Консервация объекта

Типичные ошибки, допускаемые при консервации объекта незавершенного строительства

Строительная деятельность многими практикующими специалистами признается наиболее сложной с точки зрения оформления учетных операций. Указанные сложности связаны и с большим числом зачастую не до конца соответствующих друг другу нормативно-правовых документов, регламентирующих данную сферу деятельности, и с особым вниманием к строительной деятельности со стороны государства с целью предотвращения незаконного строительства или нарушения прав инвесторов, и, собственно, с особенностями строительства как деятельности, предполагающей взаимодействие со многими государственными структурами и хозяйствующими субъектами.

Вопрос о консервации объекта незавершенного строительства может возникнуть как в нормальной хозяйственной практике, так и в условиях кризисной ситуации в стране. В настоящей статье будут рассмотрены типичные ошибки, возникающие при документальном оформлении консервации объектов незавершенного строительства, бухгалтерском учете операций, связанных с консервацией, и уплате начисляемых согласно НК РФ налогов. Информация приведена с учетом арбитражной практики, сложившейся по рассматриваемым вопросам.

Случается, что в силу каких-либо причин хозяйствующий субъект сознательно идет на совершение ошибки. Поэтому целью этой публикации мы видим также анализ правовых норм, касающихся ответственности за совершение правонарушений, дабы предупредить читателей о возможных последствиях такого поведения.

Необеспечение консервации строительства в предусмотренных действующим законодательством РФ случаях

В соответствии с ч. 4 ст. 52 ГрК РФ при необходимости прекращения строительных работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

Кодекс об административных правонарушениях содержит ряд статей, предусматривающих ответственность за незаконное строительство. Речь идет о ст. ст. 9.4 (нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства), 9.5 (нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию), 14.1 (осуществление предпринимательской (строительной) деятельности без разрешения), ч. 6 ст. 19.5 (невыполнение в установленный срок законного предписания уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ).

При невыполнении установленного требования о проведении мероприятий по консервации объекта чаще всего речь идет об ответственности согласно ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ. Субъектами данного правонарушения являются лица, осуществляющие строительство и обязанные организовать консервацию (застройщик или заказчик).

Максимальная сумма штрафа за совершение правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ, составляет 100 000 руб. Кроме того, возможно административное приостановление деятельности нарушителя на срок до 90 суток. В качестве примера применения этой статьи можно сослаться на Постановление ФАС МО от 05.05.2010 N КА-А40/4207-10.

По материалам дела организация обратилась в арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Комитета государственного строительного надзора о привлечении к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ в виде штрафа в размере 30 000 руб.

Фирма не выполнила требования по консервации объекта строительства при приостановлении работ на срок более шести месяцев, однако полагала, что оштрафовали ее незаконно. Нарушитель ссылался на ст. 54 ГрК РФ, в соответствии с которой государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе либо является типовой проектной документацией или ее модификацией. В отношении случая приостановления строительства в названной статье ничего не сказано.

Эти доводы не убедили арбитров. Обе судебные инстанции признали назначение санкции законным.

Еще одно характерное судебное решение изложено в Постановлении ФАС ПО от 05.08.2010 N А55-3166/2010. По материалам дела государственная инспекция строительного надзора Самарской области обратилась в суд с заявлением о привлечении Департамента строительства и архитектуры к административной ответственности, предусмотренной ч. 6 ст. 19.5 КоАП РФ, в виде взыскания административного штрафа в размере 100 000 руб.

Примечание. Нежелание проводить мероприятия по консервации объектов может обернуться для застройщика санкциями административного характера, в первую очередь штрафом.

Департамент являлся застройщиком объекта незавершенного строительства. В ходе проверки объекта капитального строительства должностным лицом инспекции было установлено, что строительно-монтажные работы на объекте приостановлены, однако в нарушение требований ч. 4 ст. 52 ГрК РФ мероприятия по консервации объекта не проводились. Департаменту было выдано предписание с требованием осуществить мероприятия по консервации.

Повторной проверкой было установлено, что требования предписания не выполнены, за что нарушителю и был назначен штраф.

Арбитры поддержали позицию контролеров, отметив следующее. В силу ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Департаментом не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о принятии мер по исполнению выданного предписания, что говорит о наличии вины в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 6 ст. 19.5 КоАП РФ.

