Содержание

Договор купли-продажи дачного участка с домом

На сегодняшний день многие люди, проживающие в крупных городах, стремятся к покупке объектов недвижимости за их пределами. Это обусловливается, в том числе, наличием большого количества площадок для строительства жилой недвижимости. Однако выбрать наиболее подходящий земельный надел не так просто, как кажется на первый взгляд.

Цены на хорошие земельные участки растут практически ежедневно. А для владельцев наделов с уже построенным садовым домом предусмотрен ряд нюансов в случае продажи.

К примеру, перед тем как принимать решение продавать садовый дом, следует внимательно ознакомиться с ключевой деталью процедуры продажи, коей является оформление договора купли-продажи.

Согласно условиям договора купли-продажи садового дома, владельцу следует пройти два важных этапа:

  • Первый – прохождение государственного кадастрового учета и официальное оформление пакета всех документов, приложенных к основному соглашению;
  • Второй – передача покупателю права на земельный участок и расположенный на его территории дом.

От покупателя, в свою очередь, требуется:

  • Подписать договор купли-продажи и принять садовый дом и участок во владение;
  • Внести платеж в определенном размере и в течение определенного срока, указанного в договоре.

Пакет документов для продажи садового дома выглядит следующим образом:

  • Свидетельство о праве собственности на садовый участок с домом;
  • Регистрация в государственном реестре в полном соответствии с законодательством;
  • Нотариально заверенный договор, содержащий подписи обеих сторон, а также дополнительное приложение, являющее собой акт к основному договору (2-3 экземпляра);
  • Документ, который подтверждает государственную регистрацию договора и факт перехода собственности к новому владельцу;
  • Выписка из государственного кадастра по земельным делам;
  • Документ о проведенной нормативной оценке надела;
  • Справка из садоводческого товарищества.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Договор купли-продажи садового участка с домом: образец

Образец договора здесь.

Договор купли-продажи садового дома № 257

Гражданин Федор Александрович Борисов, паспорт (серия, номер, выдан) 45 06 205912 выдан отделом внутренних дел «Бирюлево» 19.06.2006 г., проживающий по адресу г. Москва, ул. Церковная Горка, д. 120, кв. 81, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин Святослав Тимурович Доронин, паспорт (серия, номер, выдан) 45 04 259190 выдан ОУФМС России по Московской обл. по Зарайскому муниципальному району 26.05.2004 г., проживающий по адресу г. Москва ул. Инессы Арманд, д. 91, кв. 56 именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

  1. Я, гр. Федор Александрович Борисов продал, а я, гр. Святослав Тимурович Доронин купил садовый дом, находящийся по адресу: г. Москва, ул. Осенняя, д. 261.
  2. Садовый дом состоит из 2-этажного (описание строения) строения размером 120 кв. м полезной площади, в том числе 94 кв. м жилой площади с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: подсобное помещение, сарай, гараж, что подтверждается справкой БТИ г. Москвы от «1» сентября 2016 года за № 5612. Садовый дом расположен на земельном участке, предоставленном в пожизненное наследуемое владение, размером 180 кв.м. (государственный акт № 520912 от «13» апреля 2000 года).
  3. Садовый дом принадлежит продавцу согласно справке садового товарищества ______________ от «20» июня 2000 года № 5219.
  4. Садовый дом продается за 120 000 рублей, из которых 20 000 рублей получены продавцом при подписании настоящего договора, а 100 000 рублей будут уплачены покупателем не позднее 30 дней с момента заключения настоящего договора.
  5. До составления настоящего договора садовый дом никому не продан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
  6. Расходы, связанные с заключением и удостоверением данного договора, уплачивает гр. Святослав Тимурович Доронин.
  7. Экземпляр договора находится в делах ______________ нотариальной конторы и по экземпляру выданы продавцу и покупателю.

Договор купли-продажи дома с земельным участком: образец.

