном объеме.</li> </ol> <br> <div class=»accordion-container»> <a href=»#» class=»accordion-toggle» style=»text-decoration: none;»><span class=»toggle-icon»><i class=»fa fa-plus-circle»></i></span> <span style=»text-decoration: underline;»>Пример. Расчет НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в долевой собственности.</span></a> <div class=»accordion-content» style=»display: none;»> <table class=»StateTable prices» rules=»all» cellpadding=»0″ cellspacing=»0″ style=»border-bottom: solid 1px #D2D2D2;border-top: solid 1px #D2D2D2;margin-top: 6px;»> <tbody> <tr> <td colspan=»2″> <!—Added row for the nested table—> <!—Start of the nested table—> <table class=»CityTable» rules=»all» cellpadding=»0″ cellspacing=»0″ width=»100%»> <tbody style=»background: #FAFAFA;»> <tr> <td colspan=»2″ class=»table_3″ style=»padding: 10px;»> <p class=»indent» align=»justify»> Муж и жена в 2015 году приватизировали квартиру. При этом каждому принадлежало по ½ доли в праве собственности, а в 2017 году продали ее за 4 000 000 рублей. </p> <p class=»indent» align=»justify»> Так как квартира находилась в собственности супругов менее 3-х лет, то доход каждого из них составляет 2 000 000 рублей. При этом оба вправе применить имущественный вычет пропорционально своей доле в праве собственности, т.е. по 500 000 руб. </p> <p class=»indent» align=»justify»> Налог к уплате у каждого из супругов равен (2 000 000 руб. – 500 000 руб.) * 13% = 195 000 руб. </p> </td> </tr> </tbody> </table> </td> </tr> </tbody> </table> </div> </div> <br> <div class=»accordion-container»> <a href=»#» class=»accordion-toggle» style=»text-decoration: none;»><span class=»toggle-icon»><i class=»fa fa-plus-circle»></i></span> <span style=»text-decoration: underline;»>Пример. Расчет НДФЛ при продаже доли в квартире.</span></a> <div class=»accordion-content» style=»display: none;»> <table class=»StateTable prices» rules=»all» cellpadding=»0″ cellspacing=»0″ style=»border-bottom: solid 1px #D2D2D2;border-top: solid 1px #D2D2D2;margin-top: 6px;»> <tbody> <tr> <td colspan=»2″> <!—Added row for the nested table—> <!—Start of the nested table—> <table class=»CityTable» rules=»all» cellpadding=»0″ cellspacing=»0″ width=»100%»> <tbody style=»background: #FAFAFA;»> <tr> <td colspan=»2″ class=»table_3″ style=»padding: 10px;»> <p class=»indent» align=»justify»> Пирогов А.С. и Караваева М.С. в конце 2015 года в порядке наследования получили по 1/3 и 2/3 доли в праве собственности на дом. В начале 2018 года Пирогов А.С. продал свою долю за 1 000 000 рублей. </p> <p class=»indent» align=»justify»> Поскольку имущество находилось в собственности Пирогова А.С. менее трех лет, то полученный доход в размере 1 000 000 руб. облагается НДФЛ. При этом он вправе воспользоваться имущественным вычетом в размере предельной суммы — 1 000 000 руб. </p> <p class=»indent» align=»justify»> Налог к уплате у Пирогова А.С. отсутствует (1 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 0,13%. </p> </td> </tr> </tbody> </table> </td> </tr> </tbody> </table> </div> </div> <h3 style=»text-indent:25px;»> Как получить имущественный вычет?</h3> <p class=»indent» align=»justify»> Имущественный вычет предоставляется при сдаче декларации 3-НДФЛ. Декларацию необходимо подать в налоговый орган не позднее <b>30 апреля</b> года, следующего за годом продажи недвижимости. </p> <br> <p class=»indent» align=»justify»> К декларации нужно приложить документы, подтверждающие право на налоговый вычет: </p> <ul class=»ul»> <li>копию договора купли-продажи;</li> <li>копию документа о получении денежной суммы от продажи;</li> <li>копии документов, которые подтверждают расходы, связанные с приобретением продаваемой недвижимости — если доход уменьшается на сумму указанных расходов. </li> </ul> <br> <p class=»indent» align=»justify»> Уплатить налог нужно до <b>15 июля</b> следующего за продажей имущества года. </p> <div class=»similar»> </div> <ul class=»ul»> <li class=»li_no_mar_pad»><a href=»/wiki_cbu/spisok-dokumentov-dlya-polucheniya-imushchestvennogo-vycheta/»>Необходимые для имущественного вычета документы</a></li> <li class=»li_no_mar_pad»><a href=»/count/raschet-nalogovogo-statusa.php»>Расчет налогового статуса: резидент или нерезидент</a></li> <li class=»li_no_mar_pad»><a href=»/articles/novaya_forma_deklaratsii_3_ndfl/»>Декларация по форме 3 НДФЛ за 2018 год</a></li> <li class=»li_no_mar_pad»><a href=»/articles/deklaratsiya_po_forme_3_ndfl_za_2017_god_podaetsya_na_novom_blanke/»>Декларация по форме 3-НДФЛ за 2017 год</a></li> <li class=»li_no_mar_pad»><a href=»/stati/imushchestvennyy-vychet-pri-pokupke-zhilya/»>Имущественный вычет при покупке жилья</a></li> </ul> <script type=»text/javascript»> $(document).ready(function () { $(‘.accordion-toggle’).on(‘click’, function(event){ event.preventDefault(); // create accordion variables var accordion = $(this); var accordionContent = accordion.next(‘.accordion-content’); var accordionToggleIcon = $(this).children(‘.toggle-icon’); // toggle accordion link open class accordion.toggleClass(«open»); // toggle accordion content accordionContent.slideToggle(250); // change plus/minus icon if (accordion.hasClass(«open»)) { accordionToggleIcon.html(«<i class=’fa fa-minus-circle’></i>»); } else { accordionToggleIcon.html(«<i class=’fa fa-plus-circle’></i>»); } }); }); </script>
Центр Бухгалтерских Услуг Комплексное бухгалтерское сопровождение организаций и ИП, регистрация и ликвидация юридических лиц, юридическое консультирование и пр. 353925 Россия Краснодарский край Новороссийск ул. Волгоградская, д. 47 8 (8617) 67-04-31
Центр Бухгалтерских Услуг Комплексное бухгалтерское сопровождение организаций и ИП, регистрация и ликвидация юридических лиц, юридическое консультирование и пр. 353925 Россия Краснодарский край Новороссийск ул. Волгоградская, д. 47 8 (8617) 67-04-31
Имущественный вычет при продаже недвижимости
Имущественный вычет при продаже недвижимости
Имущественный вычет при продаже недвижимости