К сведению. Необходимо учитывать, что имеются ведомственные документы, устанавливающие обязательные для исполнения правила консервации. Например, при строительстве и консервации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, такие Правила введены Постановлением Госгортехнадзора России от 02.11.2001 N 49.

Неверное оформление приказа о консервации

Действующим законодательством не установлено типовой формы данного документа, и можно говорить о том, что он составляется в произвольном виде. Вместе с тем правоприменительной практикой сформирован ряд условий, которые в приказе следует предусмотреть.

В частности, согласно ч. 4 ст. 52 ГрК РФ необходимость консервации возникает в случае приостановления работ на срок более чем на шесть месяцев. Таким образом, уже в «шапке» документа следует сделать ссылку на нормы Градостроительного кодекса, указать срок приостановления работ с приведением условий, обосновывающих данный срок.

В законодательстве, регламентирующем проведение консервации объекта незавершенного строительства, установлен перечень лиц (участников строительства), которые могут принять решение о консервации. Речь идет о заказчике работ или же застройщике (в ряде случаев функции данных участников совмещает один и тот же хозяйствующий субъект). Поэтому в приказе о проведении консервации необходимо сделать указание на статус организации, от имени которой выносится данный приказ (распоряжение).

Также крайне важно указать момент, с которого объект будет считаться законсервированным. Это позволит избежать в том числе конфликтов с подрядчиком по вопросам взаиморасчетов (Постановление ФАС ВСО от 25.10.2005 N А58-2352/04-Ф02-5174/05-С2).

В приказе нужно указать наименование объекта строительства, а также его назначение и характеристики (дата начала строительства, сметная стоимость) и назначить лиц, ответственных за проведение инвентаризации. Данных лиц следует ознакомить с текстом приказа под роспись.

В приказе можно прописать, какие мероприятия должны быть проведены перед приостановлением работ. Например, приостановление может быть обусловлено отсутствием финансовой возможности продолжать строительство, трудностями, связанными с организацией получения технических условий по подключению объекта к инженерным сетям и коммуникациям (Письмо Минфина России от 11.12.2009 N 03-03-06/1/805), необходимостью дождаться более теплого (недождливого) сезона. В качестве мероприятий, предшествующих консервации, могут быть указаны сооружение временной кровли, обеспечение укрытия фундамента и недопущения попадания воды в подвальные помещения здания и т.п.

Непроведение инвентаризации

Необходимость проведения инвентаризации при консервации объектов незавершенного строительства косвенно следует из п. 26 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н. На основании обозначенной правовой нормы для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности организации обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка.

Однако из самой сути рассматриваемых правоотношений следует, что проведение инвентаризации необходимо, поскольку без осуществления инвентаризационных мероприятий определить реальную стоимость не оконченного строительством объекта может быть проблематично.

В связи с тем что прямо обязанность по проведению инвентаризации при консервации объекта незавершенного строительства в нормативных документах не прописана (в отличие, например, от случая реорганизации компании и др.), привлечь к ответственности за непроведение инвентаризации не могут. Вместе с тем, если при оформлении учетных документов, не подтвержденных инвентаризационными описями, были допущены существенные неточности, результаты их могут быть признаны недействительными, а данные бухгалтерской отчетности — недостоверными.

Также важно понимать, что если указание о необходимости проведения инвентаризации содержалось в предписании контролирующего органа, вынесенном по результатам проверки деятельности участника строительства, то несоблюдение данного предписания может повлечь административную ответственность на основании ст. 19.5 КоАП РФ.

Порядок проведения инвентаризации установлен п. п. 3.32 — 3.35 Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.06.1995 N 49. По незавершенному капитальному строительству в описях указываются наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту, по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т.п. При этом проверяются:

• не числится ли в составе незавершенного капитального строительства оборудование, переданное в монтаж, но фактически не начатое монтажом;
• состояние законсервированных и временно прекращенных строительством объектов.

Инвентаризация осуществляется в том числе посредством проведения контрольных обмеров. В состав инвентаризационной комиссии целесообразно включить представителей всех сторон, которые участвуют в строительном процессе (инвестора, заказчика-застройщика, подрядчика, проектную организацию).