Как составить предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка,

Как составить договор купли-продажи доли дома и земельного участка, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/dogovory/dogovor-kupli-prodazhi-doli-zhilogo-doma-i-doli-zemelnogo-uchastka-obrazec.html

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец

  • Адрес регистрации: г. Москва, ул. Церковная Горка, д. 120, кв. 81
  • Почтовый адрес: г. Москва, ул. Церковная Горка, д. 120, кв. 81
  • Телефон/факс: 36-20-44
  • Паспорт серия, номер: 45 06 205912
  • Кем выдан: отделом внутренних дел «Бирюлево» 19.06.2006
  • Когда выдан:06.2006 г.
  • Подпись: ______________________________

Покупатель

  • Адрес регистрации: г. Москва ул. Инессы Арманд, д. 91, кв. 56
  • Почтовый адрес: г. Москва ул. Инессы Арманд, д. 91, кв. 56
  • Телефон/факс: 47-00-12
  • Паспорт серия, номер: 45 04 259190
  • Кем выдан: ОУФМС России по Московской обл. по Зарайскому муниципальному району
  • Когда выдан:05.2004 г.
  • Подпись: ______________________________

«___»______________ _______ года настоящий договор удостоверен мной, нотариусом г. ____________________ ________________________________________ (наименование нотариальной конторы, №, дата выдачи лицензии). Договор подписан в моем присутствии, личность сторон установлена, их дееспособность проверена, принадлежность отчуждаемого дома проверена. Текст договора купли-продажи прочитан вслух.

Договор подлежит регистрации в ______________ (наименование государственного органа). Зарегистрировано в реестре за № ______________.

Взыскано по тарифу: ________________________________________ рублей.

Нотариус: ______________

Договор купли-продажи садового участка с домом: бланк

Бланк договора здесь.

Договор купли-продажи садового дома № _____

г. ____________________ ___________________________»___» ______________ _______ г.

Гражданин ________________________________________, паспорт (серия, номер, выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, проживающий по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин ________________________________________, паспорт (серия, номер, выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, проживающий по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

  1. Я, гр. ________________________________________, продал, а я, гр. ________________________________________, купил садовый дом, находящийся по адресу: ________________________________________.
  2. Садовый дом состоит из ________________________________________ (описание строения) строения размером _______ кв. м полезной площади, в том числе _______ кв. м жилой площади с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: ________________________________________, что подтверждается справкой БТИ ______________ от «___»______________ _______ года за № _______. Садовый дом расположен на земельном участке, предоставленном в пожизненное наследуемое владение, размером _______ кв.м. (государственный акт № _______ от «___»______________ _______ года).
  3. Садовый дом принадлежит продавцу согласно справке садового товарищества ______________ от «___»______________ _______ года № _______.
  4. Садовый дом продается за ________________________________________ рублей, из которых ________________________________________ рублей получены продавцом при подписании настоящего договора, а ________________________________________ рублей будут уплачены покупателем не позднее _______ дней с момента заключения настоящего договора.
  5. До составления настоящего договора садовый дом никому не продан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
  6. Расходы, связанные с заключением и удостоверением данного договора, уплачивает гр. ________________________________________.
  7. Экземпляр договора находится в делах ______________ нотариальной конторы и по экземпляру выданы продавцу и покупателю.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец

  • Адрес регистрации: ______________________________
  • Почтовый адрес: ______________________________
  • Телефон/факс: ______________________________
  • Паспорт серия, номер: ______________________________
  • Кем выдан: ______________________________
  • Когда выдан: ______________________________
  • Подпись: ______________________________

Покупатель

  • Адрес регистрации: ______________________________
  • Почтовый адрес: ______________________________
  • Телефон/факс: ______________________________
  • Паспорт серия, номер: ______________________________
  • Кем выдан: ______________________________
  • Когда выдан: ______________________________
  • Подпись: ______________________________

«___»______________ _______ года настоящий договор удостоверен мной, нотариусом г. ____________________ ________________________________________ (наименование нотариальной конторы, №, дата выдачи лицензии). Договор подписан в моем присутствии, личность сторон установлена, их дееспособность проверена, принадлежность отчуждаемого дома проверена. Текст договора купли-продажи прочитан вслух.

Договор подлежит регистрации в ______________ (наименование государственного органа). Зарегистрировано в реестре за № ______________.

Взыскано по тарифу: ________________________________________ рублей.

Нотариус: ______________

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка

Бланк договора здесь.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА № _____

г. ___________________ ___________________________»___» ______________ _______ г.