После инвентаризации заказчик-застройщик принимает от подрядчика законсервированные объекты, а также материальные ценности, которые подрядчик не может использовать на строительстве других объектов.

Неоформление (неверное оформление) акта по форме КС-17

Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100 утверждены унифицированные формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ и указания по применению и заполнению названных форм. Унифицированная форма N КС-17 «Акт о приостановлении строительства» утверждена именно этим документом.

Отметим, что если на стройке работают несколько подрядчиков, то акт КС-17 нужно оформить по каждому из них. Дело в том, что подрядчик согласно Указаниям, утвержденным указанным выше Постановлением, является одним из лиц, подписывающих акт.

Действующее законодательство позволяет скорректировать форму акта. Это прямо вытекает из Порядка применения унифицированных форм первичной учетной документации, который утвержден Постановлением Госкомстата России от 24.03.1999 N 20. Когда мы говорим о корректировке, имеется в виду прежде всего внесение в форму дополнительных реквизитов. Что же касается тех реквизитов, которые уже есть в типовом бланке, исключать их нельзя. Если нет необходимости в заполнении соответствующих строк, следует поставить прочерки (оставить их незаполненными).

Изменение формы N КС-17 должно быть оформлено организационно-распорядительным документом организации (приказом, распоряжением и т.п.). Лучше всего, если данный вопрос будет регламентирован в приказе по учетной политике.

Также отметим, что если речь идет о таком изменении типовой формы, как сужение или расширение каких-либо граф, то издания приказа (распоряжения) о внесении изменений в акт по форме N КС-17 не требуется.

Об оформлении правоотношений с работниками

При проведении консервации возможна ситуация, когда работники, занятые на законсервированных объектах, не могут быть переведены на другие работы, то есть будут простаивать. Начало и окончание простоя нужно зафиксировать. Руководитель должен издать приказ о продолжительности простоя и его оплате. В табеле учета рабочего времени указываются буквенные или числовые коды простоя (см. Постановление Госкомстата России от 05.01.2004 N 1):

• по вине организации — «РП» или «31»;
• по причинам, не зависящим от организации и сотрудника, — «НП» или «32».

В соответствии со ст. 157 ТК РФ время простоя по вине работодателя либо по причинам, не зависящим от работодателя и работника, оплачивается. Расходы в виде выплат работникам организации за время простоя как по вине работодателя, так и по причинам, не зависящим от работодателя и работника, могут учитываться в расходах для целей налогообложения прибыли организаций (Письмо Минфина России от 15.10.2008 N 03-03-06/4/71).

Важно определить, является ли простой, связанный с консервацией объекта незавершенного строительства, простоем по вине работодателя или простоем по причинам, не зависящим от работодателя и работников. Дело в том, что оплата данных разновидностей простоя исчисляется по-разному.

Время простоя по вине работодателя оплачивается в размере не менее двух третей средней заработной платы работника. Время простоя по причинам, не зависящим от работодателя и работника, оплачивается в размере не менее двух третей тарифной ставки, оклада (должностного оклада), рассчитанных пропорционально времени простоя.

К сожалению, официальных разъяснений по данной теме пока нет. На наш взгляд, независимо от причин консервации в данной ситуации речь идет именно о простое по вине работодателя. Поэтому зарплату работникам следует исчислять по нормам ч. 1 ст. 157 ТК РФ.

Проблема применения вычета по НДС

Актуальным является вопрос: можно ли принять к вычету НДС со стоимости материалов (работ, услуг), приобретенных для консервации объекта незавершенного строительства? На практике различные хозяйствующие субъекты решают его по-разному. Это связано с тем, что однозначного ответа на данный вопрос законодательство не содержит. Более того, и контролирующими ведомствами официальная точка зрения по этому поводу не высказывалась.

Согласно п. 2 ст. 171 НК РФ одним из основных условий применения налогового вычета является использование материалов (работ, услуг) для выполнения операций, облагаемых НДС. Объекты, переведенные в предусмотренных законодательством случаях на консервацию, не используются в деятельности, облагаемой НДС. Поэтому формально не возникает и права на вычет. Есть и еще один аргумент, позволяющий налоговым органам подвергать сомнению право хозяйствующего субъекта применять вычет. Консервация чаще всего представляет собой выполнение определенных работ для собственных нужд организации. Затраты, связанные с консервацией основных средств, уменьшают налогооблагаемую прибыль как внереализационные расходы (пп. 9 п. 1 ст. 265 НК РФ). Выполнение таких работ НДС не облагается (пп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ), поэтому право на вычет в данном случае отсутствует. Так, в частности, рассуждал ФАС СЗО в Постановлении от 06.09.2007 N А05-13740/2006-13, правда, спор касался консервации объектов основных средств.

Однако существует и другая точка зрения: «входной» НДС со стоимости материалов (работ, услуг), приобретенных для консервации, принять к вычету можно. Целью консервации является в том числе обеспечение наилучшей сохранности имущества. Собственно, принятие к вычету «входного» НДС со стоимости рассматриваемых материалов (работ, услуг) зависит от назначения имущества после расконсервации. Если после расконсервации и завершения строительства планируется использовать имущество для выполнения операций, облагаемых НДС, то понесенные при консервации расходы связаны с деятельностью, облагаемой этим налогом. НДС принимается к вычету в обычном порядке, то есть после принятия на учет указанных материалов (работ, услуг) и при наличии счета-фактуры (п. 1 ст. 172 НК РФ). Правомерность данной точки зрения подтверждает арбитражная практика (см., например, Постановления ФАС ЗСО от 24.09.2010 N А45-11548/2009, ФАС СЗО от 16.10.2008 N А05-2658/2008, ФАС ЦО от 15.02.2007 N А09-4610/06-13-16, ФАС МО от 30.10.2006 N КА-А41/9298-06, ФАС УО от 03.10.2006 N Ф09-8784/06-С7 и др.).

Обратите внимание! Приведенная автором арбитражная практика касается применения вычетов по НДС при переводе на консервацию основных средств, а не объектов незавершенного строительства. Арбитражная практика конкретно по рассматриваемой теме не сложилась. Во многом успех в споре зависит от правовой позиции судьи и опытности юристов и аудиторов, участвующих в судебном разбирательстве.

Неправильный учет расходов на консервацию

В бухгалтерском учете затраты, связанные с консервацией незавершенного строительством объекта, являются для застройщика прочими расходами и отражаются по дебету одноименного счета 91-2.

В целях налогообложения прибыли рассматриваемые расходы в силу п. 9 ч. 1 ст. 265 НК РФ признаются внереализационными (Письмо Минфина России от 18.03.2009 N 03-03-06/1/164).

Упрощенная система налогообложения с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» характеризуется тем, что учесть при расчете единого налога можно только те расходы, которые прямо поименованы в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Стоит отметить, что применение данного правила на практике зачастую связано со спорами с налоговой инспекцией. Если какие-либо расходы прямо (дословно) не поименованы в названной статье, инспекторы пересчитают размер начисленного налога.

В частных разъяснениях представители Минфина отмечают, что расходы на содержание имущества, переведенного на консервацию, при «упрощенке» не учитываются. Логично предположить, что такой же позиции финансовый орган и налоговые инспекции будут придерживаться и в отношении затрат на консервацию недостроенного объекта.

Неверное оформление расконсервации объекта

Конкретный перечень документов, подтверждающих факт расконсервации незавершенного объекта капитального строительства, законодательством не установлен. Однако данное обстоятельство не означает, что расконсервация недостроенного объекта вообще не должна подтверждаться документально. Такой вывод противоречил бы положениям п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете», согласно которому все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами.

Разумеется, состав документов будет разным в зависимости от состава участников строительства, необходимости уведомления о проведении расконсервации соответствующего органа государственной власти, а также того обстоятельства, предусматривает ли расконсервация привлечение подрядной организации для выполнения соответствующих работ.

В любом случае понадобятся приказ застройщика о расконсервации и приказ о создании комиссии по расконсервации. В данных документах указываются основания для расконсервации, перечень и характеристики расконсервируемого имущества, сроки расконсервации (начало и окончание).