Гражданин ________________________________________, паспорт (серия, номер, выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, проживающий по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин ________________________________________, паспорт (серия, номер, выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, проживающий по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

  1. Я, гр. ________________________________________, продал, а я, гр. ________________________________________, купил жилой дом, находящийся по адресу: ________________________________________. Жилой дом состоит из ______________ общей полезной площадью _______ кв.м., в том числе жилой площади _______ кв.м., ________________________________________, что подтверждается справкой бюро технической инвентаризации ________________________________________.
  2. Отчуждаемый жилой дом принадлежит мне, ________________________________________, на основании ______________, выданного ________________________________________.
  3. Инвентаризационная оценка жилого дома составляет ________________________________________ рублей.
  4. Жилой дом продан за ________________________________________ рублей, уплачиваемых ______________ полностью при подписании договора.
  5. До совершения настоящего договора отчуждаемой жилой дом никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.
  6. Расходы по заключению договора стороны уплачивают в равных долях.
  7. Одновременно с этим договором был удостоверен типовой договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен продаваемый дом.
  8. Договор составлен в _______ экземплярах, один из которых остается в делах ______________ нотариальной конторы, а другой выдается ________________________________________

ПАСПОРТНЫЕ ДАННЫЕ СТОРОН

Продавец

  • Адрес регистрации: ______________________________
  • Почтовый адрес: ______________________________
  • Телефон/факс: ______________________________
  • Паспорт серия, номер: ______________________________
  • Кем выдан: ______________________________
  • Когда выдан: ______________________________
  • Подпись: ______________________________

Покупатель

  • Адрес регистрации: ______________________________
  • Почтовый адрес: ______________________________
  • Телефон/факс: ______________________________
  • Паспорт серия, номер: ______________________________
  • Кем выдан: ______________________________
  • Когда выдан: ______________________________
  • Подпись: ______________________________

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 5 из 8 читателей считают Запись полезной.>Порядок заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него

Нюансы при наличии строения

Если на интересующем земельном участке расположен дом (дача), то нюансов добавляется. По закону, на каждый объект регистрируется отдельное право, поэтому в этом случае должно быть два документа: свидетельство о собственности на землю и такое же на дом. Однако, этот дом может быть недостроенным, незарегистрированным.

Если окажется, что дом не зарегистрирован, то это может обернуться неприятностями, так как суд может признать постройку незаконно возведенной, и предписать этот дом снести. Также стоит проверить коммунальные счета, чтобы потом не выплачивать долги за прежнего хозяина.

ВАЖНО! Нужно предельно внимательно ознакомиться со всеми документами перед заключением договора.

Детально о тонкостях и секретах составления договора купли-продажи земельного участка с жилым домом мы рассказывали , а из этого статьи вы узнаете о том, как оформить договор на куплю-продажу земельного участка по доверенности, а также посмотреть его образец.

Обязательно ли оформление разных документов на землю и дом на ней?

Такая сделка, где фигурируют два отдельных объекта – земельный участок и расположенный на нем дом, оформляется одним договором купли-продажи (глава 30 ГК РФ).

Порядок действий для заключения соглашения

Желательно до заключения соглашения ознакомиться с оригиналами правоустанавливающих документов, а не копиями.

Необходимые бумаги

Основной пакет документов предоставляет продавец, в него включены:

  1. Кадастровые паспорта (если у продавца их нет, их легко заказать и в течение 15 дней они будут готовы).
  2. Технические документы (планы) на постройку и землю.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Документ о государственной регистрации права.
  5. План межевания земли.
  6. Справки, которые подтверждают отсутствие долговых обязательств и обременений.
  7. Разрешение (письменное) от супруга на продажу, если продавец состоит в браке.

Скачать бланк согласия супруга на сделки с имуществом, находящимся в совместной собственности

Где составлять документ?

Договор купли-продажи поможет составить нотариус (ст. 550 ГК РФ), который и подтвердит законность происходящей операции. Можно, конечно, заполнить договор самостоятельно. Но очень сложно учесть все нюансы, не имея никакого юридического опыта.

Структура

После того, как весь комплект документов собран, необходимо составить письменный Договор, который нужно структурировать на три части таким образом:

  1. Вводная часть – прописывают личные данные продавца и покупателя, между которыми совершается сделка (включая паспортные данные).
  2. Существенные условия договора – конкретно описывается сам предмет договора (подробная информация на основе первоисточников), его стоимость и каким образом будут передаваться деньги.
  3. Заключительная часть – проставляются дата и подписи сторон.