Что же касается комиссии по расконсервации, в ее состав логично включить представителей заказчика-застройщика, подрядчика, проектной организации и других заинтересованных лиц. Состояние расконсервируемого объекта оценивается с учетом данных, зафиксированных ранее в акте по форме N КС-17.

Консервация объекта незавершенного строительства

Консервация объекта незавершенного строительства необходима в случаях, когда работы по возведению объекта не удается завершить в запланированный период. Причиной может стать нехватка денег на выполнение проекта в полном объеме, неблагоприятные погодные условия и так далее. Консервация — процесс, который подразумевает возобновление строительных работ в будущем. Вот почему подрядные договоры не разрываются, а приостанавливаются на определенный срок.

Многие путают понятие консервации и остановки строительных работ. В последнем случае мероприятия могут быть возобновлены, но обязательным условием является замена инвестора. При консервации лицо, которое финансировало проект, остается неизменным. Кроме того, остановка строительства позволяет в будущем реализовать сооружение или ликвидировать его.

Для понимания темы рассмотрим особенности консервации объекта, порядок выполнения таких работ, необходимые документы, тонкости составления акта затрат (сметы) и другие нюансы.

Порядок консервации

Консервационная процедура, а также связанные с этим процессом работы выполняются застройщиком и подрядной организацией. К этой категории относятся и другие субъекты, а именно инвесторы, субподрядные компании и так далее.

Застройщик

Если заказчик принял решение о необходимости приостановки строительства сооружения, он оповещает об этом подрядную организацию, а также местные органы власти, которые выдали разрешение на возведение объекта. В ГК РФ (ст. 752) указано, что заказчик, который инициирует процесс консервации, обязан произвести оплату подрядчику:

• По выполненным работам.
• По возмещению затрат, связанных с консервацией процесса возведения сооружения.

Как отмечалось ранее, приостановка строительных работ не является поводом для приостановки договорных отношений. Как только организационные мероприятия завершены, застройщик приступает к выполнению работ по консервации недостроенного объекта для сохранения имеющихся элементов и продолжения строительства в будущем.

Подрядчик

Практика показывает, что выполнение консервационных мероприятий возлагается на плечи подрядной организации, которая действует за деньги заказчика. Такой вид деятельности в договоре не рассматривается и в смете не отображается, поэтому необходимые вычисления выполняются отдельно. Как правило, работы выполняет строительная фирма, после чего смета согласовывается с заказчиком.

В документации указывается такая информация:

• Цена выполнения работы.
• Расчеты мероприятий по монтажу, ремонту или восстановлению сооружения.
• Охрана здания.

В соглашении строительного подряда указываются мероприятия, которые должны быть выполнены в первую очередь, а также действия участников в случае приостановки строительства и монтажа во избежание споров в будущем.

Инвентаризация

Одним из главных мероприятий при выполнении работ по консервации незаконченного объекта, является инвентаризация. Этот процесс организован с учетом требований методических указаний, согласованных и утвержденных Минфином РФ (приказ №49). Для работы назначается комиссия по инвентаризации, в которую входят участники строительного процесс и соглашения между сторонами.

Комиссия выполняет проверку и в заключение работ проводит опись законсервированного сооружения. В ней указывается название здания, объем уже выполненных работ по монтажу и строительству, расходы на реализацию мероприятий, а также причины «замораживания» строительства.

Бумаги составляются с учетом действующих рабочих схем и материалов, а именно актов приема-сдачи работ, чертежей (проектных, рабочих), имеющейся сметы, а также журналов учета сделанных работ. Свод сделанных мероприятий выполняется с учетом бумаг, которые оформлялись и заполнялись в процессе выполнения строительных работ.

Задача процесса инвентаризации заключается в фиксации реального состояния здания с учетом всех нюансов. Проводимая работа полезна и тем, что с ее помощью удается определить текущие несоответствия с ведомым учетом. Подготовленные и заверенные бумаги направляются заказчику с целью хранения и обеспечения сохранения незаконченного здания, строительство которого планируется возобновить в будущем.

Перечень работ

Мероприятия по консервации включают в себя комплекс мероприятий по отношению к различным элементам уже готовой конструкции.