СПРАВКА! Договор может быть в печатном виде или же написанным от руки.

Подробно о нюансах составления и заключения договора купли-продажи земельного участка, читайте , а из этой статьи вы узнаете о том, каковы особенности оформления договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами.

Нюансы для садоводства (СНТ)

Земельные участки (дачные и в СНТ) могут находиться у своих владельцев в различных формах владения: это может быть аренда, пользование или собственность. Это нужно обязательно выяснить перед заключением договора.

Договор купли-продажи земли должен давать четкое представление – где именно и какой участок в нем фигурирует, то есть, нужен адрес, размеры, обозначение границ земельного надела (все подробнейшим образом вписывать).

Если участок земли в собственности, а у продавца есть документ, подтверждающий регистрацию права, то волноваться не о чем. В Договор вписывается кадастровый номер данного участка и дата его внесения в Росреестр. Но ситуации бывают разными, в случае отсутствия кадастрового номера участка можно указать номер этого участка внутри дачного или садового общества.

Специфика, если дачные и садовые земли продаются с домом

Важное требование при наличии дома на продаваемом участке – следует очень подробно описать в Договоре не только сам участок, но еще и дом (размеры, жилая площадь, этажность, из каких материалов построен, год постройки, степень износа, наличие хозяйственных и бытовых помещений).

Процедура регистрации и расходы

Состоявшуюся сделку необходимо оформить в Росреестре , предоставив туда документы (можно сдать документы через МФЦ):

  1. Договор – потребуется, как минимум, в трех экземплярах (после процедуры регистрации один остается в Росреестре и по одному на руки получают участники сделки).
  2. Заявление – на переход права собственности (пишется каждой из сторон).
  3. Согласие супруга на сделку – обязательно заверенное нотариусом.
  4. Документ о собственности – от продавца.
  5. Кадастровые паспорта – на дом и на земельный участок.
  6. Акт приема-передачи – согласно ст. 556 ГК РФ (в трех экземплярах).

ВНИМАНИЕ! Помимо документов, нужно предоставить квитанцию об оплате государственной пошлины. Она составит 2 тысячи рублей.

О том, что нужно знать при регистрации договора купли-продажи земельного участка в Росреестре, читайте .

Если нужны дополнительные документы для осуществления сделки покупки-продажи земли, рекомендуем ознакомиться с другими нашими статьями о том, когда нужен и как оформить:

  • предварительный договор купли-продажи земли с домом и без него;
  • акт приёма-передачи земельного участка по договору купли-продажи.

Что в итоге можно сказать – приобрести садовый участок, собственно говоря, совсем несложно. Нужно только внимательно отнестись к документам. Следует помнить, что в графе собственника (во всех документах) должен быть один и тот же человек – продавец. Если же собственников несколько, то решение о продаже возможно только совместное.

Если продавец не очень охотно знакомит с имеющимися у него справками и свидетельствами, то лучше обратиться за помощью к юристу (для проверки чистоты документации) или же поискать другой участок.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Понятия дачи, дачного, садового и огородного земельного участка

Действующее законодательство не содержит понятия «дача». В повседневной жизни под ней понимается небольшой земельный участок с жилыми или вспомогательными постройками, расположенный на территории, выделенной некоммерческому дачному, садовому, огородническому объединению граждан (садоводческому товариществу, дачному кооперативу и т. п.).

Такой земельный участок в соответствии с законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ст. 1) может быть трех видов:

  • Дачный. Предназначен для отдыха, выращивания плодово-огородных культур с правом возведения жилого строения / дома и хозпростроек. В жилом доме может быть разрешена регистрация по месту жительства.</li>
  • Садовый. Имеет аналогичное дачному участку назначение, но право регистрации по месту жительства в жилых постройках, возведенных на нем, не возникает.
  • Огородный. Предназначен исключительно для выращивания овощей и фруктов и различных сельскохозяйственных культур. На нем не разрешено возведение капитальных жилых домов, но может быть разрешено строительство хозпостроек.

Таким образом, говоря о даче, мы подразумеваем садовый, дачный либо огородный земельный участок с постройками или без таковых.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! С 01.01.2019 вступит в силу закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» от 29.07.2017 № 217-ФЗ, который заменит собой закон № 66-ФЗ. Данным законом устраняется понятие дачного участка. То есть будут существовать только две разновидности участков подобного назначения: садовые и огородные.