Фундамент

Если основа здания выполнена с помощью столбов или свай, в ее защите нет необходимости. Такие элементы находятся в земле, а их сохранность обеспечивается имеющимися материалами. Отдельного внимания заслуживает ленточный фундамент. По отношению к нему выполняются следующие работы:

• Элементы конструкции, которые находятся над поверхностью земли, накрываются недорогим рубероидом.
• Для сохранения целостности гидроизоляции требуется ее покрытие специальным утеплителем, который не подвержен воздействию влаги.
• Чтобы материал не слетел, его прижимают с помощью тяжелых предметов, например, кирпичей.

Во избежание проблем в процессе дальнейшего строительства, перед «замораживанием» строительных работ, важно дать бетону набрать марочную прочность. Для этого мероприятия должны проводиться после 28 дней с момента заливки.

Подвал

Если подрядная организация успела выполнить работы по производству подвала, но не закрыла его, придется делать дощатый настил с последующим покрытием пленочным материалом. Такая предусмотрительность позволяет защитить подвальное помещение от попадания снега и последующего образования воды.

Пол рекомендуется покрыть щебенкой или выполнить стяжку на цементно-песчаной основе. Эти мероприятия позволяют избежать поднятия грунтовых вод в период оттепели. Если по периметру стен имеется незасыпанный котлован, его стоит заполнить до холодов, чтобы исключить скопление воды и ее давление на стены подвала в процессе застывания. Если в конструкции предусмотрены отверстия для коммуникаций, их рекомендуется закрыть фанерой или металлом с последующим прижатием.

В случае, когда перекрытие смонтировано, его стоит изолировать с помощью пленки или рубероида. Прижатие материала производится с помощью досок по всему периметру.

Дом со стенами

Отдельного внимания заслуживает консервация индивидуального жилого дома, в котором возведены стены. Если здание построено из камня или кирпича, оно лучше перенесет консервацию при наличии дверных и оконных блоков, а также покрытия кровли. Если крыша не закончена, ставятся перекрытия над стеновым материалом. Это делается для защиты от влаги промежутков между бетоном и кирпичами.

Если здание выполнено из дерева, ставить двери и окна нет необходимости — достаточно закрыть проемы с помощью фанеры или досок. В этом случае обеспечивается нормальная циркуляция воздушных масс. Как результат, бревно или брус зимует без проблем.

В целом, процесс консервации подразумевает следующие работы:

• Создание конструкций, которые возьмут на себя проектные нагрузки.
• Установка оборудования, закрепляющего неустойчивые элементы здания.
• Освобождение трубопроводов и емкостей, заварка больших проемов и люков
• Переведение оборудования в безопасное состояние.
• Отключение коммуникаций (кроме тех, которые применяются для сохранности здания).
• Защита объекта от доступа посторонних лиц.

Утверждены Правила проведения консервации объекта капитального строительства

26.10.2011

14 октября 2011 г. вступило в силу Постановление Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802 «Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства» (далее – «Правила»).

Правила устанавливают порядок консервации объекта капитального строительства (далее – «Объект») с особенностями, касающимися консервации объектов, находящихся в федеральной государственной собственности.

Отметим, что до принятия Правил нормативно-правовое регулирование отношений по консервации объектов капитального строительства сводилось к двум положениям: об обязанности заказчика (застройщика) произвести консервацию при прекращении или длительном приостановлении работ (п. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ) и об обязанности заказчика возместить подрядчику расходы, вызванные прекращением работ и консервацией строительства (ст. 752 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ).

Также с 20 мая 2011 г. действует Свод правил 48.13330.2011 «Организация строительства.

Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004″, который содержит ряд положений о консервации, однако он применяется на добровольной основе (согласно ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и Приказу Ростехрегулирования от 1 июня 2010 г. № 2079). Кроме того, есть ряд нормативно-правовых актов, регулирующих порядок консервации отдельных видов объектов.

Правила являются единым нормативным актом, регулирующим консервацию объектов капитального строительства.

Ключевые нововведения Правил:

1) определено содержание консервации: это приведение объекта и строительной площадки в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды;

2) подробно регламентирован порядок действий застройщика (заказчика) и подрядчика после принятия решения о консервации объекта.

Решение о консервации объекта и об источнике средств на оплату расходов, связанных с его консервацией, принимает, по общему правилу, застройщик (заказчик) в случае:

1) прекращения строительства (реконструкции); или
2) необходимости приостановления строительства (реконструкции) на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем.

На основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать его фактическое состояние, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования.

Подготовку технической документации, необходимой для организации и проведения работ по консервации объекта, обеспечивает застройщик (заказчик); кроме того, он обязан в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта уведомить об этом подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора (в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору).

При возобновлении строительства застройщик (заказчик) обязан заблаговременно, но не позднее чем за 7 рабочих дней до возобновления строительства (реконструкции) объекта, направить в указанные органы уведомление о возобновлении строительства (реконструкции) объекта.

В заключение обращаем внимание на следующее.

Ст. 752 ГК РФ устанавливает обязанность заказчика оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ, в случае консервации объекта по не зависящим от сторон причинам. В некоторых случаях суды на основании данной нормы отказывают подрядчику в иске об оплате выполненных работ при консервации, если не доказано, что работы были прекращены или приостановлены именно по не зависящим от сторон причинам (см., напр., Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30 января 2002 г. по делу № А56-4950/01). Правила устанавливают, что решение об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик). В связи с этим сторонам договора строительного подряда целесообразно включать в договор условия, регулирующие порядок оплаты выполненных работ и возмещения расходов, связанных с консервацией, права подрядчика и обязанности заказчика по расчетам в связи с консервацией.

Исключение составляют объекты, находящиеся в федеральной государственной собственности: решение об их консервации принимает Правительство РФ по специальной процедуре, описанной в пп. 14-18 Правил.

Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:

в Москве – к Алексею Коневскому, руководителю практики земельного права, недвижимости и строительства, по тел.: (495) 967-00-07 либо по e-mail;

В Санкт-Петербурге – к Юрию Халимовскому, Старшему юристу, по тел.: (812) 640-60-10 либо по e-mail; Елене Крестьянцевой, Юристу, по тел.: (812) 640-60-10 либо по e.krestyantseva@pgplaw.ru

Консервация зданий и сооружений

Центр промбезопасности ООО «Холдинг Цветметремонт» — надежный помощник в проведении качественной консервации объектов капитального строительства. Мы по самым доступным ценам в Москве осуществляем максимальный диапазон услуг по разработке проекта консервации зданий и сооружений: от подготовки документации и проведения ЭПБ до регистрации в Ростехнадзоре.

Когда нужна консервация зданий

Вывод зданий и сооружений из эксплуатации на длительный период времени (более 6 месяцев, согласно ч. 4 ст. 52 Гр.К. РФ) может возникнуть на любом этапе их жизненного цикла. Приостановка функционирования объектов капитального строительства может быть обусловлена:

• прекращением финансирования;
• сменой владельца предприятия;
• предпродажной подготовкой;
• техническими, геологическими и экологическими причинами.

Решением о консервации зданий и сооружений, регулируемым правительственным постановлением от 30.09.2011 № 802, определяются:

1. список предстоящих работ, связанных с консервацией зданий и сооружений;
2. лица, ответственные за сохранность консервируемых объектов;
3. дедлайны разработки проектно-технической документации и проведения консервации;
4. смета, составленная на основании акта утвержденного заказчиком.

Но консервация зданий и сооружений не «ставит на паузу» их технический износ. Минимизировать убытки от простоя позволит тщательно продуманный проект их приостановки.

Этапы разработки и содержание проекта

Разработка проекта консервации представляет собой сложный, многоступенчатый процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Организационно-подготовительный — подразумевающий инвентаризацию, фиксацию расходов и объемов выполненных работ, оформление акта о консервации с указанием ключевых сведений об объекте, предполагаемые затраты на разработку проекта и охрану консервируемых зданий и сооружений.
2. Проектный – формирование пакета документации на предстоящие работы по проекту консервации и его согласование с заказчиком.
3. Производственный – процесс исполнения.
4. Финальный – согласование все предусматриваемых мероприятий с заказчиком.

Разработка проекта консервации зданий и сооружений в центре промышленной безопасности ООО «Холдинг Цветметремонт» — это высокие стандарты проведения инженерных изысканий, надзор за процессом консервации и выполнение проекта в минимальные сроки.