Предмет договора купли-продажи дачи

Таким образом, договор купли-продажи дачи будет иметь следующий предмет:

1. Земельный участок (дачный, садовый, огородный). В договоре необходимо подробно охарактеризовать его, указав принадлежность к категории земель, вид разрешенного использования, площадь, кадастровый номер, точный адрес.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Предметом сделки купли-продажи может быть только участок, прошедший государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Перечисленные виды земельных участков, как правило, относятся к двум категориям: землям сельскохозяйственного назначения либо землям населенных пунктов.

Конкретный вид разрешенного использования определяется в зависимости от территориального зонирования и указывается в кадастровой выписке.

ВАЖНО! Оборот дачных, садовых и огородных участков, относящихся к землям сельхозназначения, не ограничен (п. 7 ст. 27 Земельного кодекса РФ).

2. Строения на продаваемом земельном участке (их может и не быть), а именно:

  • жилой дом/строение;
  • хозяйственные постройки (баня, сарай, колодец, теплица и т. д.).

В договоре следует подробно описать все строения, на которые у собственника имеются правоустанавливающие документы. Необходимо указать адрес, площадь, количество этажей, назначение постройки, кадастровый номер. Что касается мелких построек типа колодцев, теплиц, сараев, то на практике они часто не зарегистрированы и не оформлены. Данные постройки следует упомянуть в договоре фразой «и иные хозяйственные постройки».

Другие существенные условия договора купли-продажи дачи

Кроме предмета, существенными условиями договора купли-продажи дачного участка с постройками будут:

1. Цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Рекомендуется указывать как общую цену всего комплекса недвижимых объектов, так и каждого из них в отдельности. Следует подробно описать порядок расчетов.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При указании в договоре цены участка ниже 70% кадастровой стоимости по состоянию на 1 января этого года доход продавца в целях налогообложения считается равным 70% кадастровой стоимости (п. 4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

2. Обременения и ограничения использования земельного участка, в частности:

  • сервитуты;
  • запрет застройки;
  • охранная или санитарно-защитная зона;
  • прохождение ЛЭП, различных коммуникаций и др.

Обременения и ограничения в отношении земельного участка являются обязательным условием договора купли-продажи (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). В случае сокрытия продавцом информации о них покупатель вправе требовать возмещения убытков, а также по своему выбору:

  • расторжения договора купли-продажи;
  • уменьшения покупной цены (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

3. Если вместе с земельным участком продается жилой дом с правом регистрации по месту жительства, то существенным условием будет также перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после сделки (ст. 558 ГК РФ).

Форма договора купли-продажи дачи. Государственная регистрация перехода права к покупателю

В 2018 году договор купли-продажи садового участка или дачного должен быть составлен в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение производится по желанию сторон. При участии в сделке несовершеннолетних, а также при продаже доли в указанном имуществе оно является обязательным.

После подписания договора и передаточного акта сторонам необходимо обратиться в Росреестр для госрегистрации перехода права на объекты недвижимости (ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи участка в СНТ в 2018 году регистрации не требует. Кроме договора и передаточного акта в 3 экземплярах необходимо предъявить:

  • паспорта участников сделки и доверенности;
  • заявления сторон о госрегистрации перехода права;
  • квитанцию об уплате госпошлины (по желанию);
  • иные документы в зависимости от ситуации (разрешения органов опеки и попечительства, согласия супругов и др.).

Документы, подтверждающие право собственности продавца на продаваемое имущество, и кадастровые выписки на объекты должны представляться, только если право еще не зарегистрировано в ЕГРН, а является ранее возникшим. Однако покупателю рекомендуется изучить указанные документы, а также заказать выписки из ЕГРН до совершения сделки, чтобы убедиться в отсутствии арестов и иных обременений.

Срок регистрации перехода права в рассматриваемом случае составляет от 7 до 10 рабочих дней в зависимости от способа обращения (ст. 17 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

***

Таким образом, договор купли-продажи дачи представляет собой договор купли-продажи земельного участка в СНТ или ДНП (дачного, садового или огородного) с постройками или без. При составлении договора следует внимательно отнестись к формулировке существенных условий.

***

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Форма договора купли-продажи дома с землей

Гражданский кодекс строго регулирует форму договора купли-продажи земельного участка с домом. Согласно ст. 550 ГК РФ это обязательно будет один документ, на котором будут стоять подписи всех лиц, участвующих в сделке. Но в последние годы есть ситуации, когда простой письменной формы, даже полностью соответствующей нормам закона, недостаточно.

Нотариальное удостоверение потребуется в двух случаях:

  • Если продается не целиком дом и участок, а доля в праве общей собственности на них. Это предусмотрено ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).
  • Если стороной сделки является ребенок или лицо, которое судом было признано ограниченно дееспособным и от имени такого лица выступает опекун (ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Несоблюдение требований к форме договора влечет его ничтожность и вследствие этого возврат всех переданных сумм покупателю, а жилья продавцу по реституции.

Скачать формат договора со всеми важными положениями можно по ссылке: Договор купли-продажи дома с землей — образец.

Существенные условия договора купли-продажи дома с участком

Для заключения договора необходимо добиться согласования всех его существенных условий. Если единодушие не будет достигнуто, он не будет признан заключенным. При совершении сделок этого типа закон устанавливает следующие существенные условия:

  1. Предмет. Под ним понимается объект сделки (ст. 554 ГК РФ). В ситуации заключения договора об одновременной продаже дома с участком возникают два самостоятельных объекта.
  2. Цена сделки (ст. 555 ГК РФ). Она может указываться как совокупно, так и для каждого из объектов в отдельности. Допускается указание фиксированной суммы, цены за квадратный метр, процентов от кадастровой стоимости.
  3. Список лиц, имеющих право проживать в нем (см. ст. 558 ГК РФ), если коттедж или дача относятся к жилой недвижимости (имеют статус жилого дома либо, если речь идет о садовом поселке, жилого строения). К лицам, обладающим правом проживания, например, относятся:
  • получившие право по завещательному отказу (ст. 33 Жилищного кодекса РФ);
  • члены семьи бывшего собственника, если они имеют на руках соответствующее судебное решение (ст. 31 ЖК РФ).

Несогласование одного из перечисленных существенных условий станет основанием для признания сделки незаключенной (см. определение ВС Республики Дагестан от 11.05.2016 по делу № 33-1806/2016).

Помимо общих, к существенным будут отнесены все те условия, о важности которых будет достигнуто согласие сторон (на это есть указание в ст. 432 ГК РФ).

Как идентифицируется в договоре дом и земельный участок

Следует учитывать, что при продаже дома одновременно с передачей права собственности на него переходит и право собственности на земельный участок (см. ст. 273, 552 ГК РФ и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ). При этом невозможна реализация земельного участка без возведенного на нем сооружения, если обоими объектами владеет один и тот же собственник (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Соответственно, в договоре должны быть указаны оба предмета сделки.

Спорным вопросом в практике является подробное описание объекта, право собственности на который переходит. В п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (далее — постановление № 54) указывается, что достаточным для указания на объект реквизитом будет его кадастровый номер, если он был присвоен. Для дома и участка указываются их номера. Для участка нужно добавить точный адрес, площадь согласно кадастровому паспорту, категорию земель и вид разрешенного использования, желательно указать сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН.

Если же кадастрового номера нет (обычно причиной является продажа так называемой будущей вещи), можно ограничиться указанием в договоре купли-продажи дома с земельным участком на следующие параметры одиночно или в совокупности:

  • адрес, если он существует;
  • ориентировочную площадь;
  • описание помещений, их расположение и нумерацию (можно оформить в виде схемы в приложении);
  • для участка — номер участка, из состава которого будет выделен новый, предполагаемую планировку (на схеме).

Расторжение договора купли-продажи дома с участком

Закон предусматривает 2 способа расторжения договора:

  • По соглашению сторон.
  • В одностороннем порядке (в исключительных случаях, например при невыполнении продавцом требований о приведении недвижимости в пригодное для использования состояние согласно п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ). Существенным нарушением, влекущим односторонний отказ от договора в рамках ст. 450.1 ГК РФ, может также стать отказ от выплаты всей или части оговоренной суммы в случае, если объект был фактически передан (см. решение Дмитровского городского суда Московской области от 21.02.2018 по делу № 2-114/18).

Если первый способ не вызывает вопросов (необходимо только подготовить соглашение, в котором отразить все существенные условия расторжения), то для реализации второго потребуется либо одностороннее заявление, либо судебный спор (см. ст. 450, 450.1 ГК РФ).

Вопрос о расторжении договора по причине ненадлежащего качества недвижимости разрешается судами по-разному. Например, есть позиция, что устранимые недостатки переданного дома не станут основанием для удовлетворения иска о расторжении (см. решение Наримановского суда Астраханской области от 13.02.2018 по делу № 2-1068/17).

Судебная практика по вопросам, связанным с договором купли-продажи дома с землей

Суды сталкиваются со спорами из договоров купли-продажи дома в основном при признании их недействительными по различным основаниям.

Среди таких оснований — совершение сделки в результате обмана (см. п. 99 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25) или продажа дома с целью уклониться от выполнения обязательств перед кредиторами (см. ст. 61.2 закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

Чтобы сделка не была признана мнимой, цена договора купли-продажи дома с земельным участком должна быть адекватной, а факт получения и расходования денежных средств и дальнейшего проживания в доме других лиц — подтвержден (см. постановление АС Кировской области от 20.02.2018 по делу № А-28903/16).

Если стороной сделки было юридическое лицо, одним из существенных оснований для признания ее недействительной станет нарушение норм корпоративного законодательства о крупных сделках и сделках с элементом заинтересованности или даже причиняющих ущерб компании. При заключении сделок нужно обратить внимание на соблюдение всех процедур, а при подаче иска — на наличие действительного права на обращение в суд (см. решение АС Республики Крым от 25.12.2017 по делу № А83-4690/16).

Споры о признании договоров незаключенными опираются на несогласование существенных условий. Так, неточное указание цены с возможностью ее корректировки может привести к признанию договора незаключенным (см. решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26.05.2017 по делу № 2-2072/17). Подробнее о сложившейся практике можно прочитать в статье «Оспаривание договора купли-продажи недвижимости».

***

Во избежание риска расторжения договора купли-продажи дома с земельным участком или признания его незаключенным или недействительным необходимо согласовать все существенные условия, особенно внимательно подойдя к таким вопросам, как идентификация объекта недвижимости, включая имеющиеся недостатки, и указание реальной цены.

***

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Договор купли-продажи земельного участка с домом

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ земельного участка с домом №

г. «» г. Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. В соответствии с действующим законодательством РФ и настоящим Договором, составленным в простой письменной форме, Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить принадлежащее Продавцу по праву собственности следующее недвижимое имущество:

1.1. Земельный участок, категория земель: земли , разрешенное использование: , общей площадью кв.м, кадастровый (условный) номер , находящийся по адресу: , участок №, (далее по тексту – Земельный участок).

1.2. Расположенный на Земельном участке № садовый дом, общей площадью кв.м, кадастровый (условный) номер , расположенный по адресу: (далее по тексту – Садовый дом).

2. Недвижимое имущество, указанное в п.1 настоящего Договора (далее вместе по тексту – Недвижимое имущество) принадлежит Продавцу по праву собственности на основании:

2.1. Земельный участок принадлежит Продавцу по праву собственности на основании от «» года. Право собственности зарегистрировано в от «» года, бланк серии , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «» года сделана запись регистрации №.

2.2. Садовый дом принадлежит Продавцу по праву собственности на основании от «» года. Право собственности зарегистрировано в от «» года, бланк серии , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «» года сделана запись регистрации №.

3. По соглашению сторон Покупатель приобретает у Продавца Недвижимое имущество за цену, которая составляет рублей, из них:

3.1. Цена Земельного участка составляет рублей.

3.2. Цена Садового дома составляет рублей. Цена Недвижимого имущества, установленная в п.3 настоящего Договора, является окончательной и не подлежит изменению.

4. Расчет между Сторонами по настоящему Договору производится в следующем порядке:

4.1. Сумма в размере рублей уплачена Покупателем Продавцу при подписании сторонами настоящего Договора.

4.2. Оставшаяся сумма в размере рублей РФ в день подписания настоящего Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейке. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейке с «» года до «» года имеет Продавец при условии предъявления им оригинала настоящего Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему Договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «» года и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель. Настоящим Стороны договорились, что Недвижимое имущество до его полной оплаты не признается находящимся в залоге у Продавца (ст.488 ГК РФ).

5. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

6. Покупатель приобретает право собственности на Недвижимое имущество после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

7. Садовый дом продается в пригодном для жилья состоянии, укомплектован санитарно-техническим, газовым, электро- и иным оборудованием. Покупатель удовлетворен качественным состоянием Земельного участка с Садовым домом путем их внешнего и внутреннего осмотра, произведенного им перед подписанием настоящего Договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых Покупателю не было сообщено, им не обнаружено.

8. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора указанное Недвижимое имущество не отчуждено, не заложено, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, права на Недвижимое имущество рентой, арендой, доверительным управлением, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременены, а также гарантирует, что до заключения настоящего Договора указанное Недвижимое имущество не обещано в дарение, свободно от прав и притязаний третьих лиц, долгов по налогам и другим платежам не имеет. С даты подписания настоящего Договора, до момента государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество, Продавец обязуется не сдавать его в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять иными правами, сохраняющимися в соответствии с законодательством после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору.

9. Стороны настоящим подтверждают, что на момент подписания настоящего Договора действуют добровольно, понимают значение своих действий, руководят ими, настоящий Договор не совершен вследствие тяжелых обстоятельств, не является ни для одной из Сторон кабальной сделкой.

10. Продавец на момент приобретения права собственности на Недвижимое имущество и в настоящий момент состояла и состоит в зарегистрированном браке, согласие супруга Продавца на заключение настоящего Договора получено.

11. Покупатель на момент заключения настоящего Договора в зарегистрированном браке не состоит.

12. Стороны подтверждают, что им понятны смысл и содержание сделки, её последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание статей ГК РФ: 131 «Государственная регистрация недвижимости», 160 «Письменная форма сделки», 161 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме», 164 «Государственная регистрация сделок», 209 «Содержание права собственности», 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», 256 «Общая собственность супругов», 271 «Право пользования земельным участком собственником недвижимости», 288 «Собственность на жилое помещение», 433 «Момент заключения договора», 488 «Оплата товара проданного в кредит», 450 «Основания изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 461 «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя», 549 «Договор продажи недвижимости», 550 «Форма договора продажи недвижимости», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества»; статей Земельного кодекса Российской Федерации: 37 «Особенности купли-продажи земельных участков», 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков», 42 «Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков», 43 «Осуществление прав на земельный участок»; статей Семейного кодекса Российской Федерации 34 «Совместная собственность супругов», 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов».

13. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору Стороны несут в равных долях.

14. Продавец обязан предоставить Покупателю, при подписании настоящего Договора, комплект документов, подтверждающих право собственности Продавца на Недвижимое имущество и необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество к Покупателю.

15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.

16. В соответствии со ст. 556 ГК РФ, Продавец передал Покупателю Недвижимое имущество по Передаточному Акту в момент подписания сторонами настоящего Договора. Претензий к техническому состоянию Недвижимого имущества Покупатель не имеет и принимает Недвижимое имущество, в том состоянии как оно есть на момент его осмотра и передачи по Передаточному Акту.

17. Настоящий договор считается исполненным при условии выполнения Сторонами следующих обязательств:

  • передачи Покупателем Продавцу указанной в настоящем Договоре суммы денег за приобретаемое Недвижимое имущество, что подтверждается расписками Продавца;
  • передачи Продавцом Покупателю Недвижимого имущества по подписываемому Сторонами Передаточному Акту.

18. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законом порядке. В случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество по причинам, не зависящим от воли Сторон, настоящий Договор прекращается невозможностью исполнения, при этом Покупатель обязан осуществить возврат Продавцу Недвижимого имущества по Передаточному Акту в течение рабочих дней с момента вынесения регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, в том состоянии, в котором Недвижимое имущество находилось в момент подписания Сторонами Передаточного Акта, а Продавец в свою очередь обязан осуществить возврат Покупателю суммы, указанной в п.4.1 настоящего Договора в течение рабочих дней с момента передачи Недвижимого имущества по Передаточному Акту Покупателем Продавцу обратно.

19. Настоящий Договор составлен и подписан в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , один экземпляр выдается Продавцу, один экземпляр – Покупателю.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Покупатель

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Договор купли продажи садового участка

